Ai presidenti degli enti
previdenziali di cui al
decreto legislativo n. 104/1996
e, per conoscenza:
All'Osservatorio sul patrimonio
immobiliare degli enti
previdenziali
Ai sensi dell'art. 2, comma 2, del decreto legislativo 16 febbraio
1996, n. 104, codesti enti sono tenuti a determinare, nell'ambito
della programmazione e degli indirizzi definiti, secondo la
rispettiva competenza, dai consigli di indirizzo e vigilanza o dai
consigli di amministrazione, programmi di cessione del patrimonio
immobiliare, previa valutazione, d'intesa con gli enti locali aventi
competenza in materia, degli effetti di dette cessioni sui mercati
immobiliari locali, anche tenendo conto delle caratteristiche
socioeconomiche delle diverse aree.
Tali programmi non potranno non essere improntati a criteri di
gradualita', ma ad essi dovra' essere data rapida attuazione, specie
con riferimento alla prima fase, che dovra' riguardare una quota del
patrimonio immobiliare non inferiore al 25%.
Atteso il rilievo sociale dell'alienazione degli edifici, ad uso
esclusivamente o prevalentemente residenziale, di cui sia stata
riscontrata una forte propensione all'acquisto da parte degli
assegnatari, si forniscono lineeguida che chiariscono taluni aspetti
della normativa applicabile, al fine di realizzare da parte di
codesti enti uniformita' di indirizzi ed omogeneita' dei criteri di
comportamento e delle procedure.
Nella materia vanno rammentati i seguenti principi, da applicare
anche alle alienazioni attuate mediante societa' indipendenti di
intermediazione immobiliare (art. 7, comma 1, decreto legislativo n.
104/1996):
A) e' garantito il diritto di prelazione dei conduttori ancora
detentori dell'unita' immobiliare ad uso residenziale, anche se in
base a contratto scaduto (art. 3, comma 109, lettera a), legge n.
662/1996);
B) la prelazione puo' essere esercitata dagli aventi diritto
individualmente o collettivamente (art. 6, comma 5, decreto
legislativo n. 104/1996); in quest'ultimo caso le forme di
organizzazione dei conduttori possono essere le piu' diverse, tra cui
in particolare, la forma cooperativa;
C) al fine di agevolare la vendita in blocco dell'edificio, piu'
vantaggiosa sia per gli inquilini (essendo, in caso di vendita in
blocco, il valore dell'edificio inferiore alla somma dei valori di
mercato delle singole unita' immobiliari) che per l'ente (che non si
dovra' far carico di unita' marginali), gli inquilini aventi diritto
alla prelazione per le unita' immobiliari da essi occupate, che per
tali unita' abbiano esercitato la prelazione, individualmente o
collettivamente, possono chiedere collettivamente di acquistare le
unita' immobiliari occupate da soggetti che non abbiano esercitato la
prelazione. In tal caso l'ente procedera' alla determinazione del
prezzo delle singole unita' immobiliari in proporzione alla
rispettiva consistenza sulla base del valore di mercato dell'edificio
nel suo complesso. Ovviamente, limitatamente alle unita' immobiliari
di pertinenza dei soggetti che, individualmente o collettivamente,
abbiano esercitato la prelazione, sul prezzo, come sopra determinato,
sara' praticata la riduzione del 30% (art. 3, comma 109, lettera d),
legge n. 662/1996).
In caso di vendita frazionata il prezzo delle singole unita'
immobiliari sara' determinato in base al valore di mercato di
ciascuna di esse, ridotto del 30%;
D) e' vietato agli acquirenti degli alloggi, attuali conduttori,
vendere l'alloggio acquistato entro i successivi 10 anni, salvo in
caso di incremento del nucleo familiare di 2 unita' (art. 6, comma
10, decreto legislativo n. 104/1996); e' vietato vendere gli alloggi
acquistati in forma collettiva, occupati da conduttori che non
esercitano il diritto di prelazione, prima della scadenza dei vincoli
di cui alle successive lettere E), F) e G) ;
E) e' garantito il rinnovo del contratto di locazione, secondo le
norme vigenti, a inquilini con reddito familiare complessivo
inferiore ai limiti richiesti per la permanenza in alloggi in
edilizia popolare (art. 3, comma 109, lettera b), legge n. 662/1996);
per i destinatari di cui al decreto interministeriale 4 agosto 1999
(in Gazzetta Ufficiale n. 197 del 23 agosto 1999), recante misure di
tutela dei conduttori in condizioni di disagio economico e sociale o
aventi nel proprio nucleo familiare portatori di handicap, tali
limiti sono aumentati del 20%;
F) in caso di mancato esercizio della prelazione, la cessione
dell'immobile e' subordinata a che l'acquirente accetti di: rinnovare
per almeno 9 anni il contratto, con applicazione del canone in atto,
ove il conduttore abbia un reddito annuo inferiore a lire 36 milioni;
rinnovare per un anno il contratto, se la scadenza residua e'
inferiore a 2 anni, ove il conduttore abbia un reddito superiore
(art. 6, comma 6, lettere a) e b), decreto legislativo n. 104/1996);
G) per gli alloggi occupati da conduttori ultrasessantacinquenni e
che non abbiano esercitato il diritto di prelazione, e' consentita
solo l'alienazione della nuda proprieta' dell'immobile (art. 6, comma
5, decreto legislativo n. 104/1996); in tal caso
l'ultrasessantacinquenne puo' conservare il titolo di conduttore o
convertirlo in quello di usufruttuario, con i relativi vincoli e
vantaggi.
Dal punto di vista operativo, la procedura dovra' articolarsi
secondo le seguenti fasi:
a) entro sessanta giorni dall'emanazione delle presenti lineeguida,
codesti enti formuleranno ipotesi di vendita delle unita'
immobiliari, da comunicare ai conduttori con una lettera di "intenti"
contenente:
1) la richiesta di far conoscere, entro sessanta giorni dall'invio
della predetta lettera, la loro propensione all'acquisto, sia
individuale che collettiva, dell'appartamento locato, sia collettiva,
delle unita' immobiliari per le quali i rispettivi conduttori non
intendano esercitare la prelazione all'acquisto; in tal caso, i
conduttori devono impegnarsi a rispettare, nei confronti degli altri
conduttori che non esercitano la prelazione, gli obblighi previsti
dalla legge in materia di rinnovo del contratto di locazione, ivi
comprese le disposizioni del citato decreto interministeriale del 4
agosto 1999;
2) il prezzo di mercato per la vendita di ciascuna unita'
immobiliare, con riferimento sia all'ipotesi di vendita frazionata
sia di vendita in blocco dell'edificio, valutato dalle apposite
commissioni di congruita' ovvero dall'U.T.E.;
3) le modalita' di pagamento del prezzo, ivi comprese quelle
inerenti le alienazioni realizzate con mutui;
b) acquisite le risposte mediante un apposito formulario,
predisposto da codesti enti, sara' valutata "l'alta" propensione
all'acquisto, da considerarsi esistente quando almeno la meta' piu'
uno dei conduttori delle unita' immobiliari, di cui e' composto
ciascun edificio da alienare, abbia manifestato l'interesse ad
acquistare;
c) qualora non fosse possibile realizzare la vendita in blocco, pur
in presenza di alta propensione all'acquisto, l'ente potra' procedere
alla vendita, offrendo ai conduttori le singole unita' immobiliari al
prezzo di mercato libero, ridotto del 30%; tale prezzo sara'
superiore alla quota frazionata del prezzo di blocco. Comunque la
scelta fra le forme di vendita dovra' sempre basarsi su una
valutazione economica delle due ipotesi, privilegiando quella che
risultera' essere la piu' idonea a massimizzare il vantaggio
economico dell'ente;
d) intervenuta la scelta, dovra' provvedersi ad un'ulteriore
comunicazione ai conduttori relativa alle determinazioni economiche,
finanziarie e procedurali di vendita, cui dovra' seguire, entro il
termine di sessanta giorni, la risposta definitiva del conduttore.
Nell'ipotesi di immobili a destinazione promiscua, codesti istituti
valuteranno la convenienza ad alienare la parte ad uso commerciale
separatamente o meno da quella ad uso residenziale.
Gli enti sono invitati a predisporre piani di utilizzo dei proventi
derivanti dalle dismissioni immobiliari, anche con riferimento
all'ipotesi della costituzione di fondi a capitalizzazione
finalizzati agli obiettivi istituzionali degli enti stessi, da
sottoporre alle valutazioni dei Ministeri vigilanti.
Con l'occasione, si raccomanda di ricercare ogni piu' idonea
soluzione alle problematiche che dovessero insorgere in tema di
occupazione del personale addetto a servizi di portierato presso gli
immobili alienati.
L'Osservatorio sul patrimonio immobiliare degli enti previdenziali
curera' il monitoraggio della attuazione delle suddette azioni,
riferendo allo scrivente, ogni due mesi, sull'andamento delle vendite
e sui problemi incontrati. A tal fine codesti enti sono tenuti a
fornire tutte le opportune informazioni che saranno loro richieste.
Il Ministro: Salvi
Registrata alla Corte dei conti il 2 settembre 1999
Registro n. 1 Lavoro e previdenza sociale, foglio n. 378