ART. 248
Ambito applicativo
(articolo 1, commi 119, 119-bis, 119-ter, 121, 125, 141-bis, legge 27
dicembre 2006, n. 296)
1. A partire dal periodo d'imposta successivo a quello in corso alla
data del 30 giugno 2007, le societa' per azioni residenti, ai fini
fiscali, nel territorio dello Stato svolgenti in via prevalente
l'attivita' di locazione immobiliare, i cui titoli di partecipazione
siano negoziati in mercati regolamentati degli Stati membri
dell'Unione europea e degli Stati aderenti all'Accordo sullo spazio
economico europeo che sono inclusi nella lista di cui ai decreti
emanati in attuazione dell'articolo 71, comma 4, lettera c), del
testo unico in materia di versamenti e di riscossione di cui al
decreto legislativo 24 marzo 2025, n. 33, nelle quali nessun socio
possieda direttamente o indirettamente piu' del 60 per cento dei
diritti di voto nell'assemblea ordinaria e piu' del 70 per cento dei
diritti di partecipazione agli utili e almeno il 25 per cento delle
azioni sia detenuto da soci che non possiedano al momento
dell'opzione direttamente o indirettamente piu' del 2 per cento dei
diritti di voto nell'assemblea ordinaria e piu' del 2 per cento dei
diritti di partecipazione agli utili, possono avvalersi del regime
speciale opzionale civile e fiscale disciplinato dalle disposizioni
dei commi 3 e 4, dagli articoli 249, 250, 251, 252, 253, 254, 255 e
dalle relative norme di attuazione stabilite con decreto del Ministro
dell'economia e delle finanze, da emanare ai sensi dell'articolo 255.
Il requisito partecipativo del 25 per cento non si applica in ogni
caso per le societa' il cui capitale sia gia' quotato. Ove il
requisito partecipativo del 60 per cento venisse superato a seguito
di operazioni societarie straordinarie o sul mercato dei capitali il
regime speciale di cui al primo periodo e' sospeso sino a quando il
suddetto requisito partecipativo non venga ristabilito nei limiti
imposti dalla presente norma.
2. I requisiti partecipativi di cui al comma 1 devono essere
verificati entro il primo periodo d'imposta per cui si esercita
l'opzione ai sensi dell'articolo 249; in tal caso il regime speciale
esplica i propri effetti dall'inizio di detto periodo. Tuttavia, per
le societa' che al termine del primo periodo d'imposta abbiano
realizzato il solo requisito del 25 per cento e' consentito di
verificare l'ulteriore requisito partecipativo del 60 per cento nei
due esercizi successivi. In tal caso, il regime speciale previsto dal
comma 1 si applica a partire dall'inizio del periodo d'imposta in cui
detto requisito partecipativo viene verificato e fino ad allora la
societa' applica in via ordinaria l'imposta sul reddito delle
societa' e l'imposta regionale sulle attivita' produttive. L'imposta
d'ingresso di cui all'articolo 250, comma 1, l'imposta sostitutiva
sulle plusvalenze da conferimento di cui all'articolo 254, comma 1, e
le imposte ipotecarie e catastali di cui all'articolo 254, comma 3,
sono applicate, rispettivamente dalla societa' che ha presentato
l'opzione e dal soggetto conferente, in via provvisoria fino al
realizzarsi dell'accesso al regime speciale. Se l'accesso al regime
speciale non si realizza, le suddette imposte sono rideterminate e
dovute in via ordinaria entro la fine del quarto periodo d'imposta
successivo alla presentazione dell'opzione. Le imposte corrisposte in
via provvisoria costituiscono credito d'imposta utilizzabile ai sensi
della parte I titolo I, capo II del testo unico in materia di
versamenti e di riscossione di cui al decreto legislativo 24 marzo
2025, n. 33.
3. L'attivita' di locazione immobiliare si considera svolta in via
prevalente se gli immobili posseduti a titolo di proprieta' o di
altro diritto reale a essa destinati rappresentano almeno l'80 per
cento dell'attivo patrimoniale e se, in ciascun esercizio, i ricavi
da essa provenienti rappresentano almeno l'80 per cento dei
componenti positivi del conto economico. Agli effetti della verifica
di detti parametri, assumono rilevanza anche le partecipazioni
costituenti immobilizzazioni finanziarie ai sensi dell'articolo 94,
comma 4, detenute in altre SIIQ nonche' quelle detenute nelle
societa' che esercitino l'opzione di cui al comma 4 e i relativi
dividendi formati, a loro volta, con utili derivanti dall'attivita'
di locazione immobiliare svolta da tali societa'. Agli stessi effetti
assumono rilevanza le quote di partecipazione nei fondi immobiliari
indicati nell'articolo 251, comma 4, e i relativi proventi. In caso
di alienazione degli immobili e dei diritti reali su immobili
destinati alla locazione, anche nel caso di loro classificazione tra
le attivita' correnti, ai fini della verifica del parametro
reddituale concorrono a formare i componenti positivi derivanti dallo
svolgimento di attivita' di locazione immobiliare soltanto le
eventuali plusvalenze realizzate. La societa' che abbia optato per il
regime speciale deve tenere contabilita' separate per rilevare i
fatti di gestione dell'attivita' di locazione immobiliare e delle
altre attivita', dando indicazione, tra le informazioni integrative
al bilancio, dei criteri adottati per la ripartizione dei costi e
degli altri componenti comuni.
4. Il regime speciale puo' essere esteso, in presenza di opzione
congiunta, alle societa' per azioni, alle societa' in accomandita per
azioni e alle societa' a responsabilita' limitata, a condizione che
il relativo capitale sociale non sia inferiore a quello di cui
all'articolo 2327 del codice civile, non quotate, residenti nel
territorio dello Stato, svolgenti anch'esse attivita' di locazione
immobiliare in via prevalente, secondo la definizione stabilita al
comma 3, nelle quali, alternativamente: 1) una SIIQ o SIINQ possieda
piu' del 50 per cento dei diritti di voto nell'assemblea ordinaria e
del 50 per cento dei diritti di partecipazione agli utili, ovvero 2)
almeno una SIIQ o SIINQ e una o piu' altre SIIQ o SIINQ o FIA
immobiliare di cui all'articolo 12 del regolamento di cui al decreto
del Ministro dell'economia e delle finanze 5 marzo 2015, n. 30, il
cui patrimonio e' investito almeno per l'80 per cento in immobili
destinati alla locazione, ovvero in partecipazioni in SIIQ o SIINQ o
altri FIA immobiliari che investono negli stessi beni o diritti nelle
stesse proporzioni, congiuntamente ne possiedano il 100 per cento
della partecipazione al capitale sociale, nonche' dei diritti di voto
nell'assemblea ordinaria e dei diritti di partecipazione agli utili,
a condizione che la SIIQ o SIINQ o le SIIQ o SIINQ partecipanti
possiedano almeno il 50 per cento dei diritti di voto nell'assemblea
ordinaria e di partecipazioni agli utili. L'adesione al regime
speciale di gruppo comporta, per la societa' controllata, oltre al
rispetto delle disposizioni recate dai commi 1 e 2, dagli articoli
249, 250, 251, 252, 253, 254 e 255 l'obbligo di redigere il bilancio
di esercizio in conformita' ai principi contabili internazionali.
5. Le disposizioni dei commi 1 e 2, degli articoli 249, 250, 251,
252, 253, 254 e 255 si applicano altresi' alle societa' residenti
negli Stati membri dell'Unione europea e degli Stati aderenti
all'Accordo sullo spazio economico europeo che sono inclusi nella
lista di cui ai decreti emanati in attuazione dell'articolo 71, comma
4, lettera c), del testo unico in materia di versamenti e di
riscossione di cui al decreto legislativo 24 marzo 2025, n. 33, con
riferimento alle stabili organizzazioni svolgenti in via prevalente
l'attivita' di locazione immobiliare, anche svolta mediante
partecipazioni in societa' che abbiano espresso l'opzione congiunta
per il regime speciale di cui al comma 4. Dal periodo d'imposta da
cui ha effetto l'opzione per il regime speciale, il reddito d'impresa
derivante dall'attivita' di locazione immobiliare svolta dalle
stabili organizzazioni e' assoggettato a un'imposta sostitutiva delle
imposte sui redditi e dell'imposta regionale sulle attivita'
produttive con aliquota del 20 per cento da versare entro il termine
previsto per il versamento a saldo delle imposte sui redditi.
6. Le SIIQ non costituiscono Organismi di investimento collettivo del
risparmio di cui al decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58.