LA CORTE DI CASSAZIONE
Ha pronunciato la seguente ordinanza sul ricorso proposto
dall'azienda siciliana trasporti (A.S.T.) - ente giuridico pubblico,
con sede in Palermo, via S. Cuccia, 1, in persona del suo legale
rappresentante pro-tempore, elettivamente domiciliata in Roma, presso
la cancelleria della Corte di cassazione, rappresentata e difesa
dall'avv. Lorenzo Scarcella con studio in Messina (98100) via C.
Battisti, 108, per delega a margine del ricorso, ricorrente, contro
Russotti Gaetana, nata a Messina l'8 giugno 1945 ivi residente in
viale della Liberta' sol. 518, elettivamente domiciliata in Roma,
presso la cancelleria della Corte di cassazione, rappresentata e
difesa dall'avv. Giuseppe Gentile con studio in Messina, via dei
Mille n. 243, per delega a margine del controricorso,
controricorrente, contro Abbate Grazia, nata a Messina il 10
settembre 1920, ivi residente in via Grattone n. 39, elettivamente
domiciliata in Roma, presso la cancelleria della Corte di cassazione,
rappresentata e difesa dall'avv. Adelio Romano, con studio in
Messina, via Ghibelllina n. 46, per delega a margine del
controricorso, controricorrente;
Visto il ricorso avverso la sentenza della corte d'appello di
Messina del 17 luglio-7 novembre 1986 (r.g. n. 56/85);
Udito il cons. rel. dott. P. Vittoria nella pubblica udienza del
31 marzo 1989;
Sentito l'avv. Scarcella;
Sentito l'avv. Romano;
Senttito il p.m. , che ha concluso per il rigetto del ricorso.
La Corte di cassazione ha pronunciato la seguente ordinanza sul
ricorso proposto dall'azienda siciliana trasporti, in persona del su
rappresentante legale, il commissario straordinario in carica, avv.
Gaetano Lo Passo, domiciliato presso la cancelleria della Corte a
norma dell'art. 366, secondo comma, del c.p.c., rappresentata
dall'avv. Lorenzo Scarcella, ricorrente, contro Russotti Gaetana,
domiciliata presso la cancelleria della Corte a norma dell'art. 366,
secondo comma del c.p.c., rappresentata dall'avv. Giuseppe Gentile, e
contro Abbate Grazia, domiciliata presso la cancelleria della Corte a
norma dell'art. 366, secondo comma, del c.p.c., rappresentata
dall'avv. Adelio Romano, avverso la sentenza della corte d'appello di
Messina pronunicata il 7 novembre 1986;
Udita la relazione scolta dal cons. dott. Paolo Vittorio;
Uditi gli avv.ti Scarcella e Romano;
Uditi il p.m. F. Amirante;
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. - L'azienda siciliana trasporti conveniva in giudizio Grazia
Abbate e Gaetana Russotti con la citazione a comparire davanti al
tribunale di Messina.
L'attrice esponeva d'aver avuto in locazione dalla Russotti una
bottega, che la proprietria aveva poi venduto alla Abbate, con atto
del 29 novembre 1978, senza prima averle dato la comunicazione
prescritta dall'art. 38, primo comma, della legge 27 luglio 1978, n.
392.
L'attrice chiedeva fosse dichiarato in suo favore il riscatto; per
il caso di rigetto della domanda, chiedeva che le convenute fossero
condannate al risarcimento dei danni, da liquidarsi in separata sede,
derivato dalla violazione della normativa posta dalla legge 27 luglio
1978, n. 392.
Le convenute, costituitesi, eccepivano che la domanda era stata
proposta oltre il termine di sei mesi dalla trascrizione del
contratto, stabilito per l'esercizio del diritto di riscatto
dall'art. 39, primo comma, della legge 27 luglio 1978, n 392;
sostenevano inoltre che nel merito la domanda non era fondata.
2. - Il tribunale di Messina, con sentenza 14 novembre 1984,
rigettava entrambe le domande, dopo aver osservato che l'attrice era
decaduta dal diritto di riscatto e che non puo' configurarsi un
diritto al risarcimento del danno, giacche' per la violazione del
diritto di prelazione la legge pone l'unica sanzione del riscatto,
per se' idoneo peraltro a realizzare lo scopo a tutela del quale e'
ordinato il diritto di prelazione.
Impugnata dall'attrice, che prospettava una questione di
legittimita' costituzionale dell'art. 39, primo comma, della legge 27
luglio 1978, n. 392, la sentenza veniva confermata dalla corte
d'appello di Messina, con la decisione 7 novembre 1986, basata su
argomenti analoghi a quelli gia' svolti dal giudice di primo grado.
3. - L'azienda siciliana trasporti ha proposto ricorso per
Cassazione, deducendo due motivi, illustrati da memoria, cui hanno
resistito con controricorso Gaetana Russotti e Grazia Abbate, che
pure ha presentato memoria.
4. - Con il primo motivo, la ricorrente ha denunciato "la mancata
applicazione - e comunque omessa o insufficiente motivazione sul
punto - degli artt. 3 e 24 della Costituzione in relazione agli artt.
35, 41 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392".
L'azienda ricorrente osserva che il primo comma dell'art. 39 della
legge n. 392/1978 e' "palesemente incostituzionale non solo perche'
e' gravemente comprensivo e lesivo dei diritti dell'inquilino ed
ingiustificatamente preferenziale nei confronti dell'avvantaggiato
locatore (con che vengono violati gli artt. 3 e 24 della
Costituzione), ma soprattutto perche' non ha senso giuridico far
decorrere un termine da una circostanza che deve essere non solo
periodicamente, ma quotidianamente accertata e controllata, cosi'
costringendo i soggetti ad una assurda, continua e logorante visita
agli uffici della conservatoria dei registri immobiliari".
Con il secondo motivo, la ricorrente ha denunciato l'omessa e
insufficiente motivazione "in ordine alla richiesta del risarcimento
del danno... a causa del danno contrattuale ed extracontrattuale
subi'to: in relazione agli artt. 2043 del c.c. e 38 della legge n.
392/1976".
La ricorrente osserva che il comportamento della locatrice - che
aveva omesso di dare la comunicazione preveduta dall'art. 38 - era
stato forse doloso ed in ogni caso colposo, sicche' dalla violazione
dell'obbligo di preferire il conduttore derivava quello di rispondere
del danno cagionato. La corte d'appello avrebbe erroneamente
ricollegato il danno, dall'inerzia, definita colpevole, del medesimo
conduttore.
5. - Le resistenti hanno sostenuto che la questione di
legittimita' costituzionale non e' rilevante ed e' manifestamente
infondata.
La resistente Abbate, dopo aver osservato che e' pacifico che
l'azienda ebbe piena conoscenza dell'avvenuto trasferimento il 1
agosto 1979 attraverso la comunicazione che la stessa resistente
gliene aveva dato, deduce che l'azienda e' comunque decaduta dal
diritto di riscatto per averlo esercitato solo con la citazione
notificata il 23 dicembre 1980. A sostegno della manifesta
infondatezza richiamata la sentenza 17 marzo 1988, n. 311, della
Corte costituzionale.
Cosi' l'Abbate che la Russotti sostengono inoltre che l'azienda
non aveva diritto alla prelazione: cio' in forza degli artt. 41 e 35
della legge 27 luglio 1978, n. 392, trattandosi di immobile
utilizzato per lo svolgimento di una delle attivita' considerate
dall'art. 35.
Rispondendo nella memoria alla prima obiezione, l'azienda deduce
d'aver chiesto il riscatto "con l'atto notificato il 21 settembre
1979 (rimasto senza risposta) cioe' infra i sei mesi dalla
comunicazione 1 agosto 1979".
RITENUTO IN DIRITTO
1. - La Corte ritiene rilevante, in rapporto alla decisione sul
ricorso propostole, la soluzione della questione di legittimita'
costituzionale della disposizione dettata dall'art. 39, primo comma,
della legge 27 luglio 1978, n. 392.
La rilevanza non e' esclusa dall'argomento opposto con la prima
delle osservazioni difensive svolte dalle resistenti.
Ad esso deve obiettarsi che, se la disposizione richiamata fosse
dichiarata non conforme a Costituzione, in quanto sottopone
l'esercizio del diritto di riscatto ad un termine semestrale
decorrente dalla trascrizione, lo stesso termine non si presterebbe
ad essere recuperato e ricollegato ad un diverso dies a quo, non
potendo il giudice configurare una decadenza che, per cone il
legislatore ordinario l'ha conformata, si rivelerebbe non presente
nell'ordinamento.
Inoltre, la corte d'appello, con la sentenza impugnata, ha
esaminato un'eccezione di decadenza, che dalla decisione appare
essere stata formulata ponendo il rapporto data di proposizione della
domanda di riscatto e data dalla trascrizione del contratto.
Poiche' la decadenza di cui di discute non riguarda materia
sottratta alla disponibilita' delle parti e puo' percio' essere
rilevata solo in presenza di un'eccezione (art. 2969 del cod. civ.),
la postulata rilevanza della conoscenza effettiva del trasferimento,
acquisita dopo il decorso del semestre dalla trascrizione, non puo'
esser accertata che in un eventuale giudizio di rinvio, sul
presupposto di un'eccezione in tal senso, la cui intervenuta
proposizione dovrebbe esser verificata da quel giudice in uno ai
corrispondenti elementi di fatto. Lo stesso e' a dire a proposito
della difesa opposta dall'azienda, che ha sostenuto d'aver esercitato
stragiudizialmente il suo diritto, in modo cioe' che la
giurisprudenza di questa Corte ha gia' ritenuto idoneo allo scopo
(sent. 17 novembre 1988, n. 6222), e tempestivamente rispetto alla
acquisita effettiva conoscenza del trasferimento.
Anche il secondo degli argomenti svolti dalle resistenti non si
presta ad essere atteso.
La corte d'appello - invero - non ha esaminato la questione della
sussistenza del diritto di prelazione e dunque questo punto resta
necessariamente estraneo alla decisione del ricorso, rivelandosi
percio' ininfluente nella sede del giudizio di rilevanza della
questione di legittimita' costitizionale.
2. - La Corte ritiene che, in rapporto agli artt. 3 e 24 della
Costituzione, non sia manifestamente infondata la questione di
legittimita' costituzionale della disposizione dettata dall'art. 39
primo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, nella parte in cui,
prescrivendo che il diritto di riscatto debba essere esercitato in un
termine di sei mesi decorrente dalla trascrizione del contratto
dimensiona tale termine in modo irragionevole avuto riguardo alla
circostanza di fatto assunta a momento iniziale della sua decorrenza
e senza necessita' logica assume a termine iniziale la trascrizione
del contratto, con la conseguenza di pregiudicare la possibilita' di
far valere il diritto di riscatto, vanificando la protezione
dell'interesse del conduttore cui e' ordinato, secondo l'art. 38
della legge n. 392/1978, il diritto di prelazione.
Il giudizio della Corte si basa sulle considerazioni seguenti.
2.1. - Il diritto di riscatto rappresenta l'unica efficace forma
di tutela del diritto di prelazione, che la violazione dell'obbligo
del locatore, preveduto dall'art. 38, primo comma, abbia impedito
trovasse realizzazione. Solo attraverso il diritto di riscatto
possono trovare soddisfazione sia l'interesse del conduttore sia la
ragione di pubblico interesse che ne giustifica la protezione.
La tutela risarcitoria, che si ritenesse esperibile, mancherebbe
di realizzare il risultato della riunione della titolarita'
dell'impresa e della proprieta' dell'immobile in cui l'azienda e'
esercitata.
2.2. - L'art. 38, terzo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392,
dispone che il conduttore debba esercitare il diritto di prelazione
entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della
comunicazione, che il locatore e' tenuto a notificargli a norma del
primo comma dello stesso articolo.
La ragionevolezza del dimensionamento del termine di esercizio del
diritto di riscatto, in connessione con la sua decorrenza dalla
trascrizione, va vista in rapporto all'onere di diligenza che esso
impone al conduttore, per far si' che il tempo che gli residui per
l'esercizio del diritto di riscatto non sia inferiore a quello, di
cui la legge, ritiene egli debba disporre per potersi determinare
all'esercizio del diritto di prelazione.
La ragionevolezza di dimenzionamento d'un termine, dato decorrere
da una circostanza che venga svolgendosi fuori dalla sfera del
soggetto che deve ossevarlo, va riguardato anche in rapporto alla
possibilita' che la circostanza entri nella sfera di conoscenza
effettiva del soggetto, non solo in base al suo attivarsi per
accertarla, ma in ragione del normale svolgimento del rapporto
giuridico in cui si inserisce il diritto che si tratta di far valere.
Giacche' il trasferimento della proprieta' del bene locato
comporta la successione dell'acquirente nel rapporto di locazione
(art. 1602 del cod. civ.), e' pensabile che, nella ricerca del punto
di incontro tra le contrapposte esigenze di protezione dell'interesse
del conduttore e di certezza del commercio immobiliare, si sia
considerato che la conoscibilita' del trasferimento si realizzi nella
generalita' dei casi come normale conseguenza della successione
dell'acquirente al locatore e dell'esercizio da parte del primo dei
diritti inerenti al rapporto.
Le controversie venute all'esame della Corte appaiono smentire
questa valutazione, rivelandosi non infrequente il caso che alla
mancata comunicazione dell'intenzione di vendere da parte del
locatore faccia seguito un comportamento volto ad occultare il
trasferimento od addirittura a farlo apparire come non avvenuto.
Non va poi sottaciuto che, inserendosi la disposizione di un
contesto normativo che non consente di dare rilievo, in materia di
decadenza, a circostanza che ne impediscano o sospendano il maturarsi
(art. 2964 del cod. civ.), un siffatto atteggiamento resta privo di
rilevanza in rapporto all'esercizio del diritto di riscatto.
Si perviene alla constatazione che l'unico mezzo, idoneo a
preservare il conduttore dal rischio di veder frustrato il diritto
all'acquisto del bene locato in concessione con la dichiarazione,
resti un'ispezione dei registri immobiliri da rinnovarsi per tutta la
durata del raporto per non meno di tre volte nell'arco dell'anno.
2.3. - Il termine per l'esercizio del diritto di riscatto e' stato
previsto decorra dalla trascrizione del contratto.
La trascrizione del contratto, che deve essere eseguita secondo il
disposto dell'art. 2659 del cod. civ, il cui dettato va integrato con
quello dell'art. 2665 del cod. civ., non e' necessario si attui
mediante indicazione del prezzo cui l'immobile e' stato trasferito,
giacche' per la validita' della trascrizione e' sufficiente risulti
dal relativo registro il diritto sul bene di cui l'atto comporta il
trasferimento e la natura del negozio per effeto del quale il
trasferimento si e' prodotto.
Ne emerge che l'ancoraggio del decorso del termine alla
trascrizione del contratto comporta per il conduttore, il rapporto
alla situazione in cui sarebbe posto dall'adempimento dell'obbligo
del locatore ed in funzione dell'esercizio del diritto di riscatto,
un ulteriore onere di accertamento.
2.4. - Le esigenze di sicurezza del commercio immobiliare non
rendono logicamente necessario assumere a dies a quo del termine di
decadenza la trascrizione del contratto.
Queste esigenze giustificano logicamente una disciplina che,
sancisca l'inopponibilita' ai terzi della trascrizione della domanda
o della dichiarazione di riscatto se eseguita dopo un certo termine
dalla trascrizione della vendita e se successiva alla trascrizione
del proprio acquisto da parte di aventi causa dall'acquirente dal
locatore, sulla falsariga di quanto previsto dall'art. 2653, n. 3,
del cod. civ.
In base alle stesse esigenze non appare potersi giustificare, in
rapporto ai parametri costituzionali avanti indicati, che la
trascrizione funga da dies a quo nei rapporti tra conduttore e
acquirente.
L'esigenza di evitare che l'acquisto dal locatore resti
indeterminatamente soggetto a risolversi per effetto dell'esercizio
del diritto di riscatto, si presta infatti ad essere piu'
equilibratamente tutelata accollando all'acquirente un onere di
comunicazione verso il conduttore, al cui assolvimento ricollegare il
decorso del termine di esercizio del diritto di riscatto.
L'ipotizzabilita' di soluzioni diverse da quella prescelta dal
legislatore, capaci ci salvaguardare altre rilevanti esigenze e di
non esporre a sacrificio l'interesse del conduttore, sembra
autorizzare il dubbio che l'attuale regolamentazione si fondi su una
soluzione del problema non conforme a Costituzione.
2.5. - Avviandosi a concludere, la Corte osserva che, a sostegno
della costituzionalita' della norma e per ritenere che essa non renda
estremamente difficile la realizzazione del diritto di prelazione
attraverso il riscatto, non possa farsi utile appello, insieme, al
principio dell'onere di vigilare a tutela del proprio diritto ed alla
agevole conoscibilita' del trasferimento attraverso l'ispezione dei
registri immobiliari.
Invero, quando sia mancata la comunicazione del locatore tende a
mancare anche la possibilita' di apprendere del trasferimento
attraverso il comportamento delle parti nell'ambito dell'esecuzione
del rapporto di locazione. La conservazione del diritto di riscatto
viene a risultare affidata ad un onere di informazione, altrimenti
estraneo allo svolgimento del rapporto di locazione (ed al riguardo
v'e' da considerare quanto e' stato osservato nella sentenza 18
febbraio 1988, n. 185, della Corte costituzionale), onere che e' la
stessa necessita' di continuo rinnovo unita alla consapevolezza d'una
sua probabile inutilita' a rendere in pratica inosservabile.
I tratti della situazione regolata dalla disposizione che s'e'
venuti esaminando la rendono - ad avviso di questa Corte - diversa da
quella considerata dalla sentenza 17 marzo 1988, n. 311, della Corte
costituzionale e a fondere i dubbi sulla sua legittimita' sembrano
somministrare argomento le considerazioni che la stessa Corte
costituzionale e' venuta sviluppando nella successione delle sentenze
22 novembre 1962, n. 93, 30 maggio 1977, n. 95, e 27 novembre 1980,
n. 151, attraverso le quali e' pervenuta a ritenere
costituzionalmente illegittima la disposizione dettata dall'art. 18,
primo comma, legge fallimentare.