Art. 12
Garanzie in favore degli acquirenti di immobili da costruire
1. Il Governo e' delegato ad adottare, con le modalita' e nei
termini di cui all'articolo 1, disposizioni in materia di tutela dei
diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire,
secondo i seguenti principi e criteri direttivi:
a) al fine di garantire il controllo di legalita' da parte del
notaio sull'adempimento dell'obbligo di stipulazione della
fideiussione di cui agli articoli 2 e 3 del decreto legislativo 20
giugno 2005, n. 122, nonche' dell'obbligo di rilascio della polizza
assicurativa indennitaria di cui all'articolo 4 del medesimo decreto
legislativo, stabilire che l'atto o il contratto avente come
finalita' il trasferimento non immediato della proprieta' o di altro
diritto reale di godimento su un immobile da costruire, nonche'
qualunque atto avente le medesime finalita', debba essere stipulato
per atto pubblico o per scrittura privata autenticata;
b) prevedere che dall'inadempimento dell'obbligo assicurativo di
cui all'articolo 4 del citato decreto legislativo n. 122 del 2005
consegua la nullita' relativa del contratto, nei termini previsti
dall'articolo 2, comma 1, del medesimo decreto legislativo.
Note all'art. 12:
- Si riporta il testo degli articoli 2, 3 e 4 del
decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122 (Disposizioni
per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di
immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004,
n. 210):
«Art. 2 (Garanzia fideiussoria). - 1. All'atto della
stipula di un contratto che abbia come finalita' il
trasferimento non immediato della proprieta' o di altro
diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di
un atto avente le medesime finalita', ovvero in un momento
precedente, il costruttore e' obbligato, a pena di nullita'
del contratto che puo' essere fatta valere unicamente
dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare
all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto
previsto dall'art. 1938 del codice civile, di importo
corrispondente alle somme e al valore di ogni altro
eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e,
secondo i termini e le modalita' stabilite nel contratto,
deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del
trasferimento della proprieta' o di altro diritto reale di
godimento. Restano comunque esclusi le somme per le quali
e' pattuito che debbano essere erogate da un soggetto
mutuante, nonche' i contributi pubblici gia' assistiti da
autonoma garanzia.
2. Per le societa' cooperative, l'atto equipollente a
quello indicato al comma 1 consiste in quello con il quale
siano state versate somme o assunte obbligazioni con la
cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in
proprieta' o l'acquisto della titolarita' di un diritto
reale di godimento su di un immobile da costruire per
iniziativa della stessa.».
«Art. 3 (Rilascio, contenuto e modalita' di escussione
della fideiussione). - 1. La fideiussione e' rilasciata da
una banca, da un'impresa esercente le assicurazioni o da
intermediari finanziari iscritti nell'elenco speciale di
cui all'art. 107 del testo unico delle leggi in materia
bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1°
settembre 1993, n. 385, e successive modificazioni; essa
deve garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in
una situazione di crisi di cui al comma 2, la restituzione
delle somme e del valore di ogni altro eventuale
corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi
interessi legali maturati fino al momento in cui la
predetta situazione si e' verificata.
2. La situazione di crisi si intende verificata in una
delle seguenti date:
a) di trascrizione del pignoramento relativo
all'immobile oggetto del contratto;
b) di pubblicazione della sentenza dichiarativa del
fallimento o del provvedimento di liquidazione coatta
amministrativa;
c) di presentazione della domanda di ammissione alla
procedura di concordato preventivo;
d) di pubblicazione della sentenza che dichiara lo
stato di insolvenza o, se anteriore, del decreto che
dispone la liquidazione coatta amministrativa o
l'amministrazione straordinaria.
3. La fideiussione puo' essere escussa a decorrere
dalla data in cui si e' verificata la situazione di crisi
di cui al comma 2 a condizione che, per l'ipotesi di cui
alla lettera a) del medesimo comma, l'acquirente abbia
comunicato al costruttore la propria volonta' di recedere
dal contratto e, per le ipotesi di cui alle lettere b), c)
e d) del comma 2, il competente organo della procedura
concorsuale non abbia comunicato la volonta' di subentrare
nel contratto preliminare.
4. La fideiussione deve prevedere la rinuncia al
beneficio della preventiva escussione del debitore
principale di cui all'art. 1944, secondo comma, del codice
civile e deve essere escutibile, verificatesi le condizioni
di cui al comma 3, a richiesta scritta dell'acquirente,
corredata da idonea documentazione comprovante l'ammontare
delle somme e il valore di ogni altro eventuale
corrispettivo che complessivamente il costruttore ha
riscosso, da inviarsi al domicilio indicato dal fideiussore
a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
5. Il mancato pagamento del premio o della commissione
non e' opponibile all'acquirente.
6. Il fideiussore e' tenuto a pagare l'importo dovuto
entro il termine di trenta giorni dalla data di ricevimento
della richiesta di cui al comma 4. Qualora la restituzione
degli importi oggetto di fideiussione non sia eseguita
entro il suddetto termine, il fideiussore e' tenuto a
rimborsare all'acquirente le spese da quest'ultimo
effettivamente sostenute e strettamente necessarie per
conseguire la detta restituzione, oltre i relativi
interessi.
7. L'efficacia della fideiussione cessa al momento del
trasferimento della proprieta' o di altro diritto reale di
godimento sull'immobile o dell'atto definitivo di
assegnazione.».
«Art. 4 (Assicurazione dell'immobile). - 1. Il
costruttore e' obbligato a contrarre ed a consegnare
all'acquirente all'atto del trasferimento della proprieta'
una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio
dell'acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei
lavori a copertura dei danni materiali e diretti
all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai
sensi dell'art. 1669 del codice civile, derivanti da rovina
totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle
opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione,
e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del
contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.».