IL DIRETTORE DELL'AGENZIA
In base alle attribuzioni conferitegli dalle norme riportate nel
seguito del presente provvedimento,
Dispone:
1. Determinazione del valore normale dei fabbricati.
1.1 Ai fini della uniforme e corretta applicazione delle norme di
cui all'art. 54, terzo comma, del decreto del Presidente della
Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, all'art. 39, primo comma, del
decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600, e
all'art. 52 del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta
di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26
aprile 1986, n. 131, i criteri utili per la determinazione periodica
del valore normale dei fabbricati ai sensi dell'art. 14 del citato
decreto n. 633 del 1972, dell'art. 9, comma 3, del testo unico delle
imposte sui redditi di cui al decreto del Presidente della Repubblica
22 dicembre 1986, n. 917, e dell'art. 51, comma 3, del citato decreto
n. 131 del 1986, sono stabiliti sulla base dei valori
dell'osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia del territorio
e di coefficienti di merito relativi alle caratteristiche che
influenzano il valore dell'immobile, integrati dalle altre
informazioni in possesso dell'ufficio.
1.2 Ai fini del punto precedente, il valore normale dell'immobile
e' determinato dal prodotto fra la superficie in metri quadri
risultante dal certificato catastale ovvero, in mancanza, calcolata
ai sensi dell'allegato C al decreto del Presidente della Repubblica
23 marzo 1998, n. 138 ed il valore unitario determinato sulla base
delle quotazioni immobiliari dell'osservatorio del mercato
immobiliare e dei coefficienti di merito relativi alle
caratteristiche dell'immobile. Le quotazioni dell'osservatorio del
mercato immobiliare sono riferite alla relativa zona omogenea ovvero,
in mancanza, a quella limitrofa o analoga censita, al periodo
dell'atto di compravendita o a quello antecedente in cui e' stato
pattuito il prezzo con atto avente data certa, e allo stato
conservativo «normale». I coefficienti di merito relativi alle
caratteristiche dell'immobile attengono in particolare al taglio, al
livello del piano e alla categoria catastale, secondo le modalita'
indicate in allegato.
1.3 Per gli immobili diversi dalle abitazioni il valore normale e'
determinato dalla media fra il valore minimo e massimo espresso
dall'osservatorio del mercato immobiliare riferite al periodo
dell'atto di compravendita e allo stato conservativo «normale» per la
specifica destinazione d'uso dell'immobile ivi censita, in
particolare «negozi», «magazzini», «uffici», «capannoni industriali»,
«capannoni tipici», «laboratori», «autorimesse», «posti auto
scoperti», «posti auto coperti», «box».
1.4 Per gli immobili ultimati o ristrutturati da non piu' di
quattro anni, il valore normale si determina sulla base dello stato
conservativo «ottimo» censito dall'Osservatorio del mercato
immobiliare ovvero, in mancanza, applicando al valore determinato ai
punti 1.2 e 1.3 un moltiplicatore pari a 1,3.
1.5 Al fine di integrare il valore normale dell'immobile occorre
tenere conto anche dei seguenti ulteriori criteri in possesso
dell'ufficio:
valore del mutuo, per gli atti soggetti a IVA, nel caso sia di
importo superiore a quello della compravendita;
prezzi effettivamente praticati che emergono dalle compravendite
fra privati per la stessa zona nello stesso periodo temporale;
prezzi che emergono dagli accertamenti effettuati con la
ricostruzione dei ricavi in base all'osservazione diretta dei costi
sostenuti per la costruzione, ad altre prove certe e, in particolare,
alle risultanze delle indagini finanziarie;
prezzi che emergono da offerte di vendita del soggetto
controllato;
prezzi che emergono da offerte di vendita al pubblico tramite i
media;
prezzi che emergono da analoghe vendite eseguite dal soggetto
controllato;
ristrutturazioni desunte dai dati relativi ai permessi di
costruire e alle D.I.A. (denunce di inizio attivita) trasmesse dai
comuni e alle detrazioni dichiarate per spese di recupero del
patrimonio edilizio.
1.6 Il valore normale determinato con le modalita' rappresentate
nei punti precedenti e' periodicamente sottoposto a variazioni.
Motivazioni.
Le disposizioni del presente provvedimento rispondono all'esigenza
di determinare periodicamente in modo unitario il valore normale
degli immobili oggetto di compravendita nei settori dell'imposta sul
valore aggiunto, delle imposte sui redditi e dell'imposta di
registro.
Il decreto-legge n. 223 del 2006 ha dato la possibilita' agli
uffici delle entrate di determinare, nell'ambito delle cessioni
aventi ad oggetto beni immobili e relative pertinenze, la prova
dell'esistenza o inesattezza delle operazioni imponibili sulla base
del valore normale dell'immobile.
Per la determinazione del valore normale sono stati individuati
criteri che rispondono ad esigenze di uniformita' e correttezza,
associando ad un valore fisso altri valori dinamici che possano
evitare automatismi e raggiungere l'obiettivo di una maggiore
aderenza alla realta' dei prezzi praticati nel mercato immobiliare.
Il primo degli elementi del calcolo e' tratto dall'Osservatorio del
mercato immobiliare dell'Agenzia del territorio che, con cadenza
semestrale, pubblica le quotazioni del mercato immobiliare stabilite
con criteri scientifici.
La seconda griglia di elementi - compresa la tabella di adeguamento
delle categorie catastali - e' data da una serie di elementi
particolari desunti da analisi dei principali osservatori immobiliari
che consente di «personalizzare» il valore dell'immobile nell'ambito
del valore di mercato della zona di appartenenza.
La terza griglia di elementi e' rappresentata dalle altre
informazioni in possesso dell'ufficio che possono adeguare
maggiormente alla realta' l'aspetto personalizzato della
valorizzazione dell'immobile.
Il moltiplicatore da applicare - per gli immobili nuovi o
ristrutturati da non piu' di quattro anni - al valore definito con le
modalita' previste nell'allegato al provvedimento, in caso di
mancanza dello stato conservativo «ottimo», e' stato determinato
sulla base di analisi effettuate sui dati dell'Osservatorio del
mercato immobiliare dell'Agenzia del territorio e di altri rilevanti
osservatori, dello scostamento riscontrato fra atti di compravendita
di abitazioni nuove rispetto alle quotazioni O.M.I. e dai risultati
di accertamenti eseguiti dall'Agenzia delle entrate.
Riferimenti normativi.
a) Attribuzioni del direttore dell'Agenzia delle entrate:
decreto legislativo 30 luglio 1999, n. 300 (art. 57; art. 62;
art. 66; art. 67, comma 1; art. 68, comma 1; art. 71, comma 3,
lettera a); art. 73, comma 4);
statuto dell'Agenzia delle entrate, pubblicato nella Gazzetta
Ufficiale n. 42 del 20 febbraio 2001 (art. 5, comma 1; art. 6, comma
1);
regolamento di amministrazione dell'Agenzia delle entrate,
pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 36 del 13 febbraio 2001 (art.
2, comma 1);
decreto del Ministro delle finanze 28 dicembre 2000, pubblicato
nella Gazzetta Ufficiale n. 9 del 12 febbraio 2001;
b) disciplina normativa di riferimento:
legge 27 dicembre 2006, n. 296 (legge finanziaria 2007);
decreto-legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito dalla legge 4
agosto 2006, n. 248;
decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633;
decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n.
600;
testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro,
di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n.
131;
testo unico delle imposte sui redditi di cui al decreto del
Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917.
Il presente provvedimento sara' pubblicato nella Gazzetta Ufficiale
della Repubblica italiana.
Roma, 27 luglio 2007
Il direttore dell'Agenzia: Romano
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