IL PRETORE Letti gli atti e sciogliendo la precedente riserva, osserva quanto segue: Secondo la dottrina piu' accreditata e la prevalente giurisprudenza della Corte di cassazione, il pretore, in sede di istanza di convalida di sfratto o di licenza per finita locazione, deve verificare d'ufficio non solo i presupposti processuali, ma anche la fondateza nel merito della domanda proposta, anche in caso di mancata comparizione dell'intimato. A tale proposito va rilevato che l'art. 11, comma 2- bis legge n. 359/1992 prevede una proroga di due anni del contratto di locazione qualora le parti non concordino sulla determinazione del canone; secondo la previsione della stessa legge questa proroga opera "di diritto" e pertanto incide sulla fondatezza nel merito della domanda di convalida della licenza, laddove l'intimante ha dedotto una data di scadenza del contratto di locazione senza computare anche i due anni della suddetta proroga legale. Va ricordato che secondo un orientamento ormai consolidato in giurisprudenza e avallato sostanzialmente dalla Corte costituzionale (sentenza n. 323 del 1993), la proroga biennale suddetta e' applicabile su mera richiesta del conduttore, indipendentemente dall'avvenuto svolgimento di trattative o contatti tra le parti ai fini del rinnovo del contratto di locazione. Va ricordato inoltre che, secondo la giurisprudenza della Corte di cassazione sviluppata in relazione a precedenti proroghe legali delle locazioni, si esclude che la mancata comparizione in udienza o costituzione dell'intimato equivalga a rinuncia tacita al diritto di avvalersi della proroga biennale. E' pertanto piu' corretto e conforme alla logica del sistema sviluppatosi sulla base di questa normativa, della dottrina, della giurisprudenza di merito e di legittimita' maturata su questi problemi e della suddetta sentenza della Corte costituzionale, ritenere che anche nel caso in cui il conduttore intimato con licenza di finita locazione non e' comparso alla prima udienza di trattazione sommaria - per le fattispecie per le quali si ritiene senz'altro applicabile la proroga in discussione - il pretore debba rilevare d'ufficio la questione relativa all'applicabilita' della proroga biennale de qua, anche ai fini dell'applicazione d'ufficio della stessa proroga. Va infine rilevato che ai sensi dell'art. 183 c.p.c. il giudice, nella prima udienza di trattazione, indica alle parti le questioni rilevabili d'ufficio delle quali ritiene opportuna la trattazione; per quanto sopra osservato, l'applicazione della proroga biennale prevista dall'art. 11 della legge n. 359/1992 costituisce questione rilevabile d'ufficio che va trattata ai fini della decisione sull'istanza di convalida della licenza intimata. La Corte costituzionale, con la sentenza n. 323 del 21 luglio 1993, ha ritenuto che solo la prospettazione, da parte del locatore, di situazioni di necessita' quali quelle desumibili dagli artt. 29 e 59 della legge n. 392/1978 esclude l'applicazione della proroga biennale in oggetto. La giurisprudenza dominante ha ritenuto tassative le fattispecie richiamate nei due suddetti articoli, e la tassativita' vale evidentemente anche ai fini dell'applicazione della proroga legale. Ma questa impostazione comporta l'impossibilita' per il giudice di prendere in considerazione altre situazioni di necessita' meritevoli di tutela e che non rientrano nelle previsioni degli art. 29 e 59 della legge n. 392/1978. La necessita' richiamata dall'intimante nella causa oggetto della presente trattazione rientra in qusto quadro. Come l'intimante fa rilevare, esiste un contratto collettivo che lo obbliga, in quanto condominio, ad assicurare al portiere inquadrato nella categoria "A" richiamata la fruizione di un alloggio (vedi c.c.n.l. portieri del 25 maggio 1992 allegato agli atti). Sussiste quindi un obbligo giuridico dell'intimante per far fronte al quale appare necessario il conseguimento della disponibilita' dell'immobile attualmente locato, per uso abitativo, a soggetto diverso dall'incaricato al servizio di portineria. Ma come si e' detto tale situazione, non essendo contemplata dalle norme richiamate non puo' essere attualmente presa in considerazine dal giudice, con possibili conseguenze negative per il condominio intimante. Cio' configura, a parere di questo decidente, una violazione degli artt. 3 e 24 della Costituzione perche' importa disparita' di trattamento rispetto a chi puo' vantare altre situazioni di necessita' che trovano tutela; mentre questa necessita' di riottenere l'immobile per adibirlo ad alloggio del portiere, laddove esiste l'obbligo giuridico del condominio locatore, rischia di restare senza tutela. Allo stesso modo chi puo' far valere le tipiche condizioni di necessita' di cui agli artt. 29 e 59 della legge n. 392/1978 puo' utilmente ricorrere al giudice anche in sede di recesso; mentre la necessita' sopra rilevata e oggetto di questa ordinanza, non legittima il ricorso al giudice esulando dalle fattispecie tipiche, onde risulta menomato il diritto di agire a tutela delle situazioni girudiche soggettive del condominio locatore.