ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nei giudizi di legittimita' costituzionale dell'art. 39, primo comma,
della legge 27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di
immobili urbani), promossi con le seguenti ordinanze:
1) ordinanza emessa il 29 maggio 1989 dalla Corte di cassazione
nel procedimento civile vertente tra Walde Elmar e Thomaser Michael
ed altri, iscritta al n. 692 del registro ordinanze 1989 e pubblicata
nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica n. 3, prima serie speciale,
dell'anno 1990;
2) ordinanza emessa il 31 marzo 1989 dalla Corte di cassazione
nel procedimento civile vertente tra Azienda Siciliana Trasporti e
Russotti Gaetana ed altra, iscritta al n. 32 del registro ordinanze
1990 e pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica n. 6,
prima serie speciale, dell'anno 1990;
3) ordinanza emessa il 31 marzo 1989 dalla Corte di cassazione
nel procedimento civile vertente tra Bocus Ferruccio e Valle Renato
ed altri, iscritta al n. 33 del registro ordinanze 1990 e pubblicata
nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica n. 6, prima serie speciale,
dell'anno 1990;
Visti gli atti di costituzione di Walde Elmar, di Thomaser Michael
ed altri, di Abbate Grazia e di Bocus Ferruccio, nonche' gli atti di
intervento del Presidente del Consiglio dei ministri;
Udito nell'udienza pubblica del 20 marzo 1990 il giudice relatore
Francesco Paolo Casavola;
Uditi gli avvocati Giulio Correale per Abbate Grazia, Mario Nuzzo
per Bocus Ferruccio e l'Avvocato dello Stato Mario Cevaro per il
Presidente del Consiglio dei ministri;
Ritenuto in fatto
1. - Con tre distinte ordinanze d'identico contenuto,
rispettivamente emesse in data 29 maggio 1989 (R.O. n. 692/1989) e 31
marzo 1989 (R.O. nn. 32 e 33/1990) la Corte di Cassazione (III
Sezione) ha sollevato, in relazione agli artt. 3 e 24 della
Costituzione, questione di legittimita' costituzionale dell'art. 39,
primo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, nella parte in cui
fa decorrere il termine di sei mesi per l'esercizio del diritto di
riscatto dalla data di trascrizione del contratto.
Nel primo dei giudizi a quibus alla Suprema Corte aveva ricorso il
conduttore di un immobile, il quale aveva agito per far dichiarare la
simulazione del contratto di compravendita intervenuto tra il
locatore ed un terzo relativamente al bene locatogli (gia' offertogli
in vendita e successivamente trasferito al prezzo che egli non aveva
accettato e che assumeva fittiziamente indicato nell'atto).
Negli altri due giudizi le parti conduttrici avevano proposto
azione di riscatto degli immobili loro locati, sostenendo di non aver
ricevuto dai rispettivi locatori la comunicazione dell'intenzione di
vendere, onde rendere ad essi possibile l'esercizio del diritto di
prelazione ( ex art. 38, primo comma, della legge n. 392 del 1978).
Tutte le sentenze di primo grado, confermate in appello, avevano
respinto le domande per intervenuta decadenza, essendo state proposte
oltre i sei mesi dalla trascrizione dei rispettivi contratti di
compravendita.
Secondo la Corte di cassazione il termine in argomento sarebbe
irragionevolmente dimensionato avuto riguardo al fatto assunto a
momento iniziale della sua decorrenza: la ragionevolezza di un
termine - allorche' esso decorre da una circostanza che venga
svolgendosi fuori dalla sfera del soggetto che deve osservarlo -
andrebbe riguardata alla stregua della conoscibilita' della
circostanza stessa, conoscibilita' da valutarsi, sempre a parere del
giudice a quo, "in ragione del normale svolgimento del rapporto
giuridico in cui si inserisce il diritto che si tratta di far
valere".
Le controversie di cui ai giudizi di legittimita' escluderebbero
che la conoscibilita' del trasferimento da parte del conduttore
rientri tra le consuete conseguenze della successione
locatore-acquirente, anzi, osserva la Cassazione, spesso alla mancata
comunicazione dell'intenzione di vendere segue un comportamento volto
ad occultare il trasferimento, si' che il conduttore e' onerato di
una periodica (almeno tre volte l'anno) ispezione dei registri
immobiliari. Il conduttore sarebbe poi tenuto a documentarsi
ulteriormente circa il prezzo ove tale elemento (non essenziale ai
fini della validita' della trascrizione) non risultasse dai registri
citati.
Non vi sarebbe nessuna ragione di far decorrere il termine dalla
trascrizione, in quanto le "esigenze di sicurezza del commercio
immobiliare" sarebbero da tale istituto sufficientemente appagate con
riguardo all'inopponibilita' della domanda di riscatto ove trascritta
"dopo un certo termine dalla trascrizione della vendita" (a
conclusioni del tutto identiche - afferma inoltre il giudice a quo -
deve pervenirsi nel sistema pubblicitario dei libri fondiari
applicabile nel giudizio di cui all'ordinanza n. 33 del 1990).
Nel richiamare la giurisprudenza costituzionale in tema di termine
per risolvere il contratto in caso di mutamento di destinazione, la
Corte rimettente rileva che, ove manchi la comunicazione di cui
all'art. 38, il conduttore non avrebbe motivo di consultare i
registri, onde non potrebbe utilmente richiamarsi il principio
dell'onere di vigilare a tutela del proprio diritto.
Viene infine prospettata la possibilita' di accollare
all'acquirente un onere di comunicazione verso il conduttore al cui
assolvimento ricollegare il decorso del termine in parola.
2. - E' intervenuto il Presidente del Consiglio dei ministri,
rappresentato dall'Avvocatura dello Stato, preliminarmente eccependo,
nel primo dei tre giudizi, l'inammissibilita' della questione
(poiche' l'azione di simulazione potrebbe anche essere finalizzata al
risarcimento del danno) e concludendo nel merito per l'infondatezza
in riferimento a tutte e tre le ordinanze. Infatti il diritto di
riscatto non sarebbe affatto estraneo al rapporto locatizio, onde le
modalita' d'esercizio del primo inerirebbero logicamente allo
svolgimento del secondo.
L'Avvocatura osserva inoltre come il prezzo pagato possa
agevolmente essere rilevato dalla copia del contratto di
compravendita ed esclude ogni analogia con l'ipotesi di mutamento di
destinazione (oggetto della sentenza n. 185 del 1988).
3. - Nel primo giudizio si sono costituite dinanzi a questa Corte
le parti private: il conduttore insistendo per la declaratoria
d'illegittimita' costituzionale, gli acquirenti dell'immobile
chiedendo la declaratoria d'infondatezza. Questi ultimi rilevano che
ben difficilmente la trascrizione potrebbe essere eseguita senza
l'indicazione del prezzo (dovendo essere prodotta copia del titolo
d'acquisto).
4. - Anche l'acquirente del bene locato, costituitosi nel giudizio
di cui all'ordinanza n. 32 del 1990 ha insistito per la declaratoria
d'irrilevanza ovvero di manifesta infondatezza.
5. - Il conduttore dell'immobile di cui al giudizio sospeso con
l'ordinanza n. 33 del 1990 ha argomentato, con ampia memoria, nel
senso dell'illegittimita' della norma impugnata. La parte prospetta,
in modo specifico, la diversita' di trattamento tra conduttori a
seconda che essi abbiano o meno ricevuto la comunicazione di cui
all'art. 38. Inoltre si osserva che il regime tavolare (applicabile
nel caso di specie, trattandosi di immobile sito in Cortina
d'Ampezzo) renderebbe ancora meno agevole la rilevazione del prezzo.
6. - Nell'imminenza dell'udienza tutte le parti private
costituite, ad eccezione di Walde Elmar (R.O. n. 692/1989), hanno
depositato memorie difensive nelle quali ribadiscono le
argomentazioni svolte negli atti di costituzione ed insistono per
l'accoglimento delle conclusioni gia' formulate.
In particolare, la memoria di Thomaser Michael ed altri (R.O. n.
692/1989) sottolinea come la stessa Corte di cassazione, (III
Sezione), con sentenza 19 agosto 1989, n. 3734, abbia ritenuto
manifestamente infondata un'identica questione di legittimita'
costituzionale.
La difesa delle parti costituite nel giudizio iscritto al n. 32
del registro ordinanze del 1990, da un lato, ha insistito nella
declaratoria di inammissibilita' della questione perche' irrilevante
e comunque perche' coinvolgente scelte rimesse al discrezionale
apprezzamento del legislatore, e, dall'altro, ha rilevato come nella
decisione di questa Corte n. 311 del 1988 siano desumibili argomenti
nel senso della non fondatezza della questione, dal momento che, in
ogni caso, non appare irrazionale la scelta operata dal legislatore.
Infine, la difesa di Ferruccio Bocus (R.O. n. 33/1990), ha
ulteriormente precisato le argomentazioni svolte nell'atto di
costituzione nel senso della illegittimita' della disposizione
impugnata, da un lato, ribadendo la irrazionalita' del sistema
previsto dall'art. 39, primo comma, della legge n. 392 del 1978, e la
disparita' di trattamento che da tale sistema deriva tra i conduttori
per il fatto che abbiano o meno ricevuto la comunicazione prevista
dall'art. 38 della stessa legge, e, dall'altro, sottolineando le
particolarita' del sistema, applicabile nel caso della iscrizione
tavolare, la quale non richiede la specificazione di tutti gli
elementi necessari all'eventuale esercizio del diritto di riscatto.
Considerato in diritto
1. - La Corte di cassazione, con tre ordinanze di identico
contenuto, una del 29 maggio 1989 (pervenuta alla Corte
costituzionale il 28 dicembre 1989, R.O. n. 692/1989) e due del 31
marzo 1989 (pervenute alla Corte costituzionale il 22 gennaio 1990,
R.O. n. 32 e n. 33/1990), solleva, in riferimento agli artt. 3 e 24
della Costituzione, questione di legittimita' costituzionale
dell'art. 39, primo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392
(Disciplina delle locazioni di immobili urbani), nella parte in cui
fa decorrere il termine di decadenza di sei mesi per l'esercizio del
diritto di riscatto dalla data di trascrizione del contratto di
compravendita per l'asserita riduzione delle possibilita' del
conduttore di tutelare il proprio diritto e per irrazionalita' della
scelta dell'indicato dies a quo.
2. - Va preliminarmente respinta l'eccezione d'inammissibilita'
sollevata dall'Avvocatura dello Stato in riferimento al giudizio di
cui all'ordinanza n. 692 del 1989. Appare infatti del tutto
verosimile la valutazione compiuta dal giudice rimettente - e ne
devono percio' essere condivise le conclusioni - la' dove ritiene che
la proposta azione di simulazione sia strumentale, nell'intento delle
parti, al successivo esercizio del diritto di riscatto e non gia'
alla richiesta di una tutela, certamente possibile, ma di diversa
portata qual e' quella risarcitoria, ex artt. 1218 e seguenti del
codice civile. La questione e' quindi rilevante.
3. - La questione non e' fondata.
L'art. 38 della legge n. 392 del 1978 stabilisce che il locatore
il quale "intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve
darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di
ufficiale giudiziario"; la comunicazione deve indicare il prezzo in
danaro, le altre condizioni del negozio di compravendita e l'invito
al conduttore ad esercitare o meno il diritto di prelazione; entro
sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione il conduttore
deve esercitare il diritto di prelazione con atto notificato al
proprietario-locatore a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo
condizioni uguali a quelle comunicategli.
L'art. 39, primo comma, impugnato recita: "Qualora il proprietario
Non provveda alla notificazione di cui all'articolo precedente, o il
corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall'atto di
trasferimento a titolo oneroso dell'immobile, l'avente diritto alla
prelazione puo', entro sei mesi dalla trascrizione del contratto,
riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo
avente causa".
Le due norme, sussunte sotto il capo II della legge n. 392 del
1978, intitolato "Locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso
da quello di abitazione", sono ispirate al favor conductoris nella
sua qualita' di imprenditore, cui e' agevolata la consolidazione
della proprieta' dell'immobile con l'esercizio d'impresa, mediante
l'attribuzione del diritto di prelazione e del diritto di riscatto.
Perche' sia esercitabile la prelazione, il proprietario-locatore e'
assoggettato all'obbligo ex lege di comunicare al conduttore il
programma di vendita dell'immobile locato.
Qualora tale obbligo sia eluso, o infedelmente adempiuto con
indicazione di un prezzo maggiorato per scoraggiare il conduttore dal
valersi della prelazione, interviene il diritto potestativo di
riscatto erga omnes. Il legislatore ha inteso bilanciare il descritto
favor conductoris con l'interesse piu' generale della circolazione
dei beni immobili stabilendo termini di decadenza per l'esercizio del
diritto di prelazione e del diritto di riscatto, rispettivamente di
sessanta giorni e di sei mesi. Le dimensioni temporali scelte non
appaiono incongrue, nel primo caso per la decorrenza da un dato di
conoscenza soggettivamente certo quale la comunicazione notificata
per ufficiale giudiziario, nel secondo da un dato oggettivamente
certo di pubblicita' legale ma non di conoscenza quale la
trascrizione dell'atto di compravendita nei registri immobiliari, cui
corrisponde, nel sistema tavolare, la registrazione della domanda di
intavolazione nel giornale tavolare e non la materiale trascrizione
nel libro fondiario del decreto del giudice tavolare.
4. - La Corte di cassazione ritiene che la vanificazione della
durata del termine semestrale per la decadenza dal diritto di
riscatto puo' essere impedita solo da una assidua vigilanza da parte
del conduttore mediante ispezioni dei registri immobiliari, nel
sistema comune, e dei libri fondiari, nel loro insieme di libro
maestro e di collezione dei documenti, per il sistema tavolare.
Tale onere di visura aggraverebbe la posizione del conduttore ai
fini dell'esercizio del diritto di riscatto e vulnererebbe la
garanzia costituzionale del diritto di azione, di cui all'art. 24
della Costituzione.
Questa Corte ha al contrario ritenuto che periodiche ravvicinate
ispezioni dei registri immobiliari costituiscono un "onere che, pur
fastidioso, non puo' dirsi eccessivamente gravoso al punto di
offendere l'art. 24 Cost." (sentenza n. 311 del 1988); e persino che
"la periodica verifica dell'"esistenza in vita" dell'imputato, (...)
in quanto normalmente esperibile presso gli uffici di stato civile,
non puo' dirsi talmente gravosa da confliggere con l'articolo 24
della Costituzione" (sentenza n. 732 del 1988). Ne' puo' richiamarsi
il diverso principio, affermato da questa Corte in sentenza n. 185
del 1988, circa l'indispensabilita' della conoscenza effettiva del
termine iniziale di decorrenza, senza del quale l'azione si intende
inutiliter data, perche' ivi si trattava di mutamento di destinazione
dell'immobile ad opera del conduttore, cioe' di uno stato di fatto,
per accertare il quale, non essendo predisposti ne' ipotizzabili
strumenti di conoscenza legale, non poteva non esigersi la conoscenza
soggettiva del locatore.
5. - Nel caso di specie, far decorrere il termine semestrale di
decadenza del diritto di riscatto dalla effettiva conoscenza del
conduttore dell'avvenuta compravendita a lui non denunziata o, se
denunziata, con indicazione di prezzo maggiorato che lo ha distolto
dall'esercitare il diritto di prelazione, significherebbe spingere il
favor conductoris fino a creare incertezza e intralcio al traffico
commerciale degli immobili, restando il terzo acquirente
permanentemente esposto per un tempo indeterminato all'esercizio del
diritto di riscatto del conduttore. Imporre d'altra parte al terzo
acquirente un onere di comunicazione verso il conduttore a supplenza
della mancata denuntiatio del locatore-venditore postulerebbe un
vizio del trasferimento qualora esso non fosse adempiuto. Si tratta,
come ognun vede, di operazioni di ricostruzione della norma che
richiedono ponderazione di interessi sociali riservata al
legislatore.
Se quest'ultimo, tenendo conto degli inconvenienti addotti nelle
controversie presso i giudici di merito, vorra' confermare il favor
conductoris fino a sostituire la conoscibilita' legale tramite i
registri immobiliari con la conoscenza effettiva, sara' egli a
dettare una nuova formulazione della norma.
Al giudice delle leggi non resta che rilevare allo stato della
disciplina la non irragionevolezza del criterio adottato di assumere
come dies a quo del decorso del termine semestrale di decadenza per
l'esercizio del diritto di riscatto la trascrizione del trasferimento
a titolo oneroso nei registri immobiliari, per il bilanciamento
ch'esso realizza tra l'interesse del conduttore titolare del diritto
potestativo di riscatto, pertanto onerabile della opportuna vigilanza
sui registri anzidetti, e l'interesse del terzo acquirente ad un
sollecito consolidamento dell'acquisto a partire dalla data di
trascrizione o dalla domanda d'intavolazione. Ne consegue che, anche
in riferimento all'art. 3 della Costituzione, non e' riscontrabile
lesione del principio di ragionevolezza.