IL PRETORE
Sciogliendo la riserva di cui al verbale che precede;
Letti gli atti, visti i documenti;
Sentiti i difensori delle parti;
OSSERVA IN FATTO
Con ricorso del 16 novembre 1992 proposto ex art. 45 della legge
n. 392/1978, Faimali Pierino adiva il pretore di Piacenza esponendo:
1) di essere proprietario di un immobile locato, ad uso
abitativo, al sig. Guido Ceccarelli, sito in Piacenza, via Farini, 2;
2) che il canone, concordato ai sensi della legge citata
ammontava a L. 1.782.500;
3) che a partire dal 1½ gennaio 1992, a seguito della revisione
in aumento delle rendite catastali determinato ai sensi dei dd.mm. 20
gennaio 1990 e 27 settembre 1991, il valore locativo dell'immobile
doveva ritenersi pari a L. 3.266.918, calcolato ai sensi dell'art. 12
e 13 della legge n. 392/1978, applicando la percentuale 3,85, non
gia' sul valore locativo, ottenuto dal prodotto della superficie
convenzionale per il costo unitario di produzione, bensi' sulla
rendita catastale x 100, ridotta al 50% per l'autorimessa ex art. 13,
lettera b).
Si costituiva il convenuto contestando le avverse pretese in
particolare rilevando:
1) che le nuove rendite catastali erano gia' state ritenute
illegittime e quindi disapplicate, da numerose sentenze di T.A.R., e
commissioni tributarie (per tutte Tar Lazio 6 maggio 1992, n. 1184);
2) che nessuna norma legittimava la richiesta del ricorrente
atteso che in materia di equo canone vigeva tuttavia il criterio di
determinazione previsto dall'art. 12;
3) che anzi, al fine di fugare ogni possibile dubbio in
proposito, con d.l. 13 settembre 1991, n. 299, convertito con legge
18 novembre 1991, n. 363, all'art. 1, decimo comma, era stato
soppresso ultimo comma dell'art. 12 della legge n. 392/1978, che
prevedeva l'applicazione delle modalita' (di determinazione dell'equo
canone) fino all'attuazione del nuovo catasto urbano.
All'udienza di comparizione delle parti il ricorrente sollevava
eccezione di legittimita' costituzionale dell'art. 1, decimo comma,
d.l. n. 299/1991 convertito in legge n. 363/1991 per violazione
dell'art. 3 primo e secondo comma e 42 della Costituzione.
IN DIRITTO
Ritiene questo pretore che l'eccezione sia rilevante e non
manifestamente infondata. Quanto al primo requisito e' evidente che
ove sussistesse ancora il comma abrogato dell'art. 12, in ragione
della radicale revisione delle rendite catastali operate a far tempo
dal 1½ gennaio 1991, con evidente aggiornamento delle stesse mediante
adeguamento, e a volte superamento del valore di mercato, che non
puo' considerarsi revisione a tutti gli effetti, tutte le norme di
determinazione del canone legale, dovrebbero considerarsi decadute,
in particolare quelle che stabiliscono il cd. valore locativo.
Ne conseguirebbe l'accoglimento della domanda del ricorrente.
Il secondo requisito deriva dalle circostanze che attraverso la
permanenza del canone legale da una parte, tuttora vigente per i
contratti in corso e per quelli prorogati per legge ex art. 2- bis,
della legge n. 359/1992, e l'applicazione delle nuove rendite
catastali dall'altra, si attua di fatto un doppio regime di
valorizzazione degli immobili, secondo il quale ai fini fiscali la
stima di base risulta assai piu' elevata di quanto non sia ai fini
locativi, quindi della effettiva rendita che il proprietario ricava
dall'immobile.
L'inadeguatezza del valore locativo emerge con assoluta evidenza,
sia in relazione al valore catastale, sia di mercato degli immobili,
ed e' palesemente confermata dalle stesse alterne vicende dell'ultimo
comma dell'art. 12 citato.
Il legislatore infatti, consapevole di tali circostanze, aveva
ritenuto di poter vincolare il canone non oltre l'entrata in vigore
della riforma del nuovo catasto urbano; sacrificando, solo in virtu'
della temporaneita' del regime, il diritto del locatore ad una
adeguata rendita.
Viceversa, al momento dell'entrata in vigore delle nuove rendite
catastali, contraddicendosi clamorosamente, ha ritenuto di dover
cancellare con un colpo di spugna tale previsione, rendendo il
divario ulteriormente gravoso per la proprieta', e allo stesso tempo
ammettendo implicitamente che le nuove rendite costituivano per
l'appunto la "revisione del nuovo catasto urbano".
Non puo' legittimamente negarsi che il sistema attuale costituisca
una ingiusta, eccessiva e palese mortificazione della proprieta', in
aperto contrasto con l'art. 42 della Costituzione in particolare con
l'affermazione che la proprieta' e' riconosciuta e garantita dallo
Stato.
Tale garanzia in questo caso, appare violata due volte: la prima
attraverso la sproporzione dei valori suddetti, la seconda in quanto
gli effetti di tale sproporzione vedono come parte favorita proprio
lo Stato.
Ma anche sotto il profilo dell'art. 3 della Costituzione la norma
appare illegittima, in quanto essa discrimina palesemente tra coloro
che occupano abitazioni di proprieta' e inquilini.
I primi infatti vedono ripagarsi lo sforzo economico sostenuto per
l'acquisto della casa adibita ad uso personale con l'applicazione di
un valore catastale maggiore, disapplicato viceversa nella
determinazione dell'equo canone, a cio' non rilevando il diverso
stato soggettivo (proprietario o inquilino) bensi' la identica
funzione sociale svolta dell'immobile abitativo, funzione sociale
esplicitamente considerata dallo stesso art. 42 della Costituzione.
Infine va sottolineato, che nonostante l'emananzione dell'art. 11
del d.l. n. 333/1992, non e' venuta meno la legge n. 392/1978,
sull'equo canone, atteso che quest'ultimo rimane pur sempre il regime
ordinario delle locazioni abitative, essendo, i cd. patti in deroga,
una disciplina eccezionale ed eventuale, condizionata al
raggiungimento di un accordo delle parti.