LA CORTE DI CASSAZIONE
Ha pronunciato la seguente ordinanza sul ricorso proposto da Walde
Elmar, residente a Brunico, elettivamente domiciliata in Roma, via G.
Paisiello n. 49, presso l'avv. Gianfrancesco Manunza che la
rappresenta e difende unitamente all'avv. Sergio Coletti per mandato
a margine del ricorso, ricorrente, contro Thomaser Michael, Treyer
Justa e Thomaser Chiristian, tutti elettivamente domiciliati in Roma,
viale G. Cesare n. 71, presso l'avv. Gianfranco Pratesi che li
rappresenta e difende unitamente all'avv. Hans Leiter per mandato a
margine del controricorso, controricorrente, contro Walde Bruno,
intimato;
Visto il ricorso avverso la sentenza della corte d'appello di
Trento del 12 febbraio 1985 (r.g. n. 95/83);
Udito il cons. rel. dott. U. de Aloysio nella pubblica udienza del
29 maggio 1989;
Sentito l'avv. G. Manunza;
Sentito l'avv. U. Leter;
Sentito il p.m., in persona del sost. proc. gen., dott. A. Leo che
ha concluso per il rigetto del ricorso;
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. - Elmar Walde, conduttore di un immobile adibito ad attivita'
commerciale, premesso che il locatore Bruno Walde gli aveva
notificato un preliminare di compravendita dell'immobile ai fini
dell'esercizio del diritto di prelazione; che egli non aveva, pero',
accettato dato che il prezzo preteso (lire 350 milioni) era molto
superiore al suo valore; che successivamente il locatore aveva
apparentemente trasferito, per il prezzo anzidetto, la nuda
proprieta' dell'immobile su accennato a Cristian Thomaser e
l'usufrutto dello stesso a Michael Thomaser ed a Justa Treyer; che il
contratto di compravendita doveva ritenersi simulato per avere le
parti indicato un prezzo superiore al reale al fine di eludere i
diritti di esso conduttore; che egli si riservava l'esercizio del
riscatto dopo l'accertamento della prelazione; cio' premesso
conveniva in giudizio innanzi al tribunale di Bolzano i predetti
Bruno Walde, Christian Thomaser, Michael Thomaser e Justa Treyer, per
sentir dichiarare simulato il contratto di compravendita tra costoro
intervenuto relativamente all'immobile da lui condotto in locazione.
Nella contumacia di Bruno Walde, gli altri convenuti,
costituitisi, eccepivano la mancanza di interesse da parte
dell'attore ad agire per l'accertamento dell'asserita simulazione in
quanto, anche se questa fosse rimasta accertata, Elmar Walde non
avrebbe potuto esercitare il diritto di riscatto essendo scaduto il
termine semestrale dall'iscrizione nei registri del libro fondiario
di Brunico.
2. - Il tribunla di Bolzano, rilevato che l'attore era decaduto
dal diritto di riscatto per decorrenza del termine di cui all'art. 39
della legge 27 luglio 1978, n. 392, riteneva lo stesso privo di
interesse a far valere la simulazione della compravendita e, quindi,
rigettava la domanda.
La corte d'appello di Trento, con la sentenza ora impugnata,
confermava la decisione di primo grado.
Elmar Walde ha proposto ricorso per Cassazione sulla base di due
motivi, cui resistono con controricorso Christian e Michael Thomaser
e Justa Treyer.
3. - Con il primo motivo il ricorrente, denunciando la violazione
e falsa applicazione degli artt. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978,
n. 392, nonche' omessa o insufficiente motivazione circa un punto
decisivo della controversia, deduce che la corte d'appello ha errato
nel ritenere applicabile nella specie la norma dell'art. 39 della
legge citata, che per l'esercizio del riscatto prevede il termine di
sei mesi dalla trascrizione della compravendita, perche' non ha
considerato che tale norma, essendo eccezionale in quanto sancisce
una decadenza, non puo' essere applicata al di fuori dei casi in essa
previsti (mancata notificazione della comunicazione di cui all'art.
38 per l'esercizio della prelazione; non corrispondenza tra il prezzo
indicato nella comunicazione e quello risultante dall'atto di
compravendita), cosi' che non ricorrono nell'ipotesi in esame ove si
tratta dell'indicazione dello stesso prezzo ma piu' elevato di quello
effettivo.
Con il secondo motivo, poi, il ricorrente censura la sentenza
impugnata per aver ritenuto che il conduttore, ove sia decaduto dal
diritto di riscatto, non abbia diritto al risarcimento del danno per
l'inadempimento dell'obbligazione del locatore di consentire al
conduttore l'esercizio del diritto di prelazione e per il fatto
illecito costituito, nella specie, dall'accordo simulatorio circa il
prezzo della compravendita intervenuto fra il locatore che ha venduto
ed i terzi acquirenti.
RITENUTO IN DIRITTO
La Corte ritiene di dover sollevare d'ufficio la questione di
legittimita' costituzionale della norma di cui all'art. 39, primo
comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, presentandosi essa
rilevante in rapporto alla decisione sul ricorso in esame e non
manifestamente infondata.
1. - Detta questione e' rilevante perche', sebbene l'azione
proposta dal Walde sia quella di simulazione del contratto di
compravendita dell'immobile locato e non quella di riscatto
dell'immobile stesso, tuttavia la decisione su di essa implica
necessariamente la previa risoluzione della questione relativa alla
decadenza o meno del conduttore dal diritto di riscatto per il
decorso del termine previsto dalla citata norma, in quanto tale
risoluzione ha rilevanza ai fini dell'indagine sulla sussistenza, o
meno, dell'interesse ad agire in simulazione.
L'impugnazione postula, poi, che il giudice di merito non abbia
correttamente risolto il punto relativo alla decadenza del diritto di
riscatto, sul quale, dunque, non si e' formato il giudicato.
Il sindacato della Corte sulla decisione richiede, percio', che
sia fatta applicazione dell'art. 39, primo comma, della legge 27
luglio 1978, n. 392; donde la rilevanza della questione ed insieme il
potere di sollevare d'ufficio la questione medesima.
2. - La Corte ritiene, altresi', che, in relazione agli artt. 3 e
24 della Costituzione non sia manifestamente infondata la questione
di legittimita' Costituzionale della disposizione dettata dall'art.
39, primo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, nella parte in
cui, prescrivendo che il diritto di riscatto debba essere esercitato
in un termine di sei mesi ricorrente dalla trascrizione del
contratto, dimensiona tale termine in modo irragionevole, avuto
riguardo alla circostanza di fatto assunta a momento iniziale della
sua decorrenza e senza necessita' logica assume a termine iniziale la
trascrizione del contratto, con la conseguenza di pregiudicare la
possibilita' di far valere il diritto di riscatto, vanificando la
protezione dell'interesse del conduttore cui e' ordinato, secondo
l'art. 38 della legge n. 392/1978, il diritto di prelazione.
Il giudizio della Corte si basa sulle considerazioni seguenti.
2.1. - Il diritto di riscatto rappresenta l'unica, efficace forma
di tutela del diritto di prelazione, che la violazione dell'obbligo
del locatore, preveduto dall'art. 38, primo comma, abbia impedito
trovasse realizzazione.
Solo attraverso il diritto di riscatto possono trovare
soddisfazione sia l'interesse del conduttore, sia la ragione di
pubblico interesse che ne giustifica la protezione.
La tutela risarcitoria, che si ritenesse esperibile, mancherebbe
di realizzare il risultato della riunione della titolarita'
dell'impresa e della proprieta' dell'immobile in cui l'azienda e'
esercitata.
2.2. - L'art. 38, terzo comma, della legge n. 392/1978 dispone che
il conduttore debba esercitare il diritto di prelazione entro il
termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, che
il locatore e' tenuto a notificargli a norma del primo comma dello
stesso articolo.
La ragionevolezza del dimensionamento del termine di esercizio del
diritto di riscatto, in connessione con la sua decorrenza dalla
trascrizione, va vista in rapporto all'onere di diligenza che esso
impone al conduttore, per far si' che il tempo che gli residui per
l'esercizio del diritto di riscatto, non sia inferiore a quello di
cui la legge ritiene egli debba disporre per potersi determinare
all'esercizio del diritto di prelazione.
La ragionevolezza del dimensionamento di un termine, fatto
decorreva da una circostanza che vena svolgendosi fuori della sfera
del soggetto che deve osservarlo, va riguardata anche in rapporto
alla possibilita' che la circostanza entri nella sfera di conoscenza
effettiva del soggetto, non solo in base al suo attivarsi per
accertarla, ma in ragione del normale svolgimento del rapporto
giuridico in cui si inserisce il dieitto che si tratta di far valere.
Giacche' il trasferimento della proprieta' del bene locato
comporta la successione dell'acquirente nel rapporto di locazione
(art. 1602 del cod. civ.) e' pensabile che, nella ricerca del punto
di incontro tra le contrapposte esigenze di protezione dell'interesse
del conduttore e di certezza del commercio immobiliare, si sia
considerato che la conoscibilita' del trasferimento si realizzi nella
generalita' dei casi cone normale conseguenza della successione
dell'acquirente al locatore e dell'esercizio da parte del primo dei
diritti inerenti al rapporto.
Le controversie venute all'esame della Corte appaiono smentire
questa valutazione, rivelandosi non infrequente il caso che alla
mancata comunicazione della intenzione di vendere da parte del
locatore, faccia seguito un comportamento volto ad occultare il
trasferimento od addirittura a farlo apparire come non avvenuto.
Non va, poi, sottaciuto che, inserendosi la disposizione in un
contesto normativo che non consente di dare rilievo, in materia di
decadenza, a circostanze che ne impediscano o sospendano il maturarsi
(art. 2964 del cod. civ.), un siffatto atteggiamento resta privo di
rilevanza in rapporto all'esercizio del diritto di riscatto.
Si perviene alla constatazione che l'unico mezzo, idoneo a
preservare il conduttore dal rischio di veder frustato il diritto
all'acquisto del bene locato in concessione con la sua alienazione,
resti un'ispezione di registri immobiliari da rinnovarsi per tutta la
durata del rapporto per non meno di tre volte nell'arco dell'anno.
2.3. - Il termine per l'esercizio del diritto di riscatto e' stato
previsto decorra dalla trascrizione del contratto.
La trascrizione del contratto, che deve essere eseguita secondo il
disposto dell'art. 2659 del cod. civ., il cui dettato va intregrato
con quello dell'art. 2665 del cod. civ., non e' necessario si attui
mediante indicazione del prezzo a cui l'immobile e' stato trasferito,
giacche' per la validita' della trascrizione e' sufficiente risulti
dal relativo registro il diritto sul bene di cui l'atto comporta il
trasferimento e la natura del negozio per effetto del quale il
trasferimento si e' prodotto.
Ne emerge che l'ancoraggio del decorso del termine alla
trascrizione del contratto, comporta per il conduttore, in rapporto
alla situazione in cui sarebbe posto dall'adempimento dell'obbligo
del locatore ed in funzione dell'esercizio del diritto di riscatto,
un ulteriore onere di accertamento.
2.4. - Le esigenze di sicurezza del commercio immobiliare non
rendono logicamente necessario assumere a dies a quo del termine di
decadenza, la trascrizione del contratto.
Queste esigenze giustificano logicamente una disciplina che
sancisca l'inopponibilita' ai terzi della trascrizione della domanda
o della dichiarazione di riscatto, se eseguita dopo un certo termine
dalla trascrizione della vendita e se successiva alla trascrizione
del proprio acquisto da parte di aventi causa dall'acquirente del
locatore, sulla falsa riga di quanto previsto dall'art. 2653, n. 3,
del cod. civ.
In base alle stesse esigenze non appare potersi giustificare, in
rapporto di parametri costituzionali avanti indicati, che la
trascrizione funga da dies a quo nei rapporti tra conduttore e
acquirente.
L'esigenza di evitare che l'acquisto del locatore resti
indeterminatamente soggetto a risolversi per effetto dell'esercizio
del diritto di riscatto, si presta, infatti, ad essere piu'
equilibratamente tutelata accollando all'acquirente un onere di
comunicazione verso il conduttore, al cui assolvimento ricollegare il
decorso del termine di esercizio del diritto di riscatto.
L'ipotizzabilita' di soluzioni diverse da quella prescelta dal
legislatore, capaci ci salvaguardare altre rilevanti esigenze e di
non esporre a sacrificio l'interesse del conduttore, sembra
autorizzare il dubbio che l'attuale egolamentazione si fondi su una
soluzione del problema non conforme a Costituzione.
2.5. - Avviandosi a concludere la Corte osserva che, a sostegno
della costituzionalita' della norma e per ritenere che essa non renda
estremamente difficile la realizzazione del diritto di prelazione
attraverso il riscatto, non possa farsi utile appello insieme, al
principio dell'onere di vigilare a tutela del proprio diritto ed
all'agevole conoscibilita' del trasferimento attraverso l'ispezione
dei registri immobiliari.
Invero, quando sia mancata la comunicazione del locatore, tende a
mancare anche la possibilita' di apprendere del trasferimento
attraverso il comportamento delle parti nell'ambito dell'esecuzione
del rapporto di locazione. La conservazione del diritto di riscatto
viene a risultare affidata ad un onere di informazione, altrimenti
estraneo allo svolgimento del rapporto di locazione (ed al riguardo
v'e' da considerare quanto e' stato osservato nella sentenza 18
febbraio 1988, n. 185, della Corte costituzionale), onere che e' la
stessa necessita' di continuo rinnovo unita alla consapevolezza di
una sua probabile inutilita' a rendere in pratica inosservabile.
I tratti della situazione regolata dalla disposizione che si e'
venuti esaminando la rendono - ad avviso di questa Corte - diversa da
quella considerata dalla sentenza 17 marzo 1988, n. 311, della Corte
costituzionale ed a fondare i dubbi sulla sua legittimita' sembrano
somministrare argomento le considerazioni che la stessa Corte
costituzionale e' venuta sviluppando nella successione delle sentenze
22 novembre 1962, n. 93; 30 maggio 1977, n. 95 e 27 novembre 1980, n.
151, attraverso le quali e' pervenuta a ritenere costituzionalmente
illegittima la disposizione dettata dall'art. 18, primo comma, della
legge fallimentare.