IL MINISTRO
DELLE INFRASTRUTTURE E DEI TRASPORTI
di concerto con
IL MINISTRO
DELL'ECONOMIA E DELLE FINANZE
Vista la legge 9 dicembre 1998, n. 431 e successive modificazioni,
concernente la disciplina delle locazioni e del rilascio degli
immobili adibiti ad uso abitativo pubblicata nella Gazzetta Ufficiale
del 15 dicembre 1998, n. 292, supplemento ordinario, n. 203/L;
Visto in particolare l'art. 2, comma 3, della citata legge n. 431
del 1998 che dispone che le parti possono stipulare contratti di
locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto,
anche in relazione a quanto previsto dall'art. 5, commi 1, 2 e 3;
Vista la Convenzione nazionale in data 8 febbraio 1999,
sottoscritta ai sensi dell'art. 4, comma 1, della legge n. 431 del
1998 tra le organizzazioni della proprieta' edilizia e dei conduttori
maggiormente rappresentative a livello nazionale;
Visto il decreto interministeriale lavori pubblici-finanze del 5
marzo 1999, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale 22 marzo 1999, n. 67
con il quale sono stati indicati, sulla base della citata Convenzione
nazionale, i criteri generali per la realizzazione degli accordi da
definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione ai
sensi dell'art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431;
Visto il decreto interministeriale infrastrutture e
trasporti-economia e finanze del 30 dicembre 2002 pubblicato nella
Gazzetta Ufficiale dell'11 aprile 2003, n. 85, supplemento ordinario
n. 59, con il quale sono stati definiti, in mancanza di un unico
accordo tra le organizzazioni sindacali della proprieta' edilizia e
dei conduttori, i criteri generali per la realizzazione degli accordi
in sede locale per la stipula dei contratti di locazione ai sensi
dell'art. 2, comma 3, della legge n. 431 del 1998 nonche' dei
contratti di locazione transitori e dei contratti di locazione degli
studenti universitari ai sensi dell'art. 5, commi 1, 2 e 3 della
stessa legge;
Visto in particolare l'art. 4, comma 1, della menzionata legge n.
431 del 1998, cosi' come modificato dall'art. 2, comma 1, lettera c),
della legge 8 gennaio 2002, n. 2, che stabilisce, tra altro, che il
Ministro dei lavori pubblici, ora infrastrutture e trasporti,
convochi, ogni tre anni, le organizzazioni della proprieta' edilizia
e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale al
fine di individuare i criteri generali che costituiscono la base per
la realizzazione degli accordi da definire in sede locale ai sensi
dell'art. 2 comma 3 e dell'art. 5, commi 1, 2 e 3 della suddetta
legge n. 431 del 1998;
Viste le note del Vice Ministro delle infrastrutture e dei
trasporti, Sen. Riccardo Nencini, con le quali in data 27 luglio
2016, 20 settembre 2016, 11 ottobre 2016 e 25 ottobre 2016, ai sensi
del richiamato art. 4, comma 1, della legge n. 431 del 1998, sono
state convocate le organizzazioni della proprieta' edilizia e dei
conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale al fine
di predisporre una nuova Convenzione nazionale adeguandola
maggiormente alle esigenze derivanti dalla crescente situazione di
disagio abitativo relativo al comparto delle locazioni ad uso
abitativo;
Vista la Convenzione nazionale in data 25 ottobre 2016 ed i
relativi allegati, sottoscritta ai sensi dell'art. 4, comma 1, della
richiamata legge n. 431 del 1998 tra le organizzazioni della
proprieta' edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a
livello nazionale, fatta eccezione dell'organizzazione dei conduttori
Sicet e vistata, per il Ministero delle infrastrutture e trasporti,
dal Vice Ministro Sen. Riccardo Nencini;
Viste le memorie depositate nel corso della riunione del 25 ottobre
2016 dalle organizzazioni degli inquilini Asia-Usb; Unione inquilini;
Sicet e dall'organizzazione della proprieta' edilizia Confedilizia;
Considerato che dal numero delle sottoscrizioni alla Convenzione
del 25 ottobre 2016 e' possibile constatare l'avvenuto raggiungimento
dell'accordo tra le parti ai sensi dell'art. 4, comma 1, della
richiamata legge 431 del 1998 tra le organizzazioni della proprieta'
edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello
nazionale;
Considerato altresi', che l'art. 4, comma 2, della menzionata legge
n. 431 del 1998 prevede che i criteri generali individuati nella
Convenzione nazionale siano indicati in apposito decreto del Ministro
dei lavori pubblici (ora delle infrastrutture e dei trasporti) di
concerto con il Ministro delle finanze (ora economia e delle finanze)
da emanare entro trenta giorni dalla conclusione della Convenzione
soprarichiamata;
Decreta:
Art. 1
Criteri per la determinazione dei canoni dei contratti
di locazione nella contrattazione territoriale
1. Gli accordi territoriali, in conformita' delle finalita'
indicate all'art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 e
successive modificazioni, stabiliscono fasce di oscillazione del
canone di locazione all'interno delle quali, secondo le
caratteristiche dell'edificio e dell'unita' o porzione di unita'
immobiliare, e' concordato, tra le parti, il canone per i singoli
contratti.
2. A seguito delle convocazioni avviate dai comuni, singolarmente o
in forma associata, le organizzazioni della proprieta' edilizia e dei
conduttori maggiormente rappresentative a livello locale, al fine
della realizzazione degli accordi di cui al comma 1, dopo aver
acquisito le informazioni concernenti le delimitazioni - ove
effettuate - delle microzone del territorio comunale definite ai
sensi del decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n.
138, individuano, anche avvalendosi della banca dati
dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle entrate,
insiemi di aree aventi caratteristiche omogenee per:
a) valori di mercato;
b) dotazioni infrastrutturali (trasporti pubblici, verde
pubblico, servizi scolastici e sanitari, attrezzature commerciali,
ecc.);
c) tipologie edilizie, tenendo conto delle categorie e classi
catastali.
All'interno delle aree omogenee individuate ai sensi del presente
comma, possono essere evidenziate zone di particolare pregio o di
particolare degrado. Al fine di assicurare la formazione degli
accordi territoriali di cui all'art. 2, comma 3, della legge 431 del
1998, trascorso il termine di 60 giorni previsto per la convocazione
delle organizzazioni della proprieta' edilizia e dei conduttori
maggiormente rappresentative, le stesse organizzazioni possono
produrne formale richiesta ai comuni interessati; nel caso in cui i
comuni non adempiano nei successivi 30 giorni, le organizzazioni
possono procedere di propria iniziativa alle convocazioni di cui al
comma 2 del presente articolo.
3. Per ogni area individuata ai sensi del comma 2 o per eventuali
aggregazioni di microzone, gli accordi territoriali prevedono un
valore minimo ed un valore massimo del canone che costituiscono,
rispettivamente, il limite minimo e massimo di una o piu' fasce di
oscillazione.
4. Nella definizione del canone effettivo, collocato tra il valore
minimo ed il valore massimo delle fasce di oscillazione, le parti
contrattuali, assistite - a loro richiesta - dalle rispettive
organizzazioni, tengono conto anche dei seguenti elementi:
a) tipologia dell'alloggio;
b) stato manutentivo dell'alloggio e dell'intero stabile;
c) pertinenze dell'alloggio (posto auto, box, cantina, ecc.);
d) presenza di spazi comuni (cortili, aree a verde, impianti
sportivi interni, ecc.);
e) dotazione di servizi tecnici (ascensore, tipologia del
riscaldamento, prestazione energetica, condizionamento d'aria, ecc.);
f) eventuale dotazione di mobilio.
5. Per le compagnie assicurative, i fondi immobiliari, le
associazioni e le fondazioni di previdenza, gli istituti di credito,
gli enti previdenziali pubblici, i soggetti giuridici o fisici
detentori di grandi proprieta' immobiliari (per tali sono da
intendersi le proprieta' individuate negli accordi territoriali e,
comunque, quelle caratterizzate dall'attribuzione, in capo ad un
medesimo soggetto, di piu' di cento unita' immobiliari destinate ad
uso abitativo anche se ubicate in modo diffuso e frazionato sul
territorio nazionale), i canoni sono definiti, all'interno dei valori
minimi e massimi stabiliti dalle fasce di oscillazione per le aree
omogenee e per le eventuali aggregazioni di microzone individuate
dalle contrattazioni territoriali, in base ad appositi accordi
integrativi fra la proprieta' interessata e le organizzazioni della
proprieta' edilizia e dei conduttori partecipanti al tavolo di
confronto per il rinnovo della Convenzione nazionale o comunque
firmatarie degli accordi territoriali relativi. Tali accordi
integrativi prevedono, di norma, speciali condizioni migliorative per
far fronte ad esigenze di particolari categorie di conduttori nonche'
la possibilita' di modificare ed integrare il tipo di contratto. Gli
accordi integrativi possono individuare valori massimi del canone,
all'interno delle fasce, ai fini dell'applicazione dell'art. 2, comma
3 del decreto 22 aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale 24
giugno 2008, n. 146.
6. Alla sottoscrizione degli accordi integrativi di cui al comma 5,
possono partecipare imprese o associazioni di imprese di datori di
lavoro, associazioni Onlus che si occupano di immigrazione, in
relazione alla locazione di alloggi destinati al soddisfacimento di
esigenze abitative di lavoratori non residenti e di immigrati
comunitari o extracomunitari. I contratti, da stipulare con i diretti
fruitori, sono regolati dall'art. 2, comma 3, della legge n. 431 del
1998.
7. Gli accordi territoriali possono stabilire, per durate
contrattuali superiori a quella minima fissata dalla legge, misure di
aumento dei valori (minimo e massimo) delle fasce di oscillazione dei
canoni definiti per aree omogenee nonche' particolari forme di
garanzia. Gli accordi territoriali possono stabilire gli elementi
oggettivi che determinano una riduzione del canone massimo.
8. Le parti contrattuali, nella definizione del canone effettivo,
possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive
organizzazioni della proprieta' edilizia e dei conduttori. Gli
accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le modalita' di
attestazione, da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi
dichiarati dalle parti contrattuali a cura e con assunzione di
responsabilita', da parte di almeno una organizzazione firmataria
dell'accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo
del contratto all'accordo stesso, anche con riguardo alle
agevolazioni fiscali.
9. Gli accordi territoriali possono prevedere, per i contratti per
i quali il locatore non opti per la «cedolare secca», l'aggiornamento
del canone in misura contrattata e, comunque, non superiore al 75 per
cento della variazione Istat dell'indice dei prezzi al consumo per le
famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente.
10. I contratti di locazione di cui al presente articolo sono
stipulati esclusivamente utilizzando il tipo di contratto (Allegato
A) che e' approvato ai sensi dell'art. 4-bis della legge n. 431 del
1998.
11. Le disposizioni del presente articolo si applicano sia agli
accordi territoriali sottoscritti nei comuni di cui all'art. 1 del
decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito dalla legge 21
febbraio 1989, n. 61 e successivi aggiornamenti che a quelli
sottoscritti negli altri comuni.
12. In caso di inesistenza di accordo a livello locale, i valori di
riferimento sono quelli definiti dalle condizioni previste dal
decreto ministeriale di cui all'art. 4, comma 3, della richiamata
legge n. 431 del 1998.