Art. 10
Superficie utile lorda
1. Si definisce «superficie utile lorda» (Sul) la somma delle
superfici di tutti i piani fuori terra, seminterrati ed interrati,
comprensive degli elementi di cui al comma 2 e con l'esclusione degli
elementi di cui ai commi 3, 4, 5, 6 e 7.
2. Nel computo della superficie utile lorda (Sul) sono compresi:
a) gli elementi verticali del fabbricato compresi nell'involucro
edilizio di cui alla Parte I dell'allegato A, quali muri perimetrali,
pilastri, partizioni interne;
b) le scale interne all'involucro edilizio ad uso esclusivo di
singole unita' immobiliari. La superficie utile lorda (Sul) di tali
scale e' computata con esclusivo riferimento al piano abitabile o
agibile piu' basso da esse collegato e corrisponde alla superficie
sottostante alla proiezione delle rampe e dei pianerottoli intermedi;
c) i vani ascensore ad uso esclusivo di singole unita' immobiliari.
La superficie utile lorda (Sul) di tali vani e' computata con
esclusivo riferimento al piano abitabile o agibile piu' basso tra
quelli serviti;
d) le logge o portici con il lato minore superiore a ml 2,00,
misurato come distanza tra la parete esterna del fabbricato ed il
filo esterno di delimitazione della sagoma del medesimo. Ai fini del
computo della superficie utile lorda (Sul) si considera la sola parte
eccedente la misura indicata;
e) i sottotetti recuperati a fini abitativi ai sensi della legge
regionale 8 febbraio 2010, n. 5 (Norme per il recupero abitativo dei
sottotetti);
f) i piani o locali sottotetto diversi da quelli di cui alla
lettera e), per le porzioni aventi altezza interna netta (Hin)
superiore a ml 1,80, ancorche' non delimitate da muri;
g) ogni altra superficie non esclusa dal computo della superficie
utile lorda (Sul) ai sensi dei commi 3, 4, 5, 6 e 7.
3. Dal computo della superficie utile lorda (Sul) sono escluse le
seguenti superfici non residenziali o accessorie (Snr):
a) le logge o portici con il lato minore non superiore a ml 2,00,
misurato come distanza tra la parete esterna del fabbricato ed il
filo esterno di delimitazione della sagoma del medesimo. Ai fini del
computo della superficie utile lorda (Sul) si considera la sola parte
eccedente la misura indicata. Determina comunque incremento di
superficie utile lorda (Sul) l'eventuale installazione di infissi
vetrati per la realizzazione di verande;
b) i balconi, indipendentemente dall'entita' dell'aggetto rispetto
al filo delle pareti perimetrali esterne dell'edificio. Determina
comunque incremento di superficie utile lorda (Sul) l'eventuale
installazione di infissi vetrati per la realizzazione di verande;
c) le terrazze prive di copertura;
d) le parti condominiali o ad uso comune, sia interne che esterne
all'involucro edilizio, quali porticati privati, androni di ingresso,
scale e vani ascensore condominiali, passaggi coperti carrabili o
pedonali, ballatoi, lavatoi comuni e altri locali e spazi di
servizio;
e) le superfici coperte da tettoie, ivi comprese quelle poste a
servizio degli impianti per la distribuzione dei carburanti;
f) le autorimesse private, singole o collettive, totalmente
interrate, comprensive dei relativi spazi di manovra, ricadenti nelle
aree ad esclusiva o prevalente funzione agricola individuate dagli
strumenti ed atti comunali, o in aree ad esse assimilate dai medesimi
strumenti ed atti, purche' legate da vincolo di pertinenzialita'
permanente all'unita' immobiliare di riferimento, e con altezza
interna netta (Hin) non superiore a ml 2,40, misurata nel punto piu'
alto. Un'altezza interna netta (Hin) maggiore puo' essere ammessa ai
fini dell'esclusione dal computo della superficie utile lorda (Sul)
solo per obblighi derivanti dalla normativa antincendio o da altre
norme di sicurezza. La disciplina comunale puo' dettare soglie
dimensionali massime ai fini dell'esclusione dal computo della
superficie utile lorda (Sul);
g) le autorimesse private, singole o collettive, comprensive dei
relativi spazi di manovra, ricadenti in aree diverse da quelle
indicate alla lettera f), indipendentemente dalla loro collocazione
rispetto alla quota del piano di campagna, purche' con altezza
interna netta (Hin) non superiore a ml 2,40, misurata nel punto piu'
alto, ed a condizione che siano prive di requisiti igienico-sanitari
e dotazioni atti a consentire la permanenza ancorche' saltuaria di
persone. Un'altezza interna netta (Hin) maggiore puo' essere ammessa
ai fini dell'esclusione dal computo della superficie utile lorda
(Sul) solo per obblighi derivanti dalla normativa antincendio o da
altre norme di sicurezza. Fatta eccezione per le autorimesse
totalmente interrate con le caratteristiche di cui alla lettera h),
l'esclusione dal computo della superficie utile lorda (Sul) non
riguarda eventuali parti eccedenti le dotazioni minime di parcheggio
per la sosta stanziale e di relazione definite dalle norme statali e
regionali in materia urbanistico-edilizia oppure, se superiori, dalla
disciplina comunale;
h) le cantine, nonche' in generale i locali totalmente interrati
non destinati alla presenza continuativa di persone, purche' con
altezza interna netta (Hin) non superiore a ml 2,40 misurata nel
punto piu' alto. Negli ambiti dichiarati a pericolosita'
geomorfologica o idraulica elevata o molto elevata la disciplina
comunale puo' escludere dal computo della superficie utile lorda
(Sul) i ripostigli pertinenziali collocati in tutto o in parte al di
sopra della quota del piano di campagna, purche' si tratti di locali
accessori con altezza interna netta (Hin) non superiore a ml 2,40
misurata nel punto piu' alto e privi di requisiti e dotazioni atti a
consentire la permanenza ancorche' saltuaria di persone;
i) i locali motore ascensore, le cabine idriche, le centrali
termiche, ed altri vani tecnici consimili.
4. Dal computo della superficie utile lorda (Sul) sono altresi'
esclusi:
a) le scale esterne all'involucro edilizio ad uso esclusivo di
singole unita' immobiliari, ove prive di copertura o non delimitate
da tamponamenti perimetrali, purche' limitate al superamento di un
solo piano di dislivello;
b) le scale di sicurezza, comunque configurate, poste all'esterno
dell'involucro edilizio, ivi comprese quelle ad uso esclusivo di
singole unita' immobiliari purche' adibite esclusivamente a tale
funzione;
c) i porticati pubblici o asserviti ad uso pubblico;
d) le gallerie pedonali pubbliche o asservite ad uso pubblico;
e) gli spazi aperti sottostanti ad elementi aggettanti dalle pareti
perimetrali esterne del fabbricato quali pensiline a sbalzo o altri
elementi consimili con funzione di copertura privi di sostegni
verticali purche' con aggetto non superiore a ml 2,00;
f) i piani o locali sottotetto diversi da quelli di cui alla
lettera e) del comma 2, per le porzioni aventi altezza interna netta
(Hin) non superiore a ml 1,80, ancorche' non delimitate da muri;
g) gli eventuali spazi scoperti interni al perimetro dell'edificio,
quali cortili, chiostrine e simili;
h) le autorimesse pubbliche o asservite ad uso pubblico,
indipendentemente dalla loro collocazione rispetto alla quota del
terreno;
i) i volumi tecnici, come definiti nell'allegato A, diversi da
quelli di cui al comma 3, lettera i);
j) le intercapedini orizzontali o verticali comunque configurate;
k) i palchi morti ed altre analoghe superfici con accessibilita'
limitata al mero deposito di oggetti;
l) gli spazi sottotetto privi di scale fisse di collegamento con
piani sottostanti, o di altri sistemi stabili di accesso, e non
dotati di aperture esterne o a filo tetto, con la sola eccezione
dell'abbaino o altra apertura avente esclusiva funzione di accesso
alla copertura;
m) tutti i maggiori volumi e superfici necessari a realizzare i
requisiti di accessibilita' e visitabilita' degli edifici, come
definiti e disciplinati dalle specifiche disposizioni regionali volte
all'eliminazione delle barriere architettoniche;
n) le opere, interventi e manufatti comunque privi di rilevanza
urbanistico-edilizia.
5. Sono comunque esclusi dal computo della superficie utile lorda
(Sul) tutti i maggiori spessori, volumi e superfici, finalizzati
all'incremento delle prestazioni energetiche degli edifici, nei
limiti entro i quali, nell'ambito dei procedimenti ordinati alla
formazione dei titoli abilitativi edilizi, le norme in materia
consentono di derogare a quanto previsto dalle normative nazionali,
regionali o dai regolamenti edilizi comunali, in merito alle distanze
minime tra edifici, alle distanze minime di protezione del nastro
stradale, nonche' alle altezze massime degli edifici. In ogni caso
sono esclusi, quali incentivi urbanistici in applicazione delle norme
regionali in materia di edilizia sostenibile:
a) lo spessore delle murature esterne per la parte eccedente i
minimi fissati dai regolamenti edilizi, e comunque per la parte
eccedente i 30 cm;
b) i sistemi bioclimatici, quali pareti ventilate, rivestimenti a
cappotto e simili, capaci di migliorare le condizioni ambientali e
ridurre i consumi energetici, nel rispetto dei requisiti
tecnico-costruttivi, tipologici ed impiantistici definiti dalle norme
regionali in materia di edilizia sostenibile;
c) le serre solari di cui alla Parte II dell'allegato A, come
disciplinate dalle norme regionali in materia di edilizia
sostenibile.
6. Limitatamente alla destinazione d'uso commerciale al dettaglio,
sono inoltre escluse dal computo della superficie utile lorda (Sul),
a condizione che non si determinino eccedenze di superficie coperta
(Sc) rispetto ai limiti prescritti dagli strumenti ed atti comunali:
a) le gallerie commerciali, intese come spazi coperti aperti al
pubblico durante gli orari di esercizio;
b) le dotazioni di parcheggio per la sosta stanziale e di
relazione, qualora reperite in autorimesse o spazi coperti,
indipendentemente dalla loro collocazione rispetto alla quota del
terreno e purche' con altezza interna netta (Hin) non superiore ai
minimi prescritti dalla normativa antincendio. L'esclusione dal
computo della superficie utile lorda (Sul) non riguarda eventuali
parti eccedenti le dotazioni minime di parcheggio per la sosta
stanziale e di relazione definite dalle norme statali e regionali in
materia urbanistico-edilizia, oppure, se superiori, dalla disciplina
comunale.
7. La disciplina comunale, ai sensi del dell'art. 29, comma 1, puo'
individuare subarticolazioni delle fattispecie di cui ai commi 3, 4,
5 e 6 da escludersi dal computo della superficie utile lorda (Sul),
purche' coerenti con i criteri desumibili dai commi medesimi, ed a
condizione che dall'esclusione non derivino incrementi di carico
urbanistico, come definiti alla Parte I dell'allegato A.
8. La superficie utile lorda (Sul) costituisce parametro per il
calcolo del numero di abitanti convenzionalmente insediati o
insediabili sul territorio comunale in applicazione dell'indice
insediativo residenziale (Ir) di cui all'art. 2. La superficie utile
lorda (Sul) concorre altresi' al calcolo del contributo per oneri di
urbanizzazione di cui all'art. 120 della legge regionale n. 1/2005.