ALLEGATO 8
VALUTAZIONE DEI COSTI GESTIONALI
Le aree assegnate in uso esclusivo alla Fondazione (Settori b2, C e
D) misurano circa mq. 5.420, cui bisogna aggiungere convenzionali mq.
160 dell'area b1 (quota parte a carico della Fondazione per l'uso del
settore b1, che complessivamente misura mq. 800), per un totale di
mq. 5.580.
L'area assegnata alla Fondazione rappresenta pertanto il 40%
dell'intero fabbricato, che misura complessivamente mq. 13.750.
Per calcolare i costi gestionali di cui all'art 9, si individuano le
seguenti sette voci da considerarsi come elenco completo:
A) ACQUA, ENERGIA ELETTRICA, ENERGIA TERMICA
B) MANUTENZIONE ORDINARIA DEGLI IMPIANTI
C) PULIZIA DEGLI AMBIENTI
D) MANUTENZIONE STRADE, PARCHEGGI E AREE ESTERNE
E) VIGILANZA
F) RACCOLTA RIFIUTI
G) ONERI DI GESTIONE E ORGANIZZAZIONE GENERALE
A) ACQUA, ENERGIA ELETTRICA ED ENERGIA TERMICA
1) Acqua fredda
Il costo dell'uso quotidiano sara' calcolato su una base ipotetica di
60 litri per persona per giorno di lavoro, allo stesso prezzo per mq.
fatturato al Consorzio (attualmente di L 2000/m3 circa).
Ai fini del calcolo, il numero di giorni di lavoro per anno viene
considerato come fisso a 200. Il calcolo terra' conto del numero di
mesi-uomo della Fondazione (personale interno), sulla base delle
quantita' fornite, in tempo utile, dalla stessa Fondazione.
L'uso comune di acqua fredda che viene preso in considerazione si
limita all'acqua delle torri di raffreddamento della centrale
frigorifera, per la quale si utilizzera' uno strumento contatore
sulla tubazione di alimentazione, addebitando alla Fondazione il 40%
di quanto registrato.
2) Energia termica per riscaldamento ed acqua sanitaria (vedasi
allegato A)
Settore B+C1: - 1 contatore sulle tubazioni principali
- 1 contatore sulle tubazioni della sala conferenze
Settore C2+D: - 1 contatore sulle tubazioni principali
La misurazione consiste in una misura di portata e di (Delta)t
(differenza di temperatura) con integrazione nel tempo in modo da
ottenere kWh termici.
3) Energia elettrica per l'uso proprio della Fondazione (vedasi
allegato B)
Settore B+C1: - 1 contatore sulla linea principale su cui
applicare un coefficiente per la suddivisione con la sala conferenze
Settore C2+D: - 1 contatore sulla linea principale (tutto da
attribuire alla Fondazione)
4) Energia elettrica per parti comuni generali
- Per l'illuminazione esterna, ci si basa su una potenza totale fi-
nale di 20 kW.
20 kW x 10 h/giorno x 200 giorni = 40.000 kWh
40.000 kWh x 200 L./kWh = L. 8.000.000
Il 40% di tale costo sara' addebitato alla Fondazione.
- Per l'energia elettrica utilizzata dalla centrale termica, si
considera il consumo reale di questa in kWh, che viene imputato
alla Fondazione al prezzo corrente dell'energia elettrica, in
proporzione all'uso di energia termica imputabile ad essa.
- Rispetto alla centrale idraulica si procedera' in modo analogo. La
proporzione imputata alla Fondazione corrispondera' alla quantita'
forfettaria di cui al punto A1, rapportata all'uso di acqua
registrato dall'intero complesso nel periodo in questione.
- Per la centrale frigorifera sara' installato un contatore specifico
sulla linea elettrica della stessa. Il costo sara' parzialmente
imputato alla Fondazione in proporzione ai volumi condizionati che
essa rappresenta.
B) MANUTENZIONE ORDINARIA DEGLI IMPIANTI
L'onere per gli impianti ad uso della Fondazione e' valutato a
consuntivo, considerando il costo degli operai manutentori, dei
materiali occorrenti e dell'intervento di ditte esterne.
Per gli impianti comuni idraulici, elettrici e termici la quota
proporzionale a carico della Fondazione sara' quella che derivera'
dall'uso effettivo o forfettario, cosi' come definito al precedente
punto A).
Per tutti gli altri impianti comuni il 40% della spesa sara' a carico
della Fondazione.
Per gli impianti specifici della Fondazione, sulla base degli accordi
di manutenzione che saranno concordati tra le due parti, il Consorzio
richiedera' un rimborso pari al 100%.
C) PULIZIA DEGLI AMBIENTI
E' facolta' della Fondazione effettuare le pulizie degli spazi
interni in via diretta oppure tramite ditte direttamente incaricate,
salvo un rimborso annuo al Consorzio di L. 5.000.000, connesso alla
quota parte per l'uso del Settore b1.
Nel caso in cui venga deciso di ricorrere ai servizi del Consorzio,
il rimborso sara' relativo al costo effettivo di personale,
macchinari e materiale di consumo impiegati, con un utilizzo di
persone e mezzi da concordare periodicamente con la Fondazione, sulla
base delle esigenze e dell'esperienza.
D) MANUTENZIONE STRADE, PARCHEGGI ED AREE ESTERNE
Il costo consuntivo effettivo sara' imputato annualmente alla
Fondazione nella misura del 40% fino a un tetto massimo di L.
85.000.000. Tale importo sara' aggiornato sulla base degli indici
ISTAT.
E) VIGILANZA
Il servizio da effettuare da parte del Consorzio ed il contributo
corrispondente della Fondazione saranno concordemente definiti tra le
due parti, sulla base degli interessi di ciascuno.
F) RACCOLTA RIFIUTI
La Fondazione rimborsera' al Consorzio l'imposta da pagare al Comune
di Torino in funzione delle superfici a disposizione della Fondazione
stessa.
G) ONERI DI GESTIONE E ORGANIZZAZIONE GENERALE
1) Assicurazioni
Il Consorzio assicurera' l'insieme del complesso contro i danni,
l'incendio e la responsabilita' civile, lasciando alla Fondazione
unicamente il dovere di assicurare i propri beni.
La Fondazione rimborsera' al Consorzio la quota parte dei costi
assicurativi generali; tale quota sara' calcolata sulla base della
porzione del premio assicurativo relativo alle sezioni del complesso
occupate esclusivamente o parzialmente da essa.
Il Consorzio otterra' le informazioni necessarie al calcolo del
premio dalle Societa' assicurative interpellate.
Il Consorzio, prima della firma, sottoporra' alla Fondazione il testo
dei contratti da stipulare, per la necessaria intesa con la
Fondazione stessa. Nell'eventualita' in cui il Consorzio fosse
obbligato a concludere contratti in un periodo di tempo troppo breve
per consentire la consultazione, una copia del contratto stipulato
sara' inviata, per conoscenza, alla Fondazione.
2) Oneri di organizzazione generale
Gli oneri di organizzazione generale comprendono:
- gli oneri societari, del management e dell'insieme degli impiegati
addetti a finzioni contabili, amministrative, contrattuali e fiscali;
- gli oneri derivanti dall'esercizio delle funzioni sopra indicate
(postali, telefonici fiscali, notarili e logistici).
La Fondazione riconosce gli oneri particolari derivanti dal cantiere
di ristrutturazione e di rifunzionalizzazione dell'edificio, che sono
di rilievo, ma limitati nel tempo.
Nel corso del 1995, le parti concorderanno l'incarico ad un
consulente indipendente, per l'analisi dei costi di cui al presente
punto, nel bilancio del Consorzio, derivanti dall'insediamento a
Villa Gualino della Fondazione, sia nel breve periodo sia a regime.
Le parti, entro il 30 settembre 1995, alla luce dei risultati di tale
analisi concorderanno la ripartizione degli oneri tra il Consorzio e
la Fondazione.
Il costo derivante dall'incarico di consulenza dovra' comportare una
spesa non superiore a L. 10.000.000 e l'onere relativo sara'
egualmente sostenuto da Fondazione e Consorzio.
Per l'anno 1995, in attesa dell'accordo sopra descritto, la
Fondazione eroghera' anticipi trimestrali sulla base di un importo
convenzionale di L. 60.000.000.
In sede di saldo la Fondazione procedera' alla liquidazione di quanto
dovuto secondo gli accordi definiti nel corso del 1995.
INDICAZIONI GENERALI
- Gli oneri come sopra identificati saranno rapportati, per
l'effettivo costo, in funzione della messa a disposizione di ogni
singolo settore, percentualmente rispetto alla totalita' della
superficie assegnata in fase finale.
- A partire dal 1 gennaio 1998, ed eventualmente anche prima di tale
data, alla luce di elementi non previsti alla data di firma della
convenzione, qualsiasi delle parti potra' richiedere la revisione di
alcuni dispositivi del presente allegato, in funzione dell'esperienza
intercorsa. Ogni eventuale revisione sara' effettuata
consensualmente.
- Per l'anno 1995, subordinatamente al rispetto del calendario
previsto dalla convenzione, vengono stabiliti dei valori indicativi
per le voci dalla A) alla G), da pagarsi trimestralmente, in via
anticipata, sulla base del seguente riparto:
A) Acqua, energia elettrica ed energia termica L. 65.000.000 B)
Manutenzione ordinaria degli impianti L. 27.000.000 C) Pulizia degli
ambienti L. 90.000.000 D) Manutenzione strade, parcheggi ed aree
esterne L. 20.000.000 E) Vigilanza L. 20.000.000 F) Raccolta rifiuti
L. 10.000.000
G) Oneri di gestione e organizzazione generale
1) Assicurazioni
2) Oneri di organizzazione generale
Alla fine del primo anno saranno effettuati conguagli.
Per gli anni successivi gli acconti saranno commisurati al valore
dell'anno precedente, incrementati dei nuovi spazi messi a
disposizione, con un conguaglio alla fine di ogni anno.
* in attesa che si proceda, con la collaborazione del consulente
indipendente, individuato d'intesa tra le parti, la Fondazione
eroghera' anticipi trimestrali, sulla base dell'importo convenzionale
di L. 60.000.000