ART. 254
Trattamento fiscale di apporti, cessioni e conferimenti
(articolo 1, commi da 137 a 140-quater, legge 27 dicembre 2006, n.
296)
1. Le plusvalenze realizzate all'atto del conferimento di immobili e
di diritti reali su immobili in societa' che abbiano optato o che,
entro la chiusura del periodo d'imposta del conferente nel corso del
quale e' effettuato il conferimento, optino per il regime speciale,
ivi incluse quelle di cui all'articolo 248, comma 4, sono
assoggettabili, a scelta del contribuente, alle ordinarie regole di
tassazione ovvero a un'imposta sostituiva delle imposte sui redditi e
dell'imposta regionale sulle attivita' produttive con aliquota del 20
per cento; tuttavia, l'applicazione dell'imposta sostitutiva e'
subordinata al mantenimento, da parte della societa' conferitaria,
della proprieta' o di altro diritto reale sugli immobili per almeno
tre anni. L'imposta sostitutiva deve essere versata in un massimo di
cinque rate annuali di pari importo, la prima delle quali entro il
termine previsto per il versamento a saldo delle imposte sui redditi
relative al periodo d'imposta nel quale avviene il conferimento; si
applicano per il resto le disposizioni dell'articolo 250, comma 3.
2. Agli effetti dell'imposta sul valore aggiunto, i conferimenti alle
societa' che abbiano optato per il regime speciale, ivi incluse
quelle di cui all'articolo 248, comma 4, costituiti da una pluralita'
di immobili prevalentemente locati si considerano compresi tra le
operazioni di cui all'articolo 5, comma 3, lettera b), del testo
unico delle disposizioni legislative in materia di imposta sul valore
aggiunto di cui al decreto legislativo 19 gennaio 2026, n. 10. Gli
stessi conferimenti, da chiunque effettuati, sono soggetti, agli
effetti delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, a imposta
in misura fissa.
3. Ai fini delle imposte ipotecaria e catastale per le cessioni e i
conferimenti alle predette societa', diversi da quelli del comma 2,
trova applicazione la riduzione alla meta' di cui all'articolo 180,
comma 1, del testo unico in materia di imposta di registro e di altri
tributi indiretti di cui al decreto legislativo 1° agosto 2025, n.
123.
4. Le disposizioni del comma 1 si applicano agli apporti ai fondi
comuni di investimento immobiliare istituiti ai sensi dell'articolo
37 del testo unico di cui al decreto legislativo 24 febbraio 1998, n.
58. Le disposizioni dei commi 1 e 2 si applicano anche ai
conferimenti di immobili e di diritti reali su immobili in societa'
per azioni residenti nel territorio dello Stato svolgenti in via
prevalente l'attivita' di locazione immobiliare, i cui titoli di
partecipazione siano ammessi alla negoziazione in mercati
regolamentati italiani entro la data di chiusura del periodo
d'imposta del conferente nel corso del quale e' effettuato il
conferimento e sempre che, entro la stessa data, le medesime societa'
optino per il regime speciale.
5. Il concambio eseguito dai fondi immobiliari istituiti e
disciplinati dal decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58, in sede
di liquidazione totale o parziale mediante assegnazione ai quotisti
di azioni di societa' che abbiano optato per il regime di cui
all'articolo 248, comma 1, ricevute a seguito di conferimento di
immobili nelle stesse societa' non costituisce realizzo ai fini delle
imposte sui redditi in capo al quotista e alle azioni della SIIQ
ricevute dagli stessi quotisti e' attribuito il medesimo valore
fiscale delle quote del fondo. Per la SIIQ conferitaria, il valore di
conferimento iscritto in bilancio costituisce valore fiscalmente
riconosciuto agli effetti dell'articolo 251. Qualora il conferimento
di cui ai periodi precedenti sia effettuato nei confronti di una SIIQ
gia' esistente non si applicano al fondo conferente gli obblighi di
offerta pubblica ai sensi dell'articolo 106 del decreto legislativo
24 febbraio 1998, n. 58, a condizione che il fondo stesso provveda
all'assegnazione delle azioni ai quotisti entro il termine di 30
giorni dall'acquisto.
6. Ai conferimenti effettuati dai fondi immobiliari istituiti e
disciplinati dal decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58 in
societa', che abbiano optato per il regime speciale di cui
all'articolo 248, comma 1, e aventi a oggetto una pluralita' di
immobili prevalentemente locati, si applica l'articolo 5, comma 3,
lettera b), del testo unico delle disposizioni legislative in materia
di imposta sul valore aggiunto di cui al decreto legislativo 19
gennaio 2026, n. 10. I predetti conferimenti si considerano compresi,
agli effetti delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, fra
gli atti previsti nell'articolo 4, comma 1, lettera a), numero 3),
della tariffa, parte I, allegato 1 al testo unico in materia di
imposta di registro e di altri tributi indiretti di cui al decreto
legislativo 1° agosto 2025, n. 123, nell'articolo 79, comma 2 e
nell'articolo 5 della tariffa, allegato 2, del medesimo testo unico.
Le cessioni di azioni o quote effettuate nella fase di liquidazione
di cui al comma 5, si considerano, ai fini dell'articolo 57, comma 2,
del testo unico delle disposizioni legislative in materia di imposta
sul valore aggiunto di cui al decreto legislativo 19 gennaio 2026, n.
10, operazioni che non formano oggetto dell'attivita' propria del
soggetto passivo.
7. Il medesimo trattamento fiscale di cui al comma 6 si applica alle
assegnazioni che abbiano a oggetto una pluralita' di immobili
prevalentemente locati eseguite per la liquidazione delle quote da
fondi immobiliari istituiti e disciplinati dal decreto legislativo 24
febbraio 1998, n. 58, a societa' che abbiano optato per il regime di
cui all'articolo 248, comma 1.