Art. 3
Cedolare secca sugli affitti
1. In alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario vigente
per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell'imposta sul
reddito delle persone fisiche, il proprietario o il titolare di
diritto reale di godimento di unita' immobiliari abitative locate ad
uso abitativo puo' optare per il seguente regime.
2. A decorrere dall'anno 2011, il canone di locazione relativo ai
contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative
pertinenze locate congiuntamente all'abitazione, puo' essere
assoggettato, in base alla decisione del locatore, ad un'imposta,
operata nella forma della cedolare secca, sostitutiva dell'imposta
sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali,
nonche' delle imposte di registro e di bollo sul contratto di
locazione; la cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro
e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di
locazione. Sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti la
cedolare secca si applica in ragione di un'aliquota del 21 per cento.
La cedolare secca puo' essere applicata anche ai contratti di
locazione per i quali non sussiste l'obbligo di registrazione. Per i
contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli articoli 2,
comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, relativi ad
abitazioni ubicate nei comuni di cui all'articolo 1, comma 1, lettere
a) e b), del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con
modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e negli altri
comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato
interministeriale per la programmazione economica, l'aliquota della
cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti e' ridotta
al 19 per cento.
3. Fermi gli obblighi di presentazione della dichiarazione dei
redditi, la registrazione del contratto di locazione assorbe gli
ulteriori obblighi di comunicazione, incluso l'obbligo previsto
dall'articolo 12 del decreto-legge 21 marzo 1978, n. 59, convertito,
con modificazioni, dalla legge 18 maggio 1978, n. 191. Nei casi di
omessa richiesta di registrazione del contratto di locazione si
applica l'articolo 69 del citato testo unico di cui al decreto del
Presidente della Repubblica n. 131 del 1986.
4. La cedolare secca e' versata entro il termine stabilito per il
versamento dell'imposta sul reddito delle persone fisiche. Non si fa
luogo al rimborso delle imposte di bollo e di registro eventualmente
gia' pagate. Per la liquidazione, l'accertamento, la riscossione, i
rimborsi, le sanzioni, gli interessi ed il contenzioso ad essa
relativi si applicano le disposizioni previste per le imposte sui
redditi. Con provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle entrate,
da emanare entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore del
presente provvedimento, sono stabilite le modalita' di esercizio
dell'opzione di cui al comma 1, nonche' di versamento in acconto
della cedolare secca dovuta, nella misura dell'85 per cento per
l'anno 2011 e del 95 per cento dal 2012, e del versamento a saldo
della medesima cedolare, nonche' ogni altra disposizione utile, anche
dichiarativa, ai fini dell'attuazione del presente articolo.
5. Se nella dichiarazione dei redditi il canone derivante dalla
locazione di immobili ad uso abitativo non e' indicato o e' indicato
in misura inferiore a quella effettiva, si applicano in misura
raddoppiata, rispettivamente, le sanzioni amministrative previste
dall'articolo 1, commi 1 e 2, del decreto legislativo 18 dicembre
1997, n. 471. In deroga a quanto previsto dal decreto legislativo 19
giugno 1997, n. 218, per i redditi derivanti dalla locazione di
immobili ad uso abitativo, nel caso di definizione dell'accertamento
con adesione del contribuente ovvero di rinuncia del contribuente
all'impugnazione dell'accertamento, si applicano, senza riduzione, le
sanzioni amministrative previste dall'articolo 1, commi 1 e 2, e
dall'articolo 13, comma 1, del citato decreto legislativo n. 471 del
1997.
6. Le disposizioni di cui ai commi da 1 a 5 del presente articolo
non si applicano alle locazioni di unita' immobiliari ad uso
abitativo effettuate nell'esercizio di una attivita' d'impresa, o di
arti e professioni. Il reddito derivante dai contratti di cui al
presente articolo non puo' essere, comunque, inferiore al reddito
determinato ai sensi dell'articolo 37, comma 1, del testo unico delle
imposte sui redditi di cui al decreto del Presidente della Repubblica
22 dicembre 1986, n. 917.
7. Quando le vigenti disposizioni fanno riferimento, per il
riconoscimento della spettanza o per la determinazione di deduzioni,
detrazioni o benefici di qualsiasi titolo, anche di natura non
tributaria, al possesso di requisiti reddituali, si tiene comunque
conto anche del reddito assoggettato alla cedolare secca. Il predetto
reddito rileva anche ai fini dell'indicatore della situazione
economica equivalente (I.S.E.E.) di cui al decreto legislativo 31
marzo 1998, n. 109.
8. Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo,
comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono
registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la
seguente disciplina:
a) la durata della locazione e' stabilita in quattro anni a
decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio;
b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all'articolo 2, comma
1, della citata legge n. 431 del 1998;
c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione e'
fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre
l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento
degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli
impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si
applica comunque il canone stabilito dalle parti.
9. Le disposizioni di cui all'articolo 1, comma 346, della legge 30
dicembre 2004, n. 311, ed al comma 8 del presente articolo si
applicano anche ai casi in cui:
a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un
importo inferiore a quello effettivo;
b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio.
10. La disciplina di cui ai commi 8 e 9 non si applica ove la
registrazione sia effettuata entro sessanta giorni dalla data di
entrata in vigore del presente decreto.
11. Nel caso in cui il locatore opti per l'applicazione della
cedolare secca e' sospesa, per un periodo corrispondente alla durata
dell'opzione, la facolta' di chiedere l'aggiornamento del canone,
anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la
variazione accertata dall'ISTAT dell'indice nazionale dei prezzi al
consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno
precedente. L'opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha
dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata,
con la quale rinuncia ad esercitare la facolta' di chiedere
l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui
al presente comma sono inderogabili.
Note all'art. 3:
- Si riporta il testo degli articoli 2 e 8 della legge
9 dicembre 1998, n. 431, recante "Disciplina delle
locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso
abitativo":
"Art. 2. (Modalita' di stipula e di rinnovo dei
contratti di locazione) - 1. Le parti possono stipulare
contratti di locazione di durata non inferiore a quattro
anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un
periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il
locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare
sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere
l'immobile alle condizioni e con le modalita' di cui al
medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza del contratto,
ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura
per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al
rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione
con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno
sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve
rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta
giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al
secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il
contratto si intendera' scaduto alla data di cessazione
della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al
secondo periodo il contratto e' rinnovato tacitamente alle
medesime condizioni.
2. Per i contratti stipulati o rinnovati ai sensi del
comma 1, i contraenti possono avvalersi dell'assistenza
delle organizzazioni della proprieta' edilizia e dei
conduttori.
3. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, le
parti possono stipulare contratti di locazione, definendo
il valore del canone, la durata del contratto, anche in
relazione a quanto previsto dall'articolo 5, comma 1, nel
rispetto comunque di quanto previsto dal comma 5 del
presente articolo, ed altre condizioni contrattuali sulla
base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in
sede locale fra le organizzazioni della proprieta' edilizia
e le organizzazioni dei conduttori maggiormente
rappresentative. Al fine di promuovere i predetti accordi,
i comuni, anche in forma associata, provvedono a convocare
le predette organizzazioni entro sessanta giorni dalla
emanazione del decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4. I
medesimi accordi sono depositati, a cura delle
organizzazioni firmatarie, presso ogni comune dell'area
territoriale interessata.
4. Per favorire la realizzazione degli accordi di cui
al comma 3, i comuni possono deliberare, nel rispetto
dell'equilibrio di bilancio, aliquote dell'imposta comunale
sugli immobili (ICI) piu' favorevoli per i proprietari che
concedono in locazione a titolo di abitazione principale
immobili alle condizioni definite dagli accordi stessi. I
comuni che adottano tali delibere possono derogare al
limite minimo stabilito, ai fini della determinazione delle
aliquote, dalla normativa vigente al momento in cui le
delibere stesse sono assunte. I comuni di cui all'articolo
1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito,
con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e
successive modificazioni, per la stessa finalita' di cui al
primo periodo possono derogare al limite massimo stabilito
dalla normativa vigente in misura non superiore al 2 per
mille, limitatamente agli immobili non locati per i quali
non risultino essere stati registrati contratti di
locazione da almeno due anni.
5. I contratti di locazione stipulati ai sensi del
comma 3 non possono avere durata inferiore ai tre anni, ad
eccezione di quelli di cui all'articolo 5. Alla prima
scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul
rinnovo del medesimo, il contratto e' prorogato di diritto
per due anni fatta salva la facolta' di disdetta da parte
del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi o
effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3,
ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le
modalita' di cui al medesimo articolo 3. Alla scadenza del
periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto
di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni
o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la
propria intenzione con lettera raccomandata da inviare
all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In
mancanza della comunicazione il contratto e' rinnovato
tacitamente alle medesime condizioni.
6. I contratti di locazione stipulati prima della data
di entrata in vigore della presente legge che si rinnovino
tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del presente
articolo."
"Art. 8. (Agevolazioni fiscali) - 1. Nei comuni di cui
all'articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551 ,
convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio
1989, n. 61, e successive modificazioni, il reddito
imponibile derivante al proprietario dai contratti
stipulati o rinnovati ai sensi del comma 3 dell'articolo 2
a seguito di accordo definito in sede locale e nel rispetto
dei criteri indicati dal decreto di cui al comma 2
dell'articolo 4, ovvero nel rispetto delle condizioni
fissate dal decreto di cui al comma 3 del medesimo articolo
4, determinato ai sensi dell'articolo 34 del testo unico
delle imposte sui redditi, approvato con decreto del
Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e
successive modificazioni, e' ulteriormente ridotto del 30
per cento. Per i suddetti contratti il corrispettivo annuo
ai fini della determinazione della base imponibile per
l'applicazione dell'imposta proporzionale di registro e'
assunto nella misura minima del 70 per cento.
2. Il locatore, per usufruire dei benefici di cui al
comma 1, deve indicare nella dichiarazione dei redditi gli
estremi di registrazione del contratto di locazione nonche'
quelli della denuncia dell'immobile ai fini
dell'applicazione dell'ICI.
3. Le agevolazioni di cui al presente articolo non si
applicano ai contratti di locazione volti a soddisfare
esigenze abitative di natura transitoria, fatta eccezione
per i contratti di cui al comma 2 dell'articolo 5 e per i
contratti di cui al comma 3 dell'articolo 1.
4. Il Comitato interministeriale per la programmazione
economica (CIPE), su proposta del Ministro dei lavori
pubblici, di intesa con i Ministri dell'interno e di grazia
e giustizia, provvede, ogni ventiquattro mesi,
all'aggiornamento dell'elenco dei comuni di cui al comma 1,
anche articolando ed ampliando i criteri previsti
dall'articolo 1 del decreto-legge 29 ottobre 1986, n. 708,
convertito, con modificazioni, dalla legge 23 dicembre
1986, n. 899. La proposta del Ministro dei lavori pubblici
e' formulata avuto riguardo alle risultanze dell'attivita'
dell'Osservatorio della condizione abitativa di cui
all'articolo 12. Qualora le determinazioni del CIPE
comportino un aumento del numero dei beneficiari
dell'agevolazione fiscale prevista dal comma 1, e'
corrispondentemente aumentata, con decreto del Ministro
delle finanze, di concerto con il Ministro del tesoro, del
bilancio e della programmazione economica, la percentuale
di determinazione della base imponibile prevista dal
medesimo comma. Tale aumento non si applica ai contratti
stipulati prima della data di entrata in vigore del
predetto decreto del Ministro delle finanze.".
- Si riporta il testo dell'articolo 1, comma 1, lettere
a) e b), del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551,
recante "Misure urgenti per fronteggiare l'eccezionale
carenza di disponibilita' abitative", convertito, con
modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61,
"Art. 1. - 1. L'esecuzione delle sentenze di condanna
al rilascio di immobili urbani di proprieta' privata e
pubblica, adibiti ad uso di abitazione, per cessazione del
contratto alla scadenza, nonche' l'esecuzione delle
ordinanze di convalida di licenza o di sfratto di cui
all'articolo 663 del codice di procedura civile e di quelle
di rilascio di cui all'articolo 665 del codice di procedura
civile per finita locazione relativa a detti immobili, e'
sospesa sino al 30 aprile 1989:
a) nei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze,
Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia,
nonche' nei comuni confinanti con gli stessi;
b) negli altri comuni capoluogo di provincia;".
- Si riporta il testo dell'articolo 12 del
decreto-legge 21 marzo 1978, n. 59, "Norme penali e
processuali per la prevenzione e la repressione di gravi
reati", convertito, con modificazioni, dalla legge 18
maggio 1978, n. 191:
"Art. 12. - Chiunque cede la proprieta' o il godimento
o a qualunque altro titolo consente, per un tempo superiore
a un mese, l'uso esclusivo di un fabbricato o di parte di
esso ha l'obbligo di comunicare all'autorita' locale di
pubblica sicurezza, entro quarantotto ore dalla consegna
dell'immobile, la sua esatta ubicazione, nonche' le
generalita' dell'acquirente, del conduttore o della persona
che assume la disponibilita' del bene e gli estremi del
documento di identita' o di riconoscimento, che deve essere
richiesto all'interessato.
Entro sessanta giorni dall'entrata in vigore del
presente decreto, i soggetti di cui al primo comma hanno
l'obbligo di provvedere alla comunicazione, all'autorita'
di pubblica sicurezza, di tutti i contratti, anche verbali,
stipulati successivamente alla data del 30 giugno 1977 e in
corso alla data di entrata in vigore del decreto-legge.
La comunicazione di cui ai precedenti commi puo' essere
effettuata anche a mezzo di lettera raccomandata con avviso
di ricevimento. Ai fini dell'osservanza dei termini vale la
data della ricevuta postale.
Nel caso di violazione delle disposizioni indicate nei
commi precedenti si applica la sanzione amministrativa del
pagamento di una somma da euro 103 a euro 1.549. La
violazione e' accertata dagli organi di polizia
giudiziaria, nonche' dai vigili urbani del comune ove si
trova l'immobile. La sanzione e' applicata dal sindaco ed i
proventi sono devoluti al comune. Si applicano, per quanto
non previsto le disposizioni della legge 24 dicembre 1975,
n. 706.".
- Si riporta il testo dell'articolo 69 del citato testo
unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n.
131 del 1986.
"Art. 69. (Omissione della richiesta di registrazione e
della presentazione della denuncia) - 1. Chi omette la
richiesta di registrazione degli atti e dei fatti rilevanti
ai fini dell'applicazione dell'imposta, ovvero la
presentazione delle denunce previste dall'articolo 19 e'
punito con la sanzione amministrativa dal centoventi al
duecentoquaranta per cento dell'imposta dovuta.".
- Si riporta il testo dei commi 1 e 2 dell'articolo 1,
nonche' del comma 1 dell'articolo 13 del decreto
legislativo 18 dicembre 1997, n. 471, recante "Riforma
delle sanzioni tributarie non penali in materia di imposte
dirette, di imposta sul valore aggiunto e di riscossione
dei tributi, a norma dell'articolo 3, comma 133, lettera
q), della L. 23 dicembre 1996, n. 662":
"Art. 1. (Violazioni relative alla dichiarazione delle
imposte dirette) - 1. Nei casi di omessa presentazione
della dichiarazione dei redditi, si applica la sanzione
amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento
dell'ammontare delle imposte dovute, con un minimo di lire
cinquecentomila. Se non sono dovute imposte, si applica la
sanzione da lire cinquecentomila a lire due milioni. Essa
puo' essere aumentata fino al doppio nei confronti dei
soggetti obbligati alla tenuta di scritture contabili.
2. Se nella dichiarazione e' indicato, ai fini delle
singole imposte, un reddito imponibile inferiore a quello
accertato, o, comunque, un'imposta inferiore a quella
dovuta o un credito superiore a quello spettante, si
applica la sanzione amministrativa dal cento al duecento
per cento della maggior imposta o della differenza del
credito. La stessa sanzione si applica se nella
dichiarazione sono esposte indebite detrazioni d'imposta
ovvero indebite deduzioni dall'imponibile, anche se esse
sono state attribuite in sede di ritenuta alla fonte.".
"Art. 13. (Ritardati od omessi versamenti diretti) - 1.
Chi non esegue, in tutto o in parte, alle prescritte
scadenze, i versamenti in acconto, i versamenti periodici,
il versamento di conguaglio o a saldo dell'imposta
risultante dalla dichiarazione, detratto in questi casi
l'ammontare dei versamenti periodici e in acconto,
ancorche' non effettuati, e' soggetto a sanzione
amministrativa pari al trenta per cento di ogni importo non
versato, anche quando, in seguito alla correzione di errori
materiali o di calcolo rilevati in sede di controllo della
dichiarazione annuale, risulti una maggiore imposta o una
minore eccedenza detraibile. Per i versamenti riguardanti
crediti assistiti integralmente da forme di garanzia reale
o personale previste dalla legge o riconosciute
dall'amministrazione finanziaria, effettuati con un ritardo
non superiore a quindici giorni, la sanzione di cui al
primo periodo, oltre a quanto previsto dalla lettera a) del
comma 1 dell'articolo 13 del decreto legislativo 18
dicembre 1997, n. 472, e' ulteriormente ridotta ad un
importo pari ad un quindicesimo per ciascun giorno di
ritardo. Identica sanzione si applica nei casi di
liquidazione della maggior imposta ai sensi degli articoli
36-bis e 36-ter del decreto del Presidente della Repubblica
29 settembre 1973, n. 600 , e ai sensi dell'articolo 54-bis
del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre
1972, n. 633.".
- Il decreto legislativo 19 giugno 1997, n. 218, reca
"Disposizioni in materia di accertamento con adesione e di
conciliazione giudiziale".
- Si riporta il testo dell'articolo 37, comma 1, del
testo unico delle imposte sui redditi di cui al decreto del
Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917:
"Art. 37. (Determinazione del reddito dei fabbricati) -
1. Il reddito medio ordinario delle unita' immobiliari e'
determinato mediante l'applicazione delle tariffe d'estimo,
stabilite secondo le norme della legge catastale per
ciascuna categoria e classe, ovvero, per i fabbricati a
destinazione speciale o particolare, mediante stima
diretta.".
- Il decreto legislativo 31 marzo 1998, n. 109, reca
"Definizioni di criteri unificati di valutazione della
situazione economica dei soggetti che richiedono
prestazioni sociali agevolate, a norma dell'articolo 59,
comma 51, della legge 27 dicembre 1997, n. 449".
- Si riporta il testo dell'articolo 1, comma 346, in
materia di nullita' dei contratti non registrati, della
legge 30 dicembre 2004, n. 311, recante "Disposizioni per
la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello
Stato (legge finanziaria 2005)":
"346. I contratti di locazione, o che comunque
costituiscono diritti relativi di godimento, di unita'
immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati,
sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono
registrati.".