Art. 23
Disciplina dei contratti di godimento in funzione
della successiva alienazione di immobili
1. I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono
l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per
il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando
al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel
contratto, sono trascritti ai sensi dell' articolo 2645-bis codice
civile. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di
cui all' articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile.
(( 1-bis. Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei
canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in
caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprieta'
dell'immobile entro il termine stabilito. ))
2. Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non
consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti,
non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.
3. Ai contratti di cui al comma 1 si applicano gli articoli 2668,
quarto comma, 2775-bis e 2825-bis del codice civile. Il termine
triennale previsto dal comma terzo dell'articolo 2645-bis del codice
civile e' elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un
periodo non superiore a dieci anni. Si applicano altresi' le
disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 nonche' degli articoli
1012 e 1013 del codice civile, in quanto compatibili. In caso di
inadempimento si applica l'articolo 2932 del codice civile.
4. Se il contratto di cui al comma 1 ha per oggetto un'abitazione,
il divieto di cui all'articolo 8 del decreto legislativo 20 giugno
2005, n. 122, opera fin dalla concessione del godimento.
5. In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo
stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo,
maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per
inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla
restituzione dell'immobile ed acquisisce interamente i canoni a
titolo di indennita', se non e' stato diversamente convenuto nel
contratto.
6. In caso di fallimento del concedente il contratto prosegue,
fatta salva l'applicazione dell'articolo 67, (( terzo comma )),
lettera c), del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive
modificazioni. In caso di fallimento del conduttore, si applica
l'articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive
modificazioni; se il curatore si scioglie dal contratto, si applicano
le disposizioni di cui al comma 5.
7. Dopo l'articolo 8, comma 5, del decreto-legge 28 marzo 2014, n.
47, convertito con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n. 80,
e' aggiunto il seguente:
«5-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai
contratti di locazione con clausola di trasferimento della proprieta'
vincolante per ambedue le parti e di vendita con riserva di
proprieta', stipulati successivamente alla data di entrata in vigore
della presente disposizione.».
8. L'efficacia della disposizione di cui al comma 7 e' subordinata
al positivo perfezionamento (( del procedimento )) di autorizzazione
della Commissione Europea di cui all'articolo 107 del Trattato sul
Funzionamento dell'Unione Europea (TFUE), di cui e' data
comunicazione nella gazzetta ufficiale.
Riferimenti normativi
Si riporta il testo dell'articolo 2645-bis del codice
civile:
"Articolo 2645-bis (Trascrizione di contratti
preliminari)
1. I contratti preliminari aventi ad oggetto la
conclusione di taluno dei contratti di cui ai numeri 1),
2), 3) e 4) dell'articolo 2643, anche se sottoposti a
condizione o relativi a edifici da costruire o in corso di
costruzione, devono essere trascritti se risultano da atto
pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione
autenticata o accertata giudizialmente.
2. La trascrizione del contratto definitivo o di altro
atto che costituisca comunque esecuzione dei contratti
preliminari di cui al comma 1, ovvero della sentenza che
accoglie la domanda diretta ad ottenere l'esecuzione in
forma specifica dei contratti preliminari predetti, prevale
sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il
promittente alienante dopo la trascrizione del contratto
preliminare.
3. Gli effetti della trascrizione del contratto
preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se
entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la
conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro
tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la
trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che
costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o
della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo
comma, numero 2).
4. I contratti preliminari aventi ad oggetto porzioni
di edifici da costruire o in corso di costruzione devono
indicare, per essere trascritti, la superficie utile della
porzione di edificio e la quota del diritto spettante al
promissario acquirente relativa all'intero costruendo
edificio espressa in millesimi.
5. Nel caso previsto nel comma 4 la trascrizione e'
eseguita con riferimento al bene immobile per la quota
determinata secondo le modalita' di cui al comma stesso.
Non appena l'edificio viene ad esistenza gli effetti della
trascrizione si producono rispetto alle porzioni materiali
corrispondenti alle quote di proprieta' predeterminate
nonche' alle relative parti comuni. L'eventuale differenza
di superficie o di quota contenuta nei limiti di un
ventesimo rispetto a quelle indicate nel contratto
preliminare non produce effetti.
6. Ai fini delle disposizioni di cui al comma 5, si
intende esistente l'edificio nel quale sia stato eseguito
il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle
singole unita', e sia stata completata la copertura.".
Si riporta il testo dell'articolo 2643, comma 1, numero
8), del codice civile:
"Articolo 2643 (Atti soggetti a trascrizione)
1. Si devono rendere pubblici col mezzo della
trascrizione:
(Omissis)
8) i contratti di locazione di beni immobili che hanno
durata superiore a nove anni;
(Omissis)".
Si riporta il testo dell'articolo 2668, comma 4, del
codice civile:
"Articolo 2668 (Cancellazione della trascrizione)
(Omissis)
4. Si deve cancellare la trascrizione dei contratti
preliminari quando la cancellazione e' debitamente
consentita dalle parti interessate ovvero e' ordinata
giudizialmente con sentenza passata in giudicato.".
Si riporta il testo dell'articolo 2775-bis del codice
civile:
"Articolo 2775-bis (Credito per mancata esecuzione di
contratti preliminari)
1. Nel caso di mancata esecuzione del contratto
preliminare trascritto ai sensi dell'articolo 2645-bis, i
crediti del promissario acquirente che ne conseguono hanno
privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto
preliminare, sempre che gli effetti della trascrizione non
siano cessati al momento della risoluzione del contratto
risultante da atto avente data certa, ovvero al momento
della domanda giudiziale di risoluzione del contratto o di
condanna al pagamento, ovvero al momento della trascrizione
del pignoramento o al momento dell'intervento
nell'esecuzione promossa da terzi.
2. Il privilegio non e' opponibile ai creditori
garantiti da ipoteca relativa a mutui erogati al
promissario acquirente per l'acquisto del bene immobile
nonche' ai creditori garantiti da ipoteca ai sensi
dell'articolo 2825-bis .".
Si riporta il testo dell'articolo 2825-bis del codice
civile:
"2825-bis (Ipoteca sul bene oggetto di contratto
preliminare)
1. L'ipoteca iscritta su edificio o complesso
condominiale, anche da costruire o in corso di costruzione,
a garanzia di finanziamento dell'intervento edilizio ai
sensi degli articoli 38 e seguenti del D. Lgs. 1 settembre
1993, n. 385, prevale sulla trascrizione anteriore dei
contratti preliminari di cui all'articolo 2645-bis,
limitatamente alla quota di debito derivante dal suddetto
finanziamento che il promissario acquirente si sia
accollata con il contratto preliminare o con altro atto
successivo eventualmente adeguata ai sensi dell'articolo
39, comma 3, del citato decreto legislativo n. 385 del
1993. Se l'accollo risulta da atto successivo, questo e'
annotato in margine alla trascrizione del contratto
preliminare.".
Per il testo del comma 3 dell'articolo 2645-bis del
codice civile, v. nelle note al presente articolo.
Si riporta il testo degli articoli 1002, 1003, 1004,
1005, 1006, 1007, 1012 e 1013 del codice civile:
"Articolo 1002 (Inventario e garanzia)
1. L'usufruttuario prende le cose nello stato in cui si
trovano.
2. Egli e' tenuto a fare a sue spese l'inventario dei
beni, previo avviso al proprietario. Quando l'usufruttuario
e' dispensato dal fare l'inventario, questo puo' essere
richiesto dal proprietario a sue spese.
3. L'usufruttuario deve inoltre dare idonea garanzia.
Dalla prestazione della garanzia sono dispensati i genitori
che hanno l'usufrutto legale sui beni dei loro figli
minori. Sono anche dispensati il venditore e il donante con
riserva d'usufrutto; ma, qualora questi cedano l'usufrutto,
il cessionario e' tenuto a prestare garanzia.
4. L'usufruttuario non puo' conseguire il possesso dei
beni prima di avere adempiuto agli obblighi su indicati.".
"Articolo 1003 (Mancanza o insufficienza della
garanzia)
1. Se l'usufruttuario non presta la garanzia a cui e'
tenuto, si osservano le disposizioni seguenti:
gli immobili sono locati o messi sotto amministrazione,
salva la facolta' all'usufruttuario di farsi assegnare per
propria abitazione una casa compresa nell'usufrutto.
L'amministrazione e' affidata, con il consenso
dell'usufruttuario, al proprietario o altrimenti a un terzo
scelto di comune accordo tra proprietario e usufruttuario
o, in mancanza di tale accordo, nominato dall'autorita'
giudiziaria;
il danaro e' collocato a interesse;
i titoli al portatore si convertono in nominativi a
favore del proprietario con il vincolo dell'usufrutto,
ovvero si depositano presso una terza persona, scelta dalle
parti, o presso un istituto di credito, la cui
designazione, in caso di dissenso, e' fatta dall'autorita'
giudiziaria;
le derrate sono vendute e il loro prezzo e' parimenti
collocato a interesse.
2. In questi casi appartengono all'usufruttuario gli
interessi dei capitali, le rendite, le pigioni e i fitti.
3. Se si tratta di mobili i quali si deteriorano con
l'uso, il proprietario puo' chiedere che siano venduti e ne
sia impiegato il prezzo come quello delle derrate.
L'usufruttuario puo' nondimeno domandare che gli siano
lasciati i mobili necessari per il proprio uso.".
"Articolo 1004 (Spese a carico dell'usufruttuario)
1. Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla
custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della
cosa sono a carico dell'usufruttuario.
2. Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie
rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di
ordinaria manutenzione.".
"Articolo 1005 (Riparazioni straordinarie)
1. Le riparazioni straordinarie sono a carico del
proprietario.
2. Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad
assicurare la stabilita' dei muri maestri e delle volte, la
sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per
una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini,
acquedotti, muri di sostegno o di cinta.
3. L'usufruttuario deve corrispondere al proprietario,
durante l'usufrutto, l'interesse delle somme spese per le
riparazioni straordinarie.".
"Articolo 1006 (Rifiuto del proprietario alle
riparazioni)
1. Se il proprietario rifiuta di eseguire le
riparazioni poste a suo carico o ne ritarda l'esecuzione
senza giusto motivo, e' in facolta' dell'usufruttuario di
farle eseguire a proprie spese. Le spese devono essere
rimborsate alla fine dell'usufrutto senza interesse. A
garanzia del rimborso l'usufruttuario ha diritto di
ritenere l'immobile riparato.".
"Articolo 1007 (Rovina parziale di edificio accessorio)
1. Le disposizioni dei due articoli precedenti si
applicano anche nel caso in cui, per vetusta' o caso
fortuito, rovini soltanto in parte l'edificio che formava
accessorio necessario del fondo soggetto a usufrutto.".
"Articolo 1012 (Usurpazioni durante l'usufrutto e
azioni relative alle servitu')
1. Se durante l'usufrutto un terzo commette usurpazione
sul fondo o altrimenti offende le ragioni del proprietario,
l'usufruttuario e' tenuto a fargliene denunzia e,
omettendola, e' responsabile dei danni che eventualmente
siano derivati al proprietario.
2. L'usufruttuario puo' far riconoscere l'esistenza
delle servitu' a favore del fondo o l'inesistenza di quelle
che si pretende di esercitare sul fondo medesimo; egli deve
in questi casi chiamare in giudizio il proprietario.".
"Articolo 1013 (Spese per le liti)
1. Le spese delle liti che riguardano tanto la
proprieta' quanto l'usufrutto sono sopportate dal
proprietario e dall'usufruttuario in proporzione del
rispettivo interesse.".
Si riporta il testo dell'articolo 2932 del codice
civile:
"Articolo 2932 (Esecuzione specifica dell'obbligo di
concludere un contratto)
1. Se colui che e' obbligato a concludere un contratto
non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia
possibile e non sia escluso dal titolo, puo' ottenere una
sentenza che produca gli effetti del contratto non
concluso.
2. Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il
trasferimento della proprieta' di una cosa determinata o la
costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la
domanda non puo' essere accolta, se la parte che l'ha
proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta
nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora
esigibile.".
Si riporta il testo dell'articolo 8 del decreto
legislativo 20 giugno 2005, n. 122 (Disposizioni per la
tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di
immobili da costruire, a norma della L. 2 agosto 2004, n.
210):
"Articolo 8 (Obbligo di cancellazione o frazionamento
dell'ipoteca antecedente alla compravendita)
1. Il notaio non puo' procedere alla stipula dell'atto
di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla
stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del
finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo
per la cancellazione o frazionamento dell'ipoteca a
garanzia o del pignoramento gravante sull'immobile.".
Si riporta il testo dell'articolo 67, comma 3, lettera
c), e dell'articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n.
267 e successive modificazioni (Disciplina del fallimento,
del concordato preventivo, dell'amministrazione controllata
e della liquidazione coatta amministrativa):
"Articolo 67 (Atti a titolo oneroso, pagamenti,
garanzie)
(Omissis)
3. Non sono soggetti all'azione revocatoria:
(Omissis)
c) le vendite ed i preliminari di vendita trascritti ai
sensi dell'articolo 2645-bis del codice civile, i cui
effetti non siano cessati ai sensi del comma terzo della
suddetta disposizione, conclusi a giusto prezzo ed aventi
ad oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a
costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di
suoi parenti e affini entro il terzo grado, ovvero immobili
ad uso non abitativo destinati a costituire la sede
principale dell'attivita' d'impresa dell'acquirente,
purche' alla data di dichiarazione di fallimento tale
attivita' sia effettivamente esercitata ovvero siano stati
compiuti investimenti per darvi inizio;"
"Articolo 72 (Rapporti pendenti)
1. Se un contratto e' ancora ineseguito o non
compiutamente eseguito da entrambe le parti quando, nei
confronti di una di esse, e' dichiarato il fallimento,
l'esecuzione del contratto, fatte salve le diverse
disposizioni della presente Sezione, rimane sospesa fino a
quando il curatore, con l'autorizzazione del comitato dei
creditori, dichiara di subentrare nel contratto in luogo
del fallito, assumendo tutti i relativi obblighi, ovvero di
sciogliersi dal medesimo salvo che, nei contratti ad
effetti reali, sia gia' avvenuto il trasferimento del
diritto.
2. Il contraente puo' mettere in mora il curatore,
facendogli assegnare dal giudice delegato un termine non
superiore a sessanta giorni, decorso il quale il contratto
si intende sciolto.
3. La disposizione di cui al primo comma si applica
anche al contratto preliminare salvo quanto previsto
nell'articolo 72-bis.
4. In caso di scioglimento, il contraente ha diritto di
far valere nel passivo il credito conseguente al mancato
adempimento, senza che gli sia dovuto risarcimento del
danno.
5. L'azione di risoluzione del contratto promossa prima
del fallimento nei confronti della parte inadempiente
spiega i suoi effetti nei confronti del curatore, fatta
salva, nei casi previsti, l'efficacia della trascrizione
della domanda; se il contraente intende ottenere con la
pronuncia di risoluzione la restituzione di una somma o di
un bene, ovvero il risarcimento del danno, deve proporre la
domanda secondo le disposizioni di cui al Capo V.
6. Sono inefficaci le clausole negoziali che fanno
dipendere la risoluzione del contratto dal fallimento.
7. In caso di scioglimento del contratto preliminare di
vendita immobiliare trascritto ai sensi dell'articolo
2645-bis del codice civile, l'acquirente ha diritto di far
valere il proprio credito nel passivo, senza che gli sia
dovuto il risarcimento del danno e gode del privilegio di
cui all'articolo 2775-bis del codice civile a condizione
che gli effetti della trascrizione del contratto
preliminare non siano cessati anteriormente alla data della
dichiarazione di fallimento.
8. Le disposizioni di cui al primo comma non si
applicano al contratto preliminare di vendita trascritto ai
sensi dell'articolo 2645-bis del codice civile avente ad
oggetto un immobile ad uso abitativo destinato a costituire
l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti
ed affini entro il terzo grado ovvero un immobile ad uso
non abitativo destinato a costituire la sede principale
dell'attivita' di impresa dell'acquirente.".
Si riporta il testo dell'articolo 8, comma 5, del
decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito con
modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n. 80 (Misure
urgenti per l'emergenza abitativa, per il mercato delle
costruzioni e per Expo 2015):
"Articolo 8 (Riscatto a termine dell'alloggio sociale)
(Omissis)
5. Le disposizioni contenute nel presente articolo si
applicano ai contratti di locazione stipulati
successivamente alla data di entrata in vigore del presente
decreto.".
Si riporta il testo dell'articolo 107 del Trattato sul
Funzionamento dell'Unione Europea (TFUE):
"Articolo 107 (ex articolo 87 del TCE)
1. Salvo deroghe contemplate dai trattati, sono
incompatibili con il mercato interno, nella misura in cui
incidano sugli scambi tra Stati membri, gli aiuti concessi
dagli Stati, ovvero mediante risorse statali, sotto
qualsiasi forma che, favorendo talune imprese o talune
produzioni, falsino o minaccino di falsare la concorrenza.
2. Sono compatibili con il mercato interno:
a) gli aiuti a carattere sociale concessi ai singoli
consumatori, a condizione che siano accordati senza
discriminazioni determinate dall'origine dei prodotti;
b) gli aiuti destinati a ovviare ai danni arrecati
dalle calamita' naturali oppure da altri eventi
eccezionali;
c) gli aiuti concessi all'economia di determinate
regioni della Repubblica federale di Germania che risentono
della divisione della Germania, nella misura in cui sono
necessari a compensare gli svantaggi economici provocati da
tale divisione. Cinque anni dopo l'entrata in vigore del
trattato di Lisbona, il Consiglio, su proposta della
Commissione, puo' adottare una decisione che abroga la
presente lettera.
3. Possono considerarsi compatibili con il mercato
interno:
a) gli aiuti destinati a favorire lo sviluppo economico
delle regioni ove il tenore di vita sia anormalmente basso,
oppure si abbia una grave forma di sottoccupazione, nonche'
quello delle regioni di cui all'articolo 349, tenuto conto
della loro situazione strutturale, economica e sociale;
b) gli aiuti destinati a promuovere la realizzazione di
un importante progetto di comune interesse europeo oppure a
porre rimedio a un grave turbamento dell'economia di uno
Stato membro;
gli aiuti destinati ad agevolare lo sviluppo di talune
attivita' o di talune regioni economiche, sempre che non
alterino le condizioni degli scambi in misura contraria al
comune interesse;
d) gli aiuti destinati a promuovere la cultura e la
conservazione del patrimonio, quando non alterino le
condizioni degli scambi e della concorrenza nell'Unione in
misura contraria all'interesse comune;
e) le altre categorie di aiuti, determinate con
decisione del Consiglio, su proposta della Commissione.".