ART. 251
Effetti dell'esercizio dell'opzione
(articolo 1, commi 123, 123-bis, 127, 131, 132, 133, legge 27
dicembre 2006, n. 296)
1. Il valore normale costituisce il nuovo valore fiscalmente
riconosciuto degli immobili e dei diritti reali su immobili di cui
all'articolo 250, comma 1, rilevando anche agli effetti della
verifica del parametro patrimoniale di cui all'articolo 248, comma 3,
a decorrere dal quarto periodo d'imposta successivo a quello
anteriore all'ingresso nel regime speciale. In caso di alienazione
degli immobili o dei diritti reali anteriormente a tale termine, la
differenza fra il valore normale assoggettato all'imposta di cui agli
articoli 250, comma 1, e 254, comma 1, e il costo fiscale
riconosciuto prima dell'ingresso nel regime speciale, al netto delle
quote di ammortamento calcolate su tale costo, e' assoggettato a
imposizione ordinaria e l'imposta sostitutiva proporzionalmente
imputabile agli immobili e ai diritti reali alienati costituisce
credito d'imposta.
2. L'opzione per il regime speciale comporta l'obbligo, in ciascun
esercizio, di distribuire ai soci almeno il 70 per cento dell'utile
netto derivante dall'attivita' di locazione immobiliare e dal
possesso delle partecipazioni o di quote di partecipazione in fondi
immobiliari di cui al comma 4 indicate all'articolo 248, comma 3; se
l'utile complessivo di esercizio disponibile per la distribuzione e'
di importo inferiore a quello derivante dall'attivita' di locazione
immobiliare e dal possesso di dette partecipazioni, la percentuale
suddetta si applica su tale minore importo.
3. Ai fini del comma 2, i proventi rivenienti dalle plusvalenze nette
realizzate su immobili destinati alla locazione nonche' derivanti
dalla cessione di partecipazioni in SIIQ e SIINQ o di quote in fondi
immobiliari di cui al comma 4, incluse nella gestione esente ai sensi
del comma 4, sono soggetti all'obbligo di distribuzione per il 50 per
cento nei due esercizi successivi a quello di realizzo.
4. Dal periodo d'imposta da cui ha effetto l'opzione per il regime
speciale, il reddito d'impresa derivante dall'attivita' di locazione
immobiliare e' esente dall'imposta sul reddito delle societa' e la
parte di utile civilistico a esso corrispondente e' assoggettata a
imposizione in capo ai partecipanti secondo le regole stabilite
nell'articolo 252. Si comprendono nel reddito esente i dividendi
percepiti, provenienti dalle societa' indicate nell'articolo 248,
comma 3, formati con utili derivanti dall'attivita' di locazione
immobiliare svolta da tali societa', ovvero le plusvalenze o
minusvalenze relative a immobili destinati alla locazione e a
partecipazioni in SIIQ o SIINQ e i proventi e le plusvalenze o
minusvalenze relativi a quote di partecipazione a fondi comuni di
investimento immobiliare istituiti in Italia e disciplinati dal testo
unico di cui al decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58, che
investono almeno l'80 per cento del valore delle attivita' in
immobili, diritti reali immobiliari, anche derivanti da rapporti
concessori o da contratti di locazione finanziaria su immobili a
carattere traslativo, e in partecipazioni in societa' immobiliari o
in altri fondi immobiliari, destinati alla locazione immobiliare, ivi
inclusi i fondi destinati all'investimento in beni immobili a
prevalente utilizzo sociale, ovvero in partecipazioni in SIIQ o
SIINQ. Sui proventi di cui al secondo periodo distribuiti dai
predetti fondi immobiliari alle SIIQ non si applica la ritenuta
prevista dall'articolo 7, comma 2, del decreto-legge 25 settembre
2001, n. 351, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 novembre
2001, n. 410. Analoga esenzione si applica anche agli effetti
dell'imposta regionale sulle attivita' produttive, tenendo conto, a
tal fine, della parte del valore della produzione attribuibile
all'attivita' di locazione immobiliare. Con il decreto di attuazione
previsto dall'articolo 248, comma 1, possono essere stabiliti criteri
anche forfetari per la determinazione del valore della produzione
esente.
5. Le quote dei componenti positivi e negativi di reddito sorti in
periodi precedenti a quello da cui decorrono gli effetti dell'opzione
e delle quali sia stata rinviata la tassazione o la deduzione in
conformita' alle norme del presente testo unico si imputano, per la
parte a esso riferibile, al reddito derivante dall'attivita' di
locazione immobiliare e, per la residua parte, al reddito derivante
dalle altre attivita' eventualmente esercitate. Con il decreto
attuativo di cui all'articolo 248, comma 1, possono essere previsti
criteri anche forfetari per la ripartizione delle suddette quote.
6. Le perdite fiscali generatesi nei periodi d'imposta anteriori a
quello da cui decorre il regime speciale possono essere utilizzate,
secondo le ordinarie regole, in abbattimento della base imponibile
dell'imposta sostitutiva d'ingresso di cui al presente comma e ai
commi 1, 4 e 5, nonche' all'articolo 250 e a compensazione dei
redditi imponibili derivanti dalle eventuali attivita' diverse da
quella esente.