IL PRETORE
    Letti gli atti e sciogliendo la precedente riserva, osserva quanto
 segue:
    Secondo   la   dottrina   piu'   accreditata   e   la   prevalente
 giurisprudenza della Corte di cassazione,  il  pretore,  in  sede  di
 istanza  di  convalida  di sfratto o di licenza per finita locazione,
 deve verificare d'ufficio non  solo  i  presupposti  processuali,  ma
 anche  la  fondateza nel merito della domanda proposta, anche in caso
 di mancata comparizione dell'intimato.
    A tale proposito va rilevato che l'art. 11, comma 2- bis legge  n.
 359/1992  prevede  una proroga di due anni del contratto di locazione
 qualora le parti non  concordino  sulla  determinazione  del  canone;
 secondo  la  previsione  della  stessa legge questa proroga opera "di
 diritto" e pertanto incide sulla fondatezza nel merito della  domanda
 di  convalida  della licenza, laddove l'intimante ha dedotto una data
 di scadenza del contratto di locazione senza computare  anche  i  due
 anni della suddetta proroga legale.
    Va  ricordato  che  secondo  un  orientamento ormai consolidato in
 giurisprudenza e avallato sostanzialmente dalla Corte  costituzionale
 (sentenza   n.  323  del  1993),  la  proroga  biennale  suddetta  e'
 applicabile  su  mera  richiesta  del  conduttore,  indipendentemente
 dall'avvenuto  svolgimento  di  trattative o contatti tra le parti ai
 fini del rinnovo del contratto di locazione.
    Va ricordato inoltre che, secondo la giurisprudenza della Corte di
 cassazione sviluppata in relazione a precedenti proroghe legali delle
 locazioni, si esclude  che  la  mancata  comparizione  in  udienza  o
 costituzione  dell'intimato equivalga a rinuncia tacita al diritto di
 avvalersi della proroga biennale.
    E' pertanto piu' corretto  e  conforme  alla  logica  del  sistema
 sviluppatosi  sulla  base  di questa normativa, della dottrina, della
 giurisprudenza  di  merito  e  di  legittimita'  maturata  su  questi
 problemi  e  della  suddetta  sentenza  della  Corte  costituzionale,
 ritenere che anche nel caso in cui il conduttore intimato con licenza
 di finita locazione non e' comparso alla prima udienza di trattazione
 sommaria - per le fattispecie per  le  quali  si  ritiene  senz'altro
 applicabile  la  proroga  in  discussione - il pretore debba rilevare
 d'ufficio la  questione  relativa  all'applicabilita'  della  proroga
 biennale  de  qua,  anche  ai  fini dell'applicazione d'ufficio della
 stessa proroga.
    Va infine rilevato che ai sensi dell'art. 183 c.p.c.  il  giudice,
 nella  prima  udienza  di trattazione, indica alle parti le questioni
 rilevabili d'ufficio delle quali ritiene  opportuna  la  trattazione;
 per  quanto  sopra  osservato,  l'applicazione della proroga biennale
 prevista dall'art. 11 della legge n. 359/1992  costituisce  questione
 rilevabile   d'ufficio  che  va  trattata  ai  fini  della  decisione
 sull'istanza di convalida della licenza intimata.
    La Corte costituzionale, con la sentenza  n.  323  del  21  luglio
 1993,  ha ritenuto che solo la prospettazione, da parte del locatore,
 di situazioni di necessita' quali quelle desumibili dagli artt. 29  e
 59  della  legge  n.  392/1978  esclude  l'applicazione della proroga
 biennale  in  oggetto.  La  giurisprudenza  dominante   ha   ritenuto
 tassative  le  fattispecie richiamate nei due suddetti articoli, e la
 tassativita' vale evidentemente anche ai fini dell'applicazione della
 proroga legale. Ma questa impostazione comporta l'impossibilita'  per
 il   giudice  di  prendere  in  considerazione  altre  situazioni  di
 necessita' meritevoli di tutela e che non rientrano nelle  previsioni
 degli art. 29 e 59 della legge n. 392/1978.
    La  necessita' richiamata dall'intimante nella causa oggetto della
 presente trattazione rientra in qusto  quadro.  Come  l'intimante  fa
 rilevare,  esiste  un  contratto collettivo che lo obbliga, in quanto
 condominio, ad assicurare al portiere inquadrato nella categoria  "A"
 richiamata la fruizione di un alloggio (vedi c.c.n.l. portieri del 25
 maggio 1992 allegato agli atti). Sussiste quindi un obbligo giuridico
 dell'intimante   per   far  fronte  al  quale  appare  necessario  il
 conseguimento della disponibilita' dell'immobile attualmente  locato,
 per  uso abitativo, a soggetto diverso dall'incaricato al servizio di
 portineria.  Ma  come  si  e'  detto  tale  situazione,  non  essendo
 contemplata  dalle norme richiamate non puo' essere attualmente presa
 in considerazine dal giudice, con possibili conseguenze negative  per
 il condominio intimante.
    Cio' configura, a parere di questo decidente, una violazione degli
 artt.  3  e  24  della  Costituzione  perche'  importa  disparita' di
 trattamento  rispetto  a  chi  puo'  vantare  altre   situazioni   di
 necessita' che trovano tutela; mentre questa necessita' di riottenere
 l'immobile  per  adibirlo  ad  alloggio  del portiere, laddove esiste
 l'obbligo giuridico del condominio locatore, rischia di restare senza
 tutela. Allo stesso modo chi puo' far valere le tipiche condizioni di
 necessita' di cui agli artt. 29 e 59 della  legge  n.  392/1978  puo'
 utilmente  ricorrere  al  giudice anche in sede di recesso; mentre la
 necessita'  sopra  rilevata  e  oggetto  di  questa  ordinanza,   non
 legittima  il  ricorso al giudice esulando dalle fattispecie tipiche,
 onde risulta menomato il diritto di agire a tutela  delle  situazioni
 girudiche soggettive del condominio locatore.

                               P. Q. M.
    Visto l'art. 23 della legge 11 marzo 1953 n. 87;
    Promuove la questione di legittimita' costituzionale dell'art. 11,
 comma  2-  bis  della  legge 8 agosto 1992, n. 359, di conversione in
 legge con modificazioni  del  d.-l.  11  luglio  1992,  n.  333,  per
 violazione  degli artt. 3 e 24 della Costituzione, nella parte in cui
 non consente al condominio locatore  di  un  immobile  il  potere  di
 recedere  dal  contratto  di  locazione  nel  caso  in  cui  sussiste
 l'obbligo giuridico, per lo stesso condominio, di adibire l'immobile,
 locato a terzi, ad alloggio del portiere;
    Dispone la trasmissione immediata degli atti della presente  causa
 alla  Corte costituzionale affinche' esamini e decida la questione di
 legittimita' costituzionale come sopra promossa;
    Visto altresi' l'art. 295 del c.p.c., dispone la  sospensione  del
 giudizio n. 6083/1992 r.g. come da separata ordinanza;
    Manda  alla  cancelleria  affinche'  curi  la  notificazione della
 presente ordinanza alla parti in causa e al Presidente del  Consiglio
 dei  Ministri e la comunicazione della stessa ordinanza ai Presidenti
 della Camera dei deputati e del Senato della Repubblica.
      Palermo, addi' 14 dicembre 1994
                    Il pretore: (firma illeggibile)
 
 95C0163