Ai Presidenti degli enti
previdenziali di cui al D.Lgs. n.
104/96
e, per conoscenza:
Al Ministero del tesoro, del
bilancio e della programmazione
economica - Dipartimento tesoro -
Consiglio degli esperti
Osservatorio sul patrimonio
immobiliare degli enti
previdenziali
Nell'intento di procedere sollecitamente all'attuazione del
processo di dismissione del patrimonio immobiliare degli enti
previdenziali pubblici, sia favorendo le vendite in blocco e sia
garantendo il pieno rispetto dei diritti dei conduttori che
esercitano o meno il diritto di prelazione/opzione, cosi' come
previsto dall'art. 6 del decreto legislativo n. 104/1996 e dalle
circolari di questo Ministero n. 6/4PS/31573 del 26 agosto 1999 e n.
6/4PS/31583 del 31 agosto 1999, si forniscono i seguenti ulteriori
indirizzi e chiarimenti:
1. Principi.
1.1 - Il diritto spettante ai conduttori.
Il decreto legislativo n. 104/1996, all'art. 6, commi 5 e 6,
definisce il diritto spettante ai conduttori delle unita' immobiliari
ad uso residenziale degli enti previdenziali pubblici sia come
prelazione (comma 5) e sia come opzione (comma 6). Trattandosi di
istituti giuridici formalmente e sostanzialmente diversi, si precisa
che il diritto spettante ai conduttori nei piani di dismissione
ordinaria e' da definirsi piu' propriamente come opzione legale,
condizionata all'inserimento della unita' immobiliare nei suddetti
piani e alla puntuale definizione delle principali clausole
contrattuali da comunicare ai conduttori per l'esercizio dell'opzione
stessa, e da perfezionare con l'accettazione scritta da parte del
conduttore. Diversamente, nel piano straordinario di dismissione,
previsto dalla legge n. 140/1997 e successive modificazioni e
integrazioni, l'attribuzione, in sede convenzionale, di un diritto
speciale alla maggioranza dei conduttori (analogamente a quanto gia'
stabilito dalle circolari su richiamate) e' da ritenersi piu'
propriamente un diritto di prelazione legale, essendo i beni
alienabili solo attraverso procedure competitive che prevedono per i
conduttori una preferenza rispetto agli altri concorrenti.
1.2 - Vendita in blocco.
Il concetto di vendita in blocco non indica esclusivamente la
fattispecie in cui oggetto del contratto di compravendita sia un
edificio nel suo complesso (cielo - terra), ma puo', comunque,
riguardare anche solo una parte dello stesso. Essenziale per
configurare la vendita di un blocco e' che l'alienazione abbia ad
oggetto tutte le unita' immobiliari dell'edificio che siano nella
titolarita' dell'Ente proprietario e che lo stesso intende alienare
(ad es.: tutte le unita' immobiliari; solo quelle ad uso
residenziale; solo quelle ad uso diverso; etc.). L'obiettivo
perseguito e' quello di evitare che, a seguito di vendita frazionata,
residuino unita' immobiliari cosiddette marginali per le quali
resterebbero a carico degli enti oneri gestionali di diversa natura
non voluti o desiderati (es.: gestione dei rapporti contrattuali,
partecipazione ad assemblee condominiali, spese condominiali a carico
del proprietario, etc.).
Nell'ipotesi in cui le unita' immobiliari da dismettere si trovino
all'interno di comprensori formati da piu' edifici, il blocco puo'
riguardare le unita' immobiliari ubicate nei singoli edifici o nella
totalita' degli edifici diversi dello stesso comprensorio.
La percentuale di abbattimento del prezzo nella vendita in blocco,
di seguito puntualmente articolata, trova nel vantaggio finanziario e
nel definitivo sgravio di oneri gestionali ed economici per l'ente la
sue uniche giustificazioni. Per questi motivi, gli enti devono
sollecitare le piu' diverse forme di auto-organizzazione da parte dei
conduttori che consentano l'acquisto collettivo del blocco di unita'
immobiliari (v. esemplificazioni al successivo paragrafo 3).
E', comunque, nella piena autonomia dei conduttori
auto-organizzarsi nelle forme piu' diverse (es.: mandato collettivo).
Tutto cio' premesso, si precisa che l'acquisto in blocco da parte
dei conduttori si profila sia nel caso di accollo delle unita'
immobiliari non optate - da considerarsi operante quando almeno la
meta' piu' uno dei conduttori del blocco, come sopra definito, abbia
esercitato il diritto di opzione per la propria unita' immobiliare -
sia quando tutti i conduttori del blocco abbiano optato per l'unita'
immobiliare loro locata. In quest'ultimo caso, per far operare
l'abbattimento percentuale previsto per il blocco, e' necessario che
gli stessi esercitino il diritto di opzione collettivamente, versando
complessivamente una caparra confirmatoria quantificata nell'ordine
del 5% del valore finale del blocco. L'acquisto collettivo del blocco
puo' riguardare anche solo una parte del complesso delle unita'
immobiliari poste in vendita, mentre la rimanente parte viene
acquistata singolarmente dai conduttori, come avviene nel caso in cui
in un complesso costituito da dieci unita' immobiliari, tre
conduttori preferiscono acquistare individualmente, mentre gli altri
sette collettivamente: solo agli ultimi sette si applichera'
l'ulteriore riduzione prevista per la vendita in blocco. Infatti, il
soggetto collettivo permette un'accelerazione delle procedure di
vendita del complesso delle unita' immobiliari che l'ente ha deciso
di dismettere e garantisce che non resteranno unita' immobiliari
inoptate.
E' opportuno che l'atto con il quale si promette di trasferire o si
trasferiscono le unita' immobiliari dell'intero complesso ai singoli
intestatari sia unico.
L'accollo, invece, delle unita' immobiliari non optate da parte
della meta' piu' uno dei conduttori che abbiano esercitato il diritto
di opzione puo' convivere, all'interno dello stesso complesso, con
acquisti individuali. Infatti, coloro che eserciteranno l'opzione
collettiva potranno anche accollarsi solo la parte rimanente, in
quanto solo una parte delle residue unita' immobiliari risulta non
optata nemmeno individualmente. Esemplificativamente, si pensi ad un
complesso costituito da dieci unita' immobiliari in cui due
conduttori vogliono acquistare individualmente, mentre sette
inquilini sono disposti a farsi carico anche della rimanente unita'
immobiliare occupata, ma non optata dal conduttore. In questo caso,
l'ulteriore riduzione, rappresentata dal coefficiente di blocco (CB),
si applichera' a tutti gli otto alloggi.
2. Determinazione del prezzo di vendita delle unita' immobiliari ad
uso residenziale non di pregio e ad uso diverso.
La determinazione esatta del prezzo di vendita delle unita'
immobiliari per le quali i conduttori abbiano esercitato il diritto
di opzione, in forma individuale o collettiva, dipende da una serie
di fattori che si possono tassativamente cosi' elencare:
a) prezzo di mercato libero dell'unita' (PML);
b) stato (libera o occupata);
c) destinazione d'uso (residenziale o diverso);
d) diritto trasferito (proprieta', nuda proprieta' o usufrutto);
e) modalita' della vendita (frazionata o in blocco);
f) parametro (P) per la determinazione del coefficiente di blocco
(GB).
Particolare importanza, tra i fattori su elencati, assume la
determinazione del coefficiente di blocco (GB) che dovra' essere
strumento incentivante per l'attuazione in tempi rapidi del processo
di dismissione. Il suddetto coefficiente e' stato quantificato dal
Comitato tecnico di valutazione, istituito con decreto del Ministro
del lavoro, e dall'Osservatorio sul patrimonio immobiliare degli enti
previdenziali, nella misura variabile dal 10% al 15%, secondo la
seguente articolazione:
fino a 10 unita' immobiliari - 10;
da 11 a 15 unita' immobiliari -11;
da 16 a 20 unita' immobiliari - 12;
da 21 a 25 unita' immobiliari - 13;
da 26 a 30 unita' immobiliari - 14;
oltre 30 unita' immobiliari - 15.
Determinata la banda di oscillazione del coefficiente di blocco e
la sua puntuale articolazione, si chiariscono le diverse ipotesi di
determinazione dei prezzi di vendita.
Il prezzo di vendita delle unita' immobiliari ad uso residenziale
libere e' quello di mercato libero (PML). Tuttavia, se le medesime
vengono acquistate collettivamente in blocco, il prezzo cosi'
determinato subisce l'abbattimento percentuale previsto per lo stesso
(CB).
Il prezzo delle unita' immobiliari ad uso residenziale occupate si
ottiene sottraendo la percentuale del 30% al prezzo di mercato libero
(PML), quando si procede all'acquisto frazionato. Al prezzo
risultante da tale riduzione percentuale, si applica l'ulteriore
abbattimento percentuale (CB) nel caso di vendita dell'intero blocco.
Il prezzo delle unita' immobiliari ad uso diverso libere e' quello
del mercato libero (PML) nel caso di vendita frazionata, al quale si
sottrae la percentuale (CB) quando l'unita' sia venduta nel blocco.
Il prezzo, invece, delle unita' immobiliari ad uso diverso occupate
si ottiene con il metodo reddituale. Tale prezzo e' funzione del
reddito attuale scontato per il tempo durante il quale sara' vigente
il contratto in corso e del reddito potenziale successivamente
ottenibile. Pertanto:
----> vedere formula <----
dove:
Vm = valore di mercato attuale (prezzo);
Ra = reddito annuo lordo da locazione attuale;
t = tempo per il quale sara' vigente Ra;
RA = reddito annuo lordo teoricamente ricavabile con una nuova
locazione a partire dal tempo t+1, stimato da un tecnico valutatore;
VA = valore di mercato dell'immobile con reddito RA (VA=RA/0,06)
Il prezzo cosi' calcolato subira' l'ulteriore abbattimento
percentuale (CB) quando tale unita' sia venduta nel blocco.
Nei casi in cui ricorrano le ipotesi di trasferimento della nuda
proprieta' di un'unita' immobiliare ad uso residenziale occupata da
un ultrasessantacinquenne, il prezzo si ottiene come segue:
----> vedere formula <----
dove:
Vnp = valore della nuda proprieta';
PML = prezzo di mercato libero;
r = rapporto fra il canone annuo e il prezzo di mercato;
n = armi di vita residua statisticamente probabile
dell'usufruttuario o dell'occupante sulla base delle tavole di
mortalita' per sesso ed eta' dell'ISTAT.
Anche in questo caso, oltre il 30% di riduzione, quando il diritto
reale parziale e' acquistato in blocco, il prezzo della nuda
proprieta' subira' l'abbattimento percentuale rappresentato dal
coefficiente di blocco (CB).
Infine, quando si procede alla costituzione del diritto di
usufrutto a favore del conduttore ultrasessantacinquenne, il prezzo
si ottiene sottraendo al prezzo di mercato libero (PML) il valore
della nuda proprieta' (Vnp) cosi' come sopra determinato, su cui si
applica la riduzione del 30%. Quando l'usufrutto e' costituito
contemporaneamente alla vendita in blocco della nuda proprieta', il
prezzo dell'usufrutto subira' l'abbattimento percentuale del
coefficiente di blocco (CB), per incentivarne la costituzione in capo
al relativo conduttore.
3. Forme di esercizio collettivo del diritto di opzione.
L'esercizio collettivo del diritto di opzione da parte dei
conduttori, come gia' indicato, mira a velocizzare il processo di
dismissione e a stabilire per la parte acquirente le articolate
procedure di trasferimento della proprieta', sollevando
immediatamente l'ente alienante dagli oneri gestionali ed economici
connessi alla vendita frazionata.
Sotto tale aspetto, devono essere ritenute praticabili tutte le
forme di auto - organizzazione dei conduttori.
La opzione collettiva deve essere intesa unicamente come lo
strumento che permette la vendita in blocco ai conduttori. A titolo
puramente esemplificativo, si indicano le diverse forme attraverso le
quali si attua il trasferimento dell'intero blocco, a seguito
dell'esercizio collettivo dell'opzione:
a) tutti i conduttori procedono alla costituzione di una
cooperativa;
b) tutti i conduttori del blocco si associano ad una cooperativa
di abitazione gia' esistente, come si evince dall'art. 2, comma 5,
lettera a), della legge n. 488/1999;
c) tutti i conduttori del blocco procedono alla costituzione di
una societa';
d) tutti i conduttori prelazionano collettivamente l'intero
blocco, senza la partecipazione o costituzione di alcun organismo (ad
esempio, mediante anche semplice mandato collettivo), con il
trasferimento di tutte le singole unita' immobiliari in capo ai
conduttori opzionari;
e) almeno la meta' piu' uno dei conduttori opta collettivamente
per l'intero blocco, accollandosi anche le unita' immobiliari non
optate dai conduttori occupanti. Queste ultime possono, nel pieno
rispetto delle garanzie per i conduttori, essere intestate ad un
organismo collettivo quale una comunione, una cooperativa, una
societa' o altro. Anche le unita' immobiliari occupate dai conduttori
che abbiano esercitato il diritto di opzione possono essere intestate
ad un organismo collettivo.
La scelta della forma di opzione collettiva e della costituzione
dell'eventuale organismo di gestione deve essere rimessa interamente
agli acquirenti, dipendendo la stessa da motivi di opportunita' e da
conseguenti costi fiscali non a carico dell'ente alienante.
4. Mutui.
Ai fini della concessione delle agevolazioni a favore dei
conduttori, previste dall'art. 6, commi 8 e 9, del decreto
legislativo n. 104/1996, sui mutui fondiari (accollo di una quota -
parte degli interessi passivi, piano di rateizzazione del debito e
entita' dell'anticipo), si precisa che gli enti alienanti devono
tener conto sempre della situazione soggettiva dell'occupante
l'unita' immobiliare, in termini di reddito e di composizione del
nucleo familiare. Ne consegue che, in caso di opzione collettiva, con
accollo delle unita' immobiliari non vendibili ai conduttori
occupanti, saranno le condizioni soggettive di questi ultimi a
determinare la concessione o meno delle suddette agevolazioni,
condizioni che dovranno essere debitamente documentate all'ente dagli
acquirenti del blocco.
L'importo del mutuo per acquisto collettivo delle unita' non
opzionate puo' essere costituito dalla somma della quota agevolata,
sulla base di quanto previsto nell'art. 6, commi 7 e 8 del decreto
legislativo 104/1996, e di quella non agevolata, proporzionalmente al
valore delle unita' immobiliari nelle due situazioni soggettive degli
eventuali occupanti.
Si precisa che hanno diritto alle agevolazioni sia l'acquirente in
blocco anche della nuda proprieta' che l'usufruttuario
ultrasessantacinquenne.
Inoltre, si sottolinea che la scelta di chi debba risultare
formalmente mutuatario, nel caso di acquisto del blocco, e' demandata
ai rapporti tra gli acquirenti e la banca erogatrice del mutuo,
potendo essere, alternativamente, tutti i singoli conduttori, un
rappresentante degli stessi o il rappresentante legale dell'organismo
collettivo.
Ai fine di attivare le piu' efficaci sinergie, con separata
direttiva, codesti enti verranno invitati ad aderire ad uno schema di
convenzione aperta che regolamenta efficacemente i rapporti tra gli
enti previdenziali e le banche.
5. Usufrutto.
Nel caso in cui i conduttori ultrasessantacinquenni non esercitino
il diritto di opzione in forma individuale o collettiva, gli enti,
come prescrive l'art. 6, comma 5, del decreto legislativo n.
104/1996, possono alienare (o conferire) la sola nuda proprieta'
della unita' immobiliare. La lettera G) della predetta circolare del
26 agosto 1999, inoltre, aggiunge che "l'ultrasessantacinquenne puo'
conservare il titolo di conduttore o convertirlo in quello di
usufruttuario, con i relativi vincoli e vantaggi".
Cio' premesso, si precisa che gli enti devono evitare, fin dove
possibile, l'alienazione della nuda proprieta' con riserva di
usufrutto a loro favore, cio' infatti frustrerebbe i fondamenti della
vendita del blocco. Per questo motivo, anche in previsione dei casi
rientranti nella fattispecie, si consiglia di procedere, dopo aver
sondato la disponibilita' del conduttore, alla vendita della nuda
proprieta' contemporaneamente alla costituzione del diritto di
usufrutto a favore dell'ultrasessantacinquenne. Il pagamento per
l'acquisto dell'usufrutto, come sopra determinato, potra' avvenire
una tantum ovvero mediante una rateizzazione commisurata al canone di
locazione in essere alla data della stipula.
Il divieto di alienazione previsto dall'art. 6, comma 10 del
decreto legislativo n. 104/1996, trova applicazione anche per il
diritto di usufrutto.
Gli enti alienanti devono individuare immediatamente i casi in cui
gli attuali conduttori ultrasessantacinquenni manifestino la
propensione a rendersi usufruttuari delle unita' immobiliari da loro
occupate, per permettere che la costituzione dell'usufrutto possa
avvenire contestualmente alla eventuale vendita del blocco.
In questo modo l'ente alienante, da una parte, si solleva
immediatamente dal peso fiscale che viene a gravare
sull'usufruttuario e, dall'altra, gestira' semplicemente un credito.
Il Ministro: Salvi