IL PRETORE
Ha pronunciato la seguente ordinanza.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato il 17 aprile 1987 Quinto e Gianni Domizi e
Rosa Porfiri, comproprietari di un immobile in viale B. Buozzi, 65,
di Tolentino locato a Costanzo Castignani per uso commerciale, sulla
premessa che il contratto era scaduto il 15 febbraio precedente e che
inutile era risultata la richiesta scritta di rilascio, hanno
convenuto in giudizio il suddetto conduttore, intimandogli lo sfratto
per finita locazione e contestualmente domandando, in una con la
convalida, l'accertamento dell'indennita' spettante al medesimo
conduttore per la perdita dell'avviamento commerciale, la condanna
dello stesso al risarcimento del danno da ritardata riconsegna
dell'immobile, nonche' la compensazione tra i contrapposti crediti,
il tutto con vittoria nelle spese di lite.
Costituendosi in giudizio il Castignani ha aderito alla domanda
relativamente al richiesto sfratto per finita locazione, ma si e'
opposto alle rimanenti richieste attoree, deducendo che gli attori,
adoperando l'ordinaria diligenza, avrebbero ben potuto contattarlo,
per la determinazione e liquidazione dell'indennita' a lui spettante
per legge; in difetto di che, agli stessi dovevano far carico tanto i
lamentati danni da proseguita occupazione del locale, quanto le spese
di lite.
In corso di causa le parti raggiungevano un accordo transattivo
che veniva verbalizzato all'udienza del 16 dicembre 1987: in esso
veniva composta la materia contenziosa di merito, poiche'
l'intimato-resistente accettava la somma di L. 3.000.000 a titolo di
indennita' di avviamento e si impegnava al rilascio immediato del
locale, ma rimaneva aperto il regolamento delle spese di lite,
contrapponendosi al riguardo le opposte tesi: quella dei ricorrenti,
circa l'addebitabilita' delle stesse al resistente essendo stati essi
costretti al giudizio "per effetto del mancato rilascio a seguito
della disetta" e quella del convenuto, il quale invece insiste nel
ritenere ingiusta tale pretesa, posto che i ricorrenti mai avevano in
passato offerto seriamente l'indennita' spettantegli e, del resto, in
corso di causa avevano abbandonato la domanda aggiuntiva di danni per
ritardo rilascio del locale che pure era stata originariamente
formulata e che aveva contribuito a rendere necessaria la sua
costituzione in giudizio.
Per la risoluzione di tale questione le parti, rimaste sulle
rispettive posizioni malgrado un ennesimo tentativo di conciliazione
compiuto dall'ufficio, sono state invitate alla discussione
all'udienza del 21 dicembre 1988. All'esito di questa ultima, il
pretore ha trattenuto la causa per la decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Va dichiarata, preliminarmente, la cessazione della materia del
contendere in ordine alla controversia sostanziale insorta tra le
parti e cioe' in ordine sia alla domanda di sfratto per finita
locazione, sia a quelle accessorie di determinazione dell'indennita'
per perdita dell'avviamento commerciale, di risarcimento del danno da
ritardata consegna del bene locato e, infine, di compensazione tra i
rispettivi crediti e debiti delle parti.
Al riguardo queste hanno, infatti, inteso transigere ogni
controversia, mediante l'accordo transattivo del quale e' verbale
all'udienza del 16 dicembre 1987. Da detto atto ufficiale emerge,
altresi', come le parti hanno inteso por fine ad ogni contesa, senza
esclusione di alcun punto controverso ad eccezione della materia del
regolamento delle spese di lite e dunque non puo' accettarsi la tesi
difensiva del convenuto, per cui gli attori avrebbero ad un certo
punto - e precisamente all'udienza di transazione del 16 dicembre
1987 - abbandonato la domanda accessoria di risarcimento dei danni,
per contrastare la quale erasi reso necessario - tra l'altro -
costituirsi e resistere in giudizio.
Venendo al regolamento delle spese di lite e dovendosi al riguardo
valutare la fondatezza dell'opposizione, va premesso quanto ammette
onestamente il difensore del resistente in sede di illustrazione
delle proprie conclusioni, e cioe' che la corresponsione
dell'indennita' di legge prevista per compensare il conduttore della
perdita dell'avviamento commerciale non condiziona la pronuncia,
sebbene l'esecuzione - eventuale e comunque differita nel tempo - del
provvedimento di convalida dello sfratto.
Ne' appare conferente il richiamo fatto dalla stessa difesa del
conduttore al disposto dell'art. 1227 cpv. del c.c., posto che la
norma riguarda i danni che il creditore avrebbe potuto evitare
adoperando l'ordinaria diligenza, mentre nel caso in esame (nel quale
i "danni" corrispondono alle spese del giudizio di convalida dello
sfratto) non si vede quale diverso comportamento avrebbe potuto
tenere il locatore - anche adoperando siffatta "diligenza" - di
fronte ad un conduttore il quale, ricevuta la tempestiva disdetta dal
contratto, lasci inutilmente decorrere la scadenza legale senza
provvedere alla restituzione dell'immobile locato; cio' in
considerazione, anche qui, del fatto incontroverso che la
corresponsione - e, prima ancora, la determinazione tra le parti -
dell'indennita' per l'avviamento commerciale e' preveduta dalla legge
(artt. 34 e 69 della legge n. 392/1978, per tale parte non modificati
dai successivi interventi legislativi: v. d.-l. 9 dicembre 1986, n.
832, conv. in legge 6 febbraio 1987, n. 15) come condictio juris
della esecuzione, non gia' della pronuncia e tanto meno della
richiesta, del provvedimento giudiziale di rilascio.
Conclusivamente, preso atto della cessazione della materia del
contendere tra le parti e dovendo procedere al regolamento delle
spese di lite (punto rimasto controverso) in base al principio della
soccombenza virtuale, non potrebbe concludersi nella specie se non
con la condanna dell'intimato-resistente alla refusione delle spese
sostenute dagli attori, perche':
a) questi ultimi hanno indubbiamente agito iure, ritualmente
utilizzando l'azione di sfratto per finita locazione che la legge
mette a disposizione del locatore appunto nel caso in cui, malgrado
la scadenza del termine contrattuale, il conduttore non rilasci il
bene locato;
b) il motivo sul quale il conduttore-intimato ha basato la sua
resistenza in giudizio e cioe' la mancata liquidazione e
corresponsione dell'indennita' di avviamento e sul quale egli poggia
la sua protesta contro l'inizio della lite giudiziaria e contro la
condanna nelle relative spese chiesta dalla controparte, e' un motivo
non pertinente ne' direttamente rilevante, per quanto sopra detto,
nel presente giudizio di mera cognizione.
Senonche', il meccanismo normativo che risulta dalle richiamate
norme induce a riflessione poiche' appare illogico nelle premesse e
perverso negli effetti, ove considerato a parte debitoris (scil., del
conduttore di immobile locato per usi non abitativi).
Costui, infatti, da una parte ha diritto, in base alle norme sopra
richiamate, di "ritenere" o non rilasciare l'immobile locato sino a
quando non gli sia stata corrisposta l'indennita' di avviamento
commerciale, tanto che puo' proporre opposizione all'esecuzione che
il locatore eventualmente intraprenda del titolo esecutivo costituito
dal provvedimento di sfratto; dall'altra parte e per converso, nulla
puo' di fronte all'azione di sfratto per finita locazione contro di
lui legittimamente intentata dal locatore: non gli varrebbe, invero,
opporsi (come nella specie) invocando appunto il mancato pagamento
dell'indennita', in quanto - come detto e come reso palese dalla
chiara formula legislativa - tale circostanza non toglie il diritto
del locatore di chiedere ed ottenere la pronuncia giudiziale di
sfratto per finita locazione ex art. 657 e segg. del c.p.c., salvo a
portarla ad esecuzione dopo il pagamento dell'indennita'; invero, la
corresponsione dell'indennita' "incide sulla concreta esecuzione e
non anche sulla adozione del provvedimento di rilascio (sia esso
costituito da sentenza che da ordinanza), con la conseguenza che essa
riveste natura di condizione di procedibilita' dell'azione esecutiva
ma non condiziona la formazione del titolo del rilascio" (Cass. 17
gennaio 1983, n. 354; 16 settembre 1983, n. 5600); ne' gli varrebbe,
peraltro, non costituirsi in giudizio, in quanto rimarrebbe
egualmente soccombente nelle spese di lite che il pretore deve
liquidare a suo carico ed a favore dell'intimante nel provvedimento
di convalida, trattandosi di sfratto intimato sul duplice presupposto
della scadenza del termine della locazione e della mancata
restituzione dell'immobile alla scadenza; pronunzia giudiziale che,
essendo basata a differenza della licenza per futura finita locazione
sul comportamento dell'intimato, il quale non ha rilasciato il bene
malgrado la scadenza del contratto, deve contenere altresi' la
condanna dell'intimato nelle spese di lite (Cass. 11 luglio 1967, n.
1713).
Ne' si puo' ricorrere alla facolta' di compensazione totale o
parziale delle spese di lite, poiche' l'art. 92 la prevede come
eccezione alla regola della soccombenza di cui all'art. 91 del c.p.c.
e solo in presenza di "giusti" motivi, cioe' di ragioni speciali
afferenti alla singola controversia, mentre nel caso di specie si
tratterebbe di generalizzare l'imputabilita' delle spese di lite
indistintamente per tutte le cause di sfratto per finita locazione
commerciale ancorche' l'intimato non abbia fatto opposizione o questa
sia stata giudicata infondata: conseguenza inaccettabile, che
annullerebbe il principio-base della regolazione delle spese di lite
secondo la soccombenza.
In definitiva, scaduto il contratto di locazione non abitativa, il
conduttore puo' evitare il giudizio di sfratto ed il carico delle
relative spese solo rilasciando l'immobile al locatore, in tal modo
pero' praticamente rinunciando a quel diritto di ritenerlo sino al
pagamento dell'indennita' che la legge gli attribuisce ma che
rimarrebbe di fatto inattuabile in partenza.
Ora, il descritto sistema normativo sembra al giudicante
confliggere con i seguenti parametri costituzionali:
a) principio di eguaglianza (art. 3), posto che sono
indiscriminatamente assoggettati allo stesso onere di rifusione delle
spese legali, nel giudizio conseguente all'intimazione di sfratto per
finita locazione, sia i conduttori che non hanno rilasciato
l'immobile commerciale alla scadenza, nell'esercizio del diritto di
ritenerlo sino alla corresponsione dell'indennita' di avviamento, sia
i conduttori che immotivatamente non hanno rilasciato l'immobile alla
scadenza malgrado abbiano ricevuto detta indennita';
b) tutela giudiziaria dei diritti (art. 24), posto che il
diritto di ritenzione dell'immobile attribuito dalla legge al
conduttore sino alla corresponsione dell'indennita' di avviamento e
strutturato come garanzia per la soddisfazione di tale diritto di
credito, resta concretamente limitato nella sua attuazione dalla
circostanza che l'esercizio di esso da parte del titolare comporta la
soccombenza dello stesso nel giudizio di sfratto per finita locazione
ed il conseguente carico delle spese di lite.
La questione, che si impernia sul disposto dell'art. 69 della
legge n. 392/1978, non puo' tovare soluzione in via interpretativa
dato il chiaro dettato del suo undicesimo comma.
Sembra, quindi, imporsi come alternativa possibile la caducazione,
per illegittimita' costituzionale, della norma suddetta nella parte
in cui, limitatamente ai giudizi di convalida di sfratto per finita
locazione di immobili non abitativi, subordina alla condizione delle
previa corresponsione dell'indennita' per l'avviamento commerciale
l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile, anziche' la
stessa possibilita' di richiedere al giudice tale provvedimento.
Ove a tale soluzione si ritenesse di ostacolo la considerazione
che, in questo modo, si richiederebbe a codesta Corte una pronuncia
di tipo additivo nel sistema della legge, come tale inammissibile
siccome invasiva del campo di discrezionalita' legislativa,
resterebbe comunque il dubbio di legittimita' costituzionale in
relazione alla stessa norma dell'art. 657, secondo comma, del c.p.c.,
nella parte in cui, limitatamente alle locazioni non abitative la cui
risooluzione da diritto al conduttore di conseguire l'indennita' di
avviamento commerciale di cui all'art. 69 della legge n. 392/1978,
consente al locatore di promuovere il giudizio di sfratto per finita
locazione, dopo la scadenza del rapporto, primo o indipendentemente
dalla corresponsione dell'indennita' suddetta, in tal modo
determinando:
a) la violazione del principio di eguaglianza, posto che,
cosi', viene sottoposto allo stesso trattamento giuridico (citazione
nel giudizio di convalida dello sfratto, soccombenza per mancata
restituzione dell'immobile alla scadenza ed obbligo di refusione
delle spese di lite) tanto il conduttore che l'immobile non abbia
restituito nell'esercizio del diritto ricavabile dall'art. 69 della
legge n. 392/1978, quanto quello che rifiuti o ritardi la
restituzione del bene locato malgrado la corresponsione
dell'indennita' di avviamento;
b) la violazione del principio di difesa giudiziaria dei
diritti (art. 24, secondo comma), posto che il locatario, convenuto
nel giudizio di sfratto per non aver restituito l'immobile alla
scadenza del contratto, non puo' difendersi allegando la mandata
corresponsione dell'indennita', rappresentando tale circostanza
ragione valida soltanto per opporsi, in un secondo momento,
all'esecuzione del provvedimento di convalida di sfratto, che nel
frattempo il locatore puo' agevolmente ottenere a spese del
conduttore medesimo;
c) la violazione del principio di tutela giudiziaria dei
diritti (art. 24) posto che il diritto di credito all'indennita' di
avviamento commerciale verrebbe, nel descritto meccanismo normativo
che disciplina l'azione di sfratto per finita locazione non
abitativa, praticamente privato del suo piu' efficace mezzo di tutela
(il potere di ritenere l'immobile sino alla corresponsione
dell'indennita'); violazione che, pur attenendo direttamente alla
disciplina sostanziale del diritto, puo' egualmente rilevare ai fini
del profilato contrasto col parametro dell'art. 24 della Costituzione
(cfr. Corte costituzionale n. 85/1968).
Per tali considerazioni e sulla base degli elementi di fatto e
delle ragioni di diritto sopra enunciati, le questioni appaiono
evidentemente rilevanti nella presente controversia, nella quale si
tratta di stabilire la soccombenza (sia pure virtuale, a seguito
della cessazione della materia del contendere in corso di causa) ed
il carico delle spese appunto in confronto di un conduttore,
legittimamente intimato dal locatore di sfratto per finita locazione,
il quale non ha restituito il bene alla scadenza del contratto sul
presupposto della mancata corresponsione dell'indennita' di
avviamento commerciale spettantegli per legge.