Art. 21
Misure per l'incentivazione degli investimenti
in abitazioni in locazione
(( 1. Per l'acquisto, effettuato dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre
2017, di unita' immobiliari a destinazione residenziale, di nuova
costruzione, invendute alla data di entrata in vigore della legge di
conversione del presente decreto od oggetto di interventi di
ristrutturazione edilizia o di restauro e di risanamento conservativo
di cui all'articolo 3, comma 1, lettere d) e c), del testo unico di
cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380,
e' riconosciuta all'acquirente, persona fisica non esercente
attivita' commerciale, una deduzione dal reddito complessivo pari al
20 per cento del prezzo di acquisto dell'immobile risultante
dall'atto di compravendita, nel limite massimo complessivo di spesa
di 300.000 euro, nonche' degli interessi passivi dipendenti da mutui
contratti per l'acquisto delle unita' immobiliari medesime. ))
2. La deduzione di cui al comma 1 spetta, nella medesima misura e
nel medesimo limite massimo complessivo, anche per le spese sostenute
dal contribuente persona fisica non esercente attivita' commerciale
per prestazioni di servizi, dipendenti da contratti d'appalto, per la
costruzione di un'unita' immobiliare a destinazione residenziale su
aree edificabili gia' possedute dal contribuente stesso prima
dell'inizio dei lavori o sulle quali sono gia' riconosciuti diritti
edificatori. Ai fini della deduzione le predette spese di costruzione
sono attestate dall'impresa che esegue i lavori.
3. Fermo restando il limite massimo complessivo di 300.000 euro, la
deduzione spetta anche per l'acquisto o realizzazione di ulteriori
unita' immobiliari da destinare alla locazione.
4. La deduzione, spetta a condizione che:
(( a) l'unita' immobiliare acquistata sia destinata, entro sei mesi
dall'acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, alla locazione
per almeno otto anni e purche' tale periodo abbia carattere
continuativo; il diritto alla deduzione, tuttavia, non viene meno se,
per motivi non imputabili al locatore, il contratto di locazione si
risolve prima del decorso del suddetto periodo e ne viene stipulato
un altro entro un anno dalla data della suddetta risoluzione del
precedente contratto; ))
b) l'unita' immobiliare medesima sia a destinazione residenziale, e
non sia classificata o classificabile nelle categorie catastali A/1,
A/8 e A/9;
c) l'unita' immobiliare non sia ubicata nelle zone omogenee
classificate E, ai sensi del (( decreto del Ministro dei lavori
pubblici )) 2 aprile 1968, n. 1444;
d) l'unita' immobiliare consegua prestazioni energetiche
certificate in classe A o B, ai sensi dell'allegato 4 delle Linee
Guida nazionali per la classificazione energetica degli edifici di
cui al G (( decreto del Ministro dello sviluppo economico 26 giugno
2009, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 158 del 10 luglio 2009,
)) ovvero ai sensi della normativa regionale, laddove vigente;
(( e) il canone di locazione non sia superiore a quello indicato
nella convenzione di cui all' articolo 18 del testo unico di cui al
decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, ovvero
non sia superiore al minore importo tra il canone definito ai sensi
dell' articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, e
quello stabilito ai sensi dell'articolo 3, comma 114, della legge 24
dicembre 2003, n. 350; ))
f) non sussistano rapporti di parentela entro il primo grado tra
locatore e locatario.
(( 4-bis. Le persone fisiche non esercenti attivita' commerciale
possono cedere in usufrutto, anche contestualmente all'atto di
acquisto e anche prima della scadenza del periodo minimo di locazione
di otto anni, le unita' immobiliari acquistate con le agevolazioni
fiscali di cui al presente articolo, a soggetti giuridici pubblici o
privati operanti da almeno dieci anni nel settore dell'alloggio
sociale, come definito dal decreto del Ministro delle infrastrutture
22 aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24
giugno 2008, a condizione che venga mantenuto il vincolo alla
locazione alle medesime condizioni stabilite dal comma 4, lettera e),
e che il corrispettivo di usufrutto, calcolato su base annua, non sia
superiore all'importo dei canoni di locazione calcolati con le
modalita' stabilite dal medesimo comma 4, lettera e). ))
5. La deduzione e' ripartita in otto quote annuali di pari importo,
a partire dal periodo d'imposta nel quale avviene la stipula del
contratto di locazione e non e' cumulabile con altre agevolazioni
fiscali previste da altre disposizioni di legge per le medesime
spese.
6. Le ulteriori modalita' attuative del presente articolo sono
definite con decreto del Ministero delle infrastrutture e dei
trasporti e del Ministero dell'economia e delle finanze.
7. All'onere derivante dal presente articolo, pari a 10,1 milioni
di euro per l'anno 2015, a 19,2 milioni di euro per l'anno 2016, a
31,6 milioni di euro per l'anno 2017, a 47,7 milioni di euro per
l'anno 2018, a 45,5 milioni di euro per l'anno 2019, a 43,0 milioni
di euro per gli anni 2020 e 2021, a 43,6 milioni di euro per l'anno
2022, a 24,9 milioni di euro per l'anno 2023, a 13,9 milioni di euro
per l'anno 2024 e a 2,9 milioni di euro per l'anno 2025, si provvede,
rispettivamente:
a) quanto a 10,1 milioni di euro per l'anno 2015, a 19,2 milioni di
euro per l'anno 2016, a 1,6 milioni di euro per l'anno 2017, a 27,7
milioni di euro per l'anno 2018, a 45,5 milioni di euro per l'anno
2019, a 43,0 milioni di euro per gli anni 2020 e 2021, a 43,6 milioni
di euro per l'anno 2022, a 24,9 milioni di euro per l'anno 2023, e a
13,9 milioni di euro per l'anno 2024 e a 2,9 milioni per l'anno 2025
mediante riduzione dell'autorizzazione di spesa di cui all'articolo
10, comma 5, del decreto-legge 29 novembre 2004, n. 282, convertito,
con modificazioni, dalla legge 27 dicembre 2004, n. 307, relativa al
Fondo per interventi strutturali di politica economica;
b) quanto a 30 milioni di euro (( per l'anno )) 2017 e quanto a 20
milioni per l'anno 2018, mediante riduzione dell'autorizzazione di
spesa di cui all'articolo 2, comma 3, del decreto-legge 28 dicembre
1998, n. 451, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 febbraio
1999, n. 40, e successive modificazioni.».
Riferimenti normativi
Si riporta il testo dell'art. 3 del testo unico di cui
al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001,
n. 380:
"Art. 3. (Definizioni degli interventi edilizi)
1. Ai fini del presente testo unico si intendono per:
(OMISSIS).
c) "interventi di restauro e di risanamento
conservativo", gli interventi edilizi rivolti a conservare
l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalita'
mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto
degli elementi tipologici, formali e strutturali
dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con
essi compatibili. Tali interventi comprendono il
consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi
costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi
accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze
dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei
all'organismo edilizio;
d) "interventi di ristrutturazione edilizia", gli
interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi
mediante un insieme sistematico di opere che possono
portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte
diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il
ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi
dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento
di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi
di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli
consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa
volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole
innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa
antisismica nonche' quelli volti al ripristino di edifici,
o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti,
attraverso la loro ricostruzione, purche' sia possibile
accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che,
con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi
del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive
modificazioni, gli interventi di demolizione e
ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici
crollati o demoliti costituiscono interventi di
ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la
medesima sagoma dell'edificio preesistente;
(OMISSIS)".
Il decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile
1968, n. 1444 e' pubblicato in G.U. 16 aprile 1968, n. 97.
L'allegato 4 delle Linee Guida nazionali per la
classificazione energetica degli edifici di cui al decreto
del Ministro dello sviluppo economico 26 giugno 2009 e'
pubblicato nella G.U. 10 luglio 2009, n. 158.
Si riporta il testo dell'art. 18 del testo unico di cui
al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001,
n. 380:
"Art. 18. (Convenzione-tipo)
1. Ai fini del rilascio del permesso di costruire
relativo agli interventi di edilizia abitativa di cui
all'articolo 17, comma 1, la regione approva una
convenzione-tipo, con la quale sono stabiliti i criteri
nonche' i parametri, definiti con meccanismi tabellari per
classi di comuni, ai quali debbono uniformarsi le
convenzioni comunali nonche' gli atti di obbligo in ordine
essenzialmente a:
a) l'indicazione delle caratteristiche tipologiche e
costruttive degli alloggi;
b) la determinazione dei prezzi di cessione degli
alloggi, sulla base del costo delle aree, cosi' come
definito dal comma successivo, della costruzione e delle
opere di urbanizzazione, nonche' delle spese generali,
comprese quelle per la progettazione e degli oneri di
preammortamento e di finanziamento;
c) la determinazione dei canoni di locazione in
percentuale del valore desunto dai prezzi fissati per la
cessione degli alloggi;
d) la durata di validita' della convenzione non
superiore a 30 e non inferiore a 20 anni.
2. La regione stabilisce criteri e parametri per la
determinazione del costo delle aree, in misura tale che la
sua incidenza non superi il 20 per cento del costo di
costruzione come definito ai sensi dell'articolo 16.
3. Il titolare del permesso puo' chiedere che il costo
delle aree, ai fini della convenzione, sia determinato in
misura pari al valore definito in occasione di
trasferimenti di proprieta' avvenuti nel quinquennio
anteriore alla data della convenzione.
4. I prezzi di cessione ed i canoni di locazione
determinati nelle convenzioni ai sensi del primo comma sono
suscettibili di periodiche variazioni, con frequenza non
inferiore al biennio, in relazione agli indici ufficiali
ISTAT dei costi di costruzione intervenuti dopo la stipula
delle convenzioni medesime.
5. Ogni pattuizione stipulata in violazione dei prezzi
di cessione e dei canoni di locazione e' nulla per la parte
eccedente.".
Si riporta il testo dell'art. 2 della legge 9 dicembre
1998, n. 431:
"Art. 2. (Disciplina delle locazioni e del rilascio
degli immobili adibiti ad uso abitativo)
1. Le parti possono stipulare contratti di locazione di
durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i
contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni,
fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire
l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di
cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle
condizioni e con le modalita' di cui al medesimo articolo
3. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle
parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a
nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del
contratto, comunicando la propria intenzione con lettera
raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi
prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere
a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla
data di ricezione della raccomandata di cui al secondo
periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto
si intendera' scaduto alla data di cessazione della
locazione. In mancanza della comunicazione di cui al
secondo periodo il contratto e' rinnovato tacitamente alle
medesime condizioni.
2. Per i contratti stipulati o rinnovati ai sensi del
comma 1, i contraenti possono avvalersi dell'assistenza
delle organizzazioni della proprieta' edilizia e dei
conduttori.
3. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, le
parti possono stipulare contratti di locazione, definendo
il valore del canone, la durata del contratto, anche in
relazione a quanto previsto dall'articolo 5, comma 1, nel
rispetto comunque di quanto previsto dal comma 5 del
presente articolo, ed altre condizioni contrattuali sulla
base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in
sede locale fra le organizzazioni della proprieta' edilizia
e le organizzazioni dei conduttori maggiormente
rappresentative. Al fine di promuovere i predetti accordi,
i comuni, anche in forma associata, provvedono a convocare
le predette organizzazioni entro sessanta giorni dalla
emanazione del decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4. I
medesimi accordi sono depositati, a cura delle
organizzazioni firmatarie, presso ogni comune dell'area
territoriale interessata.
4. Per favorire la realizzazione degli accordi di cui
al comma 3, i comuni possono deliberare, nel rispetto
dell'equilibrio di bilancio, aliquote dell'imposta comunale
sugli immobili (ICI) piu' favorevoli per i proprietari che
concedono in locazione a titolo di abitazione principale
immobili alle condizioni definite dagli accordi stessi. I
comuni che adottano tali delibere possono derogare al
limite minimo stabilito, ai fini della determinazione delle
aliquote, dalla normativa vigente al momento in cui le
delibere stesse sono assunte. I comuni di cui all'articolo
1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito,
con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e
successive modificazioni, per la stessa finalita' di cui al
primo periodo possono derogare al limite massimo stabilito
dalla normativa vigente in misura non superiore al 2 per
mille, limitatamente agli immobili non locati per i quali
non risultino essere stati registrati contratti di
locazione da almeno due anni.
5. I contratti di locazione stipulati ai sensi del
comma 3 non possono avere durata inferiore ai tre anni, ad
eccezione di quelli di cui all'articolo 5. Alla prima
scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul
rinnovo del medesimo, il contratto e' prorogato di diritto
per due anni fatta salva la facolta' di disdetta da parte
del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi o
effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3,
ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le
modalita' di cui al medesimo articolo 3. Alla scadenza del
periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto
di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni
o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la
propria intenzione con lettera raccomandata da inviare
all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In
mancanza della comunicazione il contratto e' rinnovato
tacitamente alle medesime condizioni.
6. I contratti di locazione stipulati prima della data
di entrata in vigore della presente legge che si rinnovino
tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del presente
articolo.".
La legge 24 dicembre 2003, n. 350 recante Disposizioni
per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello
Stato (legge finanziaria 2004) e' pubblicata nella G.U. 27
dicembre 2003, n. 299.
Il decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile
2008 e' pubblicato nella G.U. 24 giugno 2008, n.146
Si riporta il testo dell'art. 10 del decreto-legge 29
novembre 2004, n. 282, convertito, con modificazioni, dalla
legge 27 dicembre 2004, n. 307, relativa al Fondo per
interventi strutturali di politica economica:
"Art. 10. (Proroga di termini in materia di definizione
di illeciti edilizi)
(OMISSIS).
5. Al fine di agevolare il perseguimento degli
obiettivi di finanza pubblica, anche mediante interventi
volti alla riduzione della pressione fiscale, nello stato
di previsione del Ministero dell'economia e delle finanze
e' istituito un apposito «Fondo per interventi strutturali
di politica economica», alla cui costituzione concorrono le
maggiori entrate, valutate in 2.215,5 milioni di euro per
l'anno 2005, derivanti dal comma 1".
Si riporta il testo dell'art. 2 del decreto-legge 28
dicembre 1998, n. 451, recante Disposizioni urgenti per gli
addetti ai settori del trasporto pubblico locale e
dell'autotrasporto, convertito, con modificazioni, dalla
legge 26 febbraio 1999, n. 40, e successive modificazioni:
"Art. 2. (Oneri indiretti in materia di autotrasporto)
(OMISSIS).
3. Per l'anno 1998 e' assegnato al comitato centrale
per l'albo degli autotrasportatori l'importo di lire 140
miliardi, da utilizzare entro il 31 dicembre 1999, per la
protezione ambientale e per la sicurezza della
circolazione, anche con riferimento all'utilizzo delle
infrastrutture, da realizzare mediante apposite convenzioni
con gli enti gestori delle stesse. Entro il 31 dicembre
1999 il Ministro dei trasporti e della navigazione presenta
al Parlamento una relazione sull'attuazione del presente
comma. Il Ministro dei trasporti e della navigazione, entro
trenta giorni dalla data di pubblicazione della legge di
conversione del presente decreto, emana con apposita
direttiva norme per dare attuazione ad un sistema di
riduzione compensata di pedaggi autostradali e per
interventi di protezione ambientale, al fine di consentire
l'utilizzo delle risorse di cui al presente articolo
tenendo conto dei criteri definiti con precedenti
interventi legislativi in materia.
(OMISSIS)".