Art. 5.
Revisione delle tariffe d'estimo
1. Al fine di determinare la redditivita' media ordinariamente
ritraibile dalle unita' immobiliari urbane, al netto delle spese e
perdite eventuali, si procede alla revisione delle tariffe d'estimo
attualmente vigenti, facendo riferimento ai valori e ai redditi medi
espressi dal mercato immobiliare, con esclusione dei regimi locativi
disciplinati per legge. Non sono da assumere, come termini di
riferimento, valori e redditi occasionali ovvero singolari.
2. La revisione delle tariffe d'estimo delle unita' immobiliari
urbane a destinazione ordinaria consiste nella determinazione, per
ogni zona censuaria, categoria e classe, della rendita catastale per
unita' di superficie, di cui all'articolo 3, da effettuarsi sulla
base:
a) dei canoni annui ordinariamente ritraibili, con riferimento ai
dati di mercato delle locazioni. Si applicano le disposizioni di cui
agli articoli da 14 a 26 del regolamento per la formazione del nuovo
catasto edilizio urbano, approvato con decreto del Presidente della
Repubblica 1 dicembre 1949, n. 1142;
b) dei valori di mercato degli immobili, determinandone la
redditivita' attraverso l'applicazione di saggi di rendimento
ordinariamente rilevabili nel mercato edilizio locale per unita'
immobiliari analoghe, e con l'osservanza degli articoli da 27 a 29
del regolamento richiamato nella lettera a).
3. Le tariffe d'estimo delle unita' immobiliari urbane a
destinazione ordinaria sono determinate come media dei valori
reddituali unitari individuati con i criteri stabiliti nel presente
articolo e con riferimento all'epoca censuaria 1996-1997.
Nota all'art. 5:
- Il testo degli articoli da 14 a 29 del
regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio
urbano, approvato con D.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, e'
il seguente:
"Art. 14 (Definizione e determinazione delle tariffe). -
La tariffa esprime la rendita catastale, per unita' di
consistenza computata secondo le norme contenute nel
presente regolamento.
Le tariffe sono determinate con riferimento ai prezzi
medi correnti nel periodo censuario fissato per legge.
Gli elementi per la determinazione delle tariffe si
desumono con riferimento per ciascuna classe ad unita'
immobiliari, le quali non abbiano speciali caratteristiche
che possano elevare od attenuare la misura del reddito
rispetto a quella ordinaria per la rispettiva classe.
Non devono essere presi in considerazione i redditi
occasionali dipendenti da situazioni particolari del
proprietario o del locatario".
"Art. 15 (Del reddito lordo). - Il reddito lordo e'
rappresentato dal canone annuo di fitto, ordinariamente
ritrattabile dall'unita' immobiliare, calcolato al termine
di ciascun anno.
Tuttavia quando le spese e non relative al capitale
fondiario non gravano per intero sul locatario senza altri
oneri a carico di esso, al canone di fitto devono
apportarsi le aggiunte o le detrazioni necessarie per
ricondurlo a rappresentare il reddito lordo relativo al
capitale fondiario".
"Art. 16 (Aggiunte al canone di fitto). - Fra le
aggiunte da apportarsi, ove del caso, al canone di
fitto per ricondurlo a rappresentare il reddito lordo
annuo del capitale fondiario, sono compresi:
a) l'interesse dei depositi di garanzia o delle somme
anticipate dal locatario senza decorrenza di interessi a
suo favore;
b) le spese di manutenzione ordinaria che, oltre
quelle previste dall'art. 1609 del codice civile, siano,
per patto contrattuale o per consuetudine locale,
attribuite al locatario, nonche' le quote
corrispondenti al costo dei miglioramenti facenti
carico, per particolari condizioni contrattuali, allo
stesso locatario;
c) gli altri speciali oneri eventualmente assunti dal
locatario e la rimunerazione di prestazioni che il
locatario fornisca per convenzione al proprietario".
"Art. 17 (Detrazione al canone di fitto). - Fra le
detrazioni da apportarsi, ove del caso, al canone di
fitto per ricondurlo a rappresentare il reddito lordo
annuo del capitale fondiario sono comprese:
a) le spese sostenute dal proprietario per fornitura
di acqua potabile, per il servizio di portineria, per
l'illuminazione delle scale e dell'androne e simili, per
il funzionamento dell'ascensore, per la fornitura di
riscaldamento ed acqua calda e simili, quando esse non
vengano rimborsate dal locatario;
b) le spese di manutenzione previste dall'art. 1609
del codice civile quando per accordo tra le parti
siano poste a carico del proprietario;
c) il corrispettivo dell'uso di mobili od arredi
di cui il proprietario abbia eventualmente fornito
l'immobile;
d) la somma compresa nel fitto a titolo di rimborso
di spese sostenute dal proprietario per adattare
l'unita' immobiliare a particolari esigenze del
locatario".
"Art. 18 (Misura delle detrazioni o delle aggiunte). -
Le aggiunte o le detrazioni per le spese indicate nei
precedenti articoli 16 e 17 si determinano nella misura
nella quale esse vengono ordinariamente sostenute dal
proprietario o dal locatario per le unita' immobiliari
urbane di quella categoria o classe".
"Art. 19 (Determinazione della rendita catastale in base
al reddito lordo). - Per la determinazione della rendita
catastale il reddito lordo annuo va depurato da tutte
le spese e perdite eventuali, escluse soltanto quelle
relative all'imposta fabbricati, alle relative
sovraimposte ed ai contributi di ogni specie, nonche' a
decime, canoni livelli, debiti e pesi ipotecari e
censuari".
"Art. 20 (Spese e perdite eventuali). - Le spese
e perdite eventuali indicate nell'articolo precedente
sono quelle che si riferiscono:
a) all'amministrazione, alla manutenzione ed alla
conservazione del capitale fondiario;
b) agli sfitti ed alle rate di fitto dovute e non
pagate".
"Art. 21 (Spese di amministrazione). - Le spese di
amministrazione si determinano sulla base della relativa
contabilita' nel caso in cui la gestione dell'immobile sia
affidato dal proprietario a terzi.
Nell'ipotesi di gestione da parte del proprietario tali
spese si calcolano presuntivamente, con riferimento agli
immobili della stessa categoria e classe la cui gestione
sia affidata a terzi".
Art. 22 (Spese di manutenzione). - Le spese di
manutenzione sono quelle ordinariamente sostenute dal
proprietario per conservare l'unita' immobiliare nello
stato nel quale normalmente si trovano quelle della
categoria e classe".
"Art. 23 (Spese di conservazione). - Le spese di
conservazione sono quelle relative alla quota di
assicurazione ed alla quota di perpetuita' del capitale
fondiario.
La quota di assicurazione si determina sulla base dei
contratti localmente in suo con le societa' di
assicurazione non risulti stipulata per tutte le unita'
immobiliari della categoria e classe o per parte di esse.
La quota di perpetuita' si determina sulla base del
costo medio di ricostruzione per i fabbricati compresi
nella categoria e classe, diminuita del valore di
materiali residui e del prevedibile periodo di vita
economica del fabbricato".
"Art. 24 (Perdita per sfitti). - La perdita relativa agli
sfitti si determina tenendo presente l'ordinario periodo di
tempo intercorrente fra locazioni successive, nonche' la
periodicita' e la durata dello sfitto necessario per
l'esecuzione di opere di manutenzione straordinaria.
Non si tiene conto dello sfitto avente ordinario
carattere periodico come quello che puo' verificarsi
per ville, case di villeggiatura e simili,
ragguagliandosi, in tal caso, il reddito fondiario annuo
lordo alla accumulazione annua dei redditi realizzati nei
periodi di effettiva utilizzazione.
Non si tiene neppure conto degli sfitti derivanti
da cause eccezionali ed, in particolare, di quelli
che danno diritto al rimborso dell'imposta secondo l'art.
9 della legge 11 luglio 1889, n. 6214 (serie 3 ), e
successive modificazioni".
"Art. 25 (Perdita per fitti non corrisposti). - Le rate
di fitto dovute e non pagate si accertano con riferimento
al periodo censuario fissato per legge.
Esse non si considerano come perdite quanto il
loro mancato pagamento sia dipeso da avvenimenti
eccezionali".
"Art. 26 (Determinazione delle spese e delle perdite). -
Le spese e le perdite indicate nei precedenti articoli 21,
22, 23, 24 e 25, si determinano facendo riferimento a
condizioni normali e si esprimono in una quota parte del
reddito lordo.
In mancanza di dati espliciti, le dette quote parti si
determinano con apprezzamento sintetico sulla base dei
dati complessivi raccolti per unita' immobiliari analoghe".
"Art. 27 (Determinazione della rendita catastale in
base al capitale fondiario). - Per le unita' immobiliari
per le quali nella zona censuaria la locazione non
esista o abbia carattere di eccezione, la rendita
catastale si determina aggiungendo alla rendita fondiaria,
calcolata come interesse del capitale fondiario, le spese
relative alla imposta fabbricati, alle relative
sovraimposte ed ai contributi di ogni specie".
"Art. 28 (Del capitale fondiario). - Il capitale
fondiario e' costituito dal valore venale della unita'
immobiliare all'epoca censuaria stabilita per legge.
Esso si determina di regola tenendo presenti i prezzi
correnti per la vendita di unita' immobiliari analoghe.
Qualora non sia possibile determinare il capitale
fondiario sulla base degli elementi previsti nel
precedente comma, il valore venale si stabilisce con
riguardo ai costi di ricostruzione, applicando su questo
un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo
stato attuale delle unita' immobiliari".
"Art. 29 (Saggio di interesse). - Il saggio di
interesse da attribuire al capitale fondiario per
determinarne la rendita e' il saggio di capitalizzazione
che risulta attribuito dal mercato ad investimenti
edilizi aventi per oggetto unita' immobiliari analoghe.
Qualora si tratti di unita' immobiliari che, a causa
delle loro caratteristiche o destinazione, siano per se
stesse non suscettibili di dare un reddito in forma
esplicita, si devono, invece, tener presenti i saggi di
capitalizzazione che risultano attribuiti dal mercato ad
investimenti concorrenti con quello edilizio.
Le spese o perdite eventuali, escluse soltanto quelle
relative alla imposta fabbricati, alla relativa
sovraimposta ed ai contributi di ogni specie, devono
essere determinate con il metodo indicato nell'art. 20
e seguenti.
In tali casi puo' indicarsi solo la quota parte del
reddito lordo che corrisponde al complesso delle dette
perdite e spese eventuali, determinandolo con
apprezzamento sintetico sulla base dei dati raccolti
per unita' immobiliari analoghe".