Agli Enti pubblici non territoriali
e, p.c. Alla Presidenza del Consiglio dei
Ministri
Finalita' della circolare.
Le presenti Linee Guida generali per la costituzione di un
fascicolo immobiliare (di seguito anche «Linee Guida»), sono state
redatte con l'intento di specificare un percorso metodologico che
consenta agli Enti pubblici non territoriali di pervenire ad una
quanto piu' completa conoscenza del proprio portafoglio immobiliare,
necessario punto di partenza per un adeguato processo di
valorizzazione.
Si specifica che le presenti Linee Guida si riferiscono in modo
mirato ai fabbricati.
Le presenti Linee Guida, altresi', pur essendo indirizzate ai
predetti enti, possono costituire un valido riferimento anche per
tutte le altre pubbliche amministrazioni che intendano attivare un
proficuo processo di valorizzazione.
Cenni sulla normativa.
La normativa di riferimento si rinviene nella legge 23 dicembre
1998, n. 448, all'art. 19 (Beni immobili statali); nel decreto-legge
25 settembre 2001, n. 351 convertito, con modificazioni, dalla legge
23 novembre 2001, n. 410, in particolare l'art. 3-bis, aggiunto dalla
Finanziaria per l'anno 2007 (legge 27 dicembre 2006, n. 296).
Ulteriori spunti di riflessione possono essere forniti anche dalle
disposizioni in materia di razionalizzazione, contenute nella
predetta legge 27 dicembre 2006, n. 296, art. 1, commi 204 e
seguenti.
Si considerino, inoltre, le disposizioni dettate dall'art. 43-bis
del decreto-legge 30 dicembre 2008, n. 207, convertito, con
modificazioni, dalla legge 27 febbraio 2009, n. 14.
La conoscenza del patrimonio immobiliare: fase della ricognizione.
La ricognizione degli immobili di proprieta' degli enti non
territoriali deve avere come obiettivo l'acquisizione delle
informazioni riguardanti i beni oggetto del compendio, per le quali
si distinguono tre tipologie: tecnica, amministrativo-gestionale,
storico-artistica.
In particolare, le informazioni tecniche si riferiscono ai dati che
consentono la localizzazione geografica e l'identificazione catastale
completa dei beni.
Gli immobili esistenti sul territorio nazionale, a seguito di
dichiarazione da parte dei soggetti obbligati, sono iscritti negli
atti del Catasto con l'indicazione dei relativi identificativi
catastali. Per ognuno di essi sono riportate in banca dati, tra
l'altro, le informazioni concernenti l'individuazione, la
rappresentazione grafica, la redditivita' (per la determinazione del
valore ai fini fiscali) ed i soggetti intestatari, titolari di
diritti reali sul bene, con le relative quote. L'immobile deve essere
quindi descritto nel fascicolo immobiliare con l'indicazione dei
riferimenti catastali, al fine di consentire la conoscenza delle
suddette informazioni.
Con riferimento alle informazioni sul titolo di provenienza del
bene e sulla relativa pubblicita' nei registri immobiliari, e'
opportuno acquisire, ove non gia' in possesso, oltre al citato titolo
di provenienza, anche copia della correlata nota di trascrizione.
Tale copia, e, nei casi in cui e' consentito, copia del titolo,
potra' essere richiesta al competente Servizio di pubblicita'
immobiliare dell'Agenzia del territorio. La nota di trascrizione
riporta, oltre ai beni cui si riferisce, le informazioni relative
agli estremi dell'atto e alle parti a favore e a carico delle quali
l'atto e' trascritto. Presso i medesimi Servizi di Pubblicita'
Immobiliare e' inoltre possibile effettuare ispezioni sui registri,
dalle quali rilevare, a titolo esemplificativo, i vari passaggi di
proprieta' succedutisi nel tempo, le eventuali iscrizioni di ipoteca
e trascrizioni pregiudizievoli gravanti sul bene, la presenza di
eventuali servitu' o vincoli trascritti, la trascrizione di eventuali
diritti parziari spettanti a terzi.
La conoscenza tecnica dell'immobile richiede inoltre l'analisi
urbanistica e deve consentire un inquadramento corretto del bene con
riferimento ai suoi possibili usi, quali la coerenza dell'attuale
utilizzo con le indicazioni dello strumento urbanistico vigente o la
possibilita' di trasformazione, con individuazione degli strumenti
urbanistici da porre in essere, volta ad ottenere nuove destinazioni
d'uso.
Con riferimento alle informazioni amministrativo-gestionali occorre
distinguere tra beni strumentali e non strumentali e per questi
ultimi si deve tener conto dello stato occupazionale (libero,
occupato, con o senza titolo). Nel caso di immobili locati riveste
particolare importanza inquadrare le eventuali specifiche pattuizioni
che regolamentano l'utilizzo dello stesso, compresa la correlazione
di eventuali pertinenze alle unita' principali e le informazioni
riguardanti lo stato di manutenzione e conservazione aggiornate.
Rilevanti, infine, le informazioni storico-artistiche (di cui al
decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, inerente il Codice dei
beni culturali e del paesaggio) per delineare correttamente le
procedure per l'eventuale dismissione, mentre, per gli immobili di
recente realizzazione, le informazioni relative all'epoca di
costruzione possono rivestire carattere di informazione aggiuntiva.
Il fascicolo immobiliare: elementi costitutivi.
Il fascicolo immobiliare e' la carta d'identita' dell'immobile,
inteso nelle sue accezioni di complesso, fabbricato o singola unita'.
Esso e' predisposto dall'Ente e deve essere opportunamente composto
dai seguenti documenti, organizzati, a seconda del caso, in documenti
relativi al complesso immobiliare, ai singoli fabbricati che lo
compongono o alle singole unita' immobiliari in cui i fabbricati sono
articolati:
titolo di provenienza, ove esistente, e copia della nota di
trascrizione rilasciata dai Servizi di pubblicita' immobiliare
dell'Agenzia del territorio. In assenza di specifiche norme che ne
attestano la proprieta' (cfr. artt. 1 e 3, commi 18 e 19, del
decreto-legge 25 settembre 2001, n. 351, convertito, con
modificazioni, dalla legge 23 novembre 2001, n. 410), i titoli di
provenienza devono essere acquisiti agli atti. Nel caso in cui la
proprieta' in capo agli Enti sia garantita per legge, la
ricostruzione documentale dei vari passaggi di proprieta' costituisce
elemento conoscitivo indispensabile. Per gli immobili situati nei
territori ove vige il sistema del libro fondiario, denominato anche
sistema catastale tavolare, si rinvia ai relativi atti di iscrizione
tavolare;
dichiarazione urbanistica sulla data di costruzione del
fabbricato, prevista ai fini della validita' dell'atto di
compravendita, ovvero, laddove l'immobile risulti costruito dopo il
1° settembre 1967, copia della licenza di costruzione e/o concessione
edilizia ovvero, qualora non disponibili, indicazione degli estremi
identificativi delle stesse, se non gia' risultanti dal titolo di
provenienza;
documenti relativi alla regolarita' urbanistica dell'immobile
(inclusi la domanda di condono, la concessione in sanatoria ovvero la
domanda protocollata con i bollettini di versamento);
certificazione urbanistica che attesti l'esistenza o meno di
vincoli;
certificazione di agibilita'/abitabilita';
attestazione inerente la conformita', o meno, del bene, nello
stato di fatto, dal punto di vista edilizio-urbanistico (anche in
presenza di originaria certificazione di agibilita'/abitabilita');
planimetria catastale. Nel caso in cui quanto nelle stesse
rappresentato non fosse aggiornato con la situazione di fatto del
bene, si dovra' provvedere con l'adeguamento della rappresentazione
catastale;
visura catastale aggiornata;
scheda riepilogativa dei dati dell'immobile, contenente nel
dettaglio anche l'indirizzo, il piano, la presenza o meno di un
ascensore, etc.;
attestati di conformita' degli impianti (di riscaldamento,
raffreddamento, anti-incendio, elettrico, telefonico, etc.) con nulla
osta dei VV.FF., se dovuto, e scheda grafico-tecnica degli stessi,
ove disponibili;
certificazione energetica ai sensi del decreto legislativo n.
192/2005 e del decreto ministeriale 26 giugno 2009, che stabilisce le
linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici;
copia autentica della polizza globale fabbricati;
elaborato planimetrico catastale, ove disponibile;
valore di mercato attribuito dall'Agenzia del Territorio, previa
sottoscrizione di accordi con la stessa per regolare modalita' e
costi, nonche' estratto in copia della relazione di stima, in cui
siano contenuti i parametri presi a riferimento per la determinazione
del prezzo;
documentazione contenente informazioni tecnico descrittive
dell'immobile in tutti le sue componenti (strutture, impianti,
finiture) nonche' inerenti la consistenza (superfici e volumi) e
stato conservativo;
scheda descrittiva delle parti comuni, ove possibile, ovvero,
laddove si venga a creare una situazione di condominio, il relativo
regolamento di condominio e l'ulteriore documentazione riguardante le
parti comuni;
eventuali limitazioni al diritto di proprieta' ai sensi della
legge vigente;
copia dell'eventuale contratto di locazione e di eventuali
scritture integrative e/o novative, ovvero, di una scheda riassuntiva
di tutti i dati, le informazioni e quant'altro a disposizione
dell'Ente in relazione allo stato locativo dell'immobile, ivi inclusa
l'attestazione dell'Ente in merito alla regolarita' del rapporto
locatizio e dei pagamenti del conduttore, l'indicazione di eventuali
disdette o rinnovi, dell'importo dei depositi cauzionali costituiti
dai conduttori e di eventuali contenziosi in essere;
riepilogo degli interventi di manutenzione effettuati negli
ultimi cinque anni;
eventuali decreti di vincolo o certificazione scaturente dal
procedimento di verifica dell'interesse culturale, ai sensi del
decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali
e del paesaggio).
Fermo restando che ciascun Ente, in aggiunta ai documenti sopra
indicati, puo' inserire nel fascicolo immobiliare quant'altro ritenga
utile e/o necessario, si ritiene che tutti i documenti indicati sono
da considerarsi necessari.
Si evidenzia, inoltre, che alcuni dei documenti sopra indicati,
sono necessari anche al fine di adempiere alle disposizioni dettate
dall'art. 2, comma 222, della legge 23 dicembre 2009, n. 191
(finanziaria 2010).
In ultimo, si rappresenta che sussiste l'obbligo di accatastamento
per tutti gli immobili, che viene adempiuto tramite la presentazione,
al competente Ufficio Provinciale dell'Agenzia del territorio, degli
atti di aggiornamento di catasto terreni (tipo mappale e di
frazionamento, con procedura Pregeo) ovvero di catasto edilizio
urbano (dichiarazione di nuova costruzione ovvero della denuncia di
variazione, con procedura informatica Docfa), redatti a cura di un
tecnico abilitato, ai sensi del decreto ministeriale 19 aprile 1994,
n. 701.
Roma, 9 luglio 2010
Il Ministro: Tremonti