Art. 10
Superficie edificabile (o edificata)
(voce n. 44 dell'Allegato 1)
1. In recepimento della voce n. 44 dell'Allegato 1 al presente
regolamento si definisce «superficie edificabile (o edificata)» (SE)
la porzione della superficie totale (STot) rilevante ai fini del
dimensionamento delle previsioni edificatorie degli strumenti
urbanistici comunali.
2. La superficie edificabile comprende:
a) la somma delle superfici utili (SU) di tutti i piani fuori
terra, seminterrati ed interrati, misurate al lordo degli elementi
verticali compresi nel profilo perimetrale esterno dell'edificio
quali muri perimetrali, pilastri, partizioni interne, sguinci, vani
di porte e finestre, ivi comprese quelle dei sottotetti recuperati a
fini abitativi ai sensi della legge regionale 8 febbraio 2010, n. 5
(Norme per il recupero abitativo dei sottotetti);
b) la somma delle superfici accessorie (SA) di tutti i piani
fuori terra, seminterrati ed interrati, misurate al lordo degli
elementi verticali compresi nel profilo perimetrale esterno
dell'edificio, quali muri perimetrali, pilastri, partizioni interne,
sguinci, vani di porte e finestre, con esclusivo riferimento alle
porzioni nel seguito specificate:
b.1) le scale interne all'involucro edilizio ad uso esclusivo
di singole unita' immobiliari. La superficie edificabile (o
edificata) (SE) di tali scale e' computata una sola volta con
esclusivo riferimento al piano agibile piu' basso da esse collegato e
corrisponde alla superficie sottostante alla proiezione sul piano
orizzontale delle rampe e dei pianerottoli intermedi;
b.2) i vani ascensore ad uso esclusivo di singole unita'
immobiliari. La superficie edificabile (o edificata) (SE) di tali
vani e' computata con esclusivo riferimento al piano agibile piu'
basso tra quelli serviti;
b.3) le logge o loggiati e i portici o porticati ad uso
esclusivo di singole unita' immobiliari con il lato minore superiore
a ml 2,00, misurato come distanza tra la parete esterna dell'edificio
ed il profilo perimetrale esterno di delimitazione della sagoma del
medesimo. Ai fini del computo della superficie edificabile (o
edificata) (SE) si considera la sola parte eccedente la misura
indicata;
b.4) i locali o spazi accessori, per le sole porzioni aventi
altezza utile (HU) effettiva pari o superiore a ml 1,80, ancorche'
non delimitate da muri, che non presentino i requisiti richiesti per
i locali agibili costituenti superficie utile (SU), ivi comprese le
porzioni di piani o locali sottotetto con le stesse caratteristiche;
sono comunque esclusi gli spazi sottotetto privi di scale fisse di
collegamento con piani sottostanti, o di altri sistemi stabili di
accesso, e non dotati di aperture esterne o a filo tetto, con la sola
eccezione dell'abbaino o altra apertura avente esclusiva funzione di
accesso alla copertura;
b.5) i locali o spazi accessori chiusi comunque denominati
ricavati delimitando in tutto o in parte con superfici vetrate o con
elementi trasparenti, parzialmente o totalmente apribili, spazi
accessori aperti ad uso privato quali una loggia, una terrazza, un
balcone, un portico, una tettoia direttamente accessibile da
un'unita' immobiliare, fatta eccezione per le serre solari;
b.6) i locali o spazi accessori ricavati tamponando in tutto o
in parte una tettoia libera su tutti i lati o comunque non
direttamente accessibile da un'unita' immobiliare;
b.7) all'esterno del perimetro del territorio urbanizzato
individuato dagli strumenti comunali di pianificazione: le
autorimesse private, singole o collettive, di qualsiasi consistenza,
comprensive dei relativi spazi di manovra, fatta eccezione per le
sole autorimesse interrate o prevalentemente interrate e relativi
spazi di manovra purche' legate da vincolo di pertinenzialita'
permanente all'unita' immobiliare di riferimento ed aventi altezza
utile (HU) non superiore a ml 2,40. Un'altezza utile (HU) superiore a
ml 2,40 puo' essere ammessa, ai fini dell'esclusione dal computo
della superficie edificabile (o edificata) (SE) di tali autorimesse,
solo per obblighi derivanti dalla normativa antincendio o da altre
norme di sicurezza. La disciplina comunale puo' dettare soglie
dimensionali massime ai fini dell'esclusione dal computo della
superficie edificabile (o edificata) (SE);
b.8) all'interno del perimetro del territorio urbanizzato
individuato dal piano strutturale, indipendentemente dalla loro
collocazione rispetto alla quota del piano di campagna:
b.8.1) le porzioni di autorimesse private, singole o
collettive, eccedenti le dotazioni minime di parcheggio per la sosta
stanziale e di relazione definite dalle norme statali e regionali in
materia urbanistico-edilizia, oppure, se superiori, dalla disciplina
comunale, ancorche' legate da vincolo di pertinenzialita' permanente
all'unita' immobiliare di riferimento ed aventi altezza utile (HU)
non superiore a ml 2,40. Nel computo della superficie edificabile (o
edificata) (SE) di tali porzioni sono compresi i relativi spazi di
manovra;
b.8.2) le porzioni di autorimesse private, singole o
collettive, aventi altezza utile (HU) superiore a ml 2,40, ancorche'
legate da vincolo di pertinenzialita' permanente all'unita'
immobiliare di riferimento e non eccedenti le dotazioni minime di
parcheggio per la sosta stanziale e di relazione definite dalle norme
statali e regionali in materia urbanistico-edilizia, oppure, se
superiori, dalla disciplina comunale. Nel computo della superficie
edificabile (o edificata) (SE) di tali porzioni sono compresi i
relativi spazi di manovra. Un'altezza utile (HU) superiore a ml 2,40
puo' essere ammessa, ai fini dell'esclusione dal computo della
superficie edificabile (o edificata) (SE) di tali autorimesse, solo
per obblighi derivanti dalla normativa antincendio o da altre norme
di sicurezza;
b.8.3) le porzioni di autorimesse private, singole o
collettive, di qualsiasi consistenza, aventi i requisiti
igienico-sanitari e dotazioni atti a consentire la permanenza anche
solo saltuaria di persone;
b.9) le cantine, nonche' in generale i locali interrati o
prevalentemente interrati, con altezza utile (HU) superiore a ml
2,40, ancorche' privi di requisiti igienico-sanitari e dotazioni atti
a consentire la permanenza anche solo saltuaria di persone;
b.10) all'esterno degli ambiti dichiarati a pericolosita'
geologica o idraulica elevata: i ripostigli pertinenziali collocati
in tutto o in prevalenza al di sopra della quota del piano di
campagna, e i relativi corridoi di servizio, ancorche' con altezza
utile (HU) non superiore a ml 2,40 e privi di requisiti e dotazioni
atti a consentire la permanenza anche solo saltuaria di persone.
b.11) le scale esterne all'involucro edilizio ad uso esclusivo
di singole unita' immobiliari, ove provviste di copertura o
delimitate da tamponamenti perimetrali, fatta eccezione per quelle
destinate al superamento di un solo piano di dislivello.
3. Sono comunque escluse dal computo della superficie edificabile
(o edificata) (SE):
a) tutte le superfici accessorie (SA) diverse da quelle sopra
elencate, misurate al lordo degli elementi verticali compresi nel
profilo perimetrale esterno dell'edificio, quali muri perimetrali,
pilastri, partizioni interne, sguinci, vani di porte e finestre;
b) tutti i maggiori volumi e superfici necessari a realizzare i
requisiti di accessibilita' e visitabilita' degli edifici, come
definiti e disciplinati dalle specifiche disposizioni statali e
regionali volte all'eliminazione delle barriere architettoniche;
c) tutti i maggiori spessori, volumi e superfici, finalizzati
all'incremento delle prestazioni energetiche degli edifici, nei
limiti entro i quali, nell'ambito dei procedimenti ordinati alla
formazione dei titoli abilitativi edilizi, le norme in materia
consentono di derogare a quanto previsto dalle normative nazionali,
regionali o dai regolamenti edilizi comunali, in merito alle distanze
minime tra edifici, alle distanze minime di protezione del nastro
stradale, nonche' alle altezze massime degli edifici.
Sono in ogni caso esclusi, quali incentivi urbanistici in
applicazione delle norme statali e regionali in materia di edilizia
sostenibile:
c.1) lo spessore delle murature esterne per la parte eccedente
i minimi fissati dai regolamenti edilizi, e comunque per la parte
eccedente i 30 cm;
c.2) i sistemi bioclimatici, quali pareti ventilate,
rivestimenti a cappotto e simili, capaci di migliorare le condizioni
ambientali e ridurre i consumi energetici, nel rispetto dei requisiti
tecnico-costruttivi, tipologici ed impiantistici definiti dalle norme
statali e regionali in materia di edilizia sostenibile;
c.3) le serre solari, come definite nell'art. 57;
d) tutte le superfici escluse dal computo sia della superficie
utile (SU) sia della superficie accessoria (SA), secondo quanto
specificato agli articoli 12 e 13.
4. La superficie edificabile (o edificata) (SE) costituisce
parametro di riferimento per l'indice di edificabilita' territoriale
(IT), per l'indice di edificabilita' fondiaria (IF), nonche' per il
calcolo del numero di abitanti convenzionalmente insediati o
insediabili sul territorio comunale, in applicazione dell'indice
insediativo residenziale (IR). Concorrendo alla determinazione del
volume edificabile (o edificato) (VE), la superficie edificabile (o
edificata) (SE) incide altresi' sul calcolo del contributo per oneri
di urbanizzazione di cui all'art. 184 della legge regionale n.
65/2014.