Il pretore, letti gli atti di causa, sciogliendo la riserva
formulata, rileva:
Listri Pier Francesco, conduttore di un immobile adibito ad
uso di abitazione, posto in comune di Fiesoie via Poggio Gherardo
n. 5, locatogli da Farina Comella Wanda, ha convenuto in giudizio la
locatrice chiedendo la determinazione del canone legale di locazione
e la condanna della convenuta al rimborso delle somme versate in piu'
rispetto a quanto dovuto per legge;
la convenuta costituendosi ha contestato il fondamento della
domanda per non essere applicabile la disciplina legale in tema di
canone; la locatrice ha infatti sostenuto che l'immobile oggetto
della locazione ha le caratteristiche di abitazione in villa (A/8) e
che deve essere disapplicata la diversa classificazione operata
dall'U.T.E.;
e' stata disposta una consulenza tecnica d'ufficio ed il
consulente, rispondendo ad uno specifico quesito, si e' espresso nel
senso della correttezza della categoria catastale A/7 (abitazioni di
tipo villini) attribuita dall'U.T.E.;
ove, in sede di decisione della controversia, venisse
ritenuta corretta da questo giudice la categoria catastale A/7
sarebbero sicuramente applicabili le norme imperative in tema di
canone legale;
poiche' l'immobile de quo e' posto in «zona agricola»
(coefficiente 0,85 ex art. 18, secondo comma legge n. 392/1978), la
parte convenuta ha eccepito l'illegittimita' costituzionale
dell'art. 18, secondo comma della legge n. 392/1998 in quanto tale
norma, per i comuni con popolazione non superiore a 20.000 abitanti
(quale e' quello di Fiesole) prevede la ripartizione del territorio
comunale in tre sole zone (zona agricola, centro edificato e centro
storico), a differenza di quanto avviene nel primo comma che, per i
comuni con popolazione superiore a 20.000 abitanti, prevede una
ripartizione del territorio comunale in cinque zone; in particolare,
per quanto qui interessa, la parte convenuta ha rilevato che mentre
il primo comma dell'art. 18 della legge n. 392/1978 consente
all'amministrazione comunale di individuare le zone agricole
(coefficiente 0,85) e le «zone di pregio particolare site... nella
zona agricola» (coefficiente 1,20), adeguando in tal modo il canone
al pregio della zona ove l'immobile e' posto, il secondo comma di
tale norma, precedendo sola la «zona agricola», non consente tale
adeguamento del canone;
in tal modo - ha osservato la convenuta - situazioni omogenee
vendono diversamente disciplinate con conseguente violazione del
precetto di cui all'art. 3 della Costituzione;
la convenuta ha fatto rilevare che l'immobile condotto in
locazione dal Listri e' ubicato sulla collina di Fiesole, e' cioe' in
localita' esclusiva e di elevatissimo pregio dal punto di vista
paesaggistico, e che non puo' ragionevolmente prevedersi dalla legge
il coefficiente 0,85 eguale a quello applicabile ad «un analogo
immobile ubicato in una qualsiasi sperduta zona agricola delle
campagne italiane»;
la predetta questione di legittimita' e' rilevante e non
manifestamente infondata;
e' rilevante nel giudizio in quanto se, per effetto di
dichiarazione di incostituzionalita' della norma denunciata, fosse
possibile anche per i comuni con popolazione non superiore a 20.000
abitanti una piu' articolata ripartizione del territorio comunale,
distinguendo zone agricole ordinarie e zone di pregio particolare
nelle zone agricole, il luogo ove e' posto l'immobile condotto dal
Listri potrebbe essere ricompreso in zona agricola di pregio, oppure
potrebbe essere ricompreso in «zona edificata periferica» (non
prevista dal secondo comma dell'art. 18 della legge n. 392/1978), con
una sostanziale differenza in punto di canone legale;
la questione non e' manifestamente infondata in quanto come
correttamente e' stato osservato «il concetto di zona di particolare
pregio, che contraddistingue ex art. 18 legge n. 392 del 1978,
nell'ambito delle zone periferiche (o agricole) alcune aree, va
collegato ai casi in cui l'insediamento, per l'alto livello
architettonico e funzionale degli edifici che lo compongono, per la
sua collocazione in una ambiente residenziale gradevole, per la
completezza e la efficienza delle opere di urbanizzazione, per la
comodita' dei collegamenti e per il grado di fruibilita' degli altri
servizi pubblici sia in grado di offrire agli abitanti condizioni di
vita equivalenti a quelle delle zone semicentrali, poste in
prossimita' del centro storico e superiori a quelle assicurate nella
zona edificata periferica e nella zona agricola» (Consiglio di Stato
sez. V 17 dicembre 1991, n. 1378); quindi il coefficiente 1,20
(eguale a quello previsto per la zona edificata compresa fra quella
periferica ed il centro storico) trova la sua sostanziale
giustificazione nelle pari utilita' abitative degli immobili
ricompresi nelle zone agricole di cui alla lettera d) del primo comma
dell'art. 18 rispetto a quelli piu' vicini al centro storico, essendo
il disagio dovuto alla maggiore distanza attenuato se non eliminato
dai servizi pubblici e comunque bilanciato dal vantaggio offerto da
un ambiente piu' salubre;
se cosi' e', ove il comune con popolazione non superiore a
20.000 abitanti, sia confinante con un comune che abbia popolazione
superiore a tale limite (come accade nella fattispecie in quanto il
comune di Fiesole e' ampiamente confinante con quello di Firenze),
considerato anche che la classe demografica del comune influisce
sulla misura del canone giu' per effetto dei coefficienti di cui
all'art. 17, riesce veramente difficile, se non impossibile,
ricondurre a ragionevolezza la scelta del legislatore di non
prevedere in assoluto per i comuni di cui al secondo comma
dell'art. 18 della legge n. 392/1978 le «zone di pregio particolare
site... nella zona agricola», o la «zona edificata periferica»;
sotto quest'ultimo profilo non puo' non considerarsi che se
anche in relazione ad un piccolo centro e' piu' difficile ipotizzare
una «zona edificata periferica» (ed il legislatore presumibilmente
per tale motivo per i comuni di cui al secondo comma dell'art. 18 ha
previsto il «centro edificato» ed il «centro storico», quando si
discute del valore di una abitazione e della sua utilita' abitativa
e' del tutto inadeguato avere riguardo al singolo comune e non al
piu' ampio contesto territoriale in cui il comune e' inserito; in tal
modo, senza ragione, non viene data comunque rilievo alla vicinanza
con la media o grande citta' e non si considera che zone del comune
confinante possono costituire la periferia della media o grande
citta';
non a caso il legislatore, quando ha dovuto disciplinare i
tempi dell'esecuzione dei provvedimenti di rilascio per finita
locazione di immobili adibiti ad uso di abitazione, in alcune
ipotesi, ha equiparato i comuni confinanti con alcune medie o grandi
citta' (specificatamente individuate) a tali citta' (art. 1, primo
comma, lettera a) decreto-legge n. 551/1988 convertito nella legge
n. 61/1989); lo stesso legislatore nel modello allegato al decreto
legge n. 551/1988, modello che deve essere utilizzato dal locatore
per la dichiarazione sostitutiva di atto di notorieta' relativa alla
necessita', ha imposto al locatore che assume di versare in
situazione di necessita' l'onere di specificare se abbia la
disponibilita' di altro alloggio in comune confinante;
quindi, lo stesso legislatore, opportunamente, in talune
ipotesi, affrontano la c.d. emergenza abitativa, ha riconosciuto che
il problema casa nei comuni confinanti con la media o grande citta'
si pone negli stessi termini, e cio' in quanto lo sviluppo dei mezzi
di trasporto ha eliminato le distanze parificando la funzionalita'
dell'abitazione posta in comune confinante con la media o grande
citta' con quella in tale citta' posta;
quanto, invece, si e' trattato di quantificare il valore
locativo di un immobile il legislatore ha operato una scelta del
tutto diversa, avendo riguardo ai comuni singolarmente presi senza
considerare il loro inserimento in un'area metropolitana;
la via Poggio Gherardo nella quale e' posto l'immobile
condotto dal Listri si articola nel comune di Fiesole ed in quello di
Firenze, e correttamente la parte convenuta rileva come per effetto
della vigente normativa due immobili eguali, posti nella stessa via
ma a pochi metri di distanza, avrebbero canoni anche notevolmente
diversi secondo il comune di ubicazione, senza alcuna ragione di tale
diversita' di trattamento, pari essendo - all'evidenza - l'utilita'
abitativa offerta; tanto piu' irragionevole tale disparita' di
disciplina appare ove si consideri che il canone degli immobili posti
in comuni con popolazione contenuta entro i 20.000 abitanti subisce -
come gia' si e' detto - un abbattimento per effetto del disposto
dell'art. 17, legge n. 392/1978;
appare quindi non manifestamente infondata, in relazione
all'art. 3, primo comma della Costituzione, la questione di
legittimita' costituzionale dell'art. 18, secondo comma legge
n. 392/1978 nella parte in cui esclude in ogni caso che il territorio
dei comuni con popolazione non superiore a 20.000 abitanti possa
essere ripartito avendo riguardo alla piu' articolata elencazione di
zone di cui al primo comma dello stesso articolo;