LA CORTE DI CASSAZIONE
Ha pronunciato la seguente ordinanza sul ricorso proposto da Bocus
Ferruccio nato a Polcenigo il 9 settembre 1920, residente in Cortina
d'Ampezzo, via Ronco n. 115, elettivamente domiciliato in Roma, via
Azuni n. 9 presso l'avv. Stefano Bartoli rappresentato e difeso
dall'avv. Augusto Maccaferri (in sostituzione dell'avv. Rosario
Nicolo' deceduto), per procura speciale notar dott. Carlo Candiani di
Venezia in data 11 marzo 1988 rep. 7834; ora rappresentato e difeso
anche dall'avv. Elio Fazzalari con studio in Roma, via Monte Zebio,
37, giusta procura speciale per notaio dott. Azio Perucon di Cortina
d'Ampezzo in data 17 marzo 1989 rep. n. 90546, ricorrente, contro
Valle Renato, Giovanni, Enrico, Paola e Laura, Piccolruaz Giovanna
ved. Valle, residenti in Cortina d'Ampezzo, elettivamente domiciliati
in Roma, via S. Orsola n. 8 presso l'avv. Paolo Tentori Montalto che
li rappresenta e difende unitamente all'avv. Odorico Larese per
delega in calce al controricorso, controricorrenti, contro Rimoldi
Luciano e Romano, Menardi Maria in Valle intimati;
Visto il ricorso avverso la sentenza della corte d'appello di
Venezia del 22 aprile-14 agosto 1986 (r.g. n. 603/1984);
Udito il cons. rel. dott. P. Vittoria nella pubblica udienza del
31 marzo 1989;
Sentito l'avv. Fazzalari;
Sentito il p.m., in persona del sost. proc. gen., che ha concluso
per il rigetto dei primi quattro motivi accoglimento del quinto
motivo e assorbimento del sesto motivo.
1. - Ferruccio Bocus conveniva in giudizio Giovanni e Renato
Valle, Maria Menardi in Valle, Romano e Luciano Rimoldi, con la
citazione a comparire davanti al tribunale di Belluno, notificata il
29 novembre 1982.
L'attore esponeva:
d'essere conduttore dell'immobile p.f. 3147 in p.t. 2567 in
Cortina d'Ampezzo, comprensivo dell'intera superficie libera, adibito
a ristorante: cio' in base a contratto 12 luglio 1976;
che, con contratti del 24 gennaio 1979 e 30 gennaio 1979,
Luciano e Romano Rimoldi avevano alienato a Giovanni Valle la nuda
proprieta' ed ai coniugi Renato Valle e Maria Menardi in Valle
l'usufrutto d'una quota (6/12) del fabbricato e del terreno;
che i locatori non gli avevano notificato, cosi' violando l'art.
38 della legge 27 luglio 1978, n. 392, la comunicazione della loro
intenzione di trasferire la proprieta' di parte dell'immobile;
che egli aveva manifestato l'intendimento di riscattare il bene
trasferito ne' poteva essergli opposto il decorso del termine
preveduto dall'art. 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392, non
essendo provato che egli avesse effettivamente conoscenza del
trasferimento oltre sei mesi prima.
L'attore concludeva chiedendo fosse dichiarato il suo diritto al
riscatto con conseguente pronuncia di trasferimento ed in subordine
che i locatori fossero condannati al risarcimento dei danni, da
liquidarsi in separata sede.
2. - I convenuti Romano e Luciano Rimoldi e Maria Menardi in Valle
si costituivano in giudizio chiedendo che la domanda fosse respinta.
Essi sostenevano, tra l'altro:
che l'attore era decaduto dal diritto di riscatto avendo
lasciato decorrere il termine di sei mesi preveduto dall'art. 39,
primo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, giacche' l'atto di
trasferimento della quota ideale del bene locato era stato intavolato
per decreto 5 luglio 1979 del giudice tavolare di Cortina d'Ampezzo;
che il diritto di prelazione non spetta nel caso di
trasferimento di quota indivisa;
che non e' dato risarcimento del danno in confronto del locatore
per avere questi omesso la comunicazione prevista dall'art. 38 della
legge 27 luglio 1978, n. 392, giacche' l'interesse del conduttore
all'acquisto del bene e' in tal caso tutelato dal diritto di
riscatto.
A tali eccezioni e difese si riportavano, nel costituirsi in
giudizio, anche i convenuti Giovanni e Renato Valle.
3. - Con altro atto di citazione a comparire davanti al tribunale
di Belluno, pur esso notificato il 29 novembre 1982, Ferruccio Bocus
conveniva in giudizio Germana Piccolrauz ved. Valle ed Enrico, Paola,
Laura e Renato Valle.
L'attore proponeva domanda di riscatto e di risarcimento del
danno, questa seconda in confronto di tutti i convenuti con
l'eccezione di Renato Valle.
L'attore esponeva, che, con atto del 5 novembre 1981, era stata
ceduta a Renato Valle una quota pari ad un quarto della proprieta'
dell'immobile, senza far precedere il trasferimento dalla
comunicazione di cui all'art. 38 della legge 27 luglio 1978, n. 392,
invece dovuta per essere la norma sul diritto di prelazione
applicabile anche al trasferimento in questione.
4. - I convenuti Enrico e Paola Valle si costituivano in giudizio
chiedendo che la domanda fosse respinta.
Essi sostenevano, tra l'altro:
che il diritto di prelazione non sussisteva nel caso, in esame,
trattandosi di scioglimento d'una comunione ereditaria;
che ad analoga conclusione si sarebbe dovuti pervenire ove
l'atto avesse dovuto esser configurato come una permuta;
che nessun danno era configurabile ne' comunque era risarcibile,
per non essere stata data al conduttore notizia del trasferimento.
Identiche difese erano poi svolte dagli altri convenuti
successivamente costituitisi.
5. - I due procedimenti venivano riuniti.
L'attore produceva:
a) il contratto 19 luglio 1937, con cui Ferdinando e Renato
Valle avevano acquistato, ciascuno per una meta' indivisa, la
proprieta' dell'intera particella fondiaria 3147;
b) il contratto 24 gennaio 1979-30 marzo 1979, con cui Romano e
Luciano Rimoldi avevano venduto per il corrispettivo di
ottantamilioni una quota pari alla meta' del suddetto immobile, per
l'usufrutto a Renato Valle e Maria Menardi in Valle, per la nuda
proprieta' a Giovanni Valle;
c) il contratto 5 novembre 1981, con cui premesso d'essere
comproprietari d'una meta' della particella fondiaria 3147 e d'un
altro immobile, scioglievano la comunione mediante assegnazione
dell'intera meta' dalla particella fondiaria 3147 a Renato Valle e
dell'intero altro immobile a Enrico, Paola e Laura Valle con
l'usufrutto di Germana Piccolrauz ved. Valle.
L'attore concludeva, nella prima causa, chiedendo:
a) che fosse considerata inopponibile a lui la pubblicita'
tavolare del trasferimento del 1979, per come formatasi;
b) che fosse accolta la domanda di riscatto, con condanna dei
Rimoldi al risarcimento del danno dovuto al ritardo nell'acquisto
della disponibilita del bene;
c) che, in caso di rigetto della domanda di riscatto, i
convenuti fossero ritenuti aver reso impossibile il tempestivo
esercizio del diritto di riscatto attraverso un comportamento doloso
o gravemente colposo e condannati al risarcimento del danno in forma
specifica ovvero, in subordine, aver violato l'obbligo di cui
all'art. 38 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e condannati al
risarcimento del danno da liquidarsi in altra sede;
d) che, in funzione dell'accoglimento della domanda
subordinata, fossero ammessi i mezzi di prova dedotti.
Nella seconda causa, l'attore chiedeva che, datosi atto
dell'intervenuto trasferimento e della non ancora avvenuta
intavolazione, fosse accolta la domanda di riscatto o dichiarato
spettare il diritto di prelazione, con la condanna dei locatori
alienanti al risarcimento dei danni, da liquidarsi in separata sede.
I convenuti, nella prima causa, chiedevano anche che l'attore
fosse condannato al risarcimento del danno per responsabilita'
processuale aggravata.
6. - Il tribunale di Belluno, con sentenza 16 marzo 1984,
rigettava ogni domanda dell'attore, che, nella prima causa, veniva
condannato al risarcimento del danno per responsabilita' processuale
aggravata.
Impugnata dal Bocus, la decisione di primo grado era confermata,
con motivazione in parte diversa, con sentenza 14 aprile 1986 della
corte d'appello di Venezia.
7. - La corte d'appello ha ritenuto:
nella prima causa:
a) che l'attore era decaduto dal diritto di riscatto per non
averlo esercitato nel termine di sei mesi, che l'art. 39, primo
comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, fa decorrere dalla
trascrizione del contratto;
b) che, dove vige il sistema della legge tavolare di cui al
r.d. 28 marzo 1929, n. 499, modificato con la legge 29 ottobre 1974,
n. 594, a norma dell'art. 12, secondo comma, del r.d. n. 499/1929,
tutti i richiami di leggi e decreti a trascrizioni, iscrizioni e
annotazioni nei registri immobiliari si intendono riferiti alle
corrispondenti intavolazioni, prenotazioni ed annotazioni in quanto
non vi osti la diversa natura delle iscrizioni;
c) che, in rapporto alla funzione dell'art. 39 della legge n.
392/1978, di stabilire con certezza la decorrenza del termine di
esercizio del riscatto ricollegandola ad una formalita' pubblicitaria
che consente di accertarsi se il bene sia stato trasferito, non
emergono differenze tra intavolazione e trascrizione;
d) che all'attore non spettava il diritto al risarcimento del
danno in concorso dei locatori o degli acquirenti;
e) che, omettendo di comunicare la propria intenzione di
vendere, il locatore ne' incorre in responsabilita' contrattuale,
giacche' l'obbligo non adempiuto deriva dalla legge e non dal
contratto, ne' pone in essere un contratto invalido e, analogamente,
l'acquirente ne' ha alcun obbligo di attivarsi perche' il conduttore
possa esercitare il diritto di riscatto ne' comprando viola un
qualsiasi divieto;
f) che la soddisfazione dell'interesse del conduttore
all'acquisto, con realizzata attraverso il diritto di prelazione, e'
affidata al rimedio del riscatto, al fine del cui tempestivo
esercizio deve essere cura del conduttore accertare che il bene sia
stato trasferito, sicche' non puo' il mancato soddisfacimento del suo
interesse, quando il conduttore non eserciti il riscatto, ricondursi
sul piano causale al mancato adempimento dell'obbligo di
comunicazione, trattandosi invece di conseguenza dannosa evitabile
con la diligenza ordinaria;
g) che gli elementi addotti dall'attore non consentivano
comunque di ritenere provata l'esistenza d'un accordo preordinato a
rendere impossibile l'esercizio del riscatto, giacche' la vendita,
lungi dall'esser occultata, era stata intavolata appena tre mesi
dopo;
h) che, non spefificatamente impugnata, la condanna alla
responsabilita' processuale aggravata neppur era risultata
implicitamente inficiata dai motivi rivolti contro i capi di merito;
nella seconda causa:
i) che il contratto aveva natura mista dichiarativa e
traslativa e per questa parte di permuta, con la conseguenza di non
rientrare tra i trasferimenti a titolo oneroso cui s'applica l'art.
38 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
8. - Ferruccio Bocus ha proposto ricorso per cassazione deducendo
sei motivi, illustrati da memoria.
Hanno resistito con controricorso Giovanni Renato, Enrico, Paola e
Laura Valle, oltre a Germana Piccolrauz.
Non hanno svolto attivita' difensiva Luciano e Romano Rimoldi e
Maria Menardi in Valle.
9. - Cinque dei sei motivi dedotti dal ricorrente concernono la
prima controversia, uno la seconda.
10. - Con il primo motivo, il ricorrente deduce la violazione e
falsa applicazione degli artt. 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392,
e 12 del r.d. 28 marzo 1929, n. 499, come modificato dall'art. 8
della legge 29 ottobre 1974, n. 594, nonche' delle norme e dei
principi che in relazione a tali disposizioni diversificano
l'intavolazione dei diritti dalla trascrizione degli atti; deduce,
ancora, l'omessa e contraddittoria motivazione su tale punto della
controversia (artt. 360, n. 3, e 5, del c.p.c.).
In sintesi, il ricorrente sostiene che "in ordine a quegli
elementi (natura dell'atto di trasferimento, esplicitazione delle
condizioni contrattuali: prezzo, modalita' di esecuzione, ecc.) che
sono necessari ed indispensabili al conduttore per valutare, in primo
luogo, l'esistenza del diritto di prelazione e del conseguente
diritto di riscatto (onerosita' del trasferimento) e, in secondo
luogo, per l'apprezzamento circa l'esercizio stesso di questo
(ammontare del prezzo, ulteriori condizioni contrattuali), in quanto
non direttamente indicati e iscritti nel libro maestro, ne' iscritti
per relationem attraverso il richiamo espresso e dettagliato della
relativa disposizione dell'atto, il sistema tavolare - cosi' come
operante nel nostro caso - non e' in grado di svolgere alcuna
funzione di conoscenza legale e non puo', di conseguenza, ritenersi
in alcun modo equivalente ai fini dell'esercizio del retratto da
parte del conduttore, alla trascrizione di diritto comune: la quale,
invece....., nella nota di trascrizione esplicita tutti gli elementi
di cui il conduttore ha bisogno per la sua determinazione
all'esercizio del diritto attribuitogli, e la cui conoscibilita'
attraverso la procedura pubblicitaria costituisce la ratio
fondamentale in virtu' della quale il legislatore si e' indotto a
porre nella trascrizione il dies a quo per il maturare del termine di
decadenza dell'esercizio del diritto di riscatto, attribuendo
l'effetto della conoscenza a quella situazione di conoscibilita' che
appunto deriva dalla pubblicita'".
Il ricorrente osserva, ancora, che, accogliendo una diversa
opinione, si verrebbe a configurare, per quanto riguarda il sistema
tavolare, un onere aggiuntivo di conoscenza a carico del conduttore,
estraneo al regime ordinario legato ai registri di pubblicita', cui
conseguirebbe che al conduttore risulterebbe offerta una tutela
minore nel caso in cui il locatore abbia violato l'obbligo di
comunicazione, rispetto a quello in cui tale obbligo abbia
regolarmente adempiuto.
La conclusione - ad avviso del ricorrente - e' che "con
riferimento al sistema tavolare, l'applicazione dell'art. 39 della
legge n. 392/1978 dovra' necessariamente importare, relativamente al
dies a quo del termine decadenziale, che tale termine decorre non dal
giorno dell'avvenuta intavolazione del diritto acquistato
dall'acquirente, bensi' da quello in cui si provi che il terzo
(conduttore) abbia avuto conoscenza certa ed effettiva, in forme
legali equivalenti a quelle previste dall'art. 38, primo e secondo
comma, della legge citata, della causa del trasferimento (e) delle
condizioni contrattuali sulla cui base tale trasferimento si e'
attuato, ossia di tutti quegli elementi che sono necessari e utili
perche' egli possa compiere la sua valutazione in ordine
all'esercizio del diritto di riscatto".
Con il secondo motivo, il ricorrente deduce la violazione e falsa
applicazione degli artt. 38 della legge 27 luglio 1978, n. 392, 1374
e 1218 del cod. civ. nonche' l'omessa e contraddittoria motivazione
su punto decisivo della controversia (artt. 360, n. 3, e 5, del
c.p.c.).
Il ricorrente osserva che, a norma dell'art. 1374 del c.c., il
contratto obbliga a tutte le conseguenze che ne derivano secondo la
legge, sicche' l'obbligo del locatore di comunicare al conduttore la
propria intenzione di trasferire l'immobile a titolo oneroso e poi di
preferirlo, pur scaturendo dall'art. 38 della legge n. 392/1978, da'
luogo, se non osservato, ad una situazione di inadempimento che
genera a sua volta responsabilita' per i danni, sulla base dell'art.
1218 del c.c.
La tutela reale del diritto di prelazione, assicurata in confronto
del terzo dal diritto di riscatto, siccome volta a garantire in modo
piu' penetrante la realizzazione dell'interesse protetto dalla legge,
si aggiunge e non si sostituisce alla tutela obbligatoria: la
necessita' di tutela rappresentata dal diritto di risarcimento del
danno viene meno - osserva, ancora il ricorrente - solo se il
creditore abbia realizzato, per via coattiva, l'interesse al
conseguimento del bene (salvo il danno da ritardo).
Con il terzo motivo, il ricorrente censura poi il ragionamento
seguito dalla sentenza impugnata per escludere la configurabilita'
d'una responsabilita' da fatto illecito del terzo acquirente, mentre
con il quarto motivo fa oggetto di censura il punto della decisione
relativo al carattere immediato e diretto del danno scaturito dal
mancato acquisto del bene ed alla incidenza, sulla sua verificazione
ed evitabilita', del comportamento del conduttore concretizzatosi
nella mancata ispezione dei libri fondiari.
Il sesto motivo riguarda la condanna per responsabilita'
processuale aggravata, mentre il quinto - come si e' osservato -
investe la decisione della seconda causa.
RITENUTO IN DIRITTO
1. - La Corte ritiene che, rispetto alla decisione sul ricorso
propostole e riguardo alla prima causa, si presenti rilevante e non
manifestamente infondata la questione di legittimita' costituzionale
della disposizione dettata dall'art. 39, primo comma, della legge 27
luglio 1978, n. 392.
Pur conseguendone la necessita' di sospendere per questa parte il
giudizio a norma dell'art. 23 della legge 11 marzo 1953, n. 87, la
Corte non ritiene di dover separare dalla causa in questione l'altra
per far luogo ad una sua decisione separata: cio' in considerazione
della stretta connessione che i due giudizi presentano sul piano
pratico, giacche' riguardano un unico immobile.
2. - La questione di legittimita' costituzionale e' rilevante per
la decisione sul primo motivo di ricorso e condiziona la sorte degli
altri.
L'impugnazione postula che il giudice di merito non abbia
correttamente risolto il punto relativo alla decadenza dal diritto di
riscatto, sul quale dunque non s'e' formato il giudicato.
Il sindacato della Corte sulla decisione richiede sia fatta
applicazione dell'art. 39, primo comma, della legge 27 luglio 1978,
n. 392: di cui la rilavanza della questione ed insieme il potere di
sollevare la questione di legittimita' costituzionale di ufficio.
3. - La Corte ritiene che, in rapporto agli artt. 3 e 24 della
Costituzione, non sia manifestamente infondata la questione di
legittimita' costituzionale della disposizione dettata dall'art. 39,
primo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, nella parte in cui,
prescrivendo che il diritto di riscatto deve essere esercitato in un
termine di sei mesi decorrenti dalla trascrizione del contratto,
dimensiona tale termine in modo irragionevole avuto riguardo alla
circostanza di fatto assunta a momento iniziale della sua decorrenza
e senza necessita' logica assume a termine iniziale la trascrizione
del contratto, con la conseguenza di pregiudicare la possibilita' di
far valere il diritto di riscatto, vanificando la protezione
dell'interesse del conduttore cui e' ordinato, secondo l'art. 38
della legge n. 392/1978, il diritto di prelazione.
3.1. - Il diritto di riscatto rappresenta l'unica efficace forma
di tutela del diritto di prelazione, che la violazione dell'obbligo
del locatore, preveduto dall'art. 38, primo comma, abbia impedito
trovasse realizzazione.
Solo attraverso il diritto di riscatto possono trovare
soddisfazione sia l'interesse del conduttore sia la ragione di
pubblico interesse che ne giustifica la protezione.
La tutela risarcitoria, che si ritenesse esperibile, mancherebbe
di realizzare il risultato della riunione della titolarita'
dell'impresa con la proprieta' dell'immobile in cui l'azienda e'
esercitata.
3.2. - L'art. 38, terzo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392,
dispone che il conduttore debba esercitare il diritto di prelazione
entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della
comunicazione, che il locatore e' tenuto a notificargli a norma del
primo comma dello stesso articolo.
La ragionevolezza del dimensionamento del termine di esercizio del
diritto di riscatto, in connessione con la sua decorrenza dalla
trascrizione, va vista in rapporto all'onere di diligenza che esso
impone al conduttore, per far si che il tempo che gli residui per
l'esercizio del diritto di riscatto non sia inferiore a quello, di
cui la legge ritiene egli debba disporre per potersi determinare
all'esercizio del diritto di prelazione.
La ragionevolezza del dimensionamento di un termine, fatto
decorrere da una circostanza che venga svolgendosi fuori della sfera
del soggetto che deve osservarlo, va riguardata anche in rapporto
alla possibilita' che la circostanza entri nella sfera di conoscenza
effettiva del soggetto, non solo in base al suo attivarsi per
accertarla, ma in ragione del normale svolgimento del rapporto
giuridico in cui si inserisce il diritto che si tratta di far valere.
Giacche' il trasferimento della proprieta' del bene locato
comporta la successione dell'acquirente nel rapporto di locazione
(art. 1602 del cod. civ.), e' presumibile che, nella ricerca del
punto di incontro tra le contrapposte esigenze di protezione
dell'interesse del conduttore e di certezze del commercio
immobiliare, si sia considerato che la conoscibilita' del
trasferimento si realizzi nella generalita' dei casi come normale
conseguenza della successione dell'acquirente al locatore e
dell'esercizio da parte del primo dei diritti inerenti al rapporto.
Le controversie venute all'esame della Corte appaiono smentire
questa valutazione; rivelandosi non infrequente il caso che alla
mancata comunicazione dell'intenzione di vendere da parte del
locatore faccia seguito un comportamento volto ad occultare il
trasferimento od addirittura a farlo apparire come non avvenuto.
Non va poi sottaciuto che, inserendosi la disposizione in un
contesto normativo che non consente di dare rilievo, in materia di
decadenza, a circostanze che ne impediscano o sospendano il maturarsi
(art. 2964 del cod. civ.), un siffatto atteggiamento resta privo di
rilevanza in rapporto all'esercizio del diritto di riscatto.
Si perviene alla constatazione che l'unico mezzo, idoneo a
preservare il conduttore dal rischio di veder frustato il diritto
all'acquisto del bene locato in connessione con la sua alienazione,
resti un'ispezione dei registri immobiliari da rinnovarsi per tutta
la durata del rapporto per non meno di tre volte nell'anno.
3.3. - Il termine per l'esercizio del diritto di riscatto e' stato
disposto che decorra dalla trascrizione del contratto.
La trascrizione del contratto, che deve essere eseguita secondo il
disposto dell'art. 2659 del cod. civ., il cui dettato va integrato
con quello dell'art. 2665 del cod. civ., non e' necessario si attui
mediante indicazione del prezzo cui l'immobile e' stato trasferito,
giacche' per la validita' della trascrizione e' sufficiente risulti
dal relativo registro il diritto sul bene di cui l'atto comporta il
trasferimento e la natura del negozio per effetto del quale il
trasferimento si e' prodotto.
Ne emerge che l'ancoraggio del decorso del termine alla
trascrizione del contratto comporta per il conduttore, in rapporto
alla situazione in cui sarebbe posto dall'adempimento dell'obbligo
del locatore ed in funzione dell'esercizio del diritto di riscatto,
un ulteriore onere di accertamento.
Ad identico rilievo si presta il funzionamento della disposizione
nell'ambito del sistema pubblicitario dei libri fondiari: operante
l'art. 39, primo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, in virtu'
del disposto dell'art. 12 del r.d. 28 marzo 1989, n. 499, come
modificato dall'art. 8 della legge 29 ottobre 1974, n. 594, ed
assunta a termine di riferimento, per l'applicazione dell'art. 39,
l'intavolazione, degli artt. 1, 2, 5, 8, 9 e 98 del testo della legge
generale sui libri fondiari allegato al r.d. 28 marzo 1929, n. 499,
emerge come questa non implichi che nel libro fondiario debbono
essere riportate le indicazioni, la cui conoscenza e' necessaria per
determinarsi all'esercizio del diritto di riscatto, risultando
importo al conduttore, anche in questo caso, un ulteriore avere di
accertamento.
3.4. - Le esigenze di sicurezza del commercio immobiliare non
rendono logicamente necessario assumere a dies a quo del termine di
decadenza la trascrizione del contratto.
Queste esigenze giustificano logicamente una disciplina che
sancisca l'inopponibilita' ai terzi della trascrizione della domanda
o della dichiarazione di riscatto, se eseguita dopo un certo termine
dalla trascrizione della vendita e se successiva alla trascrizione
del proprio acquisto da parte di aventi causa dall'aquirente dal
locatore, sulla falsariga di quanto previsto dall'art. 2653, n. 3,
del cod. civ.
In base alle stesse esigenze non appare potersi giustificare, in
rapporto ai parametri costituzionali avanti indicati, che la
trascrizione funga da dies a quo nei rapporti tra conduttore e
acquirente.
L'esigenza di evitare che l'acquisto del locatore resti
indeterminatamente soggetto a risolversi per effetto dell'esercizio
del diritto di riscatto, si presta infatti ad essere piu'
equilibratamente tutelata accollando all'acquirente un onere di
comunicazione verso il conduttore, al cui assolvimento ricollegare il
decorso del termine di esercizio del diritto di riscatto.
L'ipotizzazione di soluzioni diverse da quella prescelta dal
legislatore, capaci di salvaguardare oltre rilevanti esegenze e di
non esporre a sacrificio l'interesse del conduttore, sempre
autorizzare il dubbio che l'attuale regolamentazione si fondi su una
soluzione del problema non conforme a Costituzione.
3.5. - Avviandosi a concludere, la Corte osserva che, a sostegno
della costituzionalita' della norma e per ritenere che essa non renda
estremamente difficile la ralizzazione del diritto di prelazione
attraverso il riscatto, non puo' farsi utile appello, insieme, al
principio dell'onere di vigilare a tutela del proprio diritto ed alla
agevole conoscibilita' del traferimento attraverso l'ispezione dei
registri immobiliari.
Invero, quando sia mancata la comunicazione del locatore tende a
mancare anche la possibilita' di apprendere del trasferimento
attraverso il comportamento delle parti nell'ambito dell'esecuzione
del rapporto di locazione.
La conservazione del diritto di riscatto viene a risultare
affidata ad un onere di informazione, altrimenti estraneo allo
svolgimento del rapporto di locazione (ed al riguardo v'e' da
considerare quanto e' stato osservato nella sentenza 18 febbraio
1988, n. 185, della Corte costituzionale), onere che e' la stessa
necessita' di continuo rinnovo, unita alla consapevolezza d'una sua
probabile inutilita', a rendere in pratica inosservabile.
I tratti della situazione regolata dalla disposizione che s'e'
venuti esaminando la rendono - ad avviso di questa Corte - diversa da
quella considerata dalla sentenza 17 marzo 1988, n. 311, della Corte
costituzionale e, a fondare i dubbi sulla sua legittimita', sembrano
somministrare argomento le considerazioni che la stessa Corte
costituzionale e' venuta sviluppando nella successione delle sentenze
22 novembre 1962, n. 93, 30 maggio 1977, n. 95, e 27 novembre 1980,
n. 151, attraverso le quali e' pervenuta a ritenere
costituzionalmente illegittima la disposizione dettata dall'art. 18,
primo comma, della legge fall.