Art. 21. Stima dei beni 1. Il prezzo di stima dei beni in alienazione e' determinato sulla base di documentate indagini, secondo il criterio della stima sintetica al piu' probabile prezzo di mercato, tenendo conto dei valori dei listini immobiliari presso le Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura (CCIAA) o presso gli osservatori del mercato dei valori immobiliari. Ai soli fini della prelazione sono decurtate le spese sostenute per eventuali migliorie eseguite dai concessionario o dal conduttore, ove debitamente autorizzate e documentate. 2. La stima dei beni e' effettuata: a) per beni di valore non superiore a 500.000,00 euro, dagli uffici regionali; b) per i beni di valore superiore: 1) da uffici o agenzie pubbliche abilitate a tale funzione; 2) tramite perizia giurata redatta da professionista iscritto all'albo dei consulenti tecnici presso il tribunale nella cui circoscrizione si trovano i beni, individuato col metodo del sorteggio o dell'avvicendamento per rotazione, allorquando, per ragioni di urgenza o complessita' della stima, l'amministrazione lo ritenga opportuno. 3. Il valore di cui al comma 2 e' determinato moltiplicando la rendita catastale per cento per gli immobili ad uso abitativo e per cinquanta per tutti gli altri immobili. 4. Le stime determinate ai sensi dei commi 1 e 2 hanno validita' di tre anni e possono essere prorogate fino ad un massimo di cinque anni, con conseguente aggiornamento in base all'andamento dei prezzi secondo l'indice dell'Istituto nazionale di statistica (ISTAT), qualora non siano intervenute ed accertate significative variazioni del mercato immobiliare. 5. Le disposizioni di cui al presente articolo si applicano anche in vaso di alienazione o estinzione di diritti reali.