APPENDICI ALLE ISTRUZIONI DEL MINISTERO DELLE FINANZE PER IL
VERSAMENTO DELL'ICI DOVUTA PER L'ANNO 1994.
"APPENDICE/1"
Circolare del Ministero delle finanze n. 35 del 26 novembre 1993,
concernente gli alloggi di edilizia residenziale pubblica di
proprieta' dello Stato.
In relazione a quesiti posti da varie Intendenze di finanza, la
scrivente (nel ribadire che gli alloggi di edilizia residenziale
pubblica di proprieta' dello Stato non possono farsi rientrare
nell'ambito di applicazione della norma di esenzione dall'ICI recata
dalla lettera a), comma 1, dell'art. 7 del decreto legislativo n. 504
del 30 dicembre 1992 e che soggetto passivo, agli effetti di tale
imposta, e' lo Stato anche nel caso in cui gli alloggi ad esso
appartenenti siano affidati in gestione agli istituti autonomi per le
case popolari) esprime l'avviso che, qualora siffatti alloggi siano
concessi in locazione con patto di futura vendita e riscatto,
soggetto passivo dell'imposta comunale sugli immobili e' non piu' lo
Stato proprietario bensi' l'assegnatario.
Indubbiamente ci si trova, nella fattispecie, in presenza di un
procedimento negoziale molto articolato caratterizzato, nelle sue
fasi essenziali, dall'assegnazione dell'alloggio in locazione con
pattuizione di futura vendita, dal pagamento rateale del canone in
conto prezzo da parte dell'inquilino promissario e, infine, dal
perfezionamento dell'operazione con la stipulazione dell'atto che
sancisce il trasferimento della proprieta' dal locatore-promittente
all'assegnatario.
Pur non potendo, civilisticamente, essere qualificato diritto di
proprieta' quello radicato in capo all'assegnatario nel corso del
periodo antecedente al pagamento dell'ultima rata di prezzo,
tuttavia, sotto il profilo tributario, siffatto diritto puo' essere
assimilato al diritto reale di abitazione; pertanto, degradando il
diritto dello Stato a quello di nuda proprieta', soggetto obbligato
al pagamento dell'ICI, quale titolare del predetto diritto reale di
abitazione, e' soltanto l'assegnatario fin dal momento della
concessione in locazione con patto di futura vendita e riscatto
ovvero fin dalla data di entrata in vigore dell'ICI, se successiva al
detto momento.
D'altro canto il complesso delle disposizioni fiscali vigenti,
particolarmente in materia di imposte sui redditi, di IVA e di IMVIM,
denota l'esistenza nel sistema del diritto tributario di un principio
di carattere generale, giustificato dalle peculiari esigenze e
finalita' del sistema stesso, in forza del quale le locazioni con
patto di futura vendita e riscatto e le vendite con riserva della
proprieta' vanno considerate, ai fini impositivi, come atti
immediatamente traslativi del dominio.
Ovviamente non sono interessati alla problematica in discorso gli
alloggi di edilizia residenziale pubblica concessi in locazione
semplice, essendo in tal caso il locatario completamente estraneo al
rapporto ICI, ne' quelli assegnati in proprieta' con pagamento
rateale del prezzo e con garanzia ipotecaria, verificandosi in tal
caso immediatamente il trasferimento della proprieta' piena.
Quanto sopra esposto e' utile per risolvere anche l'ulteriore,
particolare fattispecie prospettata, concernente le abitazioni per i
lavoratori agricoli dipendenti costruite ai sensi della legge n. 1676
del 30 dicembre 1960 ed assegnati a riscatto; anche in tal caso
soggetto passivo ICI e' l'assegnatario.
"APPENDICE/2"
Circolare del Ministero delle finanze n. 9 del 14 giugno 1993,
concernente l'esenzione per i terreni agricoli ricadenti in aree
montane o di collina delimitate ai sensi dell'art. 15 della legge
27 dicembre 1977, n. 984.
Nell'elenco allegato alla presente circolare, predisposto sulla
base dei dati forniti dal Ministero dell'agricoltura e delle foreste,
sono indicati i comuni, suddivisi per provincia di appartenenza, sul
cui territorio i terreni agricoli sono esenti dall'imposta comunale
sugli immobili (ICI) ai sensi dell'art. 7, lettera h), del decreto
legislativo 30 dicembre 1992, n. 504.
Se accanto all'indicazione del comune non e' riportata alcuna
annotazione, significa che l'esenzione opera sull'intero territorio
comunale.
Se, invece, e' riportata l'annotazione parzialmente delimitato,
sintetizzata con la sigla "PD", significa che l'esenzione opera
limitatamente ad una parte del territorio comunale; all'uopo, per
l'esatta individuazione delle zone agevolate occorre rivolgersi agli
uffici regionali competenti ovvero ai locali uffici SCAU (Servizio
contributi agricoli unificati).
Per i comuni compresi nei territori delle province autonome di
Trento e Bolzano e della regione Friuli-Venezia Giulia sono fatte
salve eventuali leggi di dette province o regione che delimitino le
zone agricole svantaggiate in modo diverso da quello risultante
dall'allegato elenco.
Attenzione.
Si sottolinea che all'elenco non sono interessati i terreni che
possiedono le caratteristiche di area fabbricabile, come definita
dalla lettera b) dell'art. 2 del decreto legislativo n. 504/l992,
atteso che tali terreni, indipendentemente dal loro utilizzo e dalle
modalita' dell'utilizzo medesimo, devono essere tassati non come
terreni agricoli bensi' come aree edificabili. L'unica eccezione e'
data, come disposto nel secondo periodo della predetta lettera b),
dai terreni di proprieta' di coltivatori diretti o di imprenditori
agricoli a titolo principale i quali siano dagli stessi proprietari
condotti e sui quali persista l'utilizzazione agro-silvo-pastorale
mediante l'esercizio di attivita' dirette alla coltivazione del
fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura ed all'allevamento di
animali; tali terreni, non potendo essere considerati aree
fabbricabili per definizione legislativa, conservano comunque,
sussistendo le cennate condizioni, il carattere di terreno agricolo
e, quindi, per essi puo' operare l'esenzione originata dalla loro
ubicazione in comuni compresi nell'elenco allegato.
Non sono, altresi', interessati all'elenco i terreni, diversi
dalle aree fabbricabili, sui quali con vengano esercitate le
attivita' agricole intese nel senso civilistico (art. 2135 del codice
civile) di attivita' dirette alla coltivazione del fondo, alla
silvicoltura, all'allevamento del bestiame ed alle connesse
operazioni di trasformazione o alienazione dei prodotti agricoli
rientranti nell'esercizio normale dell'agricoltura: appartengono a
questo primo gruppo i terreni normalmente inutilizzati (cosiddetti
terreni "incolti") e quelli, non pertinenziali di fabbricati,
utilizzati per attivita' diverse da quelle agricole (ad esempio:
attivita' industriali che non diano luogo pero' ad utilizzazioni
edificatorie perche' in tal caso il terreno sul quale si sta
realizzando la costruzione sarebbe comunque considerato area
fabbricabile).
Non sono, parimenti, interessati all'elenco i terreni, sempre
diversi dalle aree fabbricabili, sui quali le attivita' agricole sono
esercitate in forma non imprenditoriale: appartengono a questo
secondo gruppo i piccoli appezzamenti di terreno (cosiddetti
"orticelli") coltivati occasionalmente senza strutture organizzative.
I descritti terreni, del primo e secondo gruppo, non avendo il
carattere di area fabbricabile ne' quello di terreno agricolo secondo
la definizione datane dalla lettera c) dell'art. 2 del decreto
legislativo n. 504/1992 restano oggettivamente al di fuori del campo
di applicazione dell'ICI per cui non si pone il problema della
esenzione.
"APPENDICE/3"
Circolare del Ministero delle finanze n. 4 del 9 giugno 1993
concernente il diritto di superficie
Sono pervenuti vari quesiti intesi a conoscere quale sia il
trattamento ai fini ICI nel caso di costituzione del diritto di
superficie e nel caso di concessione di aree comunali per la
costruzione di case di tipo economico e popolare.
Al riguardo occorre premettere che per effetto della costituzione
del diritto di superficie la proprieta' della costruzione rimane
distinta e separata rispetto alla proprieta' del suolo sottostante
alla costruzione medesima.
Cio' stante, si ipotizzi che il soggetto A, proprietario del
suolo, abbia concesso al soggetto B il diritto di superficie sul
proprio suolo.
Durante il periodo che va dalla data di costituzione del diritto
di superficie fino alla data di ultimazione della costruzione, e
quindi anche nel corso dei lavori di costruzione, la base imponibile
ICI e' costituita soltanto dal valore venale in comune commercio del
suolo sul quale si sta costruendo, il quale e' considerato comunque
area fabbricabile; Il soggetto passivo ICI, ovverosia colui che e'
obbligato alla presentazione della dichiarazione ed al versamento
dell'imposta, e', per detto periodo, il soggetto A, proprietario del
suolo, il quale puo' rivalersi sul soggetto B dell'imposta pagata.
Nel periodo successivo, che inizia a decorrere dalla data di
ultimazione dei lavori di costruzione, la base imponibile ICI e'
costituita dal valore del fabbricato; il soggetto passivo ICI, a
decorrere da tale data, e' il soggetto B quale proprietario del
fabbricato. A decorrere dalla data stessa il soggetto A, proprietario
del suolo sottostante alla costruzione realizzata, non e piu'
soggetto passivo ICI per tale suolo in quanto trattasi di immobile
non avente le caratteristiche ne' di area edificabile ne' di terreno
adibito all'esercizio di attivita' agricole e, quindi, al di fuori
del campo di applicazione dell'ICI.
Gli stessi criteri sovraenunciati vanno seguiti nel caso in cui il
comune concede, sulle aree di cui e' proprietario, a terzi
(normalmente, cooperative edilizie) il diritto di realizzare la
costruzione di case di tipo economico e popolare, stante che nella
fattispecie viene a configurarsi la costituzione di un diritto di
superficie il quale normalmente ha una durata di 60 oppure 99 anni.
Pertanto, a decorrere dalla data di ultimazione dei lavori di
costruzione il soggetto passivo ICI sul valore del fabbricato e' la
cooperativa, la quale e' proprietaria del fabbricato stesso.
Nella fase antecedente (che va dalla data della concessione fino
al momento della ultimazione dei lavori di costruzione) il comune,
che dovrebbe essere soggetto all'ICI sul valore dell'area concessa in
quanto proprietario della stessa, normalmente non lo e' stante che
nella generalita' dei casi si tratta di aree ubicate interamente o
prevalentemente sul territorio del comune concedente, per cui non
avendo il comune pagato l'imposta non puo', ovviamente, rivalersi
sulla cooperativa (si ricorda che, ai sensi del comma 1 dell' art. 4
del decreto legislativo n. 504/1992, l'ICI non si applica per gli
immobili di cui il comune e' proprietario quando la loro superficie
insiste interamente o prevalentemente sul suo territorio).
"APPENDICE/4"
Art. 7 del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504
concernente le esenzioni dall'ICI
1. Sono esenti dall'imposta:
a) gli immobili posseduti dallo Stato, dalle regioni, dalle
province, nonche' dai comuni, se diversi da quelli indicati
nell'ultimo periodo del comma 1 dell'art. 4, dalle comunita' montane,
dai consorzi fra detti enti, dalle unita' sanitarie locali, dalle
istituzioni sanitarie pubbliche autonome di cui all'art. 41 della
legge 23 dicembre 1978, n. 833, dalle camere di commercio, industria,
artigianato ed agricoltura, destinati esclusivamente ai compiti
istituzionali;
b) i fabbricati classificati o classificabili nelle categorie
catastali da E/1 a E/9;
c) i fabbricati con destinazione ad usi culturali di cui
all'articolo 5-bis del decreto del Presidente della Repubblica 29
settembre 1973, n. 601, e successive modificazioni;
d) i fabbricati destinati esclusivamente all'esercizio del
culto, purche' compatibile con le disposizioni degli articoli 8 e 19
della Costituzione, e le loro pertinenze;
e) i fabbricati di proprieta' della Santa Sede indicati negli
articoli 13, 14, 15 e 16 del Trattato Lateranense, sottoscritto l'11
febbraio 1929 e reso esecutivo con legge 27 maggio 1929, n. 810;
f) i fabbricati appartenenti agli Stati esteri e alle
organizzazioni internazionali per i quali e' prevista l'esenzione
dall'imposta locale sul reddito dei fabbricati in base ad accordi
internazionali resi esecutivi in Italia;
g) i fabbricati che, dichiarati inagibili o inabitabili, sono
stati recuperati al fine di essere destinati alle attivita'
assistenziali di cui alla legge 5 febbraio 1992, n. 104,
limitatamente al periodo in cui sono adibiti direttamente allo
svolgimento delle attivita' predette;
h) i terreni agricoli ricadenti in aree montane o di collina
delimitate ai sensi dell'art. 15 della legge 27 dicembre 1977, n.
984;
i) gli immobili utilizzati dai soggetti di cui all'art. 87,
comma 1, lettera c), del testo unico delle imposte sui redditi,
approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre
1986, n. 917, e successive modificazioni, destinati esclusivamente
allo svolgimento di attivita' assistenziali, previdenziali,
sanitarie, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e sportive,
nonche' delle attivita' di cui all'art. 16, lettera a), della legge
20 maggio 1985, n. 222.
2. L'esenzione spetta per il periodo dell'anno durante il quale
sussistono le condizioni prescritte.
"APPENDICE/5"
Definizione di fabbricato, area fabbricabile e terreno agricolo
Agli effetti dell'ICI, si intende:
per fabbricato, la singola unita' immobiliare iscritta o che deve
essere iscritta nel catasto edilizio urbano (e quindi anche,
distintamente, la "abitazione"; la "cantina"; il "garage") cui sia
stata attribuita o sia attribuibile un'autonoma rendita catastale;
per area fabbricabile, l'area utilizzabile a scopo edificatorio
in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi oppure in
base alle possibilita' effettive di edificazione determinate secondo
i criteri previsti agli effetti dell'indennita' di espropriazione per
pubblica utilita', considerandosi tuttavia non fabbricabili i
terreni, di proprieta' di coltivatori diretti o di imprenditori
agricoli a titolo principale, i quali siano dagli stessi proprietari
condotti e sui quali persista l'utilizzazione agro-silvo-pastorale
mediante l'esercizio di attivita' dirette alla coltivazione del
fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura ed all'allevamento di
animali;
per terreno agricolo, il terreno, diverso dall'area fabbricabile,
utilizzato per l'esercizio delle attivita' agricole (vedasi, in
proposito, anche la circolare n. 9 del 14 giugno 1993, riportata in
"Appendice/2").
"APPENDICE/6"
Modalita' di tassazione in caso di utilizzazione edificatoria delle
aree
In caso di edificazione su area "vergine", dalla data di inizio
dei lavori di costruzione fino al momento di ultimazione degli stessi
(ovvero fino al momento in cui il fabbricato e' comunque utilizzato,
qualora siffatto momento di utilizzo sia antecedente a quello della
ultimazione dei lavori di costruzione) la base imponibile ICI e' data
solo dal valore dell'area, da qualificare agli effetti impositivi
comunque come fabbricabile indipendentemente dalla sussistenza o meno
del requisito dell'edificabilita', senza computare, quindi, il valore
del fabbricato in corso d'opera; similmente, in caso di demolizione
di fabbricato e ricostruzione sull'area di risulta oppure in caso di
recupero edilizio ai sensi dell'art. 3l, comma 1, lettere c), d), e),
della legge 5 agosto 1978, n. 457, dalla data di inizio dei lavori di
demolizione oppure di recupero fino al momento di ultimazione dei
lavori di ricostruzione oppure di recupero (ovvero, se antecedente,
fino al momento dell'utilizzo) la base imponibile ICI e' data solo
dal valore dell'area senza computare quindi il valore del fabbricato
che si sta demolendo e ricostruendo oppure recuperando. Ovviamente, a
partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione,
ricostruzione o recupero (ovvero, se antecedente, dalla data in cui
il fabbricato costruito, ricostruito o recuperato e' comunque
utilizzato) la base imponibile ICI e' data dal valore del fabbricato;
"APPENDICE/7"
Fac-simile del modello di versamento per i fabbricati gia' rurali
(viene riprodotta soltanto la parte "Certificato di accreditamento")
----> Vedere MODELLO a Pag. 33 della G.U. <----