IL TRIBUNALE Ha pronunciato la seguente ordinanza nella causa iscritta al n. 1292 R.G.A.C. dell'anno 1998, avente ad oggetto: determinazione canone di locazione ai sensi degli artt. 12 e segg. della legge n. 392/1978, tra Sanseverino Antonio, rappresentato e difeso dagli avv.ti Francesco e Luciano Trofa, presso i quali e' elettivamente domiciliato in Avellino alla Via Gramsci n. 10, ricorrente e Maglio Regina, rappresentata e difesa dall'avv. Antonio Carlo La Sala, presso il quale e' elettivamente domiciliata in Avellino al Viale Italia n. 10, resistente. Ritenuto in fatto Con ricorso depositato il 19 giugno 1998, Sanseverino Antonio chiedeva al pretore di Avellino la determinazione dell'equo canone relativamente all'immobile per uso abitativo sito in Avellino alla Via Bellabona n. 102, da lui condotto in locazione a far data dal giorno 1o febbraio 1993, con consequenziale condanna della locatrice Maglio Regina alla restituzione delle somme indebitamente percepite quale differenza tra il canone dovuto e quello, maggiore, contrattualmente pattuito ed effettivamente corrisposto dall'inizio del rapporto fino al 31 maggio 1998. Instauratosi il contraddittorio, Maglio Regina resisteva alla domanda eccependo sia l'applicabilita' della disciplina dei patti in deroga sia la necessita' che nella determinazione del canone si tenesse conto della ristrutturazione dell'immobile avvenuta tra il 1992 ed il 1993, poco prima della stipula del contratto di locazione. Dimostrati mediante prova orale e documentale i predetti lavori di manutenzione straordinaria aventi carattere di rilevante entita', il consulente tecnico d'ufficio - applicando i parametri di cui agli articoli da 12 a 25 della legge 27 luglio 1978 n. 392, ma con esclusione della maggiorazione riconosciuta dall'art. 23 - determinava l'equo canone nei seguenti importi mensili: L. 279.52l dal giorno 1o febbraio 1993 al 29 luglio 1993; L. 290.224 dal 30 luglio 1993 al 29 luglio 1994; L. 300.214 dal 30 luglio 1994 al 29 luglio 1995; L. 316.412 dal 30 luglio 1995 al 29 luglio 1996; L. 327.900 dal 30 luglio 1996 al 29 luglio 1997; L. 332.253 dal 30 luglio 1997 al 29 maggio 1998; L. 336.284 dal 30 maggio 1998 in poi. Cio' a fronte dei seguenti, maggiori, canoni mensili versati dal conduttore: L. 550.000 dal giorno 1o febbraio 1993 al 31 gennaio 1994; L. 580.000 dal giorno 1o febbraio 1994 al 31 gennaio 1995; L. 610.000 dal giorno 1o febbraio 1995 al 31 gennaio 1996; L. 630.000 dal giorno 1o febbraio 1996 al 31 gennaio 1997; L. 640.000 dal giorno 1o febbraio 1997 al 31 maggio 1998. Pertanto, all'udienza di discussione del 14 luglio 2000 il ricorrente ha insistito per la determinazione dell'equo canone nella misura indicata dal consulente d'ufficio e, quindi, per la condanna della locatrice alla restituzione della complessiva somma di L. 29.009.496 percepita indebitamente quale maggior corrispettivo non dovuto. La resistente ha, invece, chiesto il ricalcolo del canone tenendo conto della maggiorazione, prevista dall'art. 23 della legge n.392/1978, per le opere di straordinaria manutenzione di rilevante entita'; in via subordinata, ove si ritenesse la predetta norma applicabile solo nel caso di lavori eseguiti nel corso del rapporto di locazione, ha chiesto sollevarsi questione di legittimita' costituzionale della stessa per contrasto con l'art. 3 della Costituzione. Considerato in diritto Viene sollevata, in riferimento all'art. 3, primo comma (principio di eguaglianza formale) e secondo comma (principio di eguaglianza sostanziale), della Costituzione, questione di legittimita' costituzionale dell'art. 23 della legge dello Stato n. 392 del 27 luglio 1978, relativamente ai contratti di locazione per uso abitativo stipulati anteriormente al 30 dicembre 1998, nella parte in cui prevede l'integrazione del canone locativo esclusivamente per le opere di straordinaria manutenzione di rilevante entita' effettuate nel corso del rapporto locativo e non per quelle eseguite nel periodo immediatamente antecedente alla stipula del contratto di locazione. Sulla rilevanza nel giudizio a quo La proposta questione di legittimita' costituzionale pregiudica necessariamente la decisione del presente giudizio, che non puo' essere definito indipendentemente dalla decisione della Corte costituzionale. Invero, delle due eccezioni formulate da parte resistente, risulta destituita di fondamento quella volta a dimostrare che la pattuizione di un canone maggiore rispetto a quello legale e' da ascriversi ad un patto in deroga, giacche' sono palesemente insussistenti i requisiti richiesti dall'art. 11 della legge 8 agosto 1992 n. 359 perche' possa ritenersi stipulata una siffatta pattuizione derogatoria: in particolare, trattandosi di immobile ultimato prima dell'entrata in vigore della predetta legge, e' preclusiva la circostanza che il locatore non ha contrattualmente rinunziato alla facolta' di disdettare il contratto alla prima scadenza (cosi' come disposto dal comma secondo dell'art. 11). Viceversa, appare decisiva, nel senso che potrebbe determinare il rigetto della domanda del ricorrente, l'eccezione della locatrice di aver diritto alla integrazione del canone prevista dall'art. 23 della legge n. 392/1978, norma che - benche' abrogata dall'art. 14, quarto comma, della legge 9 dicembre 1998 n. 431 - rimane in vigore fino alla scadenza per quei contratti di locazione ad uso abitativo che, come nel caso di specie, sono stati stipulati anteriormente al 30 dicembre 1998. Invero la norma prevede che qualora "si eseguano sull`immobile importanti ed improrogabili opere necessarie per conservare ad esso la sua destinazione o per evitare maggiori danni che ne compromettano l'efficienza in relazione all'uso a cui e' adibito o comunque opere di straordinaria manutenzione di rilevante entita', il locatore puo' chiedere al conduttore che il canone risultante dall'applicazione degli articoli precedenti venga integrato con un aumento non superiore all'interesse legale sul capitale impiegato". Pertanto, dal momento che la locatrice ha effettuato tra il 1992 ed il 1993 la ristrutturazione totale dell'appartamento con una spesa complessiva di L. 100.000.000 (oltre a L. 25.000.000 quale quota-parte di lavori condominiali di manutenzione straordinaria) e, dunque, si e' fatta carico di "opere di straordinaria manutenzione di rilevante entita'", applicando una maggiorazione pari al tasso di interesse legale, all'epoca vigente nella misura del 10%, e calcolando i successivi aggiornamenti ISTAT sul corrispettivo cosi' integrato, risulterebbe un canone di locazione addirittura superiore rispetto a quello effettivamente pattuito e corrisposto. Dunque l'applicazione al caso di specie della citata disposizione comporterebbe il rigetto della domanda del ricorrente, mentre la sua non applicazione ne imporrebbe l'integrale accoglimento. A questo punto va evidenziato che per costante interpretazione giurisprudenziale - la quale trova il suo caposaldo nella sentenza della Corte di cassazione, a sezioni unite, n. 7329 del 9 agosto 1996, alla quale si sono conformate, cass. 13 febbraio 1998 n. 1551 nonche' numerose pronunzie di merito - l'integrazione del canone delle locazioni abitative, prevista dall'art. 23 della legge n. 392 del 1978, opera sia per le riparazioni straordinarie di rilevante entita' effettuate nel corso della locazione sia per quelle eseguite durante un precedente rapporto locativo, "purche' non al di fuori di qualsiasi rapporto locativo, poiche' sia il dato letterale che il senso logico della disposizione nonche' i criteri di interpretazione storico-sistematica concorrono a configurare tale maggiorazione come un ulteriore elemento costitutivo del canone, che permane oltre la scadenza contrattuale ed indipendentemente dalla persona del conduttore (Cass. n. 7329/1996)". Cio' premesso, va rilevato che la ristrutturazione dell'appartamento per cui e' causa risulta avvenuta tra la fine del 1992 e gli inizi del 1993, quando l'appartamento non era locato a chicchessia, per cui, trattandosi di opere realizzate "al di fuori di qualsiasi rapporto locativo", secondo il principio di diritto vivente teste' citato non spetterebbe alla locatrice alcuna integrazione del canone. Sulla non manifesta infondatezza della questione. La costante, consolidata ed univoca lettura dell'art. 23 nel senso sopra esposto costituisce - soprattutto in forza della esegesi della Corte di cassazione - vero e proprio "diritto vivente" che, ad avviso di questo giudice, e' in contrasto con l'art. 3 della Costituzione e, non lasciando spazio per esplorare possibili interpretazioni adeguatrici della norma rispetto ai valori costituzionali, impone di ricorrere alla extrema ratio della questione di legittimita' costituzionale (cfr., in tal senso, le decisioni della Corte costituzionale n. 37/1994, 189/1994, 225/1994, 274/1994, nonche' nn. 58 e 110 del 1995). Invero la predetta norma risulta collocata sistematicamente tra le disposizioni della legge n. 392/1978 relative alla determinazione del canone legale di locazione si riferisce espressamente al rapporto intercorrente tra "locatore" e "conduttore", per cui inevitabilmente essa non puo' prescindere dall'esistenza di un rapporto locativo. Ma appare fortemente sperequativo e violativo dei principi costituzionali di eguaglianza formale (art. 3, comma primo, Cost.) e, soprattutto, sostanziale (art. 3, secondo comma, Cost.), riconoscere il diritto all'integrazione del canone al proprietario che abbia eseguito i lavori nel corso dell'attuale o del precedente rapporto di locazione e non anche a quello che abbia ristrutturato l'appartamento immediatamente prima di concederlo in locazione. Infatti, anche in tale ultimo caso la evidente contiguita' temporale tra l'ultimazione dei lavori e l'instaurazione del rapporto di locazione fa si' che le opere di manutenzione straordinaria appaiano comunque funzionalmente destinate a meglio collocare sul mercato delle locazioni immobiliari un appartamento che, essendo stato da poco ristrutturato, possa incontrare piu' facilmente il favore di coloro che sono alla ricerca di una casa e consentire, cosi', al proprietario di ottenere un piu' elevato canone di locazione: dunque non si tratta di opere completamente avulse da qualsiasi rapporto locativo ma proprio di lavori eseguiti in funzione di un rapporto di locazione da instaurare. Infatti se la ratio e' quella di incoraggiare le opere di manutenzione straordinaria e favorire, cosi', la conservazione ed il miglioramento del patrimonio immobiliare offerto in locazione, garantendo al proprietario un riequilibrio nel tempo del canone locativo che si contrapponga alla diminuzione dello stesso conseguente al decremento del coefficiente di vetusta'; allora costituisce ingiustificata disparita' di trattamento, costituzionalmente illegittima, riconoscere l'integrazione al proprietario che compia tale operazione nel corso di un rapporto di locazione e non anche - sempre relativamente ai contratti di locazione per uso abitativo stipulati anteriormente al 30 dicembre 1998 - consentire la pattuizione ab origine di un canone gia' aumentato, in misura non superiore all'interesse legale sul capitale impiegato per realizzare le opere di rilevante entita', al proprietario che ristrutturi l'immobile nel periodo immediatamente precedente rispetto all'instaurazione del rapporto di locazione e proprio in funzione di quest'ultimo. Tale diseguaglianza, infine, e' vieppiu' evidente ove si ponga mente al principio di spersonalizzazione del canone contenuto nella legge n. 392/1978, secondo il quale il canone legalmente determinato va considerato equo in base a criteri meramente oggettivi, a prescindere sia dalla persona del conduttore che dal rapporto specifico locatore-conduttore. Viene chiesta, pertanto, una verifica sul piano della costituzionalita' della esegesi dell'art. 23 della legge n. 392/1978 consolidatasi nella giurisprudenza di legittimita' e di merito quale vero e proprio "diritto vivente" (si vedano, in termini, le sentenze della Corte costituzionale nn. 58 e 110 del 1995).