IL PRETORE
Sciogliendo la riserva del 21 aprile 1999;
Letti gli atti di causa;
Premesso in fatto
Con atto notificato il 2 aprile 1997, Raffaele Fiengo, gia'
conduttore dell'immobile sito in Napoli, alla via Lieti a Capodimonte
n. 51/G, rilasciato il 10 settembre 1996, conveniva innanzi a questo
pretore la locatrice Clementina Triola per sentirla condannare, ai
sensi dell'art. 3 del d.-l. 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con
modificazione, nella legge 21 febbraio 1989, n. 61, al rimborso delle
spese di trasloco e degli oneri sopportati, nonche' al risarcimento
dei danni subiti per non aver adibito l'immobile ad abitazione
propria, cosi' come dichiarato per accellerare le operazioni di
sfratto;
Instauratosi il contraddittorio, si costituiva in giudizio la
Triola, impugnando la domanda avanzata dalla controparte, della quale
chiedeva il rigetto. Inoltre, la convenuta spiegava domanda
riconvenzionale, per sentir condannare il Fiengo al risarcimento, tra
l'altro, dei danni conseguenti al ritardo nella consegna
dell'appartamento (la cui locazione era stata dichiarata cessata il 4
ottobre 1990, con esecuzione fissata in pari data), danni
quantificati nell'importo di circa L. 900.000 per ogni mese di
ritardo nella restituzione dell'immobile, quale differenza tra il
canone effettivamente corrisposto dal conduttore e quello di mercato,
pari, secondo l'assunto della Triola, a L. 1.400.000;
Entrata in vigore la legge 9 novembre 1998 n. 431, recante la
riforma della disciplina sulle locazioni abitative, la convenuta
Triola sollevava questione di illegittimita' costituzionale dell'art.
6, comma 6 della legge succitata, con riferimento agli artt. 3, 24 e
42 Cost., "per violazione del principio di uguaglianza, del diritto
d'azione e del diritto risarcitorio quale contenuto del diritto di
proprieta'";
Osservato in diritto
La norma impugnata definisce l'entita' dei corrispettivi dovuti dal
conduttore qualora, cessato de iure il contratto, a causa delle
sospensioni della esecuzione della graduazione degli sfratti, dovute
a disposizioni precedenti o alle disposizioni della stessa legge n.
431/1998, sia impossibile (o sia stato impossibile) al locatore porre
in esecuzione il titolo esecutivo al rilascio;
Il richiamo operato dalla disposizione in esame a normative
previgenti va interpretrato nel senso che il legislatore ha voluto
regolare la misura della c.d. indennita' di occupazione anche per il
passato, e cio' nell'evidente intento di risolvere i frequenti
contrasti giurisprudenziali in ordine all'entita' del corrispettivo
dovuto in favore del locatore ex art. 1591 c.c., operando
retroattivamente una limitazione del risarcimento del danno da
ritardata consegna dell'immobile locato in una somma mensile pari
all'ammontare del canone dovuto alla cessazione del contratto, con
gli aggiornamenti in ragione del 75% della variazione dell'indice
Istat verificatasi nell'anno precedente, e con l'ulteriore
maggiorazione del 20% sull'importo come aggiornato;
L'art. 14, comma 5 della legge n. 431/1998, stabilendo, per il
periodo transitorio, il principio dell'ultrattivita' delle previgenti
norme in materia di locazione "ai giudizi in corso" alla data del 30
dicembre 1998, e non "nei giudizi in corso", sembra, come affermato
dai primi commentatori della nuova disciplina, riferirsi alle sole
regole procedurali, di talche' essa non impedisce l'applicabilita'
della disposizione impugnata anche nella controversia in esame,
nonostante la pendenza della stessa alla data dell'entrata in vigore
della riforma;
La risoluzione dell'eccezione di illegittimita' costituzionale
dell'art. 6, comma 6 della legge n. 431/1998 sollevata dalla Triola
si presenta necessariamente pregiudiziale rispetto alla decisione
della controversia in esame, avendo la convenuta - attrice in
riconvenzionale - richiesto la condanna della controparte al
risarcimento del danno da ritardata consegna ex art. 1591 c.c. in
misura chiaramente superiore a quella derivante dall'applicazione
della suindicata disposizione;
Vi sono sufficienti ragioni per dubitare della legittimita'
costituzionale della norma impugnata nella parte in cui esime il
conduttore dall'obbligo di risarcire il maggior danno ai sensi
dell'art. 1591 c.c., una volta corrisposta la maggiorazione del 20%
della misura del canone pagato all'epoca di cessazione del contratto,
cosi' come aumentato dall'applicazione degli aggiornamenti Istat;
L'art. 1591 c.c. stabilisce che "il conduttore in mora a restituire
la cosa e' tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino
alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno";
Tale norma, pertanto, gia' espone il conduttore al pagamento di una
somma pari al corrispettivo pattuito per la sua inadempienza
all'obbligo contrattuale di restituire l'immobile all'esito del
rapporto, introducendo, come osservato in dottrina, una sorta di
"clausola penale legale";
Essa, inoltre, prevede espressamente, come si e' visto, la
risarcibilita' del danno ulteriore subito dal locatore, onerato, ai
sensi del comma 1, dell'art. 2697 c.c., di fornire la dimostrazione
dell'ulteriore pregiudizio subito in concreto;
Detta disposizione, peraltro, ha riscontrato rinnovato interesse,
come testimoniato dal vivace dibattito giurisprudenziale a tal
riguardo, in ragione del graduale transito dal regime vincolistico
del canone legale (o "equo"), introdotto dalla legge n. 392/1978,
alla libera contrattazione del corrispettivo dovuto dal conduttore,
come ripristinata dalla recente riforma in tema di locazioni
abitative, tramite il passaggio intermedio dell'istituto dei cd.
patti in deroga di cui al d.-l. n. 333/1992, convertito in legge n.
359/1992, essendo stata ampliata in maniera evidente la sfera degli
ulteriori danni suscettibili di risarcimento ai sensi dell'art. 1591
c.c.;
La predeterminazione forfettaria dell'ulteriore danno subito dal
locatore con la previsione della maggiorazione del 20% contenuta
nella norma impugnata, prescindendo da ogni valutazione in concreto
circa l'entita' dell'effettivo pregiudizio cagionato dal
comportamento illecito del conduttore, appare in contrasto con il
criterio di ragionevolezza nelle scelte legislative, con conseguente
violazione dell'art. 3 della Costituzione;
Essa, infatti, espone il locatore al rischio di vedersi risarcito
solo in parte il danno subito a seguito del comportamento illecito
del conduttore, laddove il canone corrisposto da quest'ultimo sia, ad
esempio, largamente inferiore a quello di mercato (come, nella
pratica, spesso puo' avvenire laddove il contratto di locazione sia
soggetto alla sola disciplina della legge n. 392/1978);
Per i rilievi esposti in precedenza, la norma appare in contrasto
anche con l'art. 24 della Costituzione, non consentendo al locatore
di far valere in giudizio il diritto ad ottenere un risarcimento in
misura superiore a quello predeterminato nella disposizione
impugnata;
La norma in esame, infine, sembra violare anche la garanzia
costituzionale del diritto di proprieta' privata imposta dal
capoverso dell'art. 42 della Costituzione, negando al proprietario
di ottenere un pieno ristoro del suo patrimonio, depauperato dal
comportamento illecito del conduttore;
Giova ricordare, a tal riguardo, le pronunce della Consulta in
relazione ai prospettati profili di illegittimita' costituzionale
dell'art. 2 del d.-l. 25 settembre 1987, n. 393, convertito in legge
n. 478/1987, nella parte in cui detta norma esonerava i conduttori di
immobili ad uso diverso dalla responsabilita' per i danni cagionati
al locatore dal ritardo nella restituzione del bene locato per il
periodo intercorso tra la data di scadenza del regime transitorio
previsto dall'art. 27 della legge n. 392/1978 e la data
giudizialmente fissata per il rilascio o la data di stipulazione del
nuovo contratto ai sensi dell'art. 1 del d.-l. n. 832/1986,
convertito in legge n. 15/1987;
Invero, in un primo tempo la Corte costituzionale, con sentenza n.
22/1989, escluse la fondatezza della predetta questione, in quanto
l'eccezione alla regola dell'art. 1591 c.c. appariva giustificata in
relazione alle gravi difficolta' del conduttore di trovare altro
immobile adatto alle sue esigenze, tenuto conto, altresi', del
periodo di tempo limitato in cui operava la deroga al disposto
codicistico.
Successivamente, la Consulta, con sentenza n. 149/1992, ritenne
l'illegittimita' costituzionale del predetto art. 2, nella parte in
cui esonerava il conduttore da responsabilita' per i danni cagionati
al locatore dal ritardo nella restituzione dell'immobile senza
eccettuare il caso di comprovata insussistenza delle difficolta' per
il conduttore di reperire altro immobile locato, e cio' in
considerazione del fatto che il bilanciamento degli interessi in
gioco, da un lato quello del conduttore ex art. 41 Cost. a non
interrompere l'esercizio dell'impresa per il tempo occorrente a
reperire un'altra sede, e dall'altro quello del locatore, protetto
dall'art. 42 Cost., non poteva essere, neanche per un limitato
periodo temporale, risolto in maniera assoluta a favore del primo,
dovendosi consentire al locatore-creditore di dimostrare
l'inesistenza, nel caso concreto, delle condizioni (gravi difficolta'
per il conduttore di trovare altro immobile idoneo all'esercizio
dell'impresa) giustificative del trattamento di favore riservato alla
controparte;
Alla luce delle predette pronunce, appare evidente il collegamento
tra il diritto di credito risarcitorio di cui e' titolare il locatore
ai sensi dell'art. 1591 c.c. e la garanzia costituzionale del diritto
di proprieta' sancita dall'art. 42 della Costituzione;
Pur nella consapevolezza che, secondo l'insegnamento del giudice
delle leggi (vedi, in proposito, Corte costituzionale, sentenza 2
novembre 1996, n. 369), il legislatore ordinario puo' ritenere equa e
conveniente una limitazione del risarcimento del danno - purche' cio'
avvenga in casi eccezionali - nella fattispecie in esame, non
appaiono ricorrere giustificate ragioni per comprimere, senza
significative restrizioni temporali, il diritto di credito
risarcitorio del locatore dinanzi al comportamento illecito del
conduttore, tenuto conto che, alla luce dell'attuale reviviscenza del
mercato delle locazioni abitative, favorita dal superamento del
regime vincolistico dell'equo canone imposto dalla legge n. 392/1978,
non appare sostenibile rinvenire, tra i motivi a sostegno di una
limitata responsabilita' del conduttore, la persistente difficolta'
di quest'ultimo a reperire altro alloggio;
Va, pertanto, dichiarata la rilevanza e la non manifesta
infondatezza della questione di legittimita' costituzionale dell'art.
6, comma 6 della legge n. 431/1998, nei limiti sopra indicati, con le
conseguenti statuizioni di cui al dispositivo;