IL PRETORE
Ha pronunciato la seguente ordinanza.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con provvedimento del 12 dicembre 1986 il sindaco di Tolentino,
considerate le precarie condizioni di stabilita' di un tratto delle
mura castellane lungo viale 30 giugno, gli evidenti indizi di
cedimento ed il conseguente rischio di rovina e di danno per le
persone e per le cose, ordinava l'immediato sgombero (entro
ventiquattro ore dalla notifica) del sottostante locale, sito al n.c.
29 del suddetto viale, di proprieta' di Primo Vissani e da questi
ceduto in locazione ad uso artigianale a Franco Ferranti;
quest'ultimo provvedeva, in conseguenza, a sgomberare il locale ed a
trasferire altrove l'attivita' di autocarrozziere che vi esercitava
sin dall'inizio della locazione, dopo di che conveniva innanzi
l'intestato pretore il proprietario, con ricorso ex artt. 34, 45 e 46
della legge 27 luglio 1978, n. 392, e ne domandava condanna al
pagamento dell'indenita' per la perdita dell'avviamento commerciale
quantificata subito in L. 4.572.000 (sulla base dell'ultimo canone
corrisposto, pari a L. 254.000 mensili) e maggiorata di interessi e
rivalutazione monetaria.
Il Vissani, costituendosi ritualmente nelle forme e nei termini
della proceduta stabilita dall'art. 46 della legge n. 392/1978,
contestava la domanda, della quale chiedeva il rigetto col favore
delle spese, deducendo in primo luogo che la cessazione del rapporto
non discendeva automaticamente dall'ordinanza sindacale - la quale
costituiva, al piu', causa di sospensione temporanea della sua
prestazione - ma era dipesa esclusivamente dalla volonta' di esso
conduttore il quale, approfittando dell'evento, aveva preferito
recedere dal contratto per trasferire la sua attivita' artigianale in
altro locale gia' predisposto al tempo dell'ordinanza sindacale; a
tutto concedere, comune, la cessazione del rapporto sarebbe dovuta a
causa a lui non imputabile, donde l'infondatezza della domanda contro
di lui rivolta dal conduttore.
Per l'eventualita' di una condanna il comparente chiedeva ed
otteneva, comunque, nelle forme prescritte dall'art. 420, nono comma,
del c.p.c. di chiamare in causa in garanzia il comune di Tolentino,
in persona del Sindaco pro-tempore, per essere manlevato da ogni
ipotetica responsabilita' nei confronti del ricorrente Ferranti e,
cioe', per ottenere condanna alla refusione di tutte le somme che
egli fosse dichiarato eventualmente tenuto a corrispondere al
Ferranti per il titolo dedotto.
Costituendosi in giudizio dietro delibera autorizzativa della
giunta comunale, il sindaco chiedeva respingersi la domanda di
garanzia svolta dal Vissani, rilevando che il diritto alla indennita'
per la perdita dell'avviamento consegue non solo nell'ipotesi di
definitiva risoluzione del rapporto (e non invece nei casi di
temporanea sospensione, ovvero di estinzione dovuta ad impossibilita'
sopravvenuta della prestazione), ma altresi' in quella di risoluzione
del rapporto "causata pur sempre da responsabilita' del locatore",
nei cui confronti soltanto, dunque, la pretesa stessa poteva
avanzarsi. Anche questo comparente, tuttavia, per l'eventualita' di
essere condannato al pagamento in favore del convenuto Vissani,
chiedeva ed otteneva di chiamare in causa il proprio assicuratore per
la responsabilita' civile, Compagnia Le Assicurazioni d'Italia,
domandandone condanna alla refusione delle somme che esso comune
fosse tenuto eventualmente a sborsare al Vissani.
Si costituiva, da ultimo, anche l'assicuratore per resistere alla
domanda di garanzia spiegata dal comune chiamato in causa, eccependo
la totale estraneita' rispetto all'oggetto della garanzia della
pretesa dedotta nel ricorso originario dal Ferranti ed invocando, in
specie, il disposto dell'art. 3, lett. R), della polizza di copertura
contro i rischi da r.c. stipulata con il comune.
In corso di causa sono stati raccolti gli interrogatori formali
del ricorrente e del resistente Vissani ed alla successiva udienza,
sulle conclusioni rispettivamente precisate, all'esito della
discussione, il pretore tratteneva la causa per la decisione, della
quale dava nella stessa udienza lettura del dispositivo.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Va preliminarmente affermato che nel caso concreto si e' trattato
realmente della cessazione definitiva del rapporto di locazione,
relativo al locale adibito dal Ferranti ad officina di
autocarrozzeria, a seguito dell'ordinanza di sgombero adottata dal
Sindaco in data 12 dicembre 1986 ai sensi dell'art. 153 del t.u.
delle leggi com. e prov.
A parte, infatti, che nel suddetto provvedimento, ad effetto
immediato, non e' contenuta nessuna predeterminazione di durata, la
causa che costrinse l'amministrazione comunale ad adottarlo
(condizioni statiche precarie del tratto di mura castellane
sovrastante il viale 30 giugno, con fenomeno di cedimento e rovina)
appare di gravita' e dimensioni tali da richiedere interventi
risanativi (adombrati nell'ordinanza stessa) di contenimento e
consolidamento delle mura e delle strutture urbane annesse,
sicuramente realizzabili solo nel volgere di un lungo periodo di
tempo, anche per la necessaria attesa delle disposizioni da
impartirsi da parte della soprintendenza ai monumenti, trattandosi di
"struttura tutelata ai sensi della legge n. 1089/1939".
Ne e' riprova il fatto che, a distanza di due anni e mezzo circa
dall'insorgere del fenomeno, la causa del dissesto appare ben lungi
dall'essere rimossa ne' e' dato prevedere il tempo in cui l'ordinanza
potra' essere revocata, almeno con riguardo all'immobile in
questione.
In tali condizioni non e' possibile parlare, come pretende la
difesa del resistente (alla quale aderisce sul punto quella del
comune chiamato in causa), di mera sospensione temporanea
dell'efficacia del rapporto locativo e, d'altra parte, nessuna prova
il medesimo Vissani ha fornito della circostanza - dallo stesso
dedotta per paralizzare la pretesa e smentita dal resistente nel suo
interrogatorio - secondo la quale il Ferranti avrebbe di sua
iniziativa preferito traslocare la sua attivita' in altro immobile
gia' pronto all'epoca della ordinanza di sgombero.
Conclusivamente, trattasi di cessazione del rapporto locativo
relativo ad immobile a destinazione artigianale, avente contatto
diretto col pubblico (come ammesso dal resistente nel suo
interrogatorio), non dovuta a libera scelta del conduttore e, in
particolare, non dovuta a sua disdetta alla scadenza, ne' a suo
recesso anticipato nei casi consentiti dalla legge o dal contratto.
E poiche' le altre due ipotesi (cessazione dovuta a risoluzione
per inadempimento ovvero a fallimento del conduttore) prevedute
dall'art. 34 non vengono in considerazione nella specie, non
resterebbe che dichiarare la spettanza in capo al conduttore
ricorrente del diritto a vedersi corrispondere l'indennita' in
parola.
Questo diritto, come osserva la difesa del ricorrente, e'
disciplinato in modo da essere escluso solo nei casi in cui il
conduttore manifesti disinteresse alla continuazione del rapporto
ovvero in quelli riconducibili ad un suo comportamento colpevole o
inadempiente: e poiche' nessuna di dette ipotesi ricorre nella
fattispecie, non potrebbe disattendersi la domanda del conduttore,
anche perche' ad essa non sembra applicabile la recente pronunzia
(sentenza n. 576 del 23 dicembre 1987) con la quale la Corte
costituzionale ha interpretato il disposto della norma dell'art. 34
nel senso che tra le ipotesi di esclusione del diritto va considerata
- implicitamente compresa - altresi' quella di impossibilita'
sopravvenuta della prestazione in conseguenza del totale perimento
dell'immobile locato.
Ha rilevato, in quella occasione, la Corte che l'obbligazione
accessoria di corrispondere l'indennita' di avviamento segue la sorte
del rapporto principale, al quale e' collegata sia funzionalmente che
strutturalmente, allo stesso modo che il valore di avviamento
inerisce naturalmente all'immobile locato e, quindi, viene meno (con
conseguente estinzione del diritto alla correlativa indennita') col
venir meno dell'immobile medesimo.
Nel caso concreto, invece, l'immobile non e' perito e, malgrado la
cessazione del rapporto di locazione per factum principis, non puo'
dirsi venuto meno il suo valore di avviamento collegato alla
pregressa attivita' artigianale svoltasi dal ricorrente.
Dalle considerazioni che precedono discenderebbe, dunque, il
riconoscimento del diritto all'indennita' ex art. 34 in favore del
conduttore ed a carico del locatore, ma cosi' facendo ritiene questo
giudice che verrebbe riservato a questo ultimo un trattamento
discriminatorio e comunque irragionevole a paragone del locatore il
quale, riavendosi in condizioni normali l'immobile, locato per usi
non abitativi, sia in condizione di lucrare realmente il maggior
valore del bene derivante dal suo avviamento commerciale.
E' vero, infatti, che l'indennita' in questione non rappresenta un
risarcimento collegabile ad un comportamento anche lato sensu
colpevole del locatore, non ha carattere retributivo e non discende
dalla violazione di un dovere, ma nemmeno puo' negarsi ad essa quella
natura riparatoria o riequilibratrice dell'arricchimento che
altrimenti il locatore verrebbe a lucrare senza alcun suo contributo
personale e percio' in maniera giuridicamente indebita; e, come
ammette il ricorrente, questo arricchimento per il locatore
conseguirebbe dal vantaggio patrimoniale che egli potrebbe trarre o
dal subentrare direttamente al conduttore nella medesima od altra
attivita', o dal concedere l'immobile in locazione a terzi.
Ma quando l'immobile locato, pur non perito materialmente, abbia -
per factum principis che, come nella specie, ha ordinato il suo
sgombero e disposto il divieto di utilizzazione a tempo indeterminato
- perduto ogni possibilita' giuridica di diventare oggetto di
scambio, allorche' cioe' il locatore, pur riavendosi indietro, a
seguito della cessazione del rapporto, un bene il cui valore e'
intrinsecamente maggiorato per effetto dell'avviamento commerciale ad
esso inerente, non abbia alcuna possibilita' neanche astratta di
utilizzare in qualsiasi modo il bene e quindi di trarne alcun
vataggio dal suo apprezzamento, in tal caso non sembra ne'
ragionevole ne' equo sottoporre il locatore allo stesso sacrificio
patrimoniale a cui e' assoggettato il locatore il quale, al
contrario, in condizioni normali abbia la possibilita' di
riutilizzare il bene nel suo valore intrinsecamente aumentato.
Non si vuole, cioe', dubitare della legittimita' della norma in
relazione alla generalita' dei casi in cui la cessazione del rapporto
locativo dipenda da impossibilita' sopravvenuta della prestazione del
locatore dovuta al factum principis, ma soltanto in relazione a
quella, tra tali ipotesi, in cui, come nel caso concreto, il factum
principis determini al tempo stesso e la cessazione del rapporto e la
perdita di valore commerciale e di scambio dell'immobile locato.
E poiche' nella specie si controverte appunto sulla applicabilita'
in favore del conduttore-ricorrente dell'indennita' ex art. 34 a
carico del locatore in un caso in cui la cessazione del rapporto trae
origine da un provvedimento della p.a. che, al contempo, ha
deteminato l'impossibilita' giuridica di utilizzazione dell'immobile
a tempo indeterminato, appare rilevante - siccome pregiudiziale - la
soluzione della indicata questione di legittimita' costituzionale.