Art. 7
Modifica della validita' dell'attestazione per i contratti
di locazione a canone concordato
1. L'attestazione di cui agli articoli 1, comma 8, 2, comma 8, e 3,
comma 5, del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei
trasporti del 16 gennaio 2017, recante «Criteri generali per la
realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula
dei contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato, ai
sensi dell'articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431,
nonche' dei contratti di locazione transitori e dei contratti di
locazione per studenti universitari, ai sensi dell'articolo 5, commi
1, 2 e 3 della stessa legge», pubblicato nella Gazzetta Ufficiale, n.
62 del 15 marzo 2017, ((puo' essere fatta valere per tutti i
contratti di locazione, stipulati successivamente al suo rilascio,
aventi il medesimo contenuto del contratto per cui e' stata
rilasciata, fino ad eventuali variazioni delle caratteristiche
dell'immobile o dell'accordo territoriale del comune a cui essa si
riferisce)).
Riferimenti normativi
- Si riporta il testo degli articoli 1, 2 e 3 del
decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti
del 16 gennaio 2017 recante Criteri generali per la
realizzazione degli accordi da definire in sede locale per
la stipula dei contratti di locazione ad uso abitativo a
canone concordato, ai sensi dell'articolo 2, comma 3, della
legge 9 dicembre 1998, n. 431, nonche' dei contratti di
locazione transitori e dei contratti di locazione per
studenti universitari, ai sensi dell'articolo 5, commi 1, 2
e 3 della stessa legge:
«Art. 1 (Criteri per la determinazione dei canoni dei
contratti di locazione nella contrattazione territoriale).
- 1. Gli accordi territoriali, in conformita' delle
finalita' indicate all'art. 2, comma 3, della legge 9
dicembre 1998, n. 431 e successive modificazioni,
stabiliscono fasce di oscillazione del canone di locazione
all'interno delle quali, secondo le caratteristiche
dell'edificio e dell'unita' o porzione di unita'
immobiliare, e' concordato, tra le parti, il canone per i
singoli contratti.
2. A seguito delle convocazioni avviate dai comuni,
singolarmente o in forma associata, le organizzazioni della
proprieta' edilizia e dei conduttori maggiormente
rappresentative a livello locale, al fine della
realizzazione degli accordi di cui al comma 1, dopo aver
acquisito le informazioni concernenti le delimitazioni -
ove effettuate - delle microzone del territorio comunale
definite ai sensi del decreto del Presidente della
Repubblica 23 marzo 1998, n. 138, individuano, anche
avvalendosi della banca dati dell'Osservatorio del mercato
immobiliare dell'Agenzia delle entrate, insiemi di aree
aventi caratteristiche omogenee per:
a) valori di mercato;
b) dotazioni infrastrutturali (trasporti pubblici,
verde pubblico, servizi scolastici e sanitari, attrezzature
commerciali, ecc.);
c) tipologie edilizie, tenendo conto delle categorie
e classi catastali.
All'interno delle aree omogenee individuate ai sensi
del presente comma, possono essere evidenziate zone di
particolare pregio o di particolare degrado. Al fine di
assicurare la formazione degli accordi territoriali di cui
all'art. 2, comma 3, della legge 431 del 1998, trascorso il
termine di 60 giorni previsto per la convocazione delle
organizzazioni della proprieta' edilizia e dei conduttori
maggiormente rappresentative, le stesse organizzazioni
possono produrne formale richiesta ai comuni interessati;
nel caso in cui i comuni non adempiano nei successivi 30
giorni, le organizzazioni possono procedere di propria
iniziativa alle convocazioni di cui al comma 2 del presente
articolo.
3. Per ogni area individuata ai sensi del comma 2 o per
eventuali aggregazioni di microzone, gli accordi
territoriali prevedono un valore minimo ed un valore
massimo del canone che costituiscono, rispettivamente, il
limite minimo e massimo di una o piu' fasce di
oscillazione.
4. Nella definizione del canone effettivo, collocato
tra il valore minimo ed il valore massimo delle fasce di
oscillazione, le parti contrattuali, assistite - a loro
richiesta - dalle rispettive organizzazioni, tengono conto
anche dei seguenti elementi:
a) tipologia dell'alloggio;
b) stato manutentivo dell'alloggio e dell'intero
stabile;
c) pertinenze dell'alloggio (posto auto, box,
cantina, ecc.);
d) presenza di spazi comuni (cortili, aree a verde,
impianti sportivi interni, ecc.);
e) dotazione di servizi tecnici (ascensore, tipologia
del riscaldamento, prestazione energetica, condizionamento
d'aria, ecc.);
f) eventuale dotazione di mobilio.
5. Per le compagnie assicurative, i fondi immobiliari,
le associazioni e le fondazioni di previdenza, gli istituti
di credito, gli enti previdenziali pubblici, i soggetti
giuridici o fisici detentori di grandi proprieta'
immobiliari (per tali sono da intendersi le proprieta'
individuate negli accordi territoriali e, comunque, quelle
caratterizzate dall'attribuzione, in capo ad un medesimo
soggetto, di piu' di cento unita' immobiliari destinate ad
uso abitativo anche se ubicate in modo diffuso e frazionato
sul territorio nazionale), i canoni sono definiti,
all'interno dei valori minimi e massimi stabiliti dalle
fasce di oscillazione per le aree omogenee e per le
eventuali aggregazioni di microzone individuate dalle
contrattazioni territoriali, in base ad appositi accordi
integrativi fra la proprieta' interessata e le
organizzazioni della proprieta' edilizia e dei conduttori
partecipanti al tavolo di confronto per il rinnovo della
Convenzione nazionale o comunque firmatarie degli accordi
territoriali relativi. Tali accordi integrativi prevedono,
di norma, speciali condizioni migliorative per far fronte
ad esigenze di particolari categorie di conduttori nonche'
la possibilita' di modificare ed integrare il tipo di
contratto. Gli accordi integrativi possono individuare
valori massimi del canone, all'interno delle fasce, ai fini
dell'applicazione dell'art. 2, comma 3 del decreto 22
aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale 24 giugno
2008, n. 146.
6. Alla sottoscrizione degli accordi integrativi di cui
al comma 5, possono partecipare imprese o associazioni di
imprese di datori di lavoro, associazioni Onlus che si
occupano di immigrazione, in relazione alla locazione di
alloggi destinati al soddisfacimento di esigenze abitative
di lavoratori non residenti e di immigrati comunitari o
extracomunitari. I contratti, da stipulare con i diretti
fruitori, sono regolati dall'art. 2, comma 3, della legge
n. 431 del 1998.
7. Gli accordi territoriali possono stabilire, per
durate contrattuali superiori a quella minima fissata dalla
legge, misure di aumento dei valori (minimo e massimo)
delle fasce di oscillazione dei canoni definiti per aree
omogenee nonche' particolari forme di garanzia. Gli accordi
territoriali possono stabilire gli elementi oggettivi che
determinano una riduzione del canone massimo.
8. Le parti contrattuali, nella definizione del canone
effettivo, possono essere assistite, a loro richiesta,
dalle rispettive organizzazioni della proprieta' edilizia e
dei conduttori. Gli accordi definiscono, per i contratti
non assistiti, le modalita' di attestazione, da eseguirsi,
sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti
contrattuali a cura e con assunzione di responsabilita', da
parte di almeno una organizzazione firmataria dell'accordo,
della rispondenza del contenuto economico e normativo del
contratto all'accordo stesso, anche con riguardo alle
agevolazioni fiscali.
9. Gli accordi territoriali possono prevedere, per i
contratti per i quali il locatore non opti per la «cedolare
secca», l'aggiornamento del canone in misura contrattata e,
comunque, non superiore al 75 per cento della variazione
Istat dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di
operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente.
10. I contratti di locazione di cui al presente
articolo sono stipulati esclusivamente utilizzando il tipo
di contratto (Allegato A) che e' approvato ai sensi
dell'art. 4-bis della legge n. 431 del 1998.
11. Le disposizioni del presente articolo si applicano
sia agli accordi territoriali sottoscritti nei comuni di
cui all'art. 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551,
convertito dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61 e successivi
aggiornamenti che a quelli sottoscritti negli altri comuni.
12. In caso di inesistenza di accordo a livello locale,
i valori di riferimento sono quelli definiti dalle
condizioni previste dal decreto ministeriale di cui
all'art. 4, comma 3, della richiamata legge n. 431 del
1998.»
«Art. 2 (Criteri per definire i canoni dei contratti di
locazione di natura transitoria e durata degli stessi). -
1. I contratti di locazione di natura transitoria di cui
all'art. 5, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431,
hanno durata non superiore a diciotto mesi. Tali contratti
sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei
proprietari o dei conduttori per fattispecie - con
particolare riferimento a quelle derivanti da mobilita'
lavorativa e connesse allo studio, all'apprendistato e
formazione professionale, all'aggiornamento ed alla ricerca
di soluzioni occupazionali - da individuarsi nella
contrattazione territoriale tra le organizzazioni della
proprieta' edilizia e dei conduttori maggiormente
rappresentative.
2. I canoni di locazione dei contratti di natura
transitoria relativi ad immobili ricadenti in Comuni con un
numero di abitanti superiore a diecimila, come risultanti
dai dati ufficiali dell'ultimo censimento, sono definiti
dalle parti all'interno dei valori minimi massimi stabiliti
per le fasce di oscillazione per le aree omogenee, come
individuate dall'art. 1. Gli accordi territoriali relativi
ai contratti di cui al presente articolo possono prevedere
variazioni, fino ad un massimo del 20 per cento, dei valori
minimi e massimi anzidetti per tenere conto, anche per
specifiche zone, di particolari esigenze locali. In caso di
inesistenza di accordo a livello locale, i valori di
riferimento sono quelli definiti dalle condizioni previste
dal decreto ministeriale di cui all'art. 4, comma 3, della
legge n. 431 del 1998. I canoni di locazione e la
ripartizione degli oneri accessori relativi ai contratti
con durata pari o inferiore a 30 giorni, sono rimessi alla
libera contrattazione delle parti.
3. Per le proprieta' di cui all'art. 1, comma 5, si
procede - per i Comuni di cui al comma 2 del presente
articolo - mediante accordi integrativi, stipulati fra i
soggetti e con le modalita' indicate nello stesso art. 1.
4. I contratti di cui al presente articolo devono
contenere una specifica dichiarazione che individui
l'esigenza di transitorieta' del locatore o del conduttore,
tra quelle indicate nell'Accordo definito in sede locale,
da provare, per i contratti di durata superiore a trenta
giorni, con apposita documentazione da allegare al
contratto.
5. Fatto salvo quanto previsto dai commi 1 e 4 del
presente articolo, nei casi in cui il contratto sia
motivato sulla base di fattispecie non previste
dall'accordo o difficilmente documentabili, gli accordi
definiscono le modalita' bilaterali di supporto ai
contraenti da parte delle rispettive organizzazioni della
proprieta' e dei conduttori firmatarie degli accordi di
riferimento.
6. I contratti di cui al presente articolo sono
ricondotti alla durata prevista dall'art. 2, comma 1, della
legge n. 431 del 1998 in caso di inadempimento delle
modalita' di stipula del contratto previste dai commi 1, 2,
4, 5 del presente articolo.
7. I contratti di locazione di cui al presente articolo
sono stipulati esclusivamente utilizzando il tipo di
contratto (Allegato B) che e' approvato ai sensi dell'art.
4-bis della legge 9 dicembre 1998, n. 431 e successive
modificazioni.
8. Le parti contrattuali possono essere assistite, a
loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni della
proprieta' edilizia e dei conduttori. Gli accordi
definiscono, per i contratti non assistiti, le modalita' di
attestazione, da eseguirsi, sulla base degli elementi
oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali, a cura e con
assunzione di responsabilita', da parte di almeno una
organizzazione firmataria dell'accordo, della rispondenza
del contenuto economico e normativo del contratto
all'accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni
fiscali.
9. Le disposizioni del presente articolo si applicano
sia agli accordi territoriali sottoscritti nei comuni di
cui all'art. 1 del decreto legge 30 dicembre 1988 n. 551,
convertito dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61 e successivi
aggiornamenti che a quelli sottoscritti negli altri
comuni.»
«Art. 3 (Criteri per definire i canoni dei contratti di
locazione per studenti universitari e durata degli stessi).
- 1. Nei Comuni sede di universita', di corsi universitari
distaccati e di specializzazione, e comunque di istituti di
istruzione superiore, disciplinati dal regio decreto 31
agosto 1933, n. 1592, e dalla legge 21 dicembre 1999, n.
508 nonche' nei Comuni limitrofi e qualora il conduttore
sia iscritto ad un corso di laurea o di formazione post
laurea - quali master, dottorati, specializzazioni o
perfezionamenti - in un comune diverso da quello di
residenza, possono essere stipulati contratti per studenti
universitari di durata da sei mesi a tre anni, rinnovabili
alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore da
comunicarsi almeno un mese e non oltre tre mesi prima. Tali
contratti possono essere sottoscritti o dal singolo
studente o da gruppi di studenti universitari o dalle
aziende per il diritto allo studio.
2. I canoni di locazione sono definiti in appositi
accordi locali sulla base dei valori per aree omogenee ed
eventuali zone stabiliti negli accordi territoriali di cui
all'art. 1. L'accordo locale potra' individuare misure di
aumento o diminuzione dei valori dei canoni in relazione
alla durata contrattuale. I canoni di locazione sono
definiti con le medesime modalita' previste dal comma 4
dell'articolo1.
3. Per le proprieta' di cui all'art. 1, comma 5, si
procede mediante accordi integrativi, stipulati fra i
soggetti e con le modalita' indicate nello stesso art. 1.
4. I contratti di locazione di cui al presente articolo
sono stipulati esclusivamente utilizzando il tipo di
contratto (Allegato C) che e' approvato ai sensi dell'art.
4-bis della legge n. 431 del 1998 e successive
modificazioni.
5. Le parti contrattuali possono essere assistite, a
loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni della
proprieta' edilizia e dei conduttori. Gli accordi
definiscono, per i contratti non assistiti, le modalita' di
attestazione, da eseguirsi sulla base degli elementi
oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali, a cura e con
assunzione di responsabilita', da parte di almeno una
organizzazione firmataria dell'accordo, della rispondenza
del contenuto economico e normativo del contratto
all'accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni
fiscali.».