IL TRIBUNALE DI TIVOLI Il Tribunale di Tivoli, in persona del G.O.T. avv. Domenico Riggio, sciolta la riserva nel procedimento iscritto al n. 4301/2012 R.G., tra il sig. Alessandro Zanatta, rappresentato e difeso dall'avv. Enrico Maria De Rossi Frigo, presso il quale ha eletto domicilio in Roma, alla via di Villa Emiliani n. 24, ed il sig. Marco Midei, rappresentato e difeso, congiuntamente e disgiuntamente, dagli avv.ti Fernando Cerrato e Francesco Pandolfi, presso il quale ultimo ha eletto domicilio in Fonte Nuova (Roma), alla via Monte Gennaro n. 7, rilevato e ritenuto che; In fatto: con atto di intimazione di sfratto per morosita' e contestuale citazione per la convalida, il sig. Alessandro Zanatta ha adito il Tribunale di Tivoli, esponendo: di aver concesso in locazione al sig. Marco Midei, ad uso esclusivo di abitazione, l'immobile sito in Mentana (Roma), via Sante Monachesi n. 6, scala unica, 1° piano, interno n. 6, con contratto, avente decorrenza dal 1° aprile 2011, regolarmente registrato; che il conduttore si era reso moroso nel pagamento parziale dei canoni di locazioni relativamente al periodo agosto 2011-settembre 2012 compresi per una complessiva morosita' di Euro 6.496,16, altre interessi dalle singole scadenze sino al soddisfo. Chiedeva, quindi, che il Tribunale convalidasse l'intimato sfratto per morosita'; all'udienza di convalida l'intimato, ritualmente costituitosi con comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale, si opponeva alla convalida deducendo: l'insussistenza della morosita' contestatagli atteso che esso conduttore aveva regolarmente corrisposto i canoni di locazione in favore dell'intimante sig. Zanatta Alessandro; che quest'ultimo, inosservante dell'art. 15 del contratto di locazione di cui si discute, che stabilisce testualmente che «il locatore provvedera' alla registrazione del contratto dandone notizia al conduttore», aveva omesso di registrare il contratto sottoscritto dalle parti in data 31 marzo 2011 e di informarne il conduttore, nonostante i reiterati solleciti verbali da parte di quest'ultimo; che all'adempimento di tale onere aveva provveduto a proprie spese in data 22 giugno 2011 l'intimato sig. Marco Midei, il quale inoltre, con lettera raccomandata a.r. n. 136591435234, regolarmente ricevuta dal sig. Alessandro Zanatta presso la propria residenza in data 25 agosto 2011, comunicava la registrazione tardiva del contratto e la volonta' di avvalersi, in sostituzione delle clausole negoziali, di quelle imperative ex art. 3, comma 8, del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23 il quale dispone che «ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina: a) la durata della locazione e' stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio; b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all'art. 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998; e) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione e' fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti». Deduceva altresi' che la predetta norma si attaglia perfettamente alla fattispecie in esame atteso che il contratto de quo e' stato registrato dal conduttore dopo l'entrata in vigore del d.lgs. n. 23/2011 nonche' oltre il termine di «sanatoria» concesso dal decreto stesso, pari a giorni 60 dall'entrata in vigore della legge (il 6 aprile 2011); spiegava inoltre domanda riconvenzionale, chiedendo accertarsi e dichiararsi che le nuove condizioni applicabili al rapporto di locazione tra il sig. Midei Marco e il sig. Zanatta Alessandro sono quelle determinate in virtu' dell'applicazione alla presente fattispecie dell'art. 3, comma 8, del d.lgs. n. 23/2011; l'intimante, invocando la illegittimita' e la disapplicazione della disciplina di cui all'art. 3 comma VIII del decreto legislativo n. 23 del 14 marzo 2011, - che presenterebbe profili di incostituzionalita', tra l'altro, per eccesso di delega (art. 76 Cost.) e per irragionevolezza (art. 3 Cost.), in quanto disciplina di carattere premiale per il conduttore, ed in quanto colpirebbe solamente i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo e non anche ai contratti di locazione commerciale, - ha insistito per l'emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c.; In diritto: la disciplina di cui all'art. 3, comma VIII del decreto legislativo n. 23 del 14 marzo 2011 - laddove statuisce: «Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina: a) la durata della locazione e' stabilita in quattro anni a decorrere dalla data di registrazione, volontaria o d'ufficio; b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all'art. 2, comma I, della citata legge n. 431 del 1998; c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione e' fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti» - e' applicabile al caso sottoposto alla decisione di questo magistrato giudicante; la medesima disciplina, inoltre, non si sottrae al dubbio di legittimita' costituzionale, in relazione ai parametri e (anche al di la' della prospettazione della parte attrice) per le ragioni di cui infra; la questione dell'eventuale illegittimita' costituzionale dell'art. 3, comma VIII, del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, e' rilevante ai fini della decisione della causa all'esame dello scrivente magistrato, atteso che: a) dalla sua risoluzione dipendono sia la concessione o meno dell'ordinanza provvisoria di rilascio sollecitata dalla parte locatrice, sia la decisione di merito: nella specie, la registrazione del contratto de quo e' avvenuta dopo il sessantesimo giorno successivo al 7 aprile 2011 (data di entrata in vigore del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23), secondo quanto disposto dal provvedimento del direttore dell'Agenzia delle entrate del 7 aprile 2011, che in relazione ai contratti i cui termini di registrazione scadrebbero in detto periodo, come nel caso di specie, prevede che la registrazione puo' essere effettuata entro il 6 giungo 2011 (vd. art. 6.4. rubricato «Registrazione del contratto» del provvedimento citato), ossia la registrazione de qua e' stata eseguita il 22 giugno 2011, su richiesta del conduttore: pertanto appare indubbia l'applicazione del comma VIII dell'art. 3 del d.lgs. n. 23/2011, ai fini, come detto, della decisione della causa; b) un'eventuale interpretazione costituzionalmente orientata comporterebbe, ad avviso dello scrivente, la disapplicazione, nella sostanza, della disposizione stessa, al di fuori del legittimo esercizio delle funzioni giudicanti. Motivi di contrasto con norme costituzionali: A) illegittimita' costituzionale dell'art. 3, comma VIII del d.lgs. n. 23 del 14 marzo 2011, con riferimento all'art. 76 della costituzione, per: a) la previsione di un regime sanzionatorio per la omessa o tardiva registrazione dei contratti locazione degli immobili ad uso abitativo, non legittimata dalla legge delega del 5 agosto 2009, n. 42; b) la previsione di una disciplina di carattere premiale per i conduttori di immobili ad uso abitativo, non legittimata dalla legge delega del 5 agosto 2009, n. 42; l'art. 3 del d.lgs. del 14 marzo 2011, n. 23, si inserisce nell'ambito delle disposizioni costituenti attuazione della delega al Governo contenuta nella legge del 5 agosto 2009, n. 42, relativa alla «Delega al Governo in materia di Federalismo fiscale, in attuazione dell'art. 119 della Costituzione» e, in particolare, degli articoli 2, comma 2, 11, 12, 13, 21 e 26 della detta legge delega; tra i principi ispiratori della predetta delega vi e' quello relativo al «coinvolgimento dei diversi livelli istituzionali nell'attivita' di contrasto all'evasione e all'elusione fiscale prevedendo meccanismi di carattere premiale» (art. 2, comma 2, lettera d), legge 5 agosto 2009, n. 42, cit.); tuttavia detti «meccanismi di carattere premiale» riguardano esclusivamente le regioni e gli enti locali e non gia' soggetti privati, quali il locatore e il conduttore, i quali ultimi, evidentemente, non possono rappresentare i citati livelli istituzionali a favore dei quali la legge delega n. 42/2009 ha attribuito all'Esecutivo di prevedere meccanismi di carattere premiale, nella detta attivita' di contrasto all'evasione e all'elusione fiscale; l'art. 26 della suddetta legge-delega, rubricato «Contrasto dell'evasione fiscale», prevede infatti che «i decreti legislativi di cui all' art. 2, con riguardo al sistema gestionale dei tributi e delle compartecipazioni, nel rispetto dell'autonomia organizzativa delle regioni e degli enti locali nella scelta delle forme di organizzazione delle attivita' di gestione e di riscossione, sono adottati secondo i seguenti principi e criteri direttivi: [...]; b) previsione di adeguate forme premiali per le regioni e gli enti locali che abbiano ottenuto risultati positivi in termini di maggior gettito derivante dall'azione di contrasto dell'evasione e dell'elusione fiscale»; ne consegue che l'art. 3 del d.lgs. n. 23/2011, laddove prevede, al comma VIII, una disciplina premiale per una sola delle parti contraenti (il conduttore) che, sottoponendo a registrazione il contratto di locazione, ottiene la riduzione del canone ben al di sotto dei valori di mercato, appare in contrasto con l'oggetto della delega espressamente conferita al Governo; in nessuna delle richiamate disposizioni della legge di delegazione (artt. 2, comma 2, 11, 12, 13, 21 e 26) risulta inoltre alcun principio o criterio direttivo che appaia legittimare il legislatore delegato all'introduzione delle «sanzioni» contenute nel comma VIII dell'art. 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23; viceversa un'adeguata sanzione, operante sul piano civilistico, e' gia' stata introdotta dall'art. 1, comma 346, legge n. 311/2004, che prevede la nullita' dei contratti di locazione che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati; B) Illegittimita' costituzionale dell'art. 3, comma VIII del d.lgs. n. 23 del 14 marzo 2011, con riferimento all'art. 3 della costituzione (principio di ragionevolezza): la disciplina di cui al comma VIII dell'art. 3 del d.lgs. n. 23/2011, pur nello spirito di un apprezzabile obiettivo di contrasto del fenomeno delle locazioni sommerse e dell'evasione fiscale, si caratterizza nondimeno per una sua intrinseca irragionevolezza, in quanto, con la riduzione del valore del canone di locazione di un immobile ad uso abitativo al disotto di quello di mercato, ma che appare altresi' al disotto del minimo dichiaratile (art. 1, comma 342, legge n. 311/2004), e dunque con la riduzione della base imponibile (sulla quale calcolare l'imposta di registro), nonche' dell'ammontare del canone annuo (su cui calcolare l'imposta sul reddito derivante dalle locazioni), finisce col danneggiare proprio le regioni e gli enti locali, in termini di minor gettito, quale effetto della riduzione dell'entrata tributaria; l'imposizione di una sostituzione ex lege del canone pattuito dalle parti con un ammontare del canone annuo imperativamente commisurato al triplo della rendita catastale, oltre a ridurre, come detto, la base imponibile delle sopra indicate imposte, comporta un ingiustificato beneficio per uno solo dei soggetti coobbligati rispetto all'adempimento della registrazione de qua, configurando dunque una disparita' di trattamento tra locatore e conduttore, rispetto ad un'obbligazione di rilievo civile e fiscale, cui entrambi sono tenuti; le disposizioni normative in esame si applicano esclusivamente ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo e non anche ai contratti di locazione commerciale. Ne consegue una irragionevole disparita' di trattamento tra le due categorie di contratti, con riferimento alla mancata previsione, quanto alle locazioni commerciali, di analoga sanzione, anche nell'ipotesi in cui il locatore sia una persona fisica che effettua la locazione non in regime di impresa o di lavoro autonomo; secondo quanto desumibile dalla stessa giurisprudenza costituzionale (cfr. Corte costituzionale ordinanze n. 420/2007; n. 389/2008; n. 110/2009), il disposto di cui all'art. 1, comma 346, legge n. 311/2004, che sanziona con la nullita' il contratto di locazione in forma scritta, in caso di violazione dell'onere della registrazione, configura una vera e propria ipotesi di nullita' ex art. 1418 c.c. Applicando la censurata disciplina, il conduttore, ove provveda alla registrazione, ancorche' tardiva, dell'accordo, potrebbe godere comunque di un contratto disciplinato - in ordine alla durata ed al canone - dall'art. 3, comma VIII, d.lgs. n. 23/2011. Al contempo, il resto dell'accordo contrattuale sarebbe travolto dalla insanabile nullita' prevista dal citato art. 1, comma 346, legge n. 311/2004, atteso che la fattispecie si inquadra nella previsione di cui all'art. 1418, comma II, cod. civ. (cfr. giurisprudenza costituzionale citata). Non si tratterebbe, per converso, della sostituzione automatica di singole clausole nulle, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1419 cod. civ. Applicando, dunque, la disposizione di cui al citato comma 346, in combinato disposto con il comma VIII dell'art. 3 del d.lgs. n. 23/2011, si arriverebbe alla paradossale e contraddittoria conclusione di un contratto insanabilmente nullo ed improduttivo di effetti, eccezion fatta per la durata e per il canone di locazione, predeterminati dalla legge; l'art. 1, comma IV, legge n. 431/1998 ha imposto, per tutti i contratti di locazione ad uso abitativo, la forma scritta a pena di nullita'. La registrazione, tuttavia, non puo' in alcun modo sopperire alla mancanza dell'accordo negoziale, ne' tanto meno puo' farlo una sentenza di accertamento o costitutiva, introducendo un regolamento di interessi diverso rispetto a quello pattuito, atteso il tenore dell'art. 1424 c.c., secondo il quale il contratto nullo puo' essere convertito in altro legittimo, «del quale contenga i requisiti di sostanza e di forma»; in ordine alla determinazione della misura del canone legalmente imposto con il contratto cosi' come disciplinato dall'art. 3, comma VIII del d.lgs. n. 23 del 14 marzo 2011, il parametro adottato, ovvero la rendita catastale, e' del tutto inadeguato al fine di assicurare risultati uniformi. La disposizione censurata non si inserisce nel quadro di una disciplina organica ne' risponde ad un ragionevole bilanciamento d'interessi tra conduttore e locatore; in effetti la rendita catastale esprime un reddito presunto basato sulla consistenza dell'unita' immobiliare, sulla sua superficie e volumetria e sulla tariffa d'estimo relativa al comune ed alla zona censuaria ove sorge l'immobile; ne consegue che la rendita catastale e' un parametro fiscale generico, non fondato su effettive e concrete valutazioni dell'immobile. A tal proposito si confronti la normativa sull'equo canone, che, nell'imporre un regime vincolistico, aveva previsto i ben piu' concreti parametri di cui agli artt. da 12 a 23 della legge n. 378; la disciplina censurata non prevede, inoltre, che le parti possano liberamente e diversamente determinare il canone, o che lo possa fare il giudice, quando quello calcolato in base all'applicazione del parametro previsto (rendita catastale) sia completamente svincolato dal valore dell'immobile (cfr. 52, comma 4 del d.P.R. n. 131/1986), dal canone di mercato e risulti, comunque, palesemente irrisorio, come nella fattispecie; l'applicazione di un «regime vincolistico», come previsto dalla disciplina di cui al comma VIII dell'art. 3 del citato decreto legislativo, ovvero la determinazione legale della durata delle locazioni abitative, nonche' la quantificazione legale del corrispettivo, nell'ipotesi di omessa registrazione, non realizza alcun equilibrio tra l'interesse pubblico all'emersione delle locazioni sommerse e la reazione dell'ordinamento a tutela della legalita' violata per effetto della mancata registrazione. In effetti, sul piano civilistico, con la gia' prevista sanzione della nullita' secondo il disposto di cui all'art. 1, comma 346, legge n. 311/2004, anche in linea con una applicazione costituzionalmente orientata dell'art. 13, comma V, legge n. 431/1998 e con quanto sostenuto dalla Corte costituzionale con le ordinanze n. 420/2007, n. 389/2008, n. 110/2009, i due predetti interessi sono gia' essenzialmente soddisfatti; con l'applicazione, inoltre, delle pesanti sanzioni pecuniarie oltre al pagamento dell'imposta e relativa soprattassa, per l'omessa o tardiva registrazione, e' realizzato l'interesse del sistema tributario; l'applicazione dell'ulteriore sanzione del «regime vincolistico» come sopra specificato, si prospetta come un di piu', che sbilancia irragionevolmente il contemperamento tra i contrapposti interessi, - eccessivamente premiante per i conduttori ed eccessivamente punitivo per i locatori; senza che sussista alcun ulteriore obiettivo interesse pubblico, oltre quello di fare emergere il sommerso - gia' soddisfatto mediante l'applicazione delle menzionate sanzioni civili e tributarie, che possa giustificare la detta ulteriore «sanzione», di cui alla censurata disciplina.