Allegato 1
CONTENUTI DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
TRA IL FONDO E L'AGENZIA DEL DEMANIO
(a) Gli Immobili individuati nei Decreti sono concessi in locazione
da parte del Fondo all'Agenzia del demanio con efficacia dalla
Data di Efficacia nello stesso stato di fatto e di diritto in cui
si trovano; l'Agenzia del demanio rinuncia a far valere ogni e
qualsiasi eccezione o pretesa nei confronti del Fondo fondata
sulle condizioni degli Immobili alla Data di Efficacia; il
contratto di locazione prevede l'assegnazione da palle
dell'Agenzia del demanio degli Immobili locati ai soggetti che li
avevano in uso prima dell'apporto ovvero del trasferimento al
Fondo; gli Immobili sono utilizzati conformemente all'uso cui
sono stati destinati sino alla Data di Efficacia; qualsiasi
mutamento d'uso deve essere preventivamente autorizzato dal
Fondo, fermo restando che in nessun caso gli Immobili potranno
essere utilizzati secondo modalita' che possano comportare
pregiudizio alle condizioni statiche e/o strutturali degli
stessi; l'Agenzia del demanio e' responsabile della conformita'
degli Immobili ai requisiti richiesti da leggi, regolamenti e/o
provvedimenti delle pubbliche amministrazioni competenti, tenendo
indenne e manlevati, per quanto occorrer possa, il Fondo da ogni
responsabilita' nei confronti di terzi in relazione alla mancata
osservanza della normativa suddetta; l'Agenzia del demanio si
obbliga ad adempiere a tutte le obbligazioni, gli oneri e i
doveri derivanti da ogni accordo e/o impegno assunto, in
relazione a singoli Immobili, con il competente Comune e/o ente
locale e/o altra pubblica anmlinistrazione;
(b) la durata della locazione e' fissata in 9 (nove) anni,
automaticamente rinnovabili alla scadenza per altri 9 (nove)
anni, salvo disdetta da parte dell'Agenzia del demanio da
inviarsi almeno 12 mesi prima della scadenza con riferimento a
tutti gli Immobili locati dal Fondo a tale data; al termine del
primo periodo di locazione successivo all'eventuale rinnovo, il
contratto si rinnova automaticamente, salvo disdetta da ciascuna
delle parti, per successivi periodi di 6 (sei) anni;
(c) il contratto di locazione contiene la facolta' per l'Agenzia del
demanio di recedere dal contratto di locazione in relazione a
interi immobili, tra quelli convenzionalmente identificati dalle
parti, nei limiti e nei tempi contrattualmente previsti, dandone
il preavviso dalle stesse concordato. A tal fine, entro la fine
del secondo anno dalla data di stipula del contratto di
locazione, l'Agenzia del demanio presenta al Fondo un piano di
razionalizzazione e liberazione degli spazi occupati dai soggetti
assegnatari; il contratto di locazione prevede altre cause di
risoluzione e cessazione di efficacia dello stesso;
(d) il contratto di locazione prevede la rinuncia da parte
dell'Agenzia del demanio, ai sensi dell'Articolo 4, alla facolta'
di recesso del Conduttore per gravi motivi di cui all'art. 27,
ultimo comma, della Legge n. 392 del 27 luglio 1978;
(e) il canone di locazione indicato nei Decreti e' allocato agli
immobili trasferiti al Fondo ai sensi del precedente articolo 1
ed e' aggiornato annualmente, su richiesta del Fondo, nella
misura del 75% della variazione dell'indice dei prezzi al consumo
per le famiglie di operai ed impiegati accertata dall'ISTAT; in
ogni ipotesi di recesso parziale dalla locazione di parte degli
Immobili, il relativo canone verra' ridotto nella misura
corrispondente all'allocazione del canone sullo specifico
immobile;
(I) il canone di locazione e' pagato in rate semestrali anticipate;
fino a quando gli immobili sono concessi in locazione all'Agenzia
del demanio da parte del Fondo, e fino alla loro cessione a terzi
da parte di quest'ultimo, i canoni sono corrisposti in via
posticipata (secondo quanto separatamente concordato tra il Fondo
e l'Agenzia del demanio); in caso di ritardato pagamento del
canone, l'Agenzia del demanio e' tenuta a corrispondere interessi
moratori nella misura massima del tasso Euribor a 3 mesi
maggiorato di non oltre 4 punti percentuali, senza necessita' di
costituzione in mora; l'Agenzia del demanio non puo' per nessun
motivo od eccezione, ritardare, sospendere o dilazionare il
pagamento del canone di locazione e degli oneri accessori;
(g) e' a carico dell'Agenzia del demanio ogni spesa, costo e/o onere
di qualsiasi genere connesso agli Immobili ed al loro utilizzo,
ivi comprese le utenze, il riscaldamento, il condizionamento, le
spese di gestione ordinaria in genere, la parte di propria
spettanza delle spese condominiali (laddove esistenti), le tasse
di smaltimento dei rifiuti solidi urbani, le concessioni di passi
carrabili e le altre tasse, oneri e contributi locali, diversi
dall'Imposta Comunale sugli Immobili, riferibili agli immobili;
(h) l'Agenzia del demanio e' costituita custode degli Immobili nei
confronti del Fondo e risponde nei confronti dello stesso da ogni
responsabilita' derivante dall'uso degli Immobili ovvero in
relazione alla mancata osservanza a norme di legge, regolamentari
e/o provvedimenti delle pubbliche amministrazioni competenti;
l'Agenzia del demanio deve consentire al Fondo e/o alle persone
da quest'ultimo autorizzate di accedere, durante i normali orari
di ufficio e secondo modalita' da concordare, agli Immobili;
(i) tutta la manutenzione straordinaria avente natura strutturale e
la sostituzione degli impianti e' a carico del Fondo, mentre ogni
altra manutenzione e' a carico e gestita direttamente
dall'Agenzia del demanio e dai soggetti assegnatari; l'eventuale
messa a norma degli immobili richiesta da leggi, regolamenti e/o
provvedimenti delle pubbliche amministrazioni competenti emanati
prima della stipula del contratto di locazione e' a carico
dell'Agenzia del demanio; la messa a norma richiesta da
successivi interventi legislativi e' a carico del Fondo salvo che
cio' non sia possibile a causa del mancato completamento delle
attivita' di messa a norma a carico dell'Agenzia del demanio;
l'Agenzia del demanio e i soggetti assegnatari devono portare a
compimento, a propria cura e spese e sotto la propria
responsabilita', i lavori e le opere ancora in corso - nonche'
aggiudicate a seguito di gara e i cui lavori non siano ancora
iniziati - alla Data di Efficacia;
(j) in caso di interventi di manutenzione straordinaria a carico del
Fondo, il Fondo potra' apporre targhe e/o pannelli pubblicitari
agli Immobili, retrocedendo all'Agenzia del demanio un equo
indennizzo secondo quanto concordato di volta in volta tra le
parti;
(k) tutti i costi relativi a modifiche, addizioni o mutamenti, pur se
aventi il carattere di miglioria, e a condizione che siano
autorizzate dal Fondo, sono a carico dell'Agenzia del demanio che
sara' responsabile nei confronti del Fondo in relazione ad ogni
conseguenza pregiudizievole e/o danno causato agli Immobili, al
Fondo e/o a terzi; l'Agenzia del demanio ha diritto di ricevere
un'indennita' ai sensi dell'art. 1592, primo comma, del codice
civile in relazione alle modifiche, addizioni o mutamenti aventi
il carattere di miglioria che siano autorizzate dal Fondo;
l'Agenzia del demanio non ha diritto di avanzare pretese e/o
richiedere indennita' e/o rimborsi e ha l'obbligo di riduzione in
pristino, a propri coste e spese, ove richiesto dal Fondo, in
relazione alle modifiche, addizioni o mutamenti aventi il
carattere di miglioria che siano autorizzate dal Fondo (i) per
permettere l'adempimento a norme di legge e/o regolamenti
attinenti all'uso degli Immobili ovvero (ii) che abbiano un
legame funzionale con il migliore svolgimento delle attivita'
specificamente svolte dai soggetti utilizzatori;
(l) il Fondo deve provvedere alla stipula ed al mantenimento in
vigore di adeguate polizze assicurative a copertura di tutti i
rischi di danni agli immobili ovvero a terzi non derivanti dallo
svolgimento delle attivita' dell'Agenzia del demanio o dei
soggetti assegnatari;
(m) l'Agenzia del demanio ha il diritto di sublocare e/o concedere in
comodato, previa comunicazione al Fondo ma senza il preventivo
consenso dello stesso, una superficie che non ecceda, per ciascun
Immobile, il 5% della superficie netta commerciale, per lo
svolgimento delle attivita' accessorie e/o funzionali a quelle
svolte dai soggetti assegnatari, nonche' nel caso in cui
l'Agenzia del demanio non possa esercitare il proprio diritto di
recesso, per diniego della parte locatrice; non e' consentita la
cessione del contratto di locazione , in tutto o in parte, degli
Inmlobili a terzi in qualsiasi forma o mezzo senza il preventivo
consenso scritto del Fondo;
(n) il contratto di locazione prevede il diritto di prima offerta a
favore dell'Agenzia del demanio, per se' e per conto dello Stato
italiano e, per esso, dei soggetti utilizzatori:
(i) sulla locazione dell'Immobile alla scadenza del primo periodo di
rinnovo, per una durata di 6 (sei) anni, con diritto di rinnovo
di legge, sulla base del canone di locazione di mercato a cui si
intende locare l'Immobile o gli Immobili in oggetto, sulla stessa
base contrattuale del contratto di locazione, e per un canone di
locazione pari al canone di locazione di mercato; in caso di
mancata accettazione, il Fondo potra' concedere in locazione sul
mercato ciascun Immobile, ad un canone di locazione non inferiore
al canone offerto;;
(n) sull'acquisto di singoli o gruppi di Immobili in caso di
alienazione degli stessi, ad un prezzo pari a quello offerto,
restando inteso che in caso di mancato esercizio di tale diritto,
l'Immobile o gli Immobili in oggetto non potranno essere venduti
ad un prezzo inferiore al prezzo offerto ai sensi della presente
disposizione;
(o) il Fondo si impegna nei confronti dell'Agenzia del demanio a far
si' che i terzi acquirenti degli Immobili riconoscano ed
accettino espressamente il contratto di locazione ed i diritti
dell'Agenzia del demanio, impegnandosi a rispettarli; in caso di
vendita e' prevista la possibilita' che il soggetto assegnatario
dell'Immobile subentri, nei limiti e secondo le modalita'
previsti dal contratto di locazione, nella qualita' di conduttore
nei confronti del terzo acquirente in luogo dell'Agenzia del
demanio;
(p) in caso di occupazione degli Immobili successiva alla cessazione
della locazione da parte dell'Agenzia del demanio, a partire dal
settimo mese di occupazione senza titolo, la stessa e' tenuta a
pagare al Fondo un'indennita' pari al canone di locazione
aumentato del 50% e aggiornato mensilmente in misura pari al 100%
della variazione percentuale dell'indice ISTAT, senza pregiudizio
del maggior danno;
(q) l'Agenzia del demanio e' tenuta a mettere a norma gli Immobili
prima della restituzione degli stessi al Fondo; l'Agenzia del
demanio deve inoltre porre in essere le attivita' di
regolarizzazione di carattere edilizio ed urbanistico che
dovessero essere richieste dal Fondo, incluso l'impegno di
attivarsi presso il Ministero dell'economia e delle finanze
affinche' questi ponga in essere le procedure di regolarizzazione
di cui al combinato disposto dell'art. 29 comma 1 bis. del D.L.
n. 269 del 30 settembre 2003 (convertito in Legge n. 326 del 24
novembre 2003) e dell'art. 3, commi 15 e 17 del D.L. n. 351
(convertito in Legge n. 410 del 23 novembre 2001) e del rinvio al
D.P.R. n. 383 del 18 aprile 1994 e all'art. 81 del D.P.R. n.616
del 24 luglio 1977, nonche' degli altri strumenti normativi
applicabili, al fine di rimuovere le eventuali difformita' degli
Imrobili rispetto alle disposizioni di legge e/o di provvedimenti
amministrativi in materia di edilizia ed urbanistica;
(r) in caso di impossibilita' di utilizzo degli Immobili o parte di
essi, l'Agenzia del demanio ha diritto ad una riduzione del
canone secondo quanto concordato tra le parti;
(s) l'Agenzia del demanio ha diritto a sostituire i soggetti
assegnatari firmatari del disciplinare di assegnazione di cui
all'Allegato 2 con altri soggetti assegnatari nei limiti e con le
modalita' concordati nel contratto di locazione;
(t) ciascuna delle parti rilascia dichiarazioni in relazione al
proprio potere di stipulare il contratto di locazione e di
assumere i relativi impegni, alla validita', efficacia e
legittimita' delle obbligazioni derivanti dal contratto di
locazione;
(u) il contratto e' regolato dalla legge italiana e sottoposto alla
giurisdizione esclusiva del foro di Roma.