CAPITOLO III
CRITERI GENERALI PER LA REDAZIONE DEL REGOLAMENTO
DEL FONDO IMMOBILIARE CHIUSO
Il regolamento dei fondi comuni di investimento immobiliare chiusi
contiene le disposizioni riguardanti il funzionamento dell'organismo
e i rapporti tra gli investitori e la societa' di gestione in
conformita' alle previsioni della legge. Le societa' di gestione
redigono il testo dei regolamenti sulla base dei criteri generali
emanati dall'organo di Vigilanza che si riportano di seguito, avendo
cura di procedere nella redazione del testo tenendo conto anche della
successione degli argomenti appresso adottata.
I presenti criteri riguardano sia i fondi immobiliari chiusi
istituiti ai sensi dell'art. 12 della legge (di seguito "fondi
ordinari") sia i fondi immobiliari chiusi istituiti ai sensi
dell'art. 14-bis della legge (di seguito "fondi istituiti con apporto
di beni immobili").
DENOMINAZIONE E DURATA DEL FONDO
La denominazione ha la finalita' di consentire l'univoca
identificazione del fondo. A tal fine:
- e' evitato l'uso di formulazioni atte a ingenerare confusione sia
con analoghi organismi presenti sul mercato sia con altri prodotti
finanziari;
- e' richiesto l'utilizzo nell'ambito della denominazione delle
parole "fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso",
che rappresentano un elemento necessario e infungibile per
l'individuazione degli organismi della specie.
La durata del fondo chiuso viene fissata autonomamente dalla
societa' di gestione nell'ambito del termine minimo (10 anni per i
fondi ordinari e 5 anni per i fondi istituiti con apporto di beni
immobili) e massimo (30 anni sia per i fondi ordinari sia per i fondi
istituiti con apporti di beni immobili) stabilito dalla legge. Ai
sensi dell'art. 13, comma 7 della legge, puo' essere prevista una
durata superiore a quella trentennale a condizione che le quote del
fondo siano ammesse alla negoziazione su un mercato regolamentato.
Nel regolamento e' indicata la facolta' della societa' di gestione
di richiedere alla Banca d'Italia alla scadenza del fondo un periodo
di grazia di durata non superiore a tre anni per l'effettuazione
dello smobilizzo degli investimenti.
CARATTERISTICHE DEL FONDO
1. Le caratteristiche dei fondi ordinari sono espresse con:
a) l'indicazione dell'ammontare del fondo, che deve essere
determinato nel rispetto della normativa all'uopo prevista. Al
riguardo, si rammenta che l'ammontare minimo del fondo resta
fissato in lire 200 miliardi.
Andra' inoltre specificato, ove ne ricorra l'ipotesi, se
l'investimento e' circoscritto agli investitori istituzionali
secondo quanto previsto dall'art. 4, commi 2 e 6 della legge. A
tal proposito, si ricorda che il decreto emanato dal Ministro del
tesoro ai sensi della citata norma - nel definire i criteri di
individuazione degli investitori istituzionali - ne fornisce una
elencazione non esaustiva e prevede che la Banca d'Italia, in sede
di approvazione del regolamento, verifichi l'inquadrabilita' nei
citati criteri di eventuali altri soggetti. Onde consentire tale
verifica il regolamento indica - ove del caso - gli investitori
istituzionali diversi da quelli elencati nel citato D.M. cui la
societa' di gestione intende riservare il fondo;
b) l'illustrazione degli indirizzi che verranno seguiti dagli organi
aziendali nella scelta degli investimenti.
Accuratezza nella definizione delle strategie e chiarezza
espositiva delle stesse sono i principi cui devono attenersi i
testi regolamentari nel definire il tipo di gestione prospettata
agli investitori. I criteri di investimento indicati nel
regolamento costituiscono anche il punto di riferimento per il
gestore nell'attivita di individuazione e selezione delle
attivita' potenzialmente assumibili dal fondo.
In tale contesto, dal testo regolamentare risultano:
- le caratteristiche e le destinazioni degli immobili in cui puo'
essere investito il fondo. In particolare, tali elementi
dovranno essere illustrati anche al fine di fornire indicazioni
in ordine al grado di liquidabilita' degli investimenti del
fondo;
- le eventuali aree geografiche di interesse, nazionali o estere;
- l'intenzione di avvalersi o meno della facolta' - prevista
dall'art. 14, comma 1 lett. b) della legge - di investire il
fondo di partecipazioni di controllo in societa' immobiliari,
precisando i criteri che verranno seguiti nella scelta di tali
societa' con riferimento alle caratteristiche e alla
destinazione degli immobili verso cui si indirizza l'attivita'
delle stesse;
- i presidi predisposti dalla societa' di gestione con riferimento
a fattispecie di conflitto di interesse non specificamente
individuate dalla legge. A tal fine, le soluzioni definite
dovranno essere coerenti con il principio di autonomia della
societa' di gestione e rispettose della disciplina di legge che,
in materia, prevede limitazioni operative;
- la possibilita' per la societa' di gestione di derogare alle
norme in materia di frazionamento del rischio e di conflitto di
interessi indicate all'art. 14, commi 5 e 6 della legge
relativamente agli investimenti del fondo in attivita'
direttamente o indirettamente cedute dallo Stato, da enti
previdenziali pubblici, da regioni, da enti locali o loro
consorzi, nonche' da societa' interamente possedute, anche
direttamente, dagli stessi soggetti.
E' da evitare che siano richiamate nel regolamento le norme che
delimitano l'attivita' di investimento in funzione del
frazionamento del rischio, a meno che la societa' di gestione non
intenda introdurre, con riferimento a tale profilo, ulteriori
autonomi limiti nella gestione del fondo. Ove si tratti di fondi
sottoscritti esclusivamente da investitori istituzionali e la
societa' di gestione intenda avvalersi della possibilita' di
fissare limiti di investimento diversi da quelli determinati invia
generale dalla Banca d'Italia, deve essere indicata la misura dei
limiti prescelti.
2. Per i fondi istituiti con apporto di beni immobili le
caratteristiche del fondo sono espresse con l'indicazione:
a) dell'ammontare del fondo, non inferiore a lire 200 miliardi.
L'ammontare del fondo e' determinato avendo presente il valore dei
beni immobili oggetto di apporto risultante dalla stima effettuata
dal collegio dei periti.
Ove le quote del fondo siano destinate ai soli investitori
istituzionali, nel regolamento del fondo andranno altresi'
riportate le previsioni di cui al precedente paragrafo 1, lett.
a), seconda parte;
b) che il fondo e' istituito mediante apporto di beni immobili
conferiti, per oltre il 90 per cento, dallo Stato, da enti
previdenziali pubblici, da regioni, enti locali o loro consorzi
nonche' da societa' interamente possedute, anche indirettamente,
dai medesimi soggetti (di seguito "enti pubblici conferenti").
Inoltre, andra' indicato l'obbligo per gli stessi soggetti
conferenti di integrare l'apporto in natura con un conferimento in
denaro che non potra' comunque essere inferiore al 5 per cento del
valore dell'apporto in natura.
3. La societa' di gestione puo' prevedere nel regolamento del fondo
la facolta' di procedere alla distribuzione periodica dei proventi
della gestione. In tal caso, il regolamento indica - con riferimento
alle voci reddituali risultanti dallo schema-tipo di rendiconto del
fondo - le componenti reddituali che possono essere distribuite,
precisando che tali componenti devono essere computate al netto di
tutti i costi risultanti dal rendiconto medesimo. Qualora il fondo
proceda alla distribuzione periodica dei proventi, il regolamento:
- stabilisce i criteri per la determinazione e distribuzione dei
proventi;
- illustra le modalita' (procedure, tempi e pubblicita') per il
riconoscimento dei proventi in distribuzione agli aventi
diritto.
SOCIETA' DI GESTIONE
La societa' di gestione rappresenta la controparte
dell'investitore; la partecipazione al fondo comune si realizza
infatti tramite la conclusione di un contratto tra il soggetto
gerente e l'investitore che chiede di sottoscrivere le quote del
fondo.
Le informazioni che devono essere contenute nel testo
regolamentare devono consentire un'esatta individuazione della
controparte contrattuale (la societa' di gestione) e del suo relativo
centro di responsabilita'.
Sotto il primo profilo, gli elementi minimi da indicare nel testo
sono rappresentati dalla denominazione, dalla sede sociale e dagli
estremi dell'autorizzazione ad istituire il fondo immobiliare chiuso.
Sotto il secondo profilo, va indicato l'organo responsabile
dell'attivita' gestoria, individuabile, di norma, nel consiglio di
amministrazione. Ove quest'ultimo - compatibilmente con le previsioni
statutarie - intenda conferire deleghe ad elementi interni alla
societa', in ordine all'attuazione delle politiche d'investimento del
fondo, il regolamento dovra' contemplare tale facolta'.
Non sono consentite forme generali di delega tendenti, di fatto, a
sottrarre al consiglio di amministrazione le scelte d'investimento
riguardanti i beni immobili e le partecipazioni in societa'
immobiliari e a conferirgli un ruolo marginale nell'esercizio
dell'attivita' gestoria.
Nel regolamento deve essere fatta menzione dell'eventuale
costituzione di comitati tecnici consultivi, di cui possono far parte
anche soggetti esterni alla societa', anche se essi, per la loro
natura, non comportano esonero di responsabilita' del consiglio di
amministrazione in ordine alle scelte adottate.
Il consiglio di amministrazione puo' conferire deleghe a soggetti
esterni aventi ad oggetto l'amministrazione dei beni immobili (es.:
gestione dei rapporti con i conduttori) e la gestione della parte del
portafoglio rappresentata dai valori mobiliari di cui all'art. 14,
comma 1, lett. c) della legge. Tale facolta', oltre ad essere
compatibile con lo statuto della societa' di gestione, dovra' essere
indicata nel regolamento specificando che la delega:
- non implica alcun esonero o limitazione di responsabilita' del
consiglio di amministrazione; pertanto dovra' essere previsto il
preventivo assenso del delegante per l'esecuzione delle operazioni
ovvero che il delegato si attenga alle istruzioni impartite dai
competenti organi della societa' di gestione;
- ha una durata determinata, puo' essere revocata con effetto
immediato dalla societa' di gestione ed ha carattere non esclusivo;
- prevede, con riferimento all'incarico della gestione del
portafoglio titoli di cui sopra, un flusso giornaliero di
informazioni sulle operazioni effettuate dal delegato che consenta
la ricostruzione del patrimonio gestito.
Il consiglio di amministrazione e gli altri organi aziendali
esercitano un controllo costante sull'attivita' e sulle operazioni
poste in essere dai soggetti delegati.
Infine, va specificato che l'esercizio dei diritti inerenti i
titoli in portafoglio rientra a pieno titolo nel quadro dei poteri di
esecuzione dell'incarico gestorio ricevuto dalla societa'.
COLLEGIO DEI PERITI
La societa' di gestione indica nel regolamento, in relazione alla
tipologia di immobili che formano oggetto di investimento del fondo
le competenze professionali che verranno indicate al Presidente del
Tribunale nella richiesta di designazione dei periti.
A norma dell'art. 12, comma 2, lett. q) della legge, vanno inoltre
indicati i criteri per la definizione del giudizio di congruita' del
valore degli immobili che il consiglio d'amministrazione della
societa' di gestione e' tenuto a richiedere al collegio dei periti in
occasione della vendita di ciascun immobile detenuto dal fondo (sia
direttamente, sia tramite le societa' immobiliari di cui all'art. 14,
comma 1, lett. b) della legge ).
L'indicazione dei criteri in questione va effettuata in modo da
fornire ai periti un quadro di riferimento degli elementi di ordine
generale da considerare nella formulazione del giudizio di
adeguatezza del prezzo cui la societa' di gestione intende vendere
l'immobile. Nella definizione di tali elementi, si deve tener conto
quanto meno di quelli che concorrono alla determinazione del valore
corrente degli immobili secondo quanto previsto dal successivo
capitolo VII.
Con riferimento ai fondi istituiti con apporto di beni immobili,
l'organo amministrativo della societa' di gestione provvede a
richiedere la nomina dei componenti il collegio dei periti prima
dell'istituzione del fondo, dovendo essi procedere alla stima dei
beni oggetto di apporto.
BANCA DEPOSITARIA
La definizione del ruolo e dei compiti di tale soggetto deve
essere menzionata nel regolamento, tenuto conto dei profili
particolari che essa assume in relazione alla tipologia degli
investimenti consentiti ai fondi immobiliari.
Il testo regolamentare dovra' pertanto indicare i compiti
attribuiti alla banca depositaria ai sensi di quanto disposto nel
capitolo V.
E' richiesto inoltre che, accanto all'indicazione della banca che
funge da depositario:
- siano individuate le dipendenze della banca depositaria presso le
quali sono espletate le funzioni di emissione - anche a seguito di
conversione dei titoli emessi ai sensi dell'art. 14-bis, commi 12 e
14 della legge - e consegna dei certificati, di eventuale
distribuzione di proventi del fondo e di rimborso delle quote di
partecipazione;
- sia definita una procedura di sostituzione nell'incarico di banca
depositaria in modo da evitare soluzioni di continuita' nello
svolgimento dei compiti ad essa attribuiti dalla legge. A tale
riguardo, il testo regolamentare prevede che:
I) l'incarico di banca depositaria, da conferire a tempo
indeterminato, puo' essere revocato in qualsiasi momento mentre
per la rinunzia della banca occorre un termine di preavviso non
inferiore a sei mesi;
II) l'efficacia della revoca o della rinunzia e' sospesa sino a
che:
- un altro ente creditizio in possesso dei requisiti di legge
accetti l'incarico di banca depositaria in sostituzione della
precedente;
- la conseguente modifica del regolamento sia approvata dalla
societa' di gestione nonche' dall'organo di Vigilanza;
- i titoli inclusi nel fondo e le disponibilita' liquide di
questo siano trasferiti ed accreditati presso la nuova banca
depositaria.
Esigenze operative connesse al trattamento dei titoli suggeriscono
di richiamare, in via generale, che la banca depositaria, per la
custodia dei valori del fondo, possa avvalersi - sotto la propria
responsabilita' e previo assenso della societa' di gestione - dei
subdepositari individuati ai sensi del capitolo V.
CERTIFICATI DI PARTECIPAZIONE
Il valore nominale di ciascuna quota di partecipazione a un fondo
chiuso non e' inferiore a lire tre milioni. Le quote, tutte di uguale
valore e di uguali diritti, sono rappresentate da certificati
nominativi o al portatore a scelta dell'investitore; a tal fine e'
previsto che l'investitore puo' ottenere in qualsiasi momento la
trasformazione dei certificati (da nominativo al portatore o
viceversa) ovvero il loro raggruppamento. L'emissione dei certificati
ovvero il loro successivo frazionamento avviene per importi non
inferiori al valore nominale unitario della quota o suoi multipli.
Il regolamento dovra' indicare il termine - sei mesi dalla
chiusura dell'offerta delle quote prevista dagli artt. 12, comma 2,
lett. f) e 14-bis, comma 7 della legge - entro il quale deve essere
richiesta alla Consob l'ammissione dei certificati alla negoziazione
in un mercato regolamentato, ovvero, nel caso in cui le quote del
fondo siano destinate unicamente ad investitori istituzionali, se si
intende proporre la relativa istanza.
In alternativa all'emissione di certificati singoli puo' essere
previsto il ricorso al certificato cumulativo, rappresentativo di una
pluralita' di quote appartenenti agli investitori. Il certificato
cumulativo va tenuto in deposito gratuito amministrato presso la
banca depositaria, con rubriche distinte per singoli investitori
eventualmente raggruppate per soggetti collocatori (1).
L'immissione di quote nel certificato cumulativo deve inoltre
garantire la possibilita' per:
a) l'investitore di richiedere in ogni momento l'emissione del
certificato singolo;
____________________
1. L'eventuale esigenza dei soggetti collocatori di mantenere - nei
confronti della depositaria - una sfera di riservatezza in ordine
ai rapporti intrattenuti con l'investitore va coniugata con
l'esigenza della banca depositaria di fruire dei dati conoscitivi
necessari per la propria attivita' di emissione ed estinzione dei
certificati rappresentativi delle quote di pertinenza del singolo
partecipante. Al fine di contemperare tali esigenze puo' essere
previsto che le quote presenti nel certificato cumulativo siano
contrassegnate soltanto con un codice identificativo elettronico,
ferma restando la possibilita' della depositaria di accedere alla
denominazione del partecipante in caso di emissione del
certificato singolo o al momento in cui si provvede al rimborso
delle quote.
b) la banca di procedere - senza oneri per l'investitore e per il
fondo - al frazionamento del cumulativo, anche al fine di separare
i diritti dei singoli investitori.
La societa' di gestione indica nel regolamento se intende affidare
da uno o piu' intermediari in valori mobiliari l'incarico di
negoziare le quote dei fondi gestiti.
PARTECIPAZIONE AL FONDO
1. Acquisizione della qualita' di partecipante di un fondo ordinario
La partecipazione al fondo ordinario si realizza tramite
sottoscrizione delle quote del fondo ovvero acquisto a qualsiasi
titolo del certificato rappresentativo delle stesse.
Procedura di sottoscrizione delle quote
Il patrimonio del fondo chiuso deve essere raccolto mediante
un'unica emissione di quote. Il testo regolamentare definisce le
modalita' di sottoscrizione delle quote e indica quanto segue:
- il valore nominale della quota (di importo minimo pari a lire tre
milioni);
- il termine massimo di sottoscrizione delle quote di partecipazione
che non puo' essere superiore a un anno a decorrere dalla
determinazione della Consob assunta ai sensi dell'art. 18 della L.
216/74 in relazione al prospetto informativo. Ove quest'ultimo non
sia richiesto, il termine annuale decorre dalla data in cui la
societa' di gestione ha notizia dell'approvazione del regolamento
da parte della Banca d'Italia;
- l'ammontare minimo di ogni singola sottoscrizione che non puo'
essere inferiore a lire tre milioni;
- per le sottoscrizioni a domicilio, l'efficacia del contratto e'
subordinata al decorso di cinque giorni di cui all'art. 18-ter L.
216/74;
- le modalita', da definire secondo criteri oggettivi, di riparto in
presenza di richieste di sottoscrizione superiori all'offerta delle
quote;
- i casi nei quali nell'ipotesi di cui all'art. 13, comma 2 della
legge alla chiusura delle sottoscrizioni la societa' di gestione
puo' chiedere l'autorizzazione al ridimensionamento del fondo e le
modalita' e il termine per l'esercizio del diritto di recesso da
parte degli investitori una volta ottenuta la detta autorizzazione;
inoltre, i casi nei quali la societa' di gestione puo' decidere di
non ridimensionare il fondo e di procedere alla liberazione degli
investitori dagli impegni. Nella definizione di tali profili la
societa' di gestione deve tenere conto della possibilita' di
realizzare l'attivita' di investimento programmata anche con le
minori risorse disponibili dopo la chiusura delle sottoscrizioni;
- la durata del periodo di richiamo degli impegni, che decorre dalla
data della dichiarazione di chiusura delle sottoscrizioni, entro il
quale devono essere effettuati i versamenti relativi alle quote
sottoscritte;
- quali mezzi di pagamento possono essere utilizzati nell'ambito
delle operazioni di sottoscrizione e i soggetti presso i quali
possono essere eseguiti i versamenti. Il regolamento puo' prevedere
inoltre la procedura di recupero ove il mezzo di pagamento risulti
insoluto ovvero l'investitorie risulti inadempiente al termine del
periodo di richiamo.
Andra' inoltre indicato l'obbligo dell'invio - entro un termine
massimo dall'inizio di operativita' del fondo - della lettera di
conferma dell'avvenuto investimento, recante informazioni concernenti
l'importo investito e il numero delle quote attribuite.
Copia del regolamento e' consegnata in occasione delle operazioni
di sottoscrizione. Chiunque sia interessato puo' ottenere
successivamente a proprie spese copia del regolamento del fondo.
2. Acquisizione della qualita' di partecipante di un fondo istituito
con apporto di beni immobili.
La partecipazione al fondo istituito con apporto di beni immobili
si realizza tramite sottoscrizione delle quote del fondo, acquisto a
qualsiasi titolo del certificato rappresentativo delle stesse nonche'
mediante conversione dei titoli emessi ai sensi dell'art. 14-bis,
commi 12 e 14 della legge.
a) Procedura di sottoscrizione delle quote
Il regolamento definisce le modalita' e i termini di
sottoscrizione delle quote, indicando inoltre quanto segue:
- il valore nominale della quota (di importo minimo pari a lire tre
milioni);
- l'ammontare minimo di ogni singola sottoscrizione che non puo'
essere inferiore a lire tre milioni;
- quali mezzi di pagamento possono essere utilizzati per i
conferimenti in denaro.
Andra' inoltre indicato l'obbligo dell'invio - entro un termine
massimo dall'inizio di operativita' del fondo - della lettera di
conferma dell'avvenuto investimento, recante informazioni concernenti
l'importo investito e il numero delle quote attribuite.
Copia del regolamento e' consegnata in occasione delle operazioni
di sottoscrizione. Chiunque sia interessato puo' ottenere
successivamente a proprie spese copia del regolamento del fondo.
b) Offerta al pubblico delle quote
Nel regolamento del fondo deve essere indicato il termine a
partire dal quale la societa' di gestione procede all'offerta al
pubblico delle quote nonche' il termine (non superiore a 12 mesi
dalla istituzione del fondo) entro il quale tale offerta si conclude.
Il regolamento indica inoltre:
I) le modalita' di esecuzione del collocamento. A tal fine, deve
essere, tra l'altro, specificato:
- le modalita' e i termini per l'assunzione, da parte degli
interessati, degli impegni di acquisto delle quote;
- le eventuali forme di garanzia richieste dalla societa' di
gestione agli interessati all'acquisto delle quote per il buon
esito degli impegni di acquisto assunti;
- le modalita' e i termini per il versamento dei corrispettivi
da parte degli acquirenti delle quote, i mezzi di pagamento a
tal fine utilizzabili, i soggetti presso i quali possono
essere eseguiti i versamenti. Il regolamento puo' inoltre
prevedere la procedura di recupero ove il mezzo di pagamento
risulti insoluto ovvero l'investitore risulti inadempiente al
momento del versamento dei corrispettivi;
- le modalita' e i termini a partire dai quali i certificati di
partecipazione sono resi disponibili agli acquirenti;
II) che, per il collocamento delle quote a domicilio, l'efficacia
del contratto e' subordinata al decorso di cinque giorni di cui
all'art. 18-ter L. 216/74;
III) le modalita' con cui la societa' di gestione riconosce i
corrispettivi ai soggetti conferenti e restituisce ai medesimi
le quote non collocate;
IV) i casi nei quali, trascorso il termine previsto per il
collocamento delle quote, viene attivato il disposto di cui
all'art. 14-bis, comma 8 della legge.
Andra' inoltre indicato l'obbligo dell'invio agli acquirenti -
entro un termine massimo dall'inizio di operativita' del fondo -
della lettera di conferma dell'avvenuto investimento, recante
informazioni concernenti l'importo investito e il numero delle quote
attribuite.
Copia del regolamento e' consegnata in occasione delle operazioni
di acquisto. Chiunque sia interessato puo' ottenere a proprie spese
copia del regolamento del fondo.
c) Conversione dei titoli emessi ai sensi dell'art. 14-bis, commi 12
e 14 della legge
Il regolamento del fondo indica le modalita' e le procedure per la
conversione dei titoli emessi ai sensi dell'art. 14-bis, commi 12 e
14 della legge in quote di fondi istituiti con apporto di beni
immobili.
3. Rimborsi parziali di quote a fronte di disinvestimenti
Il regolamento prevede, ove la societa' di gestione intenda
avvalersi di tale facolta', la possibilita' di effettuare,
nell'interesse dei partecipanti, rimborsi parziali pro-quota a fronte
di disinvestimenti, trascorsi i termini previsti dalla legge (5 anni
per i fondi ordinari e 2 anni per i fondi istituiti con apporto di
beni immobili a decorrere dal completamento dei versamenti o degli
apporti). In tal caso e' previsto che:
- venga data preventiva comunicazione alla Banca d'Italia nonche'
informativa agli investitori (tramite pubblicazione sui quotidiani
indicati nel regolamento) dell'attivita' disinvestita, delle
motivazioni che hanno indotto la societa' di gestione ad operare il
rimborso, dell'importo che si intende rimborsare (indicando, ove si
tratti di rimborso parziale, la percentuale messa in distribuzione
rispetto al ricavato della vendita), dell'importo rimborsato per
ogni quota e della procedura per ottenere il rimborso. In tale
ambito, andra' precisato se l'estinzione dell'obbligazione di
rimborso si determina al momento dell'invio del mezzo di pagamento
all'avente diritto ovvero all'atto della ricezione da parte di
quest'ultimo del mezzo medesimo;
- le somme non riscosse entro un periodo prestabilito dall'inizio
delle operazioni vengano depositate in un conto intestato alla
societa' di gestione con l'indicazione che trattasi di rimborso
parziale di quote del fondo, con sottorubriche nominative degli
aventi diritto ovvero, qualora i certificati di partecipazione
siano al portatore, indicanti l'elenco dei numeri di serie dei
certificati.
REGIME DELLE SPESE
La disciplina regolamentare degli oneri connessi alla
partecipazione ad un fondo immobiliare attiene agli aspetti indicati
di seguito.
1. Natura delle spese a carico della societa' di gestione e di
quelle a carico del fondo
I costi a carico del fondo sono rappresentati dai seguenti
elementi:
- il compenso spettante alla societa' di gestione per l'attivita'
svolta. Profili connessi, con rilevanti problematiche di conflitto
di interesse, unitamente alla previsione legislativa che consente
alla societa' di gestione di percepire la provvigione ai sensi
dell'art. 12, comma 2, lett. p) della legge solo in sede di
liquidazione del fondo, portano a non ritenere proponibile che il
compenso annuo della societa' di gestione sia commisurato ad un
valore degli immobili e delle partecipazioni in societa'
immobiliari maggiore del loro valore di acquisizione. Pertanto,
qualora il compenso della societa' di gestione sia stabilito in
misura proporzionale al valore complessivo netto del fondo, nel
computo di quest'ultimo, ai fini che qui rilevano, non dovra'
tenersi conto delle plusvalenze (rispetto al valore di
acquisizione) non realizzate sui beni immobili e sulle
partecipazioni detenute dal fondo;
- il compenso da riconoscere alla banca depositaria per le funzioni
da questa svolte. Qualora il compenso sia proporzionale al valore
del fondo cfr. quanto precisato al precedente alinea;
- il compenso spettante al collegio dei periti;
- gli oneri inerenti all'acquisizione e alla dismissione delle
attivita' detenute dal fondo (es.: provvigioni per intermediazione,
spese notarili, ecc.) e quelli connessi alla quotazione dei
certificati rappresentativi delle quote;
- le spese di manutenzione degli immobili del fondo. Le spese di
ristrutturazione di tali immobili sono ovviamente a carico del
fondo in quanto rappresentano una forma di investimento del
medesimo;
- i premi per polizze assicurative sugli immobili del fondo;
- le spese di pubblicazione sui quotidiani del valore unitario del
fondo e del prospetto del patrimonio del fondo, i costi della
stampa dei documenti periodici destinati al pubblico purche' tali
oneri non attengano a propaganda e a pubblicita' o comunque al
collocamento delle quote;
- le spese di revisione e di certificazione dei rendiconti del fondo
(ivi compreso quello finale di liquidazione);
- gli oneri connessi con i prestiti assunti ai sensi dell'art. 14,
comma 7 della legge;
- le spese legali e giudiziarie sostenute nell'esclusivo interesse
del fondo;
- gli oneri fiscali di pertinenza del fondo.
Esigenze di certezza in ordine all'entita' e alle modalita' di
imputazione degli oneri a carico del fondo richiedono che nel testo
regolamentare sia precisata la cadenza del prelievo dalle
disponibilita' del fondo dei compensi da riconoscere alla societa' di
gestione, alla banca depositaria e al collegio dei periti.
Sono a carico della societa' tutte le spese necessarie per
l'amministrazione della stessa, ivi comprese quelle connesse con la
commercializzazione delle quote e con le fasi propedeutiche alla
scelta degli investimenti (es.: analisi di mercato, consulenze di
settore, ecc.). Inoltre, al fine di evitare incertezze sui costi
della partecipazione al fondo, andra' inserita una clausola finale
attestante la riferibilita' alla societa' di ogni spesa che non sia
specificamente indicata come a carico del fondo o dei singoli
investitori.
2. Oneri a carico dei singoli investitori
Il regolamento indica in dettaglio gli oneri da applicare a ogni
singolo investitore in relazione alla partecipazione al fondo
immobiliare chiuso, ivi compresi i rimborsi delle spese sostenute
dalla societa' (ad es. per emissione dei certificati e spedizione dei
medesimi al domicilio dell'investitore).
Qualora per detti rimborsi delle spese sostenute la societa' non
fosse in grado o non ritenesse opportuno indicare una somma in via
forfettaria deve esplicitare che i medesimi sono limitati alla
copertura degli oneri effettivamente sostenuti dalla societa' da
indicare di volta in volta al partecipante interessato.
PUBBLICAZIONE DEL PROSPETTO DEL PATRIMONIO DEL FONDO
E DEL VALORE DELLA QUOTA
La pubblicazione del prospetto del patrimonio del fondo e del
valore unitario della quota risponde all'esigenza di fornire elementi
informativi sintetici per la conoscenza dell'andamento
dell'investimento.
Il testo regolamentare deve offrire un'informativa essenziale,
orientata ad illustrare i profili di seguito indicati:
a) la frequenza di calcolo del valore unitario della quota e della
relativa pubblicazione, ove richiesta.
In proposito si rammenta che per i fondi non riservati ad
investori istituzionali, l'art. 13, comma 4 della legge prescrive
che il valore unitario della quota debba essere pubblicato almeno
due volte l'anno. In tali ipotesi, ferma restando la periodicita'
del calcolo del valore unitario della quota, le societa'
valuteranno l'opportunita' di provvedere alla pubblicazione del
valore medesimo con una frequenza maggiore (ad es. mensile) da
indicare nel regolamento.
La societa' di gestione provvede a determinare tale valore
dividendo il valore complessivo netto del fondo - calcolato sulla
base dei criteri di valutazione delle attivita' del fondo
stabiliti dalla Banca d'Italia - per il numero delle quote emesse;
b) i quotidiani a diffusione nazionale nei quali la societa' provvede
a pubblicare il prospetto del patrimonio del fondo e il valore
della quota.
Al riguardo, si ricorda che mentre il prospetto del patrimonio del
fondo deve essere pubblicato, ai sensi dell'art. 9, comma 4 della
legge, su almeno un quotidiano a diffusione nazionale, la legge
medesima prescrive che il valore della quota debba essere
pubblicato - nei casi in cui tale adempimento sia richiesto - su
tre quotidiani a diffusione nazionale.
E' previsto l'impegno della societa' di provvedere alle
pubblicazioni di cui sopra in un successivo momento qualora, per
eventi eccezionali e imprevedibili, dette pubblicazioni siano state
sospese. Ove ricorrano tali casi la societa' di gestione informa
direttamente la Banca d'Italia, nonche', per il tramite di
pubblicazione sui quotidiani sub b), gli investitori.
SCRITTURE CONTABILI
Le scritture contabili risultano gia' individuate dalla legge, sia
per quanto concerne la tipologia, sia per quanto attiene ai tempi di
predisposizione.
Le norme regolamentari provvedono a definire le modalita' con cui
l'investitore puo' esercitare il diritto d'accesso ai documenti
contabili, che lo stesso puo' consultare a termini di legge. A tal
fine, il regolamento:
a) richiama i documenti che possono essere esaminati dal
partecipante;
b) individua i luoghi in cui il rendiconto di gestione del fondo, la
relazione semestrale e il relativo prospetto del patrimonio del
fondo sono tenuti a disposizione del pubblico. Essi sono la sede
della societa' di gestione e - ove si tratti di fondi le cui quote
sono state oggetto di offerta al pubblico - la sede della banca
depositaria e quanto meno le filiali della banca stessa situate
nei capoluoghi di regione.
DISPOSIZIONI FINALI
Rimborso finale delle quote alla scadenza del fondo
Il regolamento stabilisce che alla scadenza del termine di durata
del fondo la societa' di gestione procede al rimborso entro un
termine massimo da definire nel regolamento in relazione ai tempi
tecnici strettamente necessari per il riconoscimento degli importi
agli aventi diritto.
Nel regolamento del fondo sono indicati:
- la facolta' della societa' di gestione di richiedere alla Banca
d'Italia un ulteriore periodo, non superiore a tre anni, per
condurre a termine le operazioni di rimborso, ove lo smobilizzo non
sia completato entro il termine di durata del fondo;
- le modalita' di ripartizione, fra gli investitori e la societa' di
gestione, del risultato netto della gestione del fondo derivante
dallo smobilizzo degli investimenti; qualora la societa' intenda
avvalersi della possibilita' di beneficiare, alla scadenza del
fondo, di una partecipazione al risultato di gestione maggiorata,
ai sensi dell'art. 12, comma 2, lett. p) della legge, dal testo
regolamentare risulta quanto segue:
I) il risultato della gestione del fondo e' espresso dal
confronto tra l'ammontare del fondo inizialmente sottoscritto
e versato e l'ammontare dell'attivo netto liquidato maggiorato
di eventuali distribuzioni o rimborsi effettuati nel corso
della durata del fondo;
II) l'indicatore di riferimento per l'individuazione del risultato
minimo prefissato. Esso deve rappresentare un razionale
termine di paragone per valutare la redditivita' del fondo e
deve caratterizzarsi per oggettivita' delle basi di calcolo;
III) la percentuale, non superiore al venti per cento del risultato
di gestione eccedente quello minimo prefissato che viene
riconosciuta alla societa' di gestione;
- l'eventuale possibilita' di rimborso parziale, in misura
proporzionale, delle quote nel corso del periodo di liquidazione ai
sensi dell'art. 12, comma 2, lett. n) della legge.
Deve essere dato avviso sui quotidiani dove e' pubblicato il
valore della quota, o - in assenza di tale obbligo - su quello dove
e' pubblicato il prospetto del patrimonio del fondo:
- dell'inizio della procedura di liquidazione;
- dell'eventuale concessione del periodo di grazia da parte della
Banca d'Italia;
- dei tempi e delle modalita' di esecuzione del rimborso parziale
delle quote nel corso del periodo di liquidazione;
- dei tempi e delle modalita' di esecuzione del rimborso finale.
Al fine della redazione delle previsioni regolamentari in materia
di rimborso finale si richiama quanto segue:
- alla scadenza del periodo di durata il fondo cessa ogni ulteriore
attivita' di investimento;
- in caso di concessione del periodo di grazia, le operazioni di
realizzo sono effettuate secondo un piano di smobilizzo predisposto
dagli amministratori e portato a conoscenza dell'organo di
Vigilanza;
- il rendiconto finale (redatto sulla base dello schema di rendiconto
stabilito dalla Banca d'Italia ai sensi dell'art. 4, comma 4 della
legge) riporta anche il piano di riparto spettante ad ogni quota da
determinarsi in base al rapporto tra ammontare delle attivita'
liquide e numero delle quote in cui e' diviso il patrimonio del
fondo; nel rendiconto deve essere indicato altresi' l'importo da
attribuire alla societa' di gestione - ai sensi dell'art. 12, comma
2, lett. p) - in relazione al superamento del risultato minimo
della gestione;
- il rendiconto finale di liquidazione deve essere oggetto di
certificazione;
- il rendiconto finale e la relativa relazione devono essere
depositati e affissi nella sede della societa' di gestione e - ove
si tratti di fondi le cui quote sono state oggetto di offerta al
pubblico - nella sede della banca depositaria e quanto meno nelle
filiali della banca stessa presso le quali sono pubblicizzati i
documenti contabili;
- le somme non riscosse entro un periodo prestabilito dall'inizio
delle operazioni devono essere depositate in un conto intestato
alla societa' di gestione con l'indicazione che trattasi di averi
del rimborso finale del fondo, con sottorubriche nominative degli
aventi diritto ovvero, qualora i certificati di partecipazione
siano al portatore, indicanti l'elenco dei numeri di serie dei
certificati.
FORO COMPETENTE
Il regolamento deve indicare il foro competente per la soluzione
delle controversie tra i partecipanti al fondo, la societa' di
gestione e la banca depositaria.
CAPITOLO VI
LIMITI ALL'ATTIVITA' DI INVESTIMENTO
DEL FONDO IMMOBILIARE CHIUSO
1. Definizioni
1.1 Ai fini della disciplina del presente capitolo, si intendono:
- per "fondi ordinari", i fondi immobiliari chiusi istituiti ai sensi
dell'art. 12 della legge;
- per "fondi istituiti con apporto di beni immobili", i fondi
immobiliari chiusi istituiti ai sensi dell'art. 14-bis della legge;
- per "enti pubblici conferenti", lo Stato, gli enti previdenziali
pubblici, le regioni, gli enti locali e i loro consorzi nonche' le
societa' interamente possedute, anche indirettamente, dai medesimi
soggetti, che apportano beni immobili ai fondi istituiti ai sensi
dell'art. 14-bis della legge;
- per "titoli di Stato o garantiti dallo Stato", i titoli emessi o
garantiti dallo Stato italiano o da Stati esteri;
- per "valori mobiliari di pronta liquidabilita'", i titoli di cui al
precedente alinea nonche' gli altri valori di rapida e sicura
liquidabilita' individuati dal Ministro del tesoro con il D.M. del
30 aprile 1994, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 105 del 7
maggio 1994;
- per "societa' immobiliari", le societa' immobiliari controllate non
quotate indicate all'art. 14, comma 1 lett. b) della legge;
- per "gruppo", quello definito dall'art. 4, comma 3 della legge 2
gennaio 1991, n. 1;
- per "collegamento", quello definito dall'art. 2359, comma 3 del
codice civile.
Sezione I
FONDI ORDINARI
1. Investimenti del fondo
1.1 La societa' di gestione, per l'investimento del fondo, puo'
svolgere esclusivamente le seguenti attivita' (1):
a) l'acquisto e la vendita anche mediante locazione a terzi con
facolta' di acquisto di beni immobili. La societa' provvede
altresi' alla gestione degli immobili di pertinenza del fondo;
b) le operazioni di cui alla lettera a) con riferimento a diritti
reali di godimento su beni immobili;
c) l'assunzione di partecipazioni in societa' immobiliari aventi per
oggetto esclusivo quanto previsto sub a) e b). A tali societa' e'
pertanto preclusa l'assunzione di partecipazioni;
d) l'investimento e la gestione delle disponibilita' liquide in
titoli di Stato o garantiti dallo Stato e in altri valori
mobiliari di pronta liquidabilita'.
2. Operazioni non consentite
2.1 Nella gestione del fondo, la societa' gerente non puo':
a) concedere prestiti sotto qualsiasi forma (2);
b) investire il fondo in attivita' direttamente o indirettamente
cedute da (3):
- un socio, amministratore, direttore o dipendente della societa'
di gestione;
- un altro fondo gestito dalla medesima societa' di gestione;
- altre societa' facenti parte del medesimo gruppo o loro soci,
amministratori, direttori o dipendenti;
- soggetti che le abbiano acquistate dalle societa' di cui ai
precedenti alinea. A tal fine, a pena di nullita' dei contratti
di acquisto, in questi ultimi devono essere riportati, a cura
del notaio rogante ove siano stipulati per atto pubblico, gli
estremi identificativi dei soggetti da cui i cedenti hanno
acquisito le attivita' stesse.
____________________
1. Art. 14, comma 1 della legge.
2. Art. 14, comma 7 della legge.
3. Art. 14, comma 6 della legge.
Il divieto di cui alla presente lettera non si applica agli
investimenti del fondo in attivita' direttamente o
indirettamente cedute dallo Stato, dagli enti previdenziali
pubblici, dalle regioni, dagli enti locali e loro consorzi
nonche' dalle societa' interamente possedute, anche
indirettamente, dai medesimi soggetti (4).
c) cedere direttamente o indirettamente le attivita' del fondo a (5):
- un socio, amministratore, direttore o dipendente della societa'
di gestione;
- un altro fondo gestito dalla medesima societa' di gestione;
- altre societa' facenti parte del medesimo gruppo o loro soci,
amministratori, direttori o dipendenti;
d) immettere nel fondo valori mobiliari di pronta liquidabilita' di
propria emissione o altre attivita' proprie;
e) acquistare azioni o quote di nuova emissione di societa'
immobiliari facenti parte del gruppo di appartenenza della
societa' di gestione;
f) svolgere attivita' diretta di costruzione (6). Cio' comporta che
per l'esecuzione di lavori sugli immobili di pertinenza del fondo
la societa' di gestione deve affidare l'incarico a imprese terze.
Fermo restando il divieto sub b), qualora la societa' di gestione
intenda acquisire da soggetti estranei al proprio gruppo di
appartenenza azioni o quote di una societa' immobiliare collegata a
societa' del proprio gruppo, la delibera del Consiglio di
Amministrazione assunta al riguardo richiama tale circostanza e
illustra in dettaglio le valutazioni sottese alla scelta di
investimento.
____________________
4. Art. 14, comma 6-bis della legge.
5. Art. 14, comma 6-ter della legge.
6. Art. 14, comma 1 della legge.
3. Limiti relativi alla composizione globale del portafoglio del
fondo (7)
3.1 Il patrimonio del fondo e' investito:
a) nel limite massimo del 90 per cento, di beni immobili e in diritti
reali di godimento sugli stessi;
b) nel limite massimo del 25 per cento, in partecipazioni in societa'
immobiliari;
c) nel limite massimo del 20 per cento, in valori mobiliari di pronta
liquidabilita';
d) almeno per il 10 per cento nei valori mobiliari di cui alla
lettera c).
4. Limiti relativi al frazionamento per singolo investimento o per
singolo emittente
4.1 Il fondo non puo' essere investito in misura superiore ad un
terzo del proprio patrimonio in un unico bene immobile avente
caratteristiche urbanistiche e funzionali unitarie (8).
Tale limite non si applica agli investimenti del fondo in
attivita' direttamente o indirettamente cedute dallo Stato, dagli
enti previdenziali pubblici, dalle regioni, dagli enti locali e loro
consorzi nonche' dalle societa' interamente possedute, anche
indirettamente, dai medesimi soggetti (9).
4.2 Fermi restando i limiti di cui al paragrafo 3.1, il patrimonio
del fondo puo' essere investito:
a) fino al 20 per cento in titoli emessi o garantiti dallo Stato
italiano o da un medesimo Stato appartenente all'O.C.S.E. ovvero
in parti di un medesimo o.i.c.v.m. che, per regolamento, puo'
investire solo in tali titoli;
b) fino al 20 per cento in titoli di debito a breve, per i quali
esiste un mercato attivo di smobilizzo, emessi da una banca di un
paese dell'O.C.S.E.;
c) fino al 5 per cento in titoli emessi o garantiti da un medesimo
Stato non appartenente all'O.C.S.E. ovvero negli altri valori
mobiliari di pronta liquidabilita' di uno stesso emittente.
____________________
7. Art. 14, commi 2 e 8 della legge.
8. Art. 14, comma 5 della legge.
9. Art. 14, comma 6-bis della legge.
5. Modalita' di computo dei limiti
5.1 I limiti di investimento sono riferiti al valore complessivo
netto del fondo medesimo.
Ai soli fini del calcolo di detti limiti, il valore di ciascun
investimento ed il valore complessivo netto del fondo sono
determinati come segue:
a) i beni immobili e i diritti reali di godimento sugli stessi
detenuti direttamente dal fondo, nonche' le partecipazioni in
societa' immobiliari si computano al loro costo storico;
b) le restanti componenti del fondo sono valutate sulla base dei
criteri di valutazione indicati nel capitolo VII;
c) si considerano anche i titoli oggetto di operazioni stipulate ma
non ancora regolate (10).
____________________
10. Piu' precisamente, si dovra' fare riferimento alle consistenze
effettive emergenti dalle evidenze patrimoniali, rettificate
dalle partite relative ai contratti conclusi alla data, anche se
non ancora regolati. In altri termini, per i valori mobiliari -
con l'ausilio delle risultanze di una struttura contabile accesa
alle quantita' - le materialita' patrimoniali effettive devono
essere rettificate in aumento o in diminuzione, rispettivamente,
delle quantita' figuranti nei contratti di acquisto e in quelli
di vendita conclusi e non ancora eseguiti. Sempre ai fini della
determinazione quantitativa dell'attivo del fondo e quindi del
valore complessivo dello stesso, le variazioni apportate alle
consistenze effettive devono trovare contropartita a valere sulle
disponibilita' liquide del fondo, sulle quali si riflette
l'effetto finanziario dei contratti, nei termini dagli stessi
previsti.
6. Societa' immobiliari
6.1 La legge consente che l'investimento del fondo possa essere
realizzato anche in via indiretta, mediante l'acquisizione di
partecipazioni di controllo in societa' immobiliari (cfr. lett. c)
del paragrafo 1 della presente sezione).
Pertanto, le societa' di gestione verificano che le societa'
immobiliari non effettuino le operazioni non consentite ai fondi ai
sensi del paragrafo 2 della presente sezione.
6.2 Inoltre:
a) il limite di investimento per singolo bene immobile avente
caratteristiche urbanistiche e funzionali unitarie (cfr. paragrafo
4.1 della presente sezione) si applica anche ai beni immobili
detenuti dal fondo in via indiretta, per il tramite delle societa'
immobiliari in questione.
Il rispetto del limite in questione e' determinato considerando,
per tutta la durata dell'investimento:
- con riferimento agli immobili gia' detenuti dalla societa'
immobiliare al momento dell'acquisizione da parte del fondo, la
frazione del valore di tali immobili (determinata alla data di
acquisto della partecipazione sulla base dei criteri di
valutazione di cui al capitolo VII) corrispondente alla quota di
partecipazione del fondo nella societa' immobiliare;
- per gli immobili acquistati successivamente dalla societa'
immobiliare, la corrispondente frazione del prezzo di acquisto.
Il valore complessivo netto del fondo cui commisurare il valore
degli immobili di cui sopra e' quello di cui al paragrafo 5.1
della presente sezione;
b) ai fini del rispetto del limite stabilito dalla legge in materia
di assunzione di prestiti da parte del fondo, si rinvia a quanto
previsto nel successivo paragrafo 8 della presente sezione.
7. Rispetto dei limiti
7.1 I limiti all'attivita' di investimento dei fondi immobiliari
chiusi di cui al presente capitolo vanno rispettati in via
continuativa.
8. Superamento dei limiti
8.1 Il limite massimo di investimento di cui alla lett. c) del
paragrafo 3.1 della presente sezione puo' essere superato nella fase
di avvio del fondo in relazione al tempo necessario per raggiungere
la composizione degli investimenti richiesta dalla legge.
Le societa' di gestione, tenuto conto dell'interesse dei
partecipanti al fondo, si adoperano affinche' l'attivita' di gestione
del fondo conduca al piu' presto ad una composizione degli
investimenti coerente con gli obiettivi del fondo medesimo.
8.2 I limiti di cui ai paragrafi 3 e 4 della presente sezione
possono essere inoltre superati:
a) a seguito di disinvestimenti delle attivita' del fondo;
b) in conseguenza dell'esercizio da parte della societa' di gestione
della facolta' di procedere, nell'interesse dei sottoscrittori,
trascorsi cinque anni dal completamento dei versamenti, al
rimborso parziale delle quote a fronte di disinvestimenti;
c) a seguito di ammissione a quotazione (realizzata nel quadro di
progetti di smobilizzo) di azioni delle societa' immobiliari, che
risultino acquistate prima che la societa' abbia deliberato la
relativa richiesta;
d) a seguito di mutamenti nei corsi dei valori mobiliari di pronta
liquidabilita' in portafoglio.
Nei casi di cui sopra, la societa' di gestione provvede a
riportare prioritariamente l'investimento nei limiti stabiliti nel
piu' breve tempo possibile, tenendo conto dell'interesse dei
partecipanti al fondo.
Qualora, per l'approssimarsi della liquidazione del fondo, la
societa' di gestione ritenga che la ricostituzione degli investimenti
in immobili e in societa' immobiliari possa essere in contrasto con
l'interesse dei partecipanti, la societa' comunica le sue valutazioni
alla Banca d'Italia illustrando tutti gli elementi che hanno
determinato la decisione assunta.
8.3 Si rammenta che, ai sensi dell'art. 14, comma 3 della legge, il
venir meno del rapporto di controllo nelle societa' immobiliari
obbliga la societa' di gestione ad alienare le relative
partecipazioni entro il termine di due anni.
9. Assunzioni di prestiti
9.1 Nella gestione di ciascun fondo la societa' puo' assumere
prestiti nel limite massimo del 25 per cento del valore complessivo
netto di ciascun fondo esclusivamente nella forma di finanziamenti
ipotecari finalizzati all'acquisto di beni immobili o all'assunzione
di partecipazioni in societa' immobiliari (11).
____________________
11. Art. 14, comma 7 della legge.
Ai fini del rispetto di tale limite, si tiene conto
dell'indebitamento diretto del fondo e di quello indiretto
rappresentato dai prestiti assunti dalle societa' immobiliari per il
finanziamento dell'attivita' tipica. Questi ultimi sono computati per
la frazione corrispondente alla partecipazione detenuta dal fondo.
10. Operazioni finalizzate ad una piu' efficiente gestione del
patrimonio del fondo
10.1 La societa' di gestione puo' effettuare, al fine di ottimizzare
l'impiego delle transitorie disponibilita' liquide del fondo,
operazioni di "pronti contro termine" in titoli che prevedano
l'acquisto a pronti e l'obbligo di rivendita a termine di valori
mobiliari.
Dette operazioni sono effettuabili a condizione che siano
strettamente funzionali alle esigenze di migliore gestione della
liquidita' del fondo, secondo una valutazione effettuata dai
responsabili organi della societa' gerente, avuto riguardo ai flussi
finanziari previsti ed alle possibili alternative di profittevole
investimento offerte dal mercato.
Si precisa infine che:
- le ripetute operazioni avranno ad oggetto anzitutto valori
mobiliari di largo mercato (quotati ovvero emessi da Stati aderenti
all'O.C.S.E.);
- nella fase di acquisto "a pronti", vanno tenuti presenti i limiti
posti all'attivita' ordinaria dei fondi, con riferimento alla
categoria di valori mobiliari sottostanti all'operazione;
- i titoli acquisiti a pronti e da consegnare a termine non possono
essere utilizzati per altre operazioni.
Sezione II
FONDI ISTITUITI CON APPORTO DI BENI IMMOBILI
Ai fondi istituiti con apporto di beni immobili si applicano:
1) le norme previste nella sezione I, paragrafo 2.1, lett. b) e c)
con riferimento agli immobili apportati al fondo da soggetti
diversi dagli enti pubblici conferenti (12);
2) il divieto di concedere prestiti sotto qualsiasi forma di cui alla
sezione I, paragrafo 2.1, lett. a) nonche' il limite alla
assunzione di prestiti di cui alla sezione I, paragrafo 9 (13).
3) i limiti relativi alla composizione del portafoglio del fondo
previsti nella sezione I, paragrafo 3.1, lett. c) e d) (14).
Le societa' di gestione, tenuto conto degli interessi dei
partecipanti si adoperano per adeguare le disponibilita' liquide e
gli investimenti in valori mobiliari di rapida e sicura
liquidabilita' al limite minimo richiamato al precedente punto 3).
____________________
12. Art. 14-bis, comma 4 della legge.
13. Art. 14-bis, comma 1 della legge.
14. Cfr. nota precedente.
CAPITOLO IX
DOCUMENTAZIONE CONTABILE
1. Bilancio delle societa' di gestione
Le societa' di gestione redigono il loro bilancio in conformita'
con quanto previsto dal D.Lgs. 87/92 e dalle istruzioni applicative
emanate dalla Banca d'Italia con provvedimento del 31 luglio 1992
(pubblicato nel supplemento ordinario alla G.U. n. 186 dell'8 agosto
1992).
Nella nota integrativa, oltre a quanto richiesto dai citati
provvedimenti, viene riportato il valore complessivo netto di ogni
singolo fondo gestito dalla societa'. Detto valore e' quello riferito
alla data di chiusura dell'esercizio ed e' confrontato con quello
alla fine dell'esercizio precedente.
2. Relazione semestrale del fondo
La relazione semestrale deve essere redatta entro 60 giorni dalla
fine di ciascun semestre. Essa e' approvata dal consiglio di
amministrazione della societa' di gestione. La relazione semestrale -
da redigere secondo gli schemi e le istruzioni riportate
nell'Allegato C (1) - si compone di:
- prospetto del patrimonio del fondo, contenente l'indicazione del
valore complessivo netto del fondo e del valore unitario delle
quote.
Il prospetto singolarmente considerato, deve essere pubblicato ai
sensi dell'art. 9, comma 4, della legge su almeno un quotidiano a
diffusione nazionale indicato nel regolamento del fondo.
____________________
1. Il contenuto degli schemi tipo della "semestrale", del rendiconto
e delle relazioni illustrative e' minimale, essendo rimessa alla
societa' di gestione la possibilita' di ampliarne il contenuto
informativo. Tale facolta', peraltro, deve essere utilizzata con
misura e discernimento in relazione al rischio che un eccessivo
dettaglio determini una riduzione, anziche' un accrescimento della
capacita' informativa dei documenti di cui si tratta. E' altresi'
consentita l'omissione delle voci che non registrino alcuna
consistenza nei periodi posti a confronto e che non siano
interessate da alcuna movimentazione.
La pubblicazione, cosi' come il deposito e l'affissione del
prospetto presso la sede e le strutture periferiche della societa'
di gestione, deve avvenire dopo che siano trascorsi venti giorni
dalla ricezione del prospetto da parte della Banca d'Italia senza
che quest'ultima abbia richiesto modificazioni o integrazioni;
- elenco degli investimenti in beni immobili e in diritti reali di
godimento sugli stessi detenuti dal fondo;
- tavole concernenti la distribuzione del valore corrente dei beni
immobili per classi di valore nonche', per i beni immobili dati in
locazione, la distribuzione dei canoni per scadenza dei contratti o
per data di revisione dei canoni medesimi;
- schede informative relative alle partecipazioni in societa'
immobiliari controllate;
- relazione illustrativa dalla quale risultano:
a) le principali operazioni di investimento e di disinvestimento
effettuate nel semestre;
b) gli altri elementi significativi che hanno determinato la
variazione del valore del fondo verificatasi nel semestre.
3. Rendiconto del fondo
Il rendiconto di gestione del fondo deve essere redatto entro 4
mesi dalla fine di ogni esercizio. Esso e' approvato dal consiglio di
amministrazione della societa' di gestione. Il rendiconto - da
redigere secondo gli schemi e le istruzioni riportate nell'Allegato D
(2) - si compone di:
- sezione patrimoniale;
- sezione reddituale;
- elenco degli investimenti in beni immobili e in diritti reali di
godimento sugli stessi detenuti dal fondo;
- tavole concernenti la distribuzione del valore corrente dei beni
immobili per classi di valore nonche', per i beni immobili dati in
locazione, la distribuzione dei canoni per scadenza dei contratti o
per data di revisione dei canoni medesimi;
____________________
2. Cfr. nota precedente.
- schede informative relative alle partecipazioni in societa'
immobiliari controllate;
- elenco dei valori mobiliari di rapida e sicura liquidabilita'
detenuti dal fondo;
- prospetto delle variazioni del valore del fondo nel corso della sua
operativita';
- prospetto delle operazioni di disinvestimento effettuate dal fondo
nel corso della sua operativita' con riferimento ai cespiti
immobiliari e alle partecipazioni societa' immobiliari;
- relazione degli amministratori, che contiene almeno:
a) l'illustrazione dell'attivita' di gestione del fondo,
l'indicazione delle direttrici seguite nell'attuazione delle
politiche di investimento, le linee strategiche che si intendono
adottare in futuro e l'andamento dei settori immobiliari di
interesse per gli investimenti del fondo;
b) ove le quote del fondo siano trattate in un mercato
regolamentato, l'illustrazione dell'andamento delle quotazioni
nel corso dell'esercizio, indicando almeno il prezzo massimo,
minimo e medio e confrontando tali dati con il valore unitario
delle quote del fondo risultante dalle valutazioni semestrali;
c) i criteri di valutazione applicati ai fini della determinazione
del valore delle attivita' diverse dalle partecipazioni. Per i
beni immobili, ove la metodologia di determinazione del valore
corrente adottata si discosti da quella seguita in occasione
dell'ultima valutazione devono essere indicate le motivazioni
che hanno indotto a tale variazione;
d) se il fondo distribuisce proventi, l'indicazione dell'ammontare
complessivo e unitario posto in distribuzione;
e) nel caso in cui la societa' di gestione abbia esercitato nel
corso dell'esercizio la facolta' di procedere al rimborso
parziale delle quote a fronte di disinvestimenti, l'indicazione
dell'ammontare, complessivo e unitario, dei rimborsi effettuati;
f) la composizione per singola valuta delle attivita' e delle
passivita' denominate in valuta;
g) l'esistenza e lo stato di eventuali controversie pendenti (ad
esempio con i locatari di beni immobili concessi in affitto per
mancato pagamento dei canoni);
h) riferimenti in ordine alle operazioni di acquisto di attivita'
dallo Stato, dagli enti previdenziali pubblici, dalle regioni,
dagli enti locali e loro consorzi nonche' dalle societa'
interamente possedute, anche indirettamente, dagli stessi
soggetti, effettuate ai sensi dell'art. 14, comma 6-bis della
legge.
CAPITOLO X
ASSUNZIONE DELL'INCARICO DI NEGOZIAZIONE DELLE QUOTE
1. Requisiti
Le societa' di gestione possono conferire l'incarico di negoziare
i certificati rappresentativi delle quote del fondo a intermediari di
cui alla legge 2 gennaio 1991, n. 1 nonche' a intermediari comunitari
operanti in Italia in conformita' alle previsioni della Direttiva CEE
93/22, in possesso dei seguenti requisiti:
a) autorizzazione all'esercizio dell'attivita' di negoziazione per
conto proprio o abilitazione all'esercizio di tale attivita' in
Italia sulla base delle previsioni della richiamata direttiva e
svolgimento della medesima attivita' in misura tale da far
ritenere sussistente un'adeguata professionalita'
dell'intermediario;
b) patrimonio di vigilanza di almeno 50 miliardi di lire per le Sim e
per le imprese di investimento comunitarie e di almeno 200
miliardi di lire per le banche;
c) assetto organizzativo adeguato all'efficiente svolgimento
dell'incarico.
2. Approvazione della Banca d'Italia
Le societa' di gestione provvedono a sottoporre per l'approvazione
della Banca d'Italia il testo della convenzione stipulata con gli
intermediari indicati nel paragrafo 1 interessati ad assumere
l'incarico.
Per la verifica del possesso dei requisiti richiesti:
- gli intermediari nazionali provvedono a inoltrare alla Banca
d'Italia apposita comunicazione contenente riferimenti sulla
propria dotazione patrimoniale;
- gli intermediari comunitari provvedono a inviare alla Banca
d'Italia un'attestazione dell'organo di vigilanza del Paese di
origine che comprovi il possesso dei requisiti patrimoniali e
l'adeguatezza della struttura organizzativa.