ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel giudizio di legittimita' costituzionale, in relazione all'art. 3
della Costituzione, dell'art. 69 della legge 27 luglio 1978, n. 392
(Disciplina delle locazioni di immobili urbani), promosso con due
ordinanze emesse il 23 ottobre 1991 dal Tribunale di Spoleto nei
procedimenti civili vertenti tra:
1) Massaroni Gaetano, ed altro, e Trincia Enrico;
2) Massaroni Gaetano e Bianconi Sergio, iscritte rispettivamente
ai nn. 3 e 4 del registro ordinanze 1992 e pubblicate nella Gazzetta
Ufficiale della Repubblica n. 5, prima serie speciale, dell'anno
1992;
Udito nella camera di consiglio del 6 maggio 1992 il Giudice
relatore Cesare Mirabelli;
Ritenuto in fatto
1. - Il Tribunale di Spoleto con due ordinanze emesse il 23
ottobre 1991 nel corso di procedimenti di appello proposti da Gaetano
Massaroni avverso due sentenze con le quali il Pretore lo aveva
condannato a corrispondere ad Enrico Trincia ed a Sergio Bianconi
somme di danaro a titolo di indennita' per avviamento commerciale in
relazione alla locazione ad uso non abitativo di due immobili siti in
Norcia, ha sollevato, con riferimento all'art. 3 della Costituzione,
questione di legittimita' costituzionale dell'art. 69 della legge 27
luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni, nella parte in cui
"pone a carico del locatore di immobile adibito ad uso non abitativo
l'obbligazione di corrispondere al conduttore l'indennita' per
avviamento commerciale anche nel caso in cui un provvedimento della
P.A. abbia ordinato l'evacuazione totale dell'immobile, facendone
cosi' venir meno la utilizzabilita' economica". Il giudice di primo
grado aveva ritenuto irrilevante la causa di cessazione del rapporto
di locazione, costituita dalla ordinanza di evacuazione totale del
fabbricato emessa dal sindaco di Norcia, a seguito degli eventi
sismici del 1979.
2. - Le ordinanze di rimessione rilevano che l'art. 34 della legge
n. 392 del 1978, che determina i casi in cui il conduttore ha diritto
alla indennita' per la perdita dell'avviamento commerciale, e' stato
dichiarato costituzionalmente illegittimo "nella parte in cui non
prevede i provvedimenti della pubblica Amministrazione tra le cause
di cessazione del rapporto che escludono il diritto del conduttore
alla indennita' per la perdita dell'avviamento" (sentenza n. 542 del
1989). La fattispecie all'esame del giudice a quo concerne contratti
di locazione sorti anteriormente alla legge n. 392 del 1978, per i
quali trova applicazione l'art. 69 della stessa legge. Questa
disposizione disciplina il diritto di prelazione in caso di nuova
locazione e la indennita' per l'avviamento commerciale, senza
prevedere la esclusione della indennita' stessa quando il rapporto
cessa per provvedimento della pubblica Amministrazione. Il Tribunale
di Spoleto ha sollevato pertanto questione di legittimita'
costituzionale dell'art. 69 della legge 392 del 1978, che e' chiamato
ad applicare, in quanto la indennita' di avviamento spetterebbe al
conduttore in un caso di "mancata prosecuzione della locazione di un
immobile per la cui sopravvenuta inabitabilita' e' stata emessa
ordinanza di evacuazione totale".
Il giudice rimettente ha ritenuto la questione non manifestamente
infondata in relazione all'art. 3 della Costituzione, in quanto
l'art. 69 della legge n. 392 del 1978 disciplina i casi di esclusione
del diritto del conduttore all'indennita' di avviamento in modo del
tutto analogo all'art. 34 della stessa legge, senza che vi sia alcuna
fondata ragione che giustifichi una differenza di trattamento a
seconda che l'indennita' concerna i contratti soggetti alla
disciplina transitoria ovvero quelli soggetti alla disciplina
ordinaria.
3. - Le due ordinanze sono state pubblicate sulla Gazzetta
Ufficiale n. 5, prima serie speciale, del 29 gennaio 1992.
Considerato in diritto
1. - Il Tribunale di Spoleto, con due ordinanze di analogo
contenuto, ha sollevato questione di legittimita' costituzionale, in
relazione all'art. 3 della Costituzione, dell'art. 69 della legge 27
luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani)
nella parte in cui pone a carico del locatore di immobile adibito ad
uso non abitativo l'obbligazione di corrispondere al conduttore
l'indennita' di avviamento commerciale anche nel caso in cui un
provvedimento della pubblica Amministrazione abbia ordinato
l'evacuazione totale dell'immobile, facendone cosi' venir meno
l'utilizzabilita' economica.
Il giudice rimettente sottolinea che la disciplina dettata per il
regime transitorio dall'art. 69 della legge n. 392 del 1978, da
applicare ai contratti di locazione stipulati anteriormente alla
entrata in vigore della legge stessa, e' del tutto analoga alla
disciplina prevista dall'art. 34 per i contratti stipulati
successivamente alla entrata in vigore della legge. Questa disciplina
e' stata gia' dichiarata costituzionalmente illegittima nella parte
in cui l'art. 34 della legge n. 392 del 1978 non prevede, tra le
cause di esclusione dell'obbligo di corresponsione dell'indennita'
per l'avviamento commerciale, i provvedimenti amministrativi che,
impedendo la utilizzabilita' economica dell'immobile, escludono ogni
possibile arricchimento del locatore.
I due giudizi, riferiti alla stessa disposizione e di identico
contenuto, sono evidentemente connessi e possono essere riuniti e
decisi congiuntamente.
2. - La questione e' fondata.
Questa Corte ha piu' volte affermato che e' conforme ai precetti
costituzionali una disciplina diretta a tutelare l'avviamento
commerciale mediante la previsione, a favore del conduttore che
rilascia l'immobile, di una speciale indennita' compensatrice della
perdita che egli subisce e che, secondo una valutazione tipica del
legislatore, tiene conto dell'arricchimento del locatore per effetto
dell'incremento di valore incorporatosi nell'immobile per l'attivita'
svolta dal conduttore (sentenze n. 300 del 1983, n. 882 del 1988 e n.
116 del 1989).
L'esigenza di ripristinare l'equilibrio dei soggetti del rapporto,
bilanciando la perdita dell'avviamento per il conduttore e
l'arricchimento senza causa propria del locatore, viene meno quando a
porre fine al rapporto di locazione, senza responsabilita' del
locatore, e' un provvedimento della pubblica Amministrazione che
vieta sine die l'utilizzazione dell'immobile ed esclude ogni effetto
lucrativo della cessata relazione contrattuale. Questo principio e'
stato gia' affermato nella sentenza n. 542 del 1989 che ha dichiarato
la illegittimita' costituzionale dell'art. 34 della legge 27 luglio
1978, n. 392, nella parte in cui, disciplinando l'indennita' per la
perdita dell'avviamento, non prevede i provvedimenti della pubblica
Amministrazione tra le cause di cessazione del rapporto di locazione
che escludono il diritto del conduttore alla indennita'. Difatti e'
stato ritenuto irragionevole non riconoscere a tale causa di
cessazione del rapporto gli stessi effetti che si verificano negli
altri casi di cessazione del rapporto che, secondo la previsione
legislativa, non danno titolo alla indennita' di avviamento.
Lo stesso principio deve trovare applicazione per la analoga
disciplina dettata dall'art. 69 della legge n. 392 del 1978 per i
rapporti sorti anteriormente alla entrata in vigore della legge.
Anche per questi rapporti la cessazione della locazione o la mancata
prosecuzione di essa determinata da un provvedimento autoritativo,
adottato senza responsabilita' del locatore e che vieta sine die
l'uso dell'immobile, esclude ogni effetto lucrativo derivante dal
cessato rapporto di locazione. Ne segue la irragionevolezza, gia'
valutata per la analoga disciplina dettata dall'art. 34 della legge
392 del 1978 e che si estende anche alla ipotesi ora presa in
considerazione.
Deve essere pertanto dichiarata la illegittimita' costituzionale,
in riferimento all'art. 3 della Costituzione, dell'art. 69 della
legge 27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di immobili
urbani) nella parte in cui non prevede che l'obbligo per il locatore
di corrispondere al conduttore la indennita' per l'avviamento
commerciale non ricorre quando causa di cassazione del rapporto
locativo e' un provvedimento della pubblica Amministrazione che,
senza che vi abbia dato causa il locatore, esclude sine die la
utilizzazione economica dell'immobile e non determina per il
conduttore alcun effetto lucrativo per la cessata relazione
contrattuale.