Art. 11.
1. Fino alla revisione della disciplina delle locazioni degli
immobili urbani, le disposizioni di cui agli articoli 12 e seguenti
della legge 27 luglio 1978, n. 392 (a), concernenti l'equo canone
degli immobili adibiti ad uso di abitazione, non si applicano ai
contratti di locazione stipulati successivamente alla data di entrata
in vigore del presente decreto, aventi ad oggetto immobili per i
quali, alla predetta data, non sia stata presentata la dichiarazione
di ultimazione dei lavori e sempreche', alla data del contratto, sia
stata richiesta la certificazione di abitabilita' e sia stata
presentata domanda per l'accatastamento.
(( 2. Nei contratti di locazione relativi ad immobili non compresi ))
(( fra quelli di cui al comma 1, stipulati o rinnovati ))
(( successivamente alla data di entrata in vigore della legge di ))
(( conversione del presente decreto, le parti, con l'assistenza ))
(( delle organizzazioni della proprieta' edilizia e dei conduttori ))
(( maggiormente rappresentative a livello nazionale, tramite le ))
(( loro organizzazioni provinciali, possono stipulare accordi in ))
(( deroga alle norme della citata legge n. 392 del 1978 (a). La ))
(( disposizione si applica per i contratti ad uso abitativo ))
(( limitatamente ai casi in cui il locatore rinunzi alla facolta' ))
(( di disdettare i contratti alla prima scadenza a meno che egli ))
(( intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso ))
(( le opere di cui, rispettivamente, agli articoli 29 e 59 della ))
(( citata legge n. 392 del 1978 (a). Resta ferma l'applicazione, ))
(( per i contratti indicati nel presente comma, degli articoli 24 ))
(( e 30 della citata legge n. 392 del 1978 )) (a). ))
(( 2-bis. Nei casi in cui, alla prima scadenza del contratto ))
(( successiva alla data di entrata in vigore della legge di ))
(( conversione del presente decreto, le parti non concordino sulla ))
(( determinazione del canone, il contratto stesso e' prorogato di ))
(( diritto per due anni. ))
(a) La legge n. 392/1978 reca la disciplina delle
locazioni di immobili urbani. Si trascrive il testo del
relativo art. 12, come modificato dall'art. 1 del D.L. 13
settembre 1991, n. 299, convertito, con modificazioni,
dalla legge 18 novembre 1991, n. 363:
"Art. 12 (Equo canone degli immobili adibiti ad uso di
abitazione). - Il canone di locazione e sublocazione degli
immobili adibiti ad uso di abitazione non puo' superare il
3,85 per cento del valore locativo dell'immobile locato.
Il valore locativo e' costituito dal prodotto della
superficie convenzionale dell'immobile per il costo
unitario di produzione del medesimo.
Il costo unitario di produzione e' pari al costo base
moltiplicato per i coefficienti correttivi indicati
nell'art. 15.
Gli elementi che concorrono alla determinazione del
canone di affitto, accertati dalle parti, vanno indicati
nel contratto di locazione.
Se l'immobile locato e' completamente arredato con
mobili forniti dal locatore e idonei, per consistenza e
qualita', all'uso convenuto, il canone determinato ai sensi
dei commi precedenti puo' essere maggiorato fino ad un
massimo del 30 per cento".
Gli articoli successivi (articoli 13-25) riguardano,
rispettivamente, la superficie convenzionale; il costo
base; i coefficienti correttivi del costo base; la
tipologia; la classe demografica dei comuni; l'ubicazione
degli immobili; il livello di piano; la vetusta' degli
immobili; lo stato di conservazione e manutenzione; gli
immobili ultimati dopo il 31 dicembre 1975; le riparazioni
straordinarie; l'aggiornamento del canone (v. l'art. 24 qui
appresso); l'adeguamento del canone.
Si trascrive, inoltre nell'ordine, il testo degli
articoli 24, 29, 30 e 59 della medesima legge n. 392/1978:
"Art. 24 (Aggiornamento del canone). - Per gli immobili
adibiti ad uso d'abitazione il canone di locazione definito
ai sensi degli articoli da 12 a 23 e' aggiornato ogni anno
in misura pari al 75 per cento della variazione, accertata
dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le
famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno
precedente.
L'aggiornamento del canone decorrera' dal mese
successivo a quello in cui ne viene fatta richiesta con
lettera raccomandata".
"Art. 29 (Diniego di rinnovazione del contratto alla
prima scadenza). - Il diniego della rinnovazione del
contratto alla prima scadenza di cui all'articolo
precedente e' consentito al locatore ove egli intenda:
a) adibire l'immobile al abitazione propria o del
coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea
retta;
b) adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da
parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in
linea retta, di una delle attivita' indicate nell'art. 27
o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici
o di diritto pubblico, all'esercizio di attivita' tendenti
al conseguimento delle loro finalita' istituzionali;
c) demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero
procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo
restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla
base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai
sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso
della prescritta licenza o concessione e' condizione per
l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di
rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano
scaduti i termini della licenza o della concessione e
quest'ultima non sia stata nuovamente disposta;
d) ristrutturare l'immobile al fine di rendere la
superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a
quanto previsto nell'art. 12 della legge 11 giugno 1971, n.
426, e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da
effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del
conduttore nell'immobile. Anche in tal caso il possesso
della prescritta licenza o concessione e' condizione per
l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di
rilascio si risolvono alle condizioni previste nella
precedente lettera c).
Per le locazioni di immobili adibiti all'esercizio di
albergo, pensione o locanda, anche se ammobiliati, il
locatore puo' negare la rinnovazione del contratto nelle
ipotesi previste dall'art. 7 della legge 2 marzo 1963, n.
191, modificato dall'art. 4-bis del decreto-legge 27 giugno
1967, n. 460, convertito con modificazioni, nella legge 28
luglio 1967, n. 628, qualora l'immobile sia oggetto di
intervento sulla base di un programma comunale pluriennale
di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi
suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione
e' condizione per l'azione di rilascio. Gli effetti del
provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni
previste nella precedente lettera c). Il locatore puo'
altresi' negare la rinnovazione se intende esercitare
personalmente nell'immobile o farvi esercitare dal coniuge
o da parenti entro il secondo grado in linea retta la
medesima attivita' del conduttore, osservate le
disposizioni di cui all'art. 5 della legge 2 marzo 1963, n.
191, modificato dall'art. 4-bis del decreto-legge 27 giugno
1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella legge 28
luglio 1967, n. 628.
Ai fini di cui ai commi precedenti il locatore, a pena
di decadenza, deve dichiarare la propria volonta' di
conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilita'
dell'immobile locato; tale dichiarazione deve essere
effettuata, con lettera raccomandata, almeno 12 o 18 mesi
prima della scadenza, rispettivamente per le attivita' in-
dicate nei commi primo e secondo dell'art. 27 e per le
attivita' alberghiere.
Nella comunicazione deve essere specificato, a pena di
nullita', il motivo tra quelli tassativamente indicati nei
commi precedenti, sul quale la disdetta e' fondata.
Se il locatore non adempie alle prescrizioni di cui ai
precedenti commi il contratto s'intende rinnovato a norma
dell'articolo precedente".
"Art. 30. (come modificato dall'art. 6 della legge 30
luglio 1984, n. 399) (Procedura per il rilascio). -
Avvenuta la comunicazione di cui al terzo comma dell'art.
29 e prima della data per la quale e' richiesta la
disponibilita' ovvero quando tale data sia trascorsa senza
che il conduttore abbia rilasciato l'immobile, il locatore
puo' convenire in giudizio il conduttore, osservando le
norme previste dall'art. 46.
Competente per territorio e' il giudice nella cui
circoscrizione e' posto l'immobile. Sono nulle le clausole
derogative dalla competenza per territorio.
Alla prima udienza, se il convenuto compare e non si
oppone, il giudice ad istanza del locatore, pronunzia
ordinanza di rilascio per la scadenza di cui alla
comunicazione prevista dall'art. 29.
L'ordinanza costituisce titolo esecutivo e definisce il
giudizio.
Nel caso di opposizione del convenuto il giudice
esperisce il tentativo di conciliazione.
Se il tentativo riesce viene redatto verbale che
costituisce titolo esecutivo. In caso contrario o nella
contumacia del convenuto si procede a norma dell'art. 420 e
seguenti del codice di procedura civile.
Il giudice, su istanza del ricorrente, alla prima
udienza e comunque in ogni stato del giudizio, valutate le
ragioni addotte dalle parti e le prove raccolte, puo'
disporre il rilascio dell'immobile con ordinanza
costituente titolo esecutivo".
"Art. 59 (Recesso del locatore). - Nei casi di cui
all'articolo precedente il locatore puo' recedere in ogni
momento dal contratto dandone comunicazione al conduttore
mediante lettera raccomandata e con un preavviso di almeno
sei mesi:
1) quando abbia la necessita', verificatasi dopo la
costituzione del rapporto locatizio, di destinare
l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o
professionale proprio, del coniuge o dei parenti in linea
retta entro il secondo grado;
2) quando, volendo disporre dell'immobile per
abitazione propria, del coniuge o dei propri parenti in
linea retta fino al secondo grado oppure quando,
trattandosi di ente pubblico o comunque con finalita'
pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperativistiche,
assistenziali o di culto che voglia disporre dell'immobile
per l'esercizio delle proprie funzioni, offra al conduttore
altro immobile idoneo per cui sia dovuto un canone di
locazione proporzionato alle condizioni del conduttore
medesimo e comunque non superiore del 20 per cento al
canone del precedente immobile e assuma a suo carico le
spese di trasloco. Quando l'opposizione del conduttore
all'azione del locatore risulti infondata, questi potra'
essere esonerato dalle spese di trasloco;
3) quando l'immobile locato sia compreso in un edificio
gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del
quale debba essere assicurata la stabilita' e la permanenza
del conduttore impedisca di compiere gli indispensabili
lavori;
4) quando il proprietario intenda demolire o
trasformare notevolmente l'ommobile locato per eseguire
nuove costruzioni o, trattandosi di appartamento sito
all'ultimo piano, quando intenda eseguire sopraelevazioni a
norma di legge, e per eseguirle sia indispensabile per
ragioni tecniche lo sgombero dell'appartamento stesso;
5) quando l'immobile locato sia di interesse artistico
o storico, ai sensi della legge 1 giugno 1939, n. 1089,
nel caso in cui la competente sovraintendenza riconosca
necessario ed urgente che si proceda a riparazioni o
restauri, la cui esecuzione sia resa impossibile dallo
stato di occupazione dell'immobile;
6) quando il conduttore puo' disporre di altra
abitazione idonea alle proprie esigenze familiari nello
stesso comune ovvero in un comune confinante;
7) quando il conduttore, avendo sublocato parzialmente
l'immobile, non lo occupa nemmeno in parte, con
continuita'. Si presume l'esistenza della sublocazione
quando l'immobile risulta occupato da persone che non sono
alle dipendenze del conduttore o che non sono a questo leg-
ate da vincoli di parentela o di affinita' entro il quarto
grado, salvo che si tratti di ospiti transitori. La
presunzione non si applica nei confronti delle persone che
si sono trasferite nell'immobile assieme al conduttore;
8) quando il conduttore non occupa continuativamente
l'immobile senza giustificato motivo.
Nelle ipotesi di cui ai numeri 4) e 5) del precedente
comma, il possesso della licenza o concessione e'
condizione per l'azione di rilascio. Gli effetti del
provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni
previste nella lettera c) dell'art. 29.
Alla procedura per il rilascio dell'immobile si
applicano le norme di cui ai precedenti articoli 30 e 56".
Con riferimento all'art. 30 soprariportato si tenga
presente che l'art. 89 della legge 26 novembre 1990, n. 353
(Provvedimenti urgenti per il processo civile), la cui
entrata in vigore e' prevista al 1 gennaio 1993,
sostituisce, nel primo comma, le parole: "osservando le
norme previste dall'art. 46" con le parole: "osservando le
norme previste dall'art. 447-bis del codice di procedura
civile" e abroga il secondo comma (originariamente terzo).
Con riferimento all'art. 59 sopratrascritto si precisa
che la Corte costituzionale, con sentenze 22-27 febbraio
1980, n. 22 ( Gazzetta Ufficiale n. 64, del 5 marzo 1980,
ediz. spec.) e 15-28 luglio 1983, n. 250 ( Gazzetta
Ufficiale n. 212 del 3 agosto 1983, ediz. spec.) ne ha
dichiarato l'illegittimita' costituzionale dei numeri da 1
a 8 nei sensi di cui in motivazione.