IL DIRETTORE DELL'AGENZIA

  In  base  alle  attribuzioni conferitegli dalle norme riportate nel
seguito del presente provvedimento,
                              Dispone:

  1. Determinazione del valore normale dei fabbricati.
  1.1  Ai  fini della uniforme e corretta applicazione delle norme di
cui  all'art.  54,  terzo  comma,  del  decreto  del Presidente della
Repubblica  26  ottobre  1972,  n. 633, all'art. 39, primo comma, del
decreto  del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600, e
all'art.  52 del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta
di  registro,  di  cui  al decreto del Presidente della Repubblica 26
aprile  1986, n. 131, i criteri utili per la determinazione periodica
del  valore  normale  dei fabbricati ai sensi dell'art. 14 del citato
decreto  n. 633 del 1972, dell'art. 9, comma 3, del testo unico delle
imposte sui redditi di cui al decreto del Presidente della Repubblica
22 dicembre 1986, n. 917, e dell'art. 51, comma 3, del citato decreto
n.   131   del   1986,   sono   stabiliti   sulla   base  dei  valori
dell'osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia del territorio
e  di  coefficienti  di  merito  relativi  alle  caratteristiche  che
influenzano   il   valore   dell'immobile,   integrati   dalle  altre
informazioni in possesso dell'ufficio.
  1.2  Ai  fini del punto precedente, il valore normale dell'immobile
e'  determinato  dal  prodotto  fra  la  superficie  in  metri quadri
risultante  dal  certificato catastale ovvero, in mancanza, calcolata
ai  sensi  dell'allegato C al decreto del Presidente della Repubblica
23  marzo  1998,  n. 138 ed il valore unitario determinato sulla base
delle    quotazioni   immobiliari   dell'osservatorio   del   mercato
immobiliare    e   dei   coefficienti   di   merito   relativi   alle
caratteristiche  dell'immobile.  Le  quotazioni dell'osservatorio del
mercato immobiliare sono riferite alla relativa zona omogenea ovvero,
in  mancanza,  a  quella  limitrofa  o  analoga  censita,  al periodo
dell'atto  di  compravendita  o  a quello antecedente in cui e' stato
pattuito  il  prezzo  con  atto  avente  data  certa,  e  allo  stato
conservativo  «normale».  I  coefficienti  di  merito  relativi  alle
caratteristiche  dell'immobile attengono in particolare al taglio, al
livello  del  piano  e alla categoria catastale, secondo le modalita'
indicate in allegato.
  1.3  Per gli immobili diversi dalle abitazioni il valore normale e'
determinato  dalla  media  fra  il  valore  minimo e massimo espresso
dall'osservatorio   del   mercato  immobiliare  riferite  al  periodo
dell'atto di compravendita e allo stato conservativo «normale» per la
specifica   destinazione   d'uso   dell'immobile   ivi   censita,  in
particolare «negozi», «magazzini», «uffici», «capannoni industriali»,
«capannoni   tipici»,   «laboratori»,   «autorimesse»,   «posti  auto
scoperti», «posti auto coperti», «box».
  1.4  Per  gli  immobili  ultimati  o  ristrutturati  da non piu' di
quattro  anni,  il valore normale si determina sulla base dello stato
conservativo   «ottimo»   censito   dall'Osservatorio   del   mercato
immobiliare  ovvero, in mancanza, applicando al valore determinato ai
punti 1.2 e 1.3 un moltiplicatore pari a 1,3.
  1.5  Al  fine  di integrare il valore normale dell'immobile occorre
tenere  conto  anche  dei  seguenti  ulteriori  criteri  in  possesso
dell'ufficio:
    valore  del  mutuo,  per gli atti soggetti a IVA, nel caso sia di
importo superiore a quello della compravendita;
    prezzi  effettivamente praticati che emergono dalle compravendite
fra privati per la stessa zona nello stesso periodo temporale;
    prezzi   che   emergono  dagli  accertamenti  effettuati  con  la
ricostruzione  dei  ricavi in base all'osservazione diretta dei costi
sostenuti per la costruzione, ad altre prove certe e, in particolare,
alle risultanze delle indagini finanziarie;
    prezzi   che   emergono   da  offerte  di  vendita  del  soggetto
controllato;
    prezzi  che  emergono da offerte di vendita al pubblico tramite i
media;
    prezzi  che  emergono  da  analoghe vendite eseguite dal soggetto
controllato;
    ristrutturazioni   desunte  dai  dati  relativi  ai  permessi  di
costruire  e  alle  D.I.A. (denunce di inizio attivita) trasmesse dai
comuni  e  alle  detrazioni  dichiarate  per  spese  di  recupero del
patrimonio edilizio.
  1.6  Il  valore  normale determinato con le modalita' rappresentate
nei punti precedenti e' periodicamente sottoposto a variazioni.
Motivazioni.
  Le  disposizioni del presente provvedimento rispondono all'esigenza
di  determinare  periodicamente  in  modo  unitario il valore normale
degli  immobili oggetto di compravendita nei settori dell'imposta sul
valore   aggiunto,  delle  imposte  sui  redditi  e  dell'imposta  di
registro.
  Il  decreto-legge  n.  223  del  2006  ha dato la possibilita' agli
uffici  delle  entrate  di  determinare,  nell'ambito  delle cessioni
aventi  ad  oggetto  beni  immobili  e  relative pertinenze, la prova
dell'esistenza  o  inesattezza delle operazioni imponibili sulla base
del valore normale dell'immobile.
  Per  la  determinazione  del  valore normale sono stati individuati
criteri  che  rispondono  ad  esigenze  di uniformita' e correttezza,
associando  ad  un  valore  fisso  altri  valori dinamici che possano
evitare   automatismi  e  raggiungere  l'obiettivo  di  una  maggiore
aderenza alla realta' dei prezzi praticati nel mercato immobiliare.
  Il primo degli elementi del calcolo e' tratto dall'Osservatorio del
mercato  immobiliare  dell'Agenzia  del  territorio  che, con cadenza
semestrale,  pubblica le quotazioni del mercato immobiliare stabilite
con criteri scientifici.
  La seconda griglia di elementi - compresa la tabella di adeguamento
delle  categorie  catastali  -  e'  data  da  una  serie  di elementi
particolari desunti da analisi dei principali osservatori immobiliari
che  consente di «personalizzare» il valore dell'immobile nell'ambito
del valore di mercato della zona di appartenenza.
  La   terza   griglia  di  elementi  e'  rappresentata  dalle  altre
informazioni   in   possesso   dell'ufficio   che   possono  adeguare
maggiormente    alla    realta'    l'aspetto   personalizzato   della
valorizzazione dell'immobile.
  Il   moltiplicatore  da  applicare  -  per  gli  immobili  nuovi  o
ristrutturati da non piu' di quattro anni - al valore definito con le
modalita'   previste  nell'allegato  al  provvedimento,  in  caso  di
mancanza  dello  stato  conservativo  «ottimo»,  e' stato determinato
sulla  base  di  analisi  effettuate  sui  dati dell'Osservatorio del
mercato  immobiliare dell'Agenzia del territorio e di altri rilevanti
osservatori,  dello scostamento riscontrato fra atti di compravendita
di  abitazioni  nuove rispetto alle quotazioni O.M.I. e dai risultati
di accertamenti eseguiti dall'Agenzia delle entrate.
Riferimenti normativi.
  a) Attribuzioni del direttore dell'Agenzia delle entrate:
    decreto  legislativo  30  luglio  1999, n. 300 (art. 57; art. 62;
art.  66;  art.  67,  comma  1;  art.  68, comma 1; art. 71, comma 3,
lettera a); art. 73, comma 4);
    statuto  dell'Agenzia  delle  entrate,  pubblicato nella Gazzetta
Ufficiale  n. 42 del 20 febbraio 2001 (art. 5, comma 1; art. 6, comma
1);
    regolamento   di   amministrazione  dell'Agenzia  delle  entrate,
pubblicato  nella Gazzetta Ufficiale n. 36 del 13 febbraio 2001 (art.
2, comma 1);
    decreto  del  Ministro delle finanze 28 dicembre 2000, pubblicato
nella Gazzetta Ufficiale n. 9 del 12 febbraio 2001;
  b) disciplina normativa di riferimento:
    legge 27 dicembre 2006, n. 296 (legge finanziaria 2007);
    decreto-legge  4  luglio  2006,  n. 223, convertito dalla legge 4
agosto 2006, n. 248;
    decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633;
    decreto  del  Presidente  della  Repubblica 29 settembre 1973, n.
600;
    testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro,
di  cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n.
131;
    testo  unico  delle  imposte  sui  redditi  di cui al decreto del
Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917.
  Il presente provvedimento sara' pubblicato nella Gazzetta Ufficiale
della Repubblica italiana.
    Roma, 27 luglio 2007
                                    Il direttore dell'Agenzia: Romano
.sp,