IL PRETORE
Letti gli atti e sciogliendo la precedente riserva, osserva quanto
segue:
Secondo la dottrina piu' accreditata e la prevalente
giurisprudenza della Corte di cassazione, il pretore, in sede di
istanza di convalida di sfratto o di licenza per finita locazione,
deve verificare d'ufficio non solo i presupposti processuali, ma
anche la fondateza nel merito della domanda proposta, anche in caso
di mancata comparizione dell'intimato.
A tale proposito va rilevato che l'art. 11, comma 2- bis legge n.
359/1992 prevede una proroga di due anni del contratto di locazione
qualora le parti non concordino sulla determinazione del canone;
secondo la previsione della stessa legge questa proroga opera "di
diritto" e pertanto incide sulla fondatezza nel merito della domanda
di convalida della licenza, laddove l'intimante ha dedotto una data
di scadenza del contratto di locazione senza computare anche i due
anni della suddetta proroga legale.
Va ricordato che secondo un orientamento ormai consolidato in
giurisprudenza e avallato sostanzialmente dalla Corte costituzionale
(sentenza n. 323 del 1993), la proroga biennale suddetta e'
applicabile su mera richiesta del conduttore, indipendentemente
dall'avvenuto svolgimento di trattative o contatti tra le parti ai
fini del rinnovo del contratto di locazione.
Va ricordato inoltre che, secondo la giurisprudenza della Corte di
cassazione sviluppata in relazione a precedenti proroghe legali delle
locazioni, si esclude che la mancata comparizione in udienza o
costituzione dell'intimato equivalga a rinuncia tacita al diritto di
avvalersi della proroga biennale.
E' pertanto piu' corretto e conforme alla logica del sistema
sviluppatosi sulla base di questa normativa, della dottrina, della
giurisprudenza di merito e di legittimita' maturata su questi
problemi e della suddetta sentenza della Corte costituzionale,
ritenere che anche nel caso in cui il conduttore intimato con licenza
di finita locazione non e' comparso alla prima udienza di trattazione
sommaria - per le fattispecie per le quali si ritiene senz'altro
applicabile la proroga in discussione - il pretore debba rilevare
d'ufficio la questione relativa all'applicabilita' della proroga
biennale de qua, anche ai fini dell'applicazione d'ufficio della
stessa proroga.
Va infine rilevato che ai sensi dell'art. 183 c.p.c. il giudice,
nella prima udienza di trattazione, indica alle parti le questioni
rilevabili d'ufficio delle quali ritiene opportuna la trattazione;
per quanto sopra osservato, l'applicazione della proroga biennale
prevista dall'art. 11 della legge n. 359/1992 costituisce questione
rilevabile d'ufficio che va trattata ai fini della decisione
sull'istanza di convalida della licenza intimata.
La Corte costituzionale, con la sentenza n. 323 del 21 luglio
1993, ha ritenuto che solo la prospettazione, da parte del locatore,
di situazioni di necessita' quali quelle desumibili dagli artt. 29 e
59 della legge n. 392/1978 esclude l'applicazione della proroga
biennale in oggetto. La giurisprudenza dominante ha ritenuto
tassative le fattispecie richiamate nei due suddetti articoli, e la
tassativita' vale evidentemente anche ai fini dell'applicazione della
proroga legale. Ma questa impostazione comporta l'impossibilita' per
il giudice di prendere in considerazione altre situazioni di
necessita' meritevoli di tutela e che non rientrano nelle previsioni
degli art. 29 e 59 della legge n. 392/1978.
La necessita' richiamata dall'intimante nella causa oggetto della
presente trattazione rientra in qusto quadro. Come l'intimante fa
rilevare, esiste un contratto collettivo che lo obbliga, in quanto
condominio, ad assicurare al portiere inquadrato nella categoria "A"
richiamata la fruizione di un alloggio (vedi c.c.n.l. portieri del 25
maggio 1992 allegato agli atti). Sussiste quindi un obbligo giuridico
dell'intimante per far fronte al quale appare necessario il
conseguimento della disponibilita' dell'immobile attualmente locato,
per uso abitativo, a soggetto diverso dall'incaricato al servizio di
portineria. Ma come si e' detto tale situazione, non essendo
contemplata dalle norme richiamate non puo' essere attualmente presa
in considerazine dal giudice, con possibili conseguenze negative per
il condominio intimante.
Cio' configura, a parere di questo decidente, una violazione degli
artt. 3 e 24 della Costituzione perche' importa disparita' di
trattamento rispetto a chi puo' vantare altre situazioni di
necessita' che trovano tutela; mentre questa necessita' di riottenere
l'immobile per adibirlo ad alloggio del portiere, laddove esiste
l'obbligo giuridico del condominio locatore, rischia di restare senza
tutela. Allo stesso modo chi puo' far valere le tipiche condizioni di
necessita' di cui agli artt. 29 e 59 della legge n. 392/1978 puo'
utilmente ricorrere al giudice anche in sede di recesso; mentre la
necessita' sopra rilevata e oggetto di questa ordinanza, non
legittima il ricorso al giudice esulando dalle fattispecie tipiche,
onde risulta menomato il diritto di agire a tutela delle situazioni
girudiche soggettive del condominio locatore.