IL PRETORE
Letti gli atti e sciogliendo la riserva che precede, osserva
quanto segue in fatto e in diritto.
I. Con atto di citazione notif. il 28 settembre 1992 Gliubizzi
Giuseppe, premessa la sua qualita' di proprietario di un appartamento
"con annesso deposito" in Salerno e rispettivamente alla via B.
Freda, 50, e alla via dei Mille, condotti in locazione dal 12
dicembre 1990 da tal Paglionico Giuseppe per il canone di L. 400.000,
deduceva come incombente la scadenza contrattuale del 13 dicembre
1992; e, sul presupposto di aver inviato disdetta sin dal 2 settembre
1991, intimava al conduttore licenza per quella data o per quella
stabilita sulla base di una piu' corretta applicazione della norma,
nel contempo citandolo per la convalida o, in caso d'opposizione, per
l'emissione di ordinanza provvisoria di rilascio, con fissazione
della data di esecuzione e vittoria di spese.
Ritualmente instauratosi il contraddittorio, si costituiva
l'intimato, opponendosi alla convalida in forza del disposto
dell'art. 11 della legge 8 agosto 1992 e specificamente adducendo di
intender valersi della possibilita' di stipulare un patto in deroga
o, in mancanza, di usufruire della conseguente proroga di due anni
del contratto di locazione, oltre che del termine ex art. 56 della
legge n. 392/1978; ed alla successiva udienza 6 novembre 1992 egli
ribadiva la posizione, solo ulteriormente eccependo che i contratti
di locazione relativi agli immobili di causa erano due e soggetti a
discipline del tutto diverse in vista dell'uso cui erano
separatamente adibiti, con conseguente diversa scadenza, anche per
essere stata la sola comunicata disdetta relativa all'appartamento e
non anche al terraneo.
Dal canto suo, l'intimante ribadiva di non avere la benche' minima
intenzione di rinnovare il contratto, interpretando la norma addotta
da controparte nel senso che il patto in deroga poteva non essere
stipulato ove il locatore intendesse adibir l'immobile agli usi o
effettuare sullo stesso le opere di cui, rispettivamente, agli artt.
29 e 59 della citata legge n. 392/1978; inoltre, egli sosteneva che
comunque la legge gli consentiva di non soggiacere ad alcuna proroga
legale ove il locatore non avesse voluto accedere ad alcun accordo
circa la stipula di patti in deroga, ipotizzando
l'incostituzionalita' della norma, se intesa diversamente.
Questo pretore si riservava la decisione sulle richieste di
convalida o di concessione di ordinanza provvisoria.
II. La richiesta di convalida va subito dichiarata inammissibile,
in quanto, dinanzi all'opposizione dell'intimato, e' preclusa del
tutto ogni pronunzia di quel tipo, potendosi soltanto emanare
l'ordinanza con riserva delle eccezioni di cui all'art. 665 del
c.p.p.: e, mentre la convalida conclude il processo, la seconda
invece ne costituisce il presupposto e al tempo stesso una tappa
indefettibile, tanto da aprire la successiva fase a cognizione piena
od ordinaria in favore di entrambe le parti.
Molto piu' complesso si appalesa il discorso in ordine alla
richiesta di ordinanza provvisoria di rilascio, formulata sia in
citazione sia, per quanto in subordine, a verbale.
III. In primo luogo, quand'anche l'opposizione dell'intimato non
fosse fondata su prova scritta (come nel caso di specie, in cui si
adduce una diversa interpretazione dei contratti posti dallo stesso
intimante a base dell'azione, espressamente riservando al prosieguo
la prova del regime applicabile al "deposito", occorrerebbe pur
sempre delibare la sussistenza del fumus boni juris in capo
all'intimante.
Il provvedimento ex art. 665 del c.p.p. costituisce, invero, pur
nella forma dell'ordinanza, uno dei rari casi di condanna con
riserva: in cui, cioe', rigorosamente argomentando, l'accertamento
dei fatti costitutivi si e' gia' avuto almeno in via di delibazione o
cognizione sommaria, mentre quello dei fatti modificativi, impeditivi
od estintivi e' rimesso ovvero rinviato ad un tempo e ad una fase
successiva e talvolta anche solo eventuale.
Certamente e' da escludere una natura meramente istruttoria, non
solo e non tanto per la non impugnabilita' e la non revocabilita'
dell'ordinanza, bensi' - e soprattutto - perche' la detta ordinanza
non mira a regolare il futuro svolgimento del processo o
l'acquisizione di idonei mezzi di prova sulle contrastanti posizioni
delle parti. Essa, invece, contenendo quanto meno una condanna - al
rilascio dell'immobile - sul presupposto di una futura (ed anticipata
quoad effectum) pronunzia costitutiva - la cessazione o risoluzione
del contratto - ed essendo assistita da una efficacia esecutiva ipso
iure, costituisce una vera e propria pronunzia giurisdizionale su di
un punto controverso (la sussistenza dei fatti costitutivi).
La sua funzione non e', percio', cautelare od interinale, poiche'
per la sua emissione non e' rilevante alcun requisito di urgenza o di
pericolo nel ritardo ne' alcuna sommarieta' della valutazione del
buon diritto dell'attore: anzi, l'esame delle ragioni di costui
dovrebbe essere pieno, mentre sommaria puo' restare la deliberazione
di quelle del convenuto (tanto che delle eccezioni si fa, appunto,
riserva).
Pienamente da condividere e', pertanto, la tesi che ricostruisce
l'ordinanza in esame come una pronunzia condizionata risolutivamente
all'accoglimento (ovvero al riconoscimento di fondatezza) delle
eccezioni.
Al fine di apprezzare l'importanza della valutazione delle ragioni
del ricorrente e quindi della fondatezza dei fatti costitutivi da lui
dedotti a fondamento della domanda, va allora attentamente
considerato che la pronunzia stessa sopravvive anche all'estinzione
del giudizio di merito.
Al riguardo, pur potendosi condividere la tesi della non
equiparabilita' dell'ordinanza in esame ad una sentenza di merito
(v., da ultimo, Cass. 25 novembre 1976, n. 4464), deve ritenersi che
l'efficacia della prima oltre l'estinzione del processo deriverebbe
non dalla predicata (e negata) equiparazione, bensi' dalla descritta
sua natura. A ben vedere, una simile conclusione e' confortata
proprio dall'attento esame delle premesse: la possibilita' del
conduttore di far valere in autonomo giudizio le proprie ragioni, in
caso di estinzione del processo successiva all'ordinanza in esame, si
ricollega alla non definitivita' dell'accertamento giurisdizionale
soltanto e proprio sulle ragioni del convenuto (argum. anche da Cass.
24 marzo 1983, n. 2078, ove, in verita', sviluppando le premesse in
modo forse non del tutto rigorosamente coerente, si ritiene
provvisorio anche l'accertamento delle ragioni del locatore) e si
inquadra nella "garanzia di tutela, pur se posticipata, del
conduttore, che assicura la legittimita' costituzionale dell'intero
procedimento" (Corte costituzionale 19 giugno 1974, n. 171).
In altri termini, una volta che il locatore-intimante abbia svolto
puntualmente il suo ruolo processuale adempiendo all'onere impostogli
dall'art. 2697 del cod. civ., non vi sarebbe motivo di gravarlo della
prosecuzione del processo, alla quale unico interessato sarebbe
oramai il solo conduttore: e, diversamente opinando, la peculiarita'
del procedimento di convalida di licenza o sfratto verrebbe frustrata
e la sua funzione di assicurare tutela pronta ed efficace alle
ragioni del locatore non controbattute da corrette e complete
eccezioni rimarrebbe, nella sostanza, non piu' perseguibile.
In tal modo, nonostante la divisione della giurisprudenza di
merito (a favore della tesi qui accolta, tra le piu' recenti: trib.
Napoli 29 giugno 1984, Critelli c. Mazzuolo, in dir. e giur. 1985,
772; idem 10 giugno 1985, Enel c. Marangio, in giur. merito 1985,
1036; pret. Firenze 26 agosto 1985, Torrini c. Bacceschi Cofani, in
arch. loc. 1985, 749; appello Napoli 26 settembre 1985, Velardi c.
Improta, in giust. civ. 1986, I, 2922; pret. Frattamaggiore 24
febbraio 1986, Capasso c. Borga, in giur. merito 1986, 786; pret.
Molfetta, 8 novembre 1986, n. 171, in arch. locaz. 1987, 574; a
favore della tesi contraria, sempre fra le piu' recenti: pret. Milano
29 novembre 1984, in rass. equo canone 1985, 85; pret. Verona 13
novembre 1985, in foro it. 1986, I, 1457; pret. Brindisi 28 febbraio
1986, Mangia c. Sarli, in arch. civ. 1986, 765; pret. Napoli 29
gennaio 1987, n. 353, in dir. e giur. 1987, 189), questo pretore ha
da sempre ritenuto che l'efficacia esecutiva tipica della pronunzia
ex art. 665 del c.p.c. non viene meno se non con l'accertamento
definitivo, con le forme ordinarie - siano quelle del giudizio ex
art. 667 del c.p.c., siano quelle di autonomo giudizio di
accertamento, secondo cassazione n. 4464/1976 -, della fondatezza
delle eccezioni del convenuto (ovvero anche nel caso, che pero' qui
non interessa, di sostituzione all'ordinanza di sentenza esecutiva di
rigetto delle eccezioni stesse). A prescindere, percio', dalla norma
dell'art. 310 del c.p.c., inapplicabile per la singolare natura
dell'ordinanza ex art. 665 del c.p.c., quest'ultima non puo'
ritenersi caducata per la successiva estinzione del giudizio ex art.
667 del c.p.c., volto ad esaminare le eccezioni del conduttore. Anche
in caso consimile, pertanto, l'ordinanza mantiene intatta la sua
efficacia di titolo esecutivo.
Sul punto sembra oramai orientata in senso analogo anche la
suprema Corte, la quale, con sentenza del 30 marzo 1990, n. 2619, ha
statuito che "in tema di procedimento di convalida di sfratto, emessa
.. ordinanza ex art. 665 del c.p.c., la mancata riassunzione del
giudizio nel termine perentorio fissato ex art. 667 del c.p.c. non
determina la perdita di efficacia di detta ordinanza quale effetto
dell'estinzione del giudizio di merito, atteso che l'ordinanza di
rilascio, pur se non idonea ad acquistare l'autorita' di giudicato in
ordine al diritto fatto valere dal locatore, rientrando nella
categoria dei provvedimenti di condanna con riserva delle eccezioni
del convenuto, ha natura di provvedimento sostanziale provvisorio, i
cui effetti (afferenti alla cessazione o risoluzione della locazione
e conseguentemente alla attribuzione del diritto al rilascio
dell'immobile attuabile in via esecutiva) permangono fin a quando,
ove non vengano definitivamente confermati, siano messi nel nulla
dalla sentenza di merito che conclude l'ordinario giudizio di
cognizione, salva restando - in caso di estinzione di questo - al
conduttore di fare valere, nel termine di prescrizione, le sue
eccezioni in un autonomo nuovo processo".
Tale efficacia e tale funzione dell'ordinanza ex art. 665 del
c.p.c. (suscettibile di resistere anche all'estinzione del giudizio
nel corso del quale e' stata emanata) impongono quindi di verificare,
ai fini della sua medesima concedibilita' e pertanto nella stessa
fase a cognizione sommaria e prima della sua conclusione, se i fatti
costitutivi addotti dall'intimante sussistano o meno (e siano o meno
forniti di prova), a prescindere dal fondamento su prova scritta - ed
anzi soprattutto quando esso manchi - dell'opposizione dell'intimato
alla convalida.
E il principale fatto costitutivo da esaminare e' certamente la
scadenza del contratto alla data dedotta dall'intimante (accantonando
momentaneamente il problema circa la natura del secondo immobile e il
nesso tra i due oggetti del rapporto di locazione): la quale, pur
essendo in citazione specificato che si intendeva agire per la data
del 13 dicembre 1992 (desumibile dal contratto versato in atti) o -
in alternativa - per quella ritenuta di giustizia, e' poi
chiaramente, all'esito della concreta condotta processuale
dell'intimante, calcolata in esclusione della norma invocata
dall'intimato.
Di conseguenza, quest'ultima e' certamente rilevante per la
decisione, dovendosi, sulla sua base, determinare una data di
scadenza del rapporto diversa da quella sola per la quale l'intimante
si riduce ad insistere: sicche' l'applicazione di quella norma
condurrebbe al rigetto della domanda - anche se limitatamente a
quella di provvedimento ex art. 665 del c.p.c., almeno per il momento
-, mentre la sua disapplicazione condurrebbe, ben al contrario,
all'accoglimento di quella.
IV. Per una migliore comprensione del problema agitato dalle
parti, non e' inopportuno riportare il testo dell'art. 11 d.l. 11
luglio 1992, n. 333, convertito, con modificazioni, in legge 8 agosto
1992, n. 359:
"1. Fino alla revisione della disciplina delle locazioni degli
immobili urbani, le disposizioni di cui agli artt. 12 e seguenti
della legge 27 luglio 1978, n. 392, concernenti l'equo canone degli
immobili adibiti a uso d'abitazione, non si applicano ai contratti di
locazione stipulati successivamente alla data di entrata in vigore
del presente decreto, aventi ad oggetto immobili per i quali, alla
predetta data, non sia stata presentata la dichiarazione di
ultimazione dei lavori e sempreche', alla data del contratto, sia
stata richiesta la certificazione di abitabilita' e sia stata
presentata domanda per l'accatastamento;
2. Nei contratti di locazione relativi ad immobili non compresi
fra quelli di cui al comma 1, stipulati o rinnovati successivamente
alla data di entrata in vigore della legge di conversione del
presente decreto, le parti, con l'assistenza delle organizzazioni
della proprieta' edilizia e dei conduttori maggiormente
rappresentative a livello nazionale, tramite le loro organizzazioni
provinciali, possono stipulare accordi in deroga alle norme della
citata legge n. 392/1978. La disposizione si applica per i contratti
ad uso abitativo limitatamente ai casi in cui il locatore rinunzi
alla facolta' di disdettare i contratti alla prima scadenza a meno
che egli intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo
stesso le opere di cui, rispettivamente, agli artt. 29 e 59 della
citata legge n. 392/1978. Resta ferma l'applicazione, per i contratti
indicati nel presente comma, degli artt. 24 e 30 della legge n.
392/1978;
2-bis. Nei casi in cui, alla prima scadenza del contratto
successiva alla data di entrata in vigore della legge di conversione
del presente decreto, le parti non concordino sulla determinazione
del canone, il contratto stesso e' prorogato di diritto per due
anni".
La complessa normativa in esame, a prescindere da imponenti dubbi
indotti dalla straordinaria improprieta' del tecniloquio giuridico,
sembra ispirata da due obiettivi o finalita' di fondo, apparentemente
limitati al solo campo delle locazioni di immobili abitativi: il
primo e' che per gli immobili di nuova costruzione il concetto stesso
di canone "equo", quale elemento di obiettivo calmiere - funzionale o
meno - del mercato immobiliare, viene meno; il secondo e' che, per
gli immobili gia' esistenti, si vorrebbe favorire uno svincolo per
cosi' dire spontaneo dal calmiere stesso, ma con la contropartita,
per il conduttore, di una durata sostanzialmente raddoppiata del
rapporto di locazione.
Tecnicamente, questo secondo obiettivo, su cui sorvegliano le
organizzazioni di categoria dei proprietari e dei conduttori (a
riprova della rilevanza sociale del fenomeno e della necessita' di
una mediazione superindividuale per il passaggio dal regime di
calmiere a quello di libera contrattazione) con le loro articolazioni
territoriali, si attua mediante la rinunzia del locatore a disdettare
il contratto alla prima scadenza quale corrispettivo della fissazione
del canone in misura - evidentemente maggiore - di quella massima
prevista dalle norme di cui agli artt. 12 e seguenti della legge n.
392/1978. Dalla stessa rinunzia si escludono tuttavia, a mo' di vere
e proprie clausole di salvaguardia, in modo singolarmente simmetrico
- e quindi, stavolta, congruamente parallelo - rispetto alla
normativa dei contratti non abitativi, alcune specifiche ipotesi in
cui al locatore sarebbe consentito in ogni caso non addivenire alla
rinnovazione: ipotesi incentrate sulla sua intenzione di addivenire a
particolari usi del bene o di effettuarvi determinati interventi
strutturali.
In tal modo, l'inciso " .. a meno che egli (cioe' il locatore)
intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le
opere di cui, rispettivamente, agli articoli 29 e 59 della citata
legge n. 392/1978 .." non si riferisce, come sostiene il locatore
nelle sue note a verbale, alla stessa facolta' di stipula del patto
in deroga, ma evidentemente soltanto al contenuto di questo stesso
patto, in cui si regolamenta ex lege la modalita' di rinnovazione
alla scadenza. Del resto, non avrebbe senso attribuire alle parti una
mera facolta' (" .. le parti .. possono stipulare ..") per stabilire
poi i casi in cui questa potrebbe non essere esercitata, visto che le
parti, almeno in teoria, rimangono pur sempre padrone della relativa
decisione sull' an della stipula (quand'anche sotto la terribile
comminatoria della proroga forzosa in caso di fallimento
dell'accordo) e quindi della valutazione dei motivi in base ai quali
non addivenirvi.
Puo' sembrare allora coerente con questo disegno legislativo, a
prescindere dalle aporie derivanti dal tenore letterale delle
espressioni, che un simile sitema di volontaria, progressiva e cauta
deregulation del canone degli abitativi sia fortemente caldeggiato
dal legislatore: il quale deve anzi avere previsto, dinanzi ai limiti
dell'ipotesi di riforma, il plausibile e comprensibile disfavore con
cui i locatori, di fronte ad aumenti del canone probabilmente non
consistenti (a causa della presenza attiva, nelle trattative, delle
stesse organizzazioni degli inquilini, le quali avranno
prevedibilmente la funzione di freno di aumenti illimitati od
eccessivi), potrebbero accogliere la conseguenza - per loro del tutto
negativa - di un raddoppio della durata minima.
E per vincere tale remora, obiettivamente giustificabile, dei
locatori, ha ritenuto di introdurre uno strumento di pressione o
coazione psicologica, quale l'imposizione di una proroga biennale del
contratto stesso di locazione.
La proroga consiste, almeno per i contratti abitativi, nella
sgradevole sorpresa di una sostanziale, benche' sommaria e
raffazzonata, riedizione, dopo quasi dieci anni dallo spirare del
precedente, di un regime di proroghe legali in tema di locazione
pressoche' trentennale, della cui conformita' alla Carta fondamentale
la stessa Corte costituzionale aveva piu' volte dubitato.
In particolare, sovente essa ha rilevato che l'alterazione
dell'equilibrio - il quale deve pur sempre sussistere - tra interessi
dei conduttori e interessi dei proprietari locatori poteva sfumare in
secondo piano soltanto in vista di obiettivi caratteri di
straordinarieta' e temporaneita' della disciplina delle proroghe,
all'epoca ritenuta come concretante un intervento per fini sociali in
favore delle classi meno abbienti: tanto che, ove il regime si fosse
sostanzialmente consolidato come irreversibile e definitiva
compressione delle facolta' di godimento del proprietario, oltretutto
senza alcun considerazione comparativa delle condizioni personali ed
economiche di questo e del locatario, si sarebbe giunti ad una
diversa valutazione di costituzionalita' (per tutte, sul punto, le
perspicue Corte costituzionale 15 gennaio 1976, n. 3 - in foro it.
1976, I 5 - e 18 novembre 1976, n. 225 - in giur. cost. 1976, I,
1805).
E una consimile conseguenza si e' poi avuta, per quanto nel
contiguo settore dei contratti relativi ad immobili destinati ad uso
non abitativo, con la nota sentenza del 22 aprile 1986, n. 108: con
la quale si falcidiava - coerentemente - la legge 5 aprile 1985, n.
118, e la proroga sessennale con essa introdotta (per di piu' con la
garanzia di sottrazione al regime in particolari casi di necessita'
del locatore) in quanto comportante un'ulteriore e intollerabile
compressione generalizzata del diritto di proprieta' e delle usuali
facolta' di godimento ad esso connaturate.
E' convinta opinione di questo giudice che la norma invocata dal
conduttore nel caso in esame, vale a dire l'art. 11, comma 2- bis del
d.l. 11 luglio 1992, n. 333, convertito, con modificazioni, in legge
8 agosto 1992, n. 359, non si sottragga ad analoghi, consistenti
dubbi di incostituzionalita', con riferimento agli artt. 3 e 42,
secondo comma, della Carta fondamentale.
Non ignora questo giudice che gia' in passato si e' ritenuta
accettabile l'imposizione di un regime di proroga al fine di favorire
o rendere meno traumatico il transito ad una diversa disciplina
generale, soprattutto in settori di rara rilevanza sociale quali
quello della locazione di immobili urbani e per di piu' di quelli
destinati ad uso abitativo (tra le tante: Corte costituzionale 12
dicembre 1984, n. 281, in rass. equo canone 1984, 207).
Eppure, stavolta la scelta legislativa in esame comprime
indiscriminatamente, irrazionalmente ed unilateralmente il diritto di
proprieta', pretermettendo poi la ricca ed inesauribile diversita'
delle concrete situazioni personali ed economiche dei singoli
locatori, anche comparate con quelle dei conduttori, con una
disposizione infelicemente generalizzata e indifferenziata.
In primo luogo, l'ampiezza e la tacitiana secchezza del tenore
letterale, considerate alla luce del fatto che la norma viene posta
da una disposizione emanata separatamente rispetto al pur contorto
comma precedente, non consentono di limitare la proroga ai soli casi
in cui il mancato accordo sul canone siasi avuto prima, nel corso o
al termine di trattative per la stipula dei patti in deroga di cui al
comma precedente: cioe', ai casi in cui essa avrebbe una sua qualche
ragione giustificatrice quale mezzo di pressione per l'applicazione
del regime di svincolo dal calmieramento.
In altre parole, la proroga viene comminata, dalla lettera della
norma, in tutti i casi in cui, alla prima scadenza successiva
all'entrata in vigore della legge, le parti non si mettano comunque
d'accordo sul canone, vale a dire, non solo nei casi in cui si voglia
favorire il transito alla disciplina dei patti in deroga, ma anche in
almeno due altre grandi categorie di fattispecie: una prima, dei
contratti per immobili "vecchi" (diversi, cioe', da quelli di cui al
primo comma), al cui termine il locatore sia persino d'accordo sulla
rinnovazione ma in cui il conduttore chieda un ribasso del canone
(non si dimentichi che il canone equo rappresenta pur sempre il
limite massimo del corrispettivo della locazione, ben potendo le
parti convenire un canone inferiore); una seconda, degli stessi
contratti per immobili "nuovi" di cui al primo comma, in cui il
disaccordo sul canone sembra ancora piu' plausibile, per essere
completamente libera la trattativa tra le parti su quel punto
essenziale.
In entrambi questi casi, non soccorre la finalita' di favorire il
transito verso la normativa del patto in deroga: non nel primo,
perche' il legislatore mantiene pur sempre come cardine della materia
il regime dell'equo canone e finirebbe, invece, con il rendere piu'
difficile l'applicazione in premio di condotte vessatorie del
conduttore; non nel secondo, perche' ricondurrebbe alla disciplina
del patto in deroga, con evidenza e chiarezza intermedia tra il re-
gime di calmiere e quello di libera contrattazione, proprio i casi
per i quali aveva consentito quest'ultima e l'abbandono del primo. In
tal modo e sotto tale profilo la norma in esame violerebbe i principi
di razionalita' e di eguaglianza di cui all'art. 3 della
Costituzione, trattando incongruamente in modo identico situazioni
obiettivamente diverse, nonche' il canone della tutela della
proprieta', imponendo ai proprietari incongrue e non comprensibili
limitazioni delle facolta' di godimento e di uso a quel diritto
riconducibili, consistenti nella protrazione autoritativa e
inesorabile dell'indisponibilita' del bene.
D'altra parte, anche con riferimento ai soli casi in cui il
mancato accordo sul canone siasi avuto prima, nel corso o al termine
di trattative per la stipula dei patti in deroga di cui al primo
comma, puo' dubitarsi della non conformita' al dettato costituzionale
della norma in oggetto.
Il primo e' che, inquadrata l'imposizione della proroga come una
vera e propria sanzione di fatto per il fallimento delle trattative,
incongruamente si finisce con il penalizzare sempre e soltanto il
locatore, ritenendolo comunque - in un certo qual modo - responsabile
ovvero addossando sempre e in ogni modo a lui e a lui soltanto il
peso del transito nella nuova disciplina dei patti in deroga: peso
che, si ricordi, non era prevedibile e non si sarebbe attuato secondo
la disciplina in vigore al momento della stipula del contratto (cioe'
il regime ordinario della legge n. 392/1978), visto che, alla prima
scadenza successiva all'entrata in vigore della legge, si sarebbe
giunti al semplice e normale esaurimento del quadriennio e alla
cessazione immotivata, per cosi' dire pura e semplice, della
locazione.
Nessuna rilevanza, quindi, viene data al caso concreto, in cui il
mancato accordo sui patti in deroga sia imputabile al conduttore,
ovvero in cui le contrapposte condizioni personali ed economiche
delle parti finiscano con il ledere prevalentemente o esclusivamente
un soggetto che versa in concreto in una posizione sfavorevole di
diseguaglianza rispetto alla controparte. Non sempre e non
automaticamente, infatti, il conduttore riceve, dalla cessazione del
contratto di locazione, un danno maggiore di quello imposto alla sua
controparte dalla protrazione autoritativa del rapporto: e cio' e'
tanto piu' evidente se si considera che da sempre anche le proroghe
piu' vessatorie hanno consentito (ora in via originaria, ora a
seguito delle pronunce della Corte) una comparazione delle rispettive
posizioni delle parti. E' cosi' la stessa attuale formulazione della
norma in esame che non assicura affatto che della proprieta' del bene
locato sia in concreto garantita una funzione o un'utilita' sociale,
in genere individuata nel sostegno alle classi meno abbienti in
ordine al bene primario e insostituibile dell'abitazione: e quindi la
limitazione al diritto di proprieta' vi'ola in modo espresso e
irreparabile il dettato dell'art. 42, secondo comma, della
Costituzione e lo stesso principio di eguaglianza formale e
sostanziale di cui all'art. 3.
Ma tutto questo non basta: al locatore si impone la proroga
biennale senza nemmeno che possano rilevare, per evitarla al suo
insorgere ovvero per farla cessare una volta iniziata, le necessita'
peculiari e personali generalmente riconosciute persino da tutti i
regimi, per quanto vessatori, di proroga del decorso quarantennio,
ultimi dei quali quelli codificati dall'art. 59 della legge n.
392/1978. E cio' veramente in modo incongruo e iniquo, in quanto
persino nel regime che si vorrebbe favorire quei motivi potrebbero
poi trovare concreta rilevanza, richiamati, almeno in parte, come
sono per il momento della rinnovazione alla prima scadenza: ne
consegue che la proroga viene imposta anche al locatore che abbia sin
d'ora la necessita' di adibire gli immobili per uno degli usi che gli
avrebbero consentito, nel regime vigente e quale risultante dalla
pratica protratta applicabilita' degli artt. 2, primo e terzo comma,
seg. della legge n. 61/1989 in tema di esecuzione dei provvedimenti
di rilascio, la concessione della forza pubblica - e quindi
l'effettivo riconseguimento del bene - in tempi ravvicinati; e, quale
ulteriore conseguenza, si ha che al locatore (il quale i suoi
conteggi e le sue previsioni circa le sue personali esigenze aveva
gia' liberamente effettuato al momento della precedente rinnovazione
o della prima stipulazione - comunque anteriori all'entrata in vigore
della norma in esame -) si impone la sostanziale privazione del bene
per due anni senza le sue esigenze e i suoi bisogni relativi e
connessi al bene primario dell'abitazione possano non solo
soddisfarsi ma neppur venir presi in considerazione.
Ne' puo' dirsi del tutto pacifico che, pendente la proroga, il
canone possa essere adeguato o aggiornato ai sensi degli artt. 23 o
24 della legge n. 392/1978, in difetto di esplicita menzione da parte
della norma: sicche' si verificherebbe un'ulteriore - e ancora piu'
inspiegabile - compressione del diritto di proprieta', riconoscendo
ai rapporti ancora in corso per volonta' delle parti una
remunerazione del godimento maggiore di quelli in cui la legge invece
gia' coarta e comprime la volonta' del locatore quanto alla capitale
circostanza del riottenimento del bene proprio.
In definitiva, nessuna funzione sociale puo' garantirsi alla
proprieta' e nessun rispetto puo' tributarsi al principio di
eguaglianza con formule generali e indifferenziate del tipo di quelle
adoperate dal legislatore del 1992.
Ne' spetta a questo giudice rilevare o evidenziare, per il caso che
la norma possa essere ricondotta nell'alveo delle prescrizioni
costituzionali violate, le possibili modifiche del tenore letterale:
o, cio' ch'e' lo stesso, esula dai poteri di questo giudice a quo,
nel giudizio incidentale di legittimita' costituzionale, limitare la
questione ai profili per i quali la norma denunziata non prevede
alcune precisazioni, cosi' implicitamente suggerendo le integrazioni
opportune (ad es., in quanto non prevede che si applica soltanto in
occasione delle trattative per i patti in deroga di cui al comma
precedente e in quanto non richiama la normativa di cui all'art. 59 -
ed eventualmente 60 - della legge n. 392/1978). L'opportunita' di una
sentenza manipolativa o additiva va valutata, invero, esclusivamente
e sovranamente dalla Corte costituzionale: la quale a tanto, se
riterra', potra' sempre indursi sciogliendo la questione, qui esposta
senza alcuna limitazione di prospettiva.
Tutti tali aspetti sembrano a questo giudice qualificare di una
riesumata vessatorieta' - e cioe' di una contrarieta' con le norme di
cui agli artt. 3 e 42, secondo comma, della Costituzione, sotto i
profili rispettivamente gia' esaminati - il regime di proroga
indifferenziata reintrodotto con la norma in esame: in ordine alla
quale, peraltro, per la vista univocita' del tenore letterale e della
conseguente interpretazione, neppure soccorre la possibilita',
generalmente riconosciuta al magistrato, di prescegliere, tra piu'
soluzioni ricostruttive, quella sola conforme alla Carta
costituzionale.
In particolare, neppure si potrebbe sostenere che la mancanza di
accordo sulla cui base fare scattare la proroga biennale sarebbe solo
quella che segue alle trattative sul patto in deroga, concretamente
avviate e fallite proprio sul punto della quantificazione del canone
come corrispettivo della rinunzia alla disdetta alla prima scadenza:
questa, come si e' detto, sarebbe la ratio giustificatrice della
proroga (e, sia pure con ulteriori dubbi circa la non estensione di
ipotesi di non operativita' originaria o sopravvenuta, potrebbe, al
limite e a tutto concedere, fondare una sua funzione tale da
escludere un pieno contrasto con le norme denunziate), ma non si
ricava affatto dall'infelice tenore letterale della norma, sulla cui
base non puo' non sostenersi che un accordo sul canone - e cioe' su
di una, anche se sulla piu' importante, delle clausole del contratto
- manca anche e soprattutto se manca un accordo sulla stessa
rinnovazione del contratto.
Non rimane altra via, allora, che qualificare rilevante e non
manifestamente infondata la questione di costituzionalita' della
norma in esame, invocando il giudizio della Consulta e impartendo le
ulteriori statuizioni di cui in dispositivo: e non potendosi,
nell'attuale sistema di controllo della conformita' delle leggi alla
Costituzione, considerare come ostativo il fatto che ai locatori, in
attesa dell'auspicata pronunzia vendicatrice della Consulta e quindi
del sicuro vantaggio a medio termine, si impone il danno certo e
immediato (in un certo senso, a breve termine) della sospensione - e
per tempo non breve - dello stesso processo.
All'esito del giudizio incidentale cosi' attivato potra' essere
presa in esame l'istanza di concessione dell'ordinanza provvisoria di
rilascio, intendendosi il presente giudizio sospeso nella pendenza
della c.d. fase sommaria e prima della consunzione del potere del
giudice di emanare i provvedimenti tipici di quella, a cognizione non
piena, ex artt. 665-7 del c.p.c.