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                            IL TRIBUNALE

    Ha  pronunciato  la  seguente  ordinanza  nella causa iscritta al
  n. 1292  R.G.A.C. dell'anno 1998, avente ad oggetto: determinazione
  canone  di  locazione  ai  sensi degli artt. 12 e segg. della legge
  n. 392/1978,  tra Sanseverino Antonio, rappresentato e difeso dagli
  avv.ti  Francesco  e Luciano Trofa, presso i quali e' elettivamente
  domiciliato in Avellino alla Via Gramsci n. 10, ricorrente e Maglio
  Regina,  rappresentata  e  difesa  dall'avv. Antonio Carlo La Sala,
  presso  il  quale e' elettivamente domiciliata in Avellino al Viale
  Italia n. 10, resistente.

                          Ritenuto in fatto

    Con  ricorso  depositato  il  19 giugno 1998, Sanseverino Antonio
  chiedeva  al pretore di Avellino la determinazione dell'equo canone
  relativamente  all'immobile per uso abitativo sito in Avellino alla
  Via  Bellabona  n. 102, da lui condotto in locazione a far data dal
  giorno   1o   febbraio  1993,  con  consequenziale  condanna  della
  locatrice Maglio Regina alla restituzione delle somme indebitamente
  percepite quale differenza tra il canone dovuto e quello, maggiore,
  contrattualmente pattuito ed effettivamente corrisposto dall'inizio
  del rapporto fino al 31 maggio 1998.
    Instauratosi  il  contraddittorio,  Maglio  Regina resisteva alla
  domanda  eccependo  sia l'applicabilita' della disciplina dei patti
  in  deroga sia la necessita' che nella determinazione del canone si
  tenesse  conto della ristrutturazione dell'immobile avvenuta tra il
  1992  ed  il  1993,  poco  prima  della  stipula  del  contratto di
  locazione.
    Dimostrati  mediante  prova orale e documentale i predetti lavori
  di   manutenzione   straordinaria  aventi  carattere  di  rilevante
  entita',  il  consulente tecnico d'ufficio - applicando i parametri
  di  cui agli articoli da 12 a 25 della legge 27 luglio 1978 n. 392,
  ma  con  esclusione della maggiorazione riconosciuta dall'art. 23 -
  determinava  l'equo canone nei seguenti importi mensili: L. 279.52l
  dal  giorno  1o  febbraio 1993 al 29 luglio 1993; L. 290.224 dal 30
  luglio  1993 al 29 luglio 1994; L. 300.214 dal 30 luglio 1994 al 29
  luglio  1995;  L. 316.412  dal  30  luglio  1995 al 29 luglio 1996;
  L. 327.900  dal 30 luglio 1996 al 29 luglio 1997; L. 332.253 dal 30
  luglio  1997  al  29  maggio 1998; L. 336.284 dal 30 maggio 1998 in
  poi.
    Cio'  a fronte dei seguenti, maggiori, canoni mensili versati dal
  conduttore:  L. 550.000  dal  giorno 1o febbraio 1993 al 31 gennaio
  1994;  L. 580.000  dal  giorno 1o febbraio 1994 al 31 gennaio 1995;
  L. 610.000  dal  giorno  1o  febbraio  1995  al  31  gennaio  1996;
  L. 630.000  dal  giorno  1o  febbraio  1996  al  31  gennaio  1997;
  L. 640.000 dal giorno 1o febbraio 1997 al 31 maggio 1998.
    Pertanto,  all'udienza  di  discussione  del  14  luglio  2000 il
  ricorrente  ha  insistito  per  la  determinazione dell'equo canone
  nella  misura  indicata  dal consulente d'ufficio e, quindi, per la
  condanna  della locatrice alla restituzione della complessiva somma
  di    L. 29.009.496    percepita    indebitamente   quale   maggior
  corrispettivo  non  dovuto.  La  resistente  ha, invece, chiesto il
  ricalcolo  del  canone  tenendo conto della maggiorazione, prevista
  dall'art. 23  della legge n.392/1978, per le opere di straordinaria
  manutenzione  di  rilevante  entita';  in  via  subordinata, ove si
  ritenesse  la  predetta  norma  applicabile solo nel caso di lavori
  eseguiti nel corso del rapporto di locazione, ha chiesto sollevarsi
  questione di legittimita' costituzionale della stessa per contrasto
  con l'art. 3 della Costituzione.

                       Considerato in diritto

    Viene   sollevata,   in   riferimento   all'art. 3,  primo  comma
  (principio  di  eguaglianza  formale) e secondo comma (principio di
  eguaglianza   sostanziale),   della   Costituzione,   questione  di
  legittimita'  costituzionale  dell'art. 23  della legge dello Stato
  n. 392  del 27 luglio 1978, relativamente ai contratti di locazione
  per  uso  abitativo  stipulati  anteriormente  al 30 dicembre 1998,
  nella  parte  in  cui  prevede  l'integrazione  del canone locativo
  esclusivamente  per  le  opere  di  straordinaria  manutenzione  di
  rilevante  entita' effettuate nel corso del rapporto locativo e non
  per  quelle  eseguite  nel  periodo immediatamente antecedente alla
  stipula del contratto di locazione.
                 Sulla rilevanza nel giudizio a quo
    La  proposta  questione di legittimita' costituzionale pregiudica
  necessariamente  la  decisione  del presente giudizio, che non puo'
  essere  definito  indipendentemente  dalla  decisione  della  Corte
  costituzionale.
    Invero,  delle  due  eccezioni  formulate  da  parte  resistente,
  risulta  destituita  di fondamento quella volta a dimostrare che la
  pattuizione  di  un  canone maggiore rispetto a quello legale e' da
  ascriversi  ad  un  patto  in  deroga,  giacche'  sono  palesemente
  insussistenti  i  requisiti  richiesti  dall'art. 11  della legge 8
  agosto  1992  n. 359 perche' possa ritenersi stipulata una siffatta
  pattuizione  derogatoria:  in  particolare, trattandosi di immobile
  ultimato  prima  dell'entrata  in  vigore  della predetta legge, e'
  preclusiva  la  circostanza che il locatore non ha contrattualmente
  rinunziato  alla  facolta'  di  disdettare  il contratto alla prima
  scadenza (cosi' come disposto dal comma secondo dell'art. 11).
    Viceversa, appare decisiva, nel senso che potrebbe determinare il
  rigetto  della  domanda del ricorrente, l'eccezione della locatrice
  di  aver diritto alla integrazione del canone prevista dall'art. 23
  della legge n. 392/1978, norma che - benche' abrogata dall'art. 14,
  quarto comma, della legge 9 dicembre 1998 n. 431 - rimane in vigore
  fino alla scadenza per quei contratti di locazione ad uso abitativo
  che, come nel caso di specie, sono stati stipulati anteriormente al
  30 dicembre 1998.
    Invero  la  norma  prevede che qualora "si eseguano sull`immobile
  importanti ed improrogabili opere necessarie per conservare ad esso
  la   sua   destinazione   o  per  evitare  maggiori  danni  che  ne
  compromettano  l'efficienza in relazione all'uso a cui e' adibito o
  comunque  opere di straordinaria manutenzione di rilevante entita',
  il  locatore  puo'  chiedere al conduttore che il canone risultante
  dall'applicazione  degli articoli precedenti venga integrato con un
  aumento non superiore all'interesse legale sul capitale impiegato".
  Pertanto, dal momento che la locatrice ha effettuato tra il 1992 ed
  il  1993 la ristrutturazione totale dell'appartamento con una spesa
  complessiva   di   L. 100.000.000   (oltre  a  L. 25.000.000  quale
  quota-parte  di  lavori condominiali di manutenzione straordinaria)
  e,   dunque,   si  e'  fatta  carico  di  "opere  di  straordinaria
  manutenzione  di  rilevante  entita'", applicando una maggiorazione
  pari  al  tasso di interesse legale, all'epoca vigente nella misura
  del   10%,  e  calcolando  i  successivi  aggiornamenti  ISTAT  sul
  corrispettivo  cosi' integrato, risulterebbe un canone di locazione
  addirittura  superiore  rispetto a quello effettivamente pattuito e
  corrisposto.
    Dunque l'applicazione al caso di specie della citata disposizione
  comporterebbe  il  rigetto  della domanda del ricorrente, mentre la
  sua non applicazione ne imporrebbe l'integrale accoglimento.
    A  questo  punto  va evidenziato che per costante interpretazione
  giurisprudenziale  - la quale trova il suo caposaldo nella sentenza
  della  Corte  di  cassazione, a sezioni unite, n. 7329 del 9 agosto
  1996, alla quale si sono conformate, cass. 13 febbraio 1998 n. 1551
  nonche'  numerose  pronunzie  di merito - l'integrazione del canone
  delle locazioni abitative, prevista dall'art. 23 della legge n. 392
  del  1978,  opera sia per le riparazioni straordinarie di rilevante
  entita'  effettuate  nel  corso  della  locazione  sia  per  quelle
  eseguite  durante  un precedente rapporto locativo, "purche' non al
  di  fuori  di  qualsiasi  rapporto  locativo,  poiche'  sia il dato
  letterale  che il senso logico della disposizione nonche' i criteri
  di  interpretazione  storico-sistematica  concorrono  a configurare
  tale  maggiorazione  come  un  ulteriore  elemento  costitutivo del
  canone,   che   permane   oltre   la   scadenza   contrattuale   ed
  indipendentemente    dalla    persona    del    conduttore   (Cass.
  n. 7329/1996)".
    Cio'    premesso,    va    rilevato   che   la   ristrutturazione
  dell'appartamento per cui e' causa risulta avvenuta tra la fine del
  1992  e  gli inizi del 1993, quando l'appartamento non era locato a
  chicchessia,  per cui, trattandosi di opere realizzate "al di fuori
  di  qualsiasi  rapporto  locativo", secondo il principio di diritto
  vivente   teste'  citato  non  spetterebbe  alla  locatrice  alcuna
  integrazione del canone.
          Sulla non manifesta infondatezza della questione.
    La  costante,  consolidata  ed  univoca  lettura dell'art. 23 nel
  senso  sopra  esposto  costituisce  -  soprattutto  in  forza della
  esegesi  della  Corte  di  cassazione  -  vero  e  proprio "diritto
  vivente"  che,  ad  avviso  di  questo giudice, e' in contrasto con
  l'art. 3  della  Costituzione e, non lasciando spazio per esplorare
  possibili  interpretazioni  adeguatrici  della  norma  rispetto  ai
  valori costituzionali, impone di ricorrere alla extrema ratio della
  questione  di  legittimita'  costituzionale (cfr., in tal senso, le
  decisioni   della   Corte   costituzionale   n. 37/1994,  189/1994,
  225/1994, 274/1994, nonche' nn. 58 e 110 del 1995).
    Invero  la  predetta norma risulta collocata sistematicamente tra
  le    disposizioni    della   legge   n. 392/1978   relative   alla
  determinazione   del   canone  legale  di  locazione  si  riferisce
  espressamente   al   rapporto   intercorrente   tra   "locatore"  e
  "conduttore",  per  cui  inevitabilmente  essa non puo' prescindere
  dall'esistenza  di  un  rapporto  locativo.  Ma  appare  fortemente
  sperequativo e violativo dei principi costituzionali di eguaglianza
  formale  (art. 3,  comma  primo, Cost.) e, soprattutto, sostanziale
  (art. 3,    secondo   comma,   Cost.),   riconoscere   il   diritto
  all'integrazione  del  canone  al proprietario che abbia eseguito i
  lavori   nel  corso  dell'attuale  o  del  precedente  rapporto  di
  locazione   e   non   anche   a   quello  che  abbia  ristrutturato
  l'appartamento immediatamente prima di concederlo in locazione.
    Infatti,  anche  in  tale  ultimo  caso  la  evidente contiguita'
  temporale  tra  l'ultimazione  dei  lavori  e  l'instaurazione  del
  rapporto   di  locazione  fa  si'  che  le  opere  di  manutenzione
  straordinaria  appaiano  comunque funzionalmente destinate a meglio
  collocare  sul  mercato delle locazioni immobiliari un appartamento
  che,  essendo  stato  da  poco ristrutturato, possa incontrare piu'
  facilmente  il favore di coloro che sono alla ricerca di una casa e
  consentire,  cosi',  al  proprietario  di  ottenere un piu' elevato
  canone  di  locazione:  dunque non si tratta di opere completamente
  avulse da qualsiasi rapporto locativo ma proprio di lavori eseguiti
  in funzione di un rapporto di locazione da instaurare.
    Infatti  se  la  ratio  e'  quella  di  incoraggiare  le opere di
  manutenzione  straordinaria  e favorire, cosi', la conservazione ed
  il  miglioramento  del patrimonio immobiliare offerto in locazione,
  garantendo  al  proprietario  un  riequilibrio nel tempo del canone
  locativo   che   si  contrapponga  alla  diminuzione  dello  stesso
  conseguente  al  decremento  del  coefficiente  di vetusta'; allora
  costituisce     ingiustificata     disparita'    di    trattamento,
  costituzionalmente   illegittima,   riconoscere  l'integrazione  al
  proprietario che compia tale operazione nel corso di un rapporto di
  locazione  e  non  anche  -  sempre  relativamente  ai contratti di
  locazione  per uso abitativo stipulati anteriormente al 30 dicembre
  1998  -  consentire  la  pattuizione  ab  origine di un canone gia'
  aumentato,   in  misura  non  superiore  all'interesse  legale  sul
  capitale impiegato per realizzare le opere di rilevante entita', al
  proprietario  che ristrutturi l'immobile nel periodo immediatamente
  precedente  rispetto  all'instaurazione del rapporto di locazione e
  proprio in funzione di quest'ultimo.
    Tale  diseguaglianza,  infine,  e' vieppiu' evidente ove si ponga
  mente al principio di spersonalizzazione del canone contenuto nella
  legge   n. 392/1978,   secondo   il   quale  il  canone  legalmente
  determinato  va  considerato  equo  in  base  a  criteri  meramente
  oggettivi,  a  prescindere sia dalla persona del conduttore che dal
  rapporto specifico locatore-conduttore.
    Viene   chiesta,   pertanto,   una   verifica   sul  piano  della
  costituzionalita'    della   esegesi   dell'art. 23   della   legge
  n. 392/1978 consolidatasi nella giurisprudenza di legittimita' e di
  merito  quale  vero  e  proprio  "diritto  vivente"  (si vedano, in
  termini,  le  sentenze  della Corte costituzionale nn. 58 e 110 del
  1995).

                              P. Q. M.
    Ritenute la rilevanza e la non manifesta infondatezza solleva, in
  riferimento    all'art. 3    della   Costituzione,   questione   di
  legittimita'  costituzionale  dell'art.  23 della legge dello Stato
  n. 392  del 27 luglio 1978, relativamente ai contratti di locazione
  per  uso  abitativo  stipulati  anteriormente  al 30 dicembre 1998,
  nella  parte  in  cui  prevede  l'integrazione  del canone locativo
  esclusivamente   per   le   opere   di  straordinaria  manutenzione
  dell'immobile  effettuate nel corso del rapporto di locazione e non
  per  quelle  eseguite  nel  periodo immediatamente antecedente alla
  stipula del contratto di locazione;
    Ordina,  pertanto,  la  sospensione  del  giudizio  in corso e la
  trasmissione degli atti alla Corte costituzionale.
    Ordina,  altresi',  che  a  cura  della,  cancelleria la presente
  ordinanza sia notificata al Presidente del Consiglio dei Ministri e
  comunicata ai Presidenti delle due Camere del Parlamento.
        Avellino, addi' 14 luglio 2000.
                          Il giudice: Fiore
00C1193