Art. 3.
(Disdetta del contratto da parte del locatore).
1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1
dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai
sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore puo' avvalersi
della facolta' di diniego del rinnovo del contratto, dandone
comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i
seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso
abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del
coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo
grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, societa' o ente pubblico
o comunque con finalita' pubbliche, sociali, mutualistiche, cooper-
ative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare
l'immobile all'esercizio delle attivita' dirette a perseguire le
predette finalita' ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di
cui il locatore abbia la piena disponibilita';
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilita' di un
alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente
danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere
assicurata la stabilita' e la permanenza del conduttore sia di
ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale e' prevista
l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la
demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove
costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano,
il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e
per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero
dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima
successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente
l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non
abbia la proprieta' di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello
eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore
e' riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le
modalita' di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n.
392.
2. Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i
motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per
l'esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o
dell'autorizzazione edilizia e' condizione di procedibilita'
dell'azione di rilascio. I termini di validita' della concessione o
dell'autorizzazione decorrono dall'effettiva disponibilita' a seguito
del rilascio dell'immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione,
da esercitare con le modalita' di cui all'articolo 40 della legge 27
luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede
nuovamente in locazione l'immobile. Nella comunicazione del locatore
deve essere specificato, a pena di nullita', il motivo, fra quelli
tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta e' fondata.
3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilita'
dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facolta' di
disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso e' tenuto
a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in
misura non inferiore a trentasei mensilita' dell'ultimo canone di
locazione percepito.
4. Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l'articolo 30
della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.
5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con
procedura giudiziaria, la disponibilita' dell'alloggio e non lo
adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha
riacquistato la disponibilita', agli usi per i quali ha esercitato
facolta' di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha
diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime
condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al
risarcimento di cui al comma 3.
6. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, puo' recedere in
qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con
preavviso di sei mesi.
Note all'art. 3:
- Si riporta il testo degli articoli 38 e 39 della legge
27 luglio 1978, n. 392:
"Art. 38 (Diritto di prelazione). - Nel caso in cui il
locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile
locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto
notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.
Nella comunicazione devono essere indicati il
corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le
altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe
essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto
di prelazione.
Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione
entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della
comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo
di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a
quelle comunicategli.
Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il
versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione
indicata nella comunicazione del locatore, deve essere
effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal
sessantesimo giorno successivo a quello dell'avvenuta
notificazione della comunicazione da parte del
proprietario, contestualmente alla stipulazione del
contratto di compravendita o del contratto preliminare.
Nel caso in cui l'immobile risulti locato a piu' persone,
la comunicazione di cui al primo comma deve essere
effettuata a ciascuna di esse.
Il diritto di prelazione puo' essere esercitato
congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora
taluno, vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente
conduttore.
L'avente titolo che, entro trenta giorni dalla
notificazione di cui al primo comma, non abbia comunicato
agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi
della prelazione, si considera avere rinunciato alla
prelazione medesima.
Le norme del presente articolo non si applicano nelle
ipotesi previste dall'art. 732 del codice civile, per le
quali la prelazione opera a favore dei coeredi e nella
ipotesti di trasferimento effettuato a favore del coniuge o
dei parenti entro il secondo grado".
"Art. 39 (Diritto di riscatto). - Qualora il proprietario
non provveda alla notificazione di cui all'articolo
precedente, o il corrispettivo indicato sia superiore a
quello risultante dall'atto di trasferimento a titolo
oneroso dell'immobile, l'avente diritto alla popolazione
puo', entro sei mesi dalla trascrizione del contratto,
riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro
successivo avente causa.
Ove sia stato esercitato il diritto di riscatto, il
versamento del prezzo deve essere effettuato entro il
termine di tre mesi che decorrono, quando non vi sia
opposizione al riscatto, dalla prima udienza del relativo
giudizio, o dalla ricezione dell'atto notificato con cui
l'acquirente o successivo avente causa comunichi prima di
tale udienza di non opporsi al riscatto.
Se per qualsiasi motivo, l'acquirente o successivo avente
causa faccia opposizione al riscatto, il termine di tre
mesi decorre dal giorno del passaggio in giudicato della
sentenza che definisce il giudizio".
- Si riporta il testo dell'art. 40 della legge n.
392/1978:
"Art. 40 (Diritto di prelazione in caso di nuova
locazione). - Il locatore che intende locare a terzi
l'immobile, alla scadenza del contratto rinnovato ai sensi
dell'art. 28, deve comunicare le offerte al conduttore,
mediante raccomandata con avviso di ricevimento, almeno
sessanta giorni prima della scadenza.
Tale obbligo non ricorre quando il conduttore abbia
comunicato che non intende rinnovare la locazione e nei
casi di cessazione del rapporto di locazione dovuti a
risoluzione per inademento o recesso del conduttore o ad
una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo
1942, n. 267, e successive modificazioni, relative al
conduttore medesimo.
Il conduttore ha diritto di prelazione se, nelle forme
predette ed entro trenta giorni dalla ricezione della
comunicazione di cui al primo comma, offra condizioni
uguali a quelle comunicategli dal locatore.
Egli conserva tale diritto anche nel caso in cui il
contratto tra il locatore e il nuovo conduttore sia sciolto
entro un anno, ovvero quando il locatore abbia ottenuto il
rilascio dell'immobile non intendendo locarlo a terzi, e,
viceversa, lo abbia concesso in locazione entro i sei mesi
successivi".
- Si riporta il testo dell'art. 30 della legge n.
392/1978:
"Art. 30 (Procedura per il rilascio). - Avvenuta la
comunicazione di cui al terzo comma dell'art. 29 e prima
della data per la quale e' richiesta la disponibilita'
ovvero quando tale data sia trascorsa senza che il
conduttore abbia rilasciato l'immobile, il locatore puo'
convenire in giudizio il conduttore, osservando le norme
previste dall'art. 447-bis del codice di procedura civile.
Competente per territorio e' il giudice nella cui
circoscrizione e' posto l'immobile. Sono nulle le clausole
derogative dalla competenza per territorio.
Alla prima udienza, se il convenuto compare e non si
oppone, il giudice ad istanza del locatore, pronunzia
ordinanza di rilascio per la scadenza di cui alla
comunicazione prevista dall'art. 29.
L'ordinanza costituisce titolo esecutivo e definisce il
giudizio.
Nel caso di opposizione del convenuto il giudice
esperisce il tentativo di conciliazione.
Se il tentativo riesce viene redatto verbale che
costituisce titolo esecutivo. In caso contrario o nella
contumacia del convenuto si procede a norma dell'art. 420 e
seguenti del codice di procedura civile.
Il giudice, su istanza del ricorrente, alla prima udienza
e comunque in ogni stato del giudizio valutate le ragioni
addotte dalle parti e le prove raccolte, puo' disporre il
rilascio dell'immobile con ordinanza costituente titolo
esecutivo".