Art. 2
Finanziamento alle imprese garantito da trasferimento di bene
immobile sospensivamente condizionato
1. Al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, dopo l'art. 48
e' aggiunto il seguente articolo:
«Art. 48-bis. - (Finanziamento alle imprese garantito da
trasferimento di bene immobile sospensivamente condizionato). - 1. Il
contratto di finanziamento concluso tra un imprenditore e una banca o
altro soggetto autorizzato a concedere finanziamenti nei confronti
del pubblico ((ai sensi dell'art. 106)) puo' essere garantito dal
trasferimento, in favore del creditore o di una societa' dallo stesso
controllata o al medesimo collegata ai sensi delle vigenti
disposizioni di legge e autorizzata ad acquistare, detenere, gestire
e trasferire diritti reali immobiliari, della proprieta' di un
immobile o di un altro diritto immobiliare dell'imprenditore o di un
terzo, sospensivamente condizionato all'inadempimento del debitore a
norma del comma 5. ((La nota di trascrizione del trasferimento
sospensivamente condizionato di cui al presente comma deve indicare
gli elementi di cui all'art. 2839, secondo comma, numeri 4), 5) e 6),
del codice civile.))
2. In caso di inadempimento, il creditore ha diritto di avvalersi
degli effetti del patto di cui al comma 1, purche' al proprietario
sia corrisposta l'eventuale differenza tra il valore di stima del
diritto e l'ammontare del debito inadempiuto e delle spese di
trasferimento.
3. Il trasferimento non puo' essere convenuto in relazione a
immobili adibiti ad abitazione principale del proprietario, del
coniuge o di suoi parenti e affini entro il terzo grado.
4. Il patto di cui al comma 1 puo' essere stipulato al momento
della conclusione del contratto di finanziamento o, anche per i
contratti in corso ((alla data di entrata in vigore della presente
disposizione)), per atto notarile, in sede di successiva
modificazione delle condizioni contrattuali. Qualora il finanziamento
sia gia' garantito da ipoteca, il trasferimento sospensivamente
condizionato all'inadempimento, una volta trascritto, prevale sulle
trascrizioni e iscrizioni eseguite successivamente all'iscrizione
ipotecaria. ((Fatti salvi gli effetti dell'aggiudicazione, anche
provvisoria, e dell'assegnazione, la disposizione di cui al periodo
precedente si applica anche quando l'immobile e' stato sottoposto ad
espropriazione forzata in forza di pignoramento trascritto prima
della trascrizione del patto di cui al comma 1 ma successivamente
all'iscrizione dell'ipoteca; in tal caso, si applica il comma 10.))
5. Per gli effetti del presente articolo, si ha inadempimento
quando il mancato pagamento si protrae per oltre nove mesi dalla
scadenza di almeno tre rate, anche non consecutive, nel caso di
obbligo di rimborso a rate mensili; o per oltre ((nove mesi)) dalla
scadenza anche di una sola rata, quando il debitore e' tenuto al
rimborso rateale secondo termini di scadenza superiori al periodo
mensile; ovvero, per oltre nove mesi, quando non e' prevista la
restituzione mediante pagamenti da effettuarsi in via rateale, dalla
scadenza del rimborso previsto nel contratto di finanziamento.
((Qualora alla data di scadenza della prima delle rate, anche non
mensili, non pagate di cui al primo periodo il debitore abbia gia'
rimborsato il finanziamento ricevuto in misura almeno pari all'85 per
cento della quota capitale, il periodo di inadempimento di cui al
medesimo primo periodo e' elevato da nove a dodici mesi)). ((Al
verificarsi dell'inadempimento)) di cui al presente comma, il
creditore e' tenuto a notificare al debitore e, se diverso, al
titolare del diritto reale immobiliare, nonche' a coloro che hanno
diritti derivanti da titolo iscritto o trascritto sull'immobile una
dichiarazione di volersi avvalere degli effetti del patto di cui al
medesimo comma, secondo quanto previsto dal presente articolo((,
precisando l'ammontare del credito per cui procede)).
6. Decorsi sessanta giorni dalla notificazione della dichiarazione
di cui al comma 5, il creditore chiede al presidente del tribunale
del luogo nel quale si trova l'immobile la nomina di un perito per la
stima, con relazione giurata, del diritto reale immobiliare oggetto
del patto di cui al comma 1. ((Il perito procede in conformita' ai
criteri di cui all'art. 568 del codice di procedura civile. Non puo'
procedersi alla nomina di un perito per il quale ricorre una delle
condizioni di cui all'art. 51 del codice di procedura civile.)) Si
applica l'art. 1349, primo comma, del codice civile. ((Entro sessanta
giorni dalla nomina, il perito comunica, ove possibile a mezzo di
posta elettronica certificata, la relazione giurata di stima al
debitore, e, se diverso, al titolare del diritto reale immobiliare,
al creditore nonche' a coloro che hanno diritti derivanti da titolo
iscritto o trascritto sull'immobile. I destinatari della
comunicazione di cui al periodo precedente possono, entro dieci
giorni dalla medesima comunicazione, inviare note al perito; in tal
caso il perito, entro i successivi dieci giorni, effettua una nuova
comunicazione della relazione rendendo gli eventuali chiarimenti.))
7. Qualora il debitore contesti la stima, il creditore ha comunque
diritto di avvalersi degli effetti del patto di cui al comma 1 e
l'eventuale fondatezza della contestazione incide sulla differenza da
versare al titolare del diritto reale immobiliare.
8. La condizione sospensiva di inadempimento, verificatisi i
presupposti di cui al comma 5, si considera avverata al momento della
comunicazione al creditore del valore di stima di cui al comma 6
ovvero al momento dell'avvenuto versamento all'imprenditore ((della
differenza di cui al comma 2)), qualora il valore di stima sia
superiore all'ammontare del debito inadempiuto, comprensivo di tutte
le spese ed i costi del trasferimento. Il contratto di finanziamento
((o la sua modificazione a norma del comma 4)) contiene l'espressa
previsione di un ((apposito conto corrente bancario senza spese)),
intestato al titolare del diritto reale immobiliare, sul quale il
creditore deve accreditare l'importo pari alla differenza tra il
valore di stima e l'ammontare del debito inadempiuto.
9. Ai fini pubblicitari connessi all'annotazione di cancellazione
della condizione sospensiva ((ai sensi dell'art. 2668, terzo comma
del codice civile)), il creditore, anche unilateralmente, rende
nell'atto notarile di avveramento della condizione una dichiarazione,
a norma dell'art. 47 del decreto del Presidente della Repubblica 28
dicembre 2000, n. 445, con cui attesta l'inadempimento del debitore a
norma del comma 5, producendo altresi' estratto autentico delle
scritture contabili di cui all'art. 2214 del codice civile.
10. Puo' farsi luogo al trasferimento a norma del presente articolo
anche quando il diritto reale immobiliare gia' oggetto del patto di
cui al comma 1 sia sottoposto ad esecuzione forzata per
espropriazione. In tal caso l'accertamento dell'inadempimento del
debitore e' compiuto, su istanza del creditore, dal giudice
dell'esecuzione e il valore di stima e' determinato dall'esperto
nominato dallo stesso giudice. Il giudice dell'esecuzione provvede
all'accertamento dell'inadempimento con ordinanza, fissando il
termine entro il quale il creditore deve versare una somma non
inferiore alle spese di esecuzione e, ove vi siano, ai crediti aventi
diritto di prelazione anteriore a quello dell'istante ovvero pari
all'eventuale differenza tra il valore di stima del bene e
l'ammontare del debito inadempiuto. Avvenuto il versamento, il
giudice dell'esecuzione, con decreto, da' atto dell'avveramento della
condizione. Il decreto e' annotato ai fini della cancellazione della
condizione, a norma dell'art. 2668 del codice civile. Alla
distribuzione della somma ricavata si provvede in conformita' alle
disposizioni di cui al libro terzo, titolo II, capo IV del codice di
procedura civile.
11. Il comma 10 si applica, in quanto compatibile, anche quando il
diritto reale immobiliare e' sottoposto ad esecuzione a norma delle
disposizioni di cui al decreto del Presidente della Repubblica 29
settembre 1973, n. 602.
12. Quando, dopo la trascrizione del patto di cui al comma 1,
sopravviene il fallimento del titolare del diritto reale immobiliare,
il creditore, se e' stato ammesso al passivo, puo' fare istanza al
giudice delegato perche', sentiti il curatore e il comitato dei
creditori, provveda a norma del comma 10, in quanto compatibile.
13. Entro trenta giorni dall'estinzione dell'obbligazione garantita
il creditore provvede, mediante atto notarile, a dare pubblicita' nei
registri immobiliari del mancato definitivo avveramento della
condizione sospensiva.».
((13-bis. Ai fini del concorso tra i creditori, il patto a scopo di
garanzia di cui al comma 1 e' equiparato all'ipoteca.
13-ter. La trascrizione del patto di cui al comma 1 produce gli
effetti di cui all'art. 2855 del codice civile, avendo riguardo, in
luogo del pignoramento, alla notificazione della dichiarazione di cui
al comma 5».))