Art. 27
Compensazione urbanistica
1. Il piano regolatore puo' riconoscere, attraverso la
compensazione urbanistica, diritti edificatori nella forma di credito
edilizio, da utilizzare nelle aree destinate all'insediamento, per
promuovere interventi su aree ed edifici oggetto di vincolo
preordinato all'espropriazione o nel caso di interventi di
riqualificazione urbanistica e ambientale o di delocalizzazione ai
sensi dell'art. 26, comma 2, lettera e).
2. In caso di aree soggette a vincoli espropriativi il PRG puo'
prevedere, in alternativa all'espropriazione e contro cessione
dell'area a favore del comune, il riconoscimento di crediti edilizi
su altre aree destinate a edificazione. Il credito edilizio
corrisponde sostanzialmente al valore economico del bene oggetto di
espropriazione ed e' stimato mediante perizie asseverate redatte da
professionisti abilitati e tenuto conto degli indici edificatori
convenzionali ai sensi dell'art. 26, comma 2, lettera b). Questo
comma si applica anche con riferimento alle aree necessarie per la
realizzazione di opere pubbliche e d'interesse pubblico di competenza
della provincia, della regione e dello Stato.
3. Nel caso di immobili soggetti a interventi di riqualificazione
urbanistica e ambientale o di delocalizzazione ai sensi dell'art. 26,
comma 2, lettera e), o ai sensi delle disposizioni di questa legge in
materia di riqualificazione, il PRG o i piani attuativi previsti
dall'art. 26, comma 5, possono riconoscere, a titolo di credito
edilizio, diritti edificatori da utilizzare nelle aree destinate a
edificazione. Per il riconoscimento del credito edilizio il PRG si
avvale di perizie asseverate redatte da professionisti abilitati,
secondo principi di proporzionalita' e di congruita' e tenendo conto
del rapporto costi-benefici connessi con la realizzazione degli
interventi di trasformazione.
4. Se, per effetto di vincoli sopravvenuti diversi da quelli di
natura urbanistica, non e' piu' esercitabile, in tutto o in parte, il
diritto di edificare gia' riconosciuto dal PRG prima dell'imposizione
del vincolo, il soggetto interessato puo' chiedere al comune il
trasferimento dei diritti edificatori su altre aree destinate
all'insediamento, quale remunerazione della cessione dell'area
interessata dal vincolo sopravvenuto al comune o all'amministrazione
preposta alla tutela del vincolo.
5. I rapporti tra il comune e il proprietario dell'area interessata
nei casi previsti dal comma 1 sono regolati mediante accordo
urbanistico ai sensi dell'art. 25, comma 1; l'accordo, mediante
variante al PRG, definisce e localizza il credito edilizio contro la
cessione al comune delle aree oggetto di compensazione. Per le aree
necessarie per la realizzazione di opere pubbliche e d'interesse
pubblico di competenza della provincia, della regione e dello Stato
l'accordo e' sottoscritto, oltre che dal comune e dai proprietari
delle aree, dall'amministrazione competente a eseguire l'opera, e
stabilisce le modalita' di cessione delle aree all'amministrazione.
6. Il credito edilizio riconosciuto nei casi previsti dai commi 2,
3 e 4 ha una durata massima di dieci anni. Per il periodo di durata
il credito edilizio riconosciuto puo' essere modificato solo con la
sottoscrizione di un nuovo accordo urbanistico. Il credito edilizio
puo' essere utilizzato, in aggiunta agli indici urbanistici, nelle
aree destinate a trasformazione urbanistica individuate dal PRG anche
secondo i principi della perequazione. Nel termine di dieci anni e'
necessario ottenere il titolo abilitativo idoneo alla realizzazione
degli interventi, pena l'estinzione del diritto di credito. L'entita'
massima di credito edilizio utilizzabile per l'incremento e'
stabilita dal PRG nei limiti del carico insediativo massimo definito
dal piano ai sensi dell'art. 26, comma 3. Se il comune, su richiesta
dell'interessato, ritiene opportuno consentire l'utilizzo del credito
edilizio in aree non comprese in quelle di trasformazione urbanistica
oggetto di perequazione, il comune pubblica per trenta giorni
all'albo comunale l'accordo urbanistico previsto dal comma 5 e
contestualmente lo trasmette alla Provincia. La Provincia puo'
formulare osservazioni nel termine perentorio di trenta giorni dalla
data di ricevimento. Decorso questo termine, l'accordo urbanistico e'
sottoposto all'approvazione del consiglio comunale.
7. I crediti edilizi disciplinati dal comma 6 sono negoziabili fra
i soggetti interessati dopo la realizzazione degli interventi
previsti dai piani attuativi di cui all'art. 26, comma 5, dai
permessi di costruire convenzionati di cui all'art. 84, o dagli
accordi urbanistici previsti dal comma 5. Fino alla realizzazione di
questi interventi i crediti edilizi possono essere ceduti solo se
l'acquirente sottoscrive l'accordo urbanistico originariamente
concluso tra i soggetti interessati e il comune. La cessione dei
crediti edilizi a un altro soggetto per la loro utilizzazione e'
annotata nel registro previsto dall'art. 26, comma 6.