IL MINISTRO DEI LAVORI PUBBLICI
di concerto con
IL MINISTRO DELLE FINANZE
Vista la legge 9 dicembre 1998, n. 431, concernente la disciplina
delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso
abitativo;
Vista la nota del segretariato generale del Cer in data 26 gennaio
1999, con la quale ai sensi dell'art. 4, comma 1, della citata legge
n. 431/1998, si e' proceduto a convocare le organizzazioni sindacali
della proprieta' edilizia e dei conduttori maggiormente
rappresentative a livello nazionale al fine di promuovere la
Convenzione nazionale per l'individuazione dei criteri generali da
assumere a riferimento per la realizzazione degli accordi da definire
in sede locale tra le stesse associazioni ai fini della
determinazione dei canoni di locazione;
Vista la convenzione nazionale in data 8 febbraio 1999,
sottoscritta ai sensi dell'art. 4, comma 1, della richiamata legge;
Considerato che in data 24 febbraio 1999, a seguito di convocazione
da parte del segretariato generale del Cer, con nota in data 9
febbraio 1999, alcune associazioni degli inquilini e della proprieta'
edilizia hanno formalmente aderito alla convenzione gia' sottoscritta
in data 8 febbraio 1999;
Visto in particolare l'art. 4, comma 2, della menzionata legge n.
431/1998 che prevede che i criteri generali previsti nella
convenzione di cui al comma 1 del medesimo art. 4, siano indicati in
apposito decreto del Ministro dei lavori pubblici, di concerto con il
Ministro delle finanze, da emanare entro trenta giorni dalla
conclusione della convenzione soprarichiamata;
Vista la legge 14 gennaio 1994, n. 20, art. 3, lettera c);
Decreta:
Art. 1.
Criteri per la determinazione dei canoni di locazione
nella contrattazione territoriale
1. Gli accordi territoriali, in conformita' alle finalita' indicate
all'art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431,
stabiliscono fasce di oscillazione del canone di locazione
all'interno delle quali, secondo le caratteristiche dell'edificio e
dell'unita' immobiliare, e' concordato, tra le parti, il canone per i
singoli contratti.
2. A seguito delle convocazioni avviate dai comuni, singolarmente o
in forma associata, le organizzazioni della proprieta' edilizia e dei
conduttori maggiormente rappresentative a livello locale, al fine
della realizzazione degli accordi di cui al comma 1, individuano,
avendo acquisito le informazioni concernenti le delimitazioni delle
microzone censuarie, insiemi di aree aventi caratteristiche omogenee
per:
valori di mercato;
dotazioni infrastrutturali (trasporti pubblici, verde pubblico,
servizi scolastici e sanitari, attrezzature commerciali, ecc.);
tipi edilizi, tenendo conto delle categorie e classi catastali.
3. All'interno delle aree omogenee individuate ai sensi del comma
2, possono essere evidenziate zone di particolare pregio o di
particolare degrado. Per ogni area ed eventuale zona, gli accordi
territoriali, con riferimento agli stessi criteri di individuazione
delle aree omogenee, devono prevedere un valore minimo ed un valore
massimo del canone.
4. Nella definizione del canone effettivo, collocato tra il valore
minimo ed il valore massimo delle fasce di oscillazione, le parti
contrattuali, assistite - a loro richiesta - dalle rispettive
organizzazioni sindacali, tengono conto dei seguenti elementi:
tipologia dell'alloggio;
stato manutentivo dell'alloggio e dell'intero stabile;
pertinenze dell'alloggio (posto auto, box, cantina, ecc.);
presenza di spazi comuni (cortili, aree a verde, impianti sportivi
interni, ecc.);
dotazione di servizi tecnici (ascensore, riscaldamento autonomo o
centralizzato, condizionamento d'aria, ecc.);
eventuale dotazione di mobilio.
5. Per le compagnie assicurative, gli enti privatizzati, i soggetti
giuridici od individuali detentori di grandi proprieta' immobiliari,
ecc., i canoni sono definiti, all'interno dei valori minimi e massimi
stabiliti per le fasce di oscillazione per aree omogenee come sopra
indicate dalle contrattazioni territoriali, in base ad appositi
accordi integrativi locali fra la proprieta', assistita - a sua
richiesta - dall'organizzazione sindacale dei proprietari dalla
stessa prescelta, e le organizzazioni sindacali dei conduttori
rappresentative dell'inquilinato, in ogni caso firmatarie degli
accordi nazionali e/o territoriali.
6. Per gli enti previdenziali pubblici, si procede con accordi
integrativi locali, anche in relazione a quanto previsto dal decreto
legislativo 16 febbraio 1996, n. 104; i canoni relativi a tale
comparto sono determinati in base alle aree omogenee ed agli elementi
individuati negli accordi locali. Gli accordi integrativi saranno
conclusi tra la proprieta', assistita - a sua richiesta -
dall'organizzazione sindacale dei proprietari dalla stessa prescelta,
e le organizzazioni sindacali dei conduttori rappresentative
dell'inquilinato, in ogni caso firmatarie degli accordi nazionali e/o
territoriali.
7. Gli accordi definiti in sede locale possono stabilire durate
contrattuali superiori a quella minima fissata dalla legge. In questo
caso gli accordi locali individuano le relative misure di aumento dei
valori minimo e massimo delle fasce di oscillazione dei canoni
definiti per aree omogenee. Negli stessi accordi territoriali, che
individuano i valori minimi e massimi esprimendoli in lire/mq utile
o, eventualmente, secondo gli usi locali, possono essere previste
particolari clausole in materia di manutenzioni ordinarie e
straordinarie, ripartizione degli oneri accessori ed altro.
8. La trattativa territoriale definisce il contratto tipo, di cui
il modello e' allegato al presente decreto (allegato A), sulla base
dei seguenti elementi e condizioni:
a) rinnovo tacito in mancanza di comunicazione;
b) previsione, nel caso che il locatore abbia riacquistato
l'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della disdetta ovvero
non lo adibisca agli usi richiesti, di un risarcimento pari a
trentasei mensilita' dell'ultimo canone;
c) facolta' di recesso da parte del conduttore per gravi motivi;
d) previsione, ove le parti lo concordino, di prelazione a favore
del conduttore in caso di vendita dell'immobile;
e) possibilita', in sede di accordi locali, di prevedere
l'aggiornamento del canone in misura contrattata e comunque non
superiore al 75% della variazione Istat;
f) modalita' di consegna dell'alloggio con verbale o comunque con
descrizione analitica dello stato di conservazione dell'immobile;
g) produttivita' di interessi legali annuali sul deposito
cauzionale non superiore alle tre mensilita';
h) esplicito richiamo ad accordi sugli oneri accessori ai fini
della ripartizione tra le parti ed in ogni caso richiamo ad accordi
sugli oneri accessori ai fini della ripartizione ed alle disposizioni
degli articoli 9 e 10 della legge 27 luglio 1978, n. 392;
i) previsione di una commissione conciliativa stragiudiziale
facoltativa.
9. Il contratto nella parte descrittiva deve contenere tutti gli
elementi ed i riferimenti documentali ed informativi sulla
classificazione catastale, le tabelle millesimali, lo stato degli
impianti e delle attrezzature tecnologiche anche in relazione alle
normative sulla sicurezza nazionale e comunitaria, nonche' una
clausola che faccia riferimento alla reciproca autorizzazione ai
sensi della legge 31 dicembre 1996, n. 675.
10. I contratti di locazione realizzati in base ai criteri definiti
dal presente articolo, possono essere stipulati esclusivamente
utilizzando i contratti tipo stabiliti negli accordi locali, che
saranno depositati presso il comune unitamente agli accordi
territoriali.