N. 32 ORDINANZA (Atto di promovimento) 31 marzo 1989- 22 gennaio 1990
N. 32 Ordinanza emessa il 31 marzo 1989 (pervenuta alla Corte costituzionale il 22 gennaio 1990) dalla Corte di cassazione nel procedimento civile vertente tra l'azienda siciliana trasporti e Russotti Gaetana ed altra Locazione immobili urbani - Uso commerciale - Trasferimento dell'immobile, a titolo oneroso, da parte del locatore - Diritto di riscatto del conduttore - Termine di decadenza di sei mesi dalla trascrizione - Lamentata difficolta' per il conduttore all'esercizio di tale diritto - Richiamo alla sentenza della Corte costituzionale n. 185/1988. (Legge 27 luglio 1978, n. 392, art. 39, primo comma). (Cost., artt. 3 e 24).(GU n.6 del 7-2-1990 )
LA CORTE DI CASSAZIONE Ha pronunciato la seguente ordinanza sul ricorso proposto dall'azienda siciliana trasporti (A.S.T.) - ente giuridico pubblico, con sede in Palermo, via S. Cuccia, 1, in persona del suo legale rappresentante pro-tempore, elettivamente domiciliata in Roma, presso la cancelleria della Corte di cassazione, rappresentata e difesa dall'avv. Lorenzo Scarcella con studio in Messina (98100) via C. Battisti, 108, per delega a margine del ricorso, ricorrente, contro Russotti Gaetana, nata a Messina l'8 giugno 1945 ivi residente in viale della Liberta' sol. 518, elettivamente domiciliata in Roma, presso la cancelleria della Corte di cassazione, rappresentata e difesa dall'avv. Giuseppe Gentile con studio in Messina, via dei Mille n. 243, per delega a margine del controricorso, controricorrente, contro Abbate Grazia, nata a Messina il 10 settembre 1920, ivi residente in via Grattone n. 39, elettivamente domiciliata in Roma, presso la cancelleria della Corte di cassazione, rappresentata e difesa dall'avv. Adelio Romano, con studio in Messina, via Ghibelllina n. 46, per delega a margine del controricorso, controricorrente; Visto il ricorso avverso la sentenza della corte d'appello di Messina del 17 luglio-7 novembre 1986 (r.g. n. 56/85); Udito il cons. rel. dott. P. Vittoria nella pubblica udienza del 31 marzo 1989; Sentito l'avv. Scarcella; Sentito l'avv. Romano; Senttito il p.m. , che ha concluso per il rigetto del ricorso. La Corte di cassazione ha pronunciato la seguente ordinanza sul ricorso proposto dall'azienda siciliana trasporti, in persona del su rappresentante legale, il commissario straordinario in carica, avv. Gaetano Lo Passo, domiciliato presso la cancelleria della Corte a norma dell'art. 366, secondo comma, del c.p.c., rappresentata dall'avv. Lorenzo Scarcella, ricorrente, contro Russotti Gaetana, domiciliata presso la cancelleria della Corte a norma dell'art. 366, secondo comma del c.p.c., rappresentata dall'avv. Giuseppe Gentile, e contro Abbate Grazia, domiciliata presso la cancelleria della Corte a norma dell'art. 366, secondo comma, del c.p.c., rappresentata dall'avv. Adelio Romano, avverso la sentenza della corte d'appello di Messina pronunicata il 7 novembre 1986; Udita la relazione scolta dal cons. dott. Paolo Vittorio; Uditi gli avv.ti Scarcella e Romano; Uditi il p.m. F. Amirante; SVOLGIMENTO DEL PROCESSO 1. - L'azienda siciliana trasporti conveniva in giudizio Grazia Abbate e Gaetana Russotti con la citazione a comparire davanti al tribunale di Messina. L'attrice esponeva d'aver avuto in locazione dalla Russotti una bottega, che la proprietria aveva poi venduto alla Abbate, con atto del 29 novembre 1978, senza prima averle dato la comunicazione prescritta dall'art. 38, primo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392. L'attrice chiedeva fosse dichiarato in suo favore il riscatto; per il caso di rigetto della domanda, chiedeva che le convenute fossero condannate al risarcimento dei danni, da liquidarsi in separata sede, derivato dalla violazione della normativa posta dalla legge 27 luglio 1978, n. 392. Le convenute, costituitesi, eccepivano che la domanda era stata proposta oltre il termine di sei mesi dalla trascrizione del contratto, stabilito per l'esercizio del diritto di riscatto dall'art. 39, primo comma, della legge 27 luglio 1978, n 392; sostenevano inoltre che nel merito la domanda non era fondata. 2. - Il tribunale di Messina, con sentenza 14 novembre 1984, rigettava entrambe le domande, dopo aver osservato che l'attrice era decaduta dal diritto di riscatto e che non puo' configurarsi un diritto al risarcimento del danno, giacche' per la violazione del diritto di prelazione la legge pone l'unica sanzione del riscatto, per se' idoneo peraltro a realizzare lo scopo a tutela del quale e' ordinato il diritto di prelazione. Impugnata dall'attrice, che prospettava una questione di legittimita' costituzionale dell'art. 39, primo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, la sentenza veniva confermata dalla corte d'appello di Messina, con la decisione 7 novembre 1986, basata su argomenti analoghi a quelli gia' svolti dal giudice di primo grado. 3. - L'azienda siciliana trasporti ha proposto ricorso per Cassazione, deducendo due motivi, illustrati da memoria, cui hanno resistito con controricorso Gaetana Russotti e Grazia Abbate, che pure ha presentato memoria. 4. - Con il primo motivo, la ricorrente ha denunciato "la mancata applicazione - e comunque omessa o insufficiente motivazione sul punto - degli artt. 3 e 24 della Costituzione in relazione agli artt. 35, 41 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392". L'azienda ricorrente osserva che il primo comma dell'art. 39 della legge n. 392/1978 e' "palesemente incostituzionale non solo perche' e' gravemente comprensivo e lesivo dei diritti dell'inquilino ed ingiustificatamente preferenziale nei confronti dell'avvantaggiato locatore (con che vengono violati gli artt. 3 e 24 della Costituzione), ma soprattutto perche' non ha senso giuridico far decorrere un termine da una circostanza che deve essere non solo periodicamente, ma quotidianamente accertata e controllata, cosi' costringendo i soggetti ad una assurda, continua e logorante visita agli uffici della conservatoria dei registri immobiliari". Con il secondo motivo, la ricorrente ha denunciato l'omessa e insufficiente motivazione "in ordine alla richiesta del risarcimento del danno... a causa del danno contrattuale ed extracontrattuale subi'to: in relazione agli artt. 2043 del c.c. e 38 della legge n. 392/1976". La ricorrente osserva che il comportamento della locatrice - che aveva omesso di dare la comunicazione preveduta dall'art. 38 - era stato forse doloso ed in ogni caso colposo, sicche' dalla violazione dell'obbligo di preferire il conduttore derivava quello di rispondere del danno cagionato. La corte d'appello avrebbe erroneamente ricollegato il danno, dall'inerzia, definita colpevole, del medesimo conduttore. 5. - Le resistenti hanno sostenuto che la questione di legittimita' costituzionale non e' rilevante ed e' manifestamente infondata. La resistente Abbate, dopo aver osservato che e' pacifico che l'azienda ebbe piena conoscenza dell'avvenuto trasferimento il 1 agosto 1979 attraverso la comunicazione che la stessa resistente gliene aveva dato, deduce che l'azienda e' comunque decaduta dal diritto di riscatto per averlo esercitato solo con la citazione notificata il 23 dicembre 1980. A sostegno della manifesta infondatezza richiamata la sentenza 17 marzo 1988, n. 311, della Corte costituzionale. Cosi' l'Abbate che la Russotti sostengono inoltre che l'azienda non aveva diritto alla prelazione: cio' in forza degli artt. 41 e 35 della legge 27 luglio 1978, n. 392, trattandosi di immobile utilizzato per lo svolgimento di una delle attivita' considerate dall'art. 35. Rispondendo nella memoria alla prima obiezione, l'azienda deduce d'aver chiesto il riscatto "con l'atto notificato il 21 settembre 1979 (rimasto senza risposta) cioe' infra i sei mesi dalla comunicazione 1 agosto 1979". RITENUTO IN DIRITTO 1. - La Corte ritiene rilevante, in rapporto alla decisione sul ricorso propostole, la soluzione della questione di legittimita' costituzionale della disposizione dettata dall'art. 39, primo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392. La rilevanza non e' esclusa dall'argomento opposto con la prima delle osservazioni difensive svolte dalle resistenti. Ad esso deve obiettarsi che, se la disposizione richiamata fosse dichiarata non conforme a Costituzione, in quanto sottopone l'esercizio del diritto di riscatto ad un termine semestrale decorrente dalla trascrizione, lo stesso termine non si presterebbe ad essere recuperato e ricollegato ad un diverso dies a quo, non potendo il giudice configurare una decadenza che, per cone il legislatore ordinario l'ha conformata, si rivelerebbe non presente nell'ordinamento. Inoltre, la corte d'appello, con la sentenza impugnata, ha esaminato un'eccezione di decadenza, che dalla decisione appare essere stata formulata ponendo il rapporto data di proposizione della domanda di riscatto e data dalla trascrizione del contratto. Poiche' la decadenza di cui di discute non riguarda materia sottratta alla disponibilita' delle parti e puo' percio' essere rilevata solo in presenza di un'eccezione (art. 2969 del cod. civ.), la postulata rilevanza della conoscenza effettiva del trasferimento, acquisita dopo il decorso del semestre dalla trascrizione, non puo' esser accertata che in un eventuale giudizio di rinvio, sul presupposto di un'eccezione in tal senso, la cui intervenuta proposizione dovrebbe esser verificata da quel giudice in uno ai corrispondenti elementi di fatto. Lo stesso e' a dire a proposito della difesa opposta dall'azienda, che ha sostenuto d'aver esercitato stragiudizialmente il suo diritto, in modo cioe' che la giurisprudenza di questa Corte ha gia' ritenuto idoneo allo scopo (sent. 17 novembre 1988, n. 6222), e tempestivamente rispetto alla acquisita effettiva conoscenza del trasferimento. Anche il secondo degli argomenti svolti dalle resistenti non si presta ad essere atteso. La corte d'appello - invero - non ha esaminato la questione della sussistenza del diritto di prelazione e dunque questo punto resta necessariamente estraneo alla decisione del ricorso, rivelandosi percio' ininfluente nella sede del giudizio di rilevanza della questione di legittimita' costitizionale. 2. - La Corte ritiene che, in rapporto agli artt. 3 e 24 della Costituzione, non sia manifestamente infondata la questione di legittimita' costituzionale della disposizione dettata dall'art. 39 primo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, nella parte in cui, prescrivendo che il diritto di riscatto debba essere esercitato in un termine di sei mesi decorrente dalla trascrizione del contratto dimensiona tale termine in modo irragionevole avuto riguardo alla circostanza di fatto assunta a momento iniziale della sua decorrenza e senza necessita' logica assume a termine iniziale la trascrizione del contratto, con la conseguenza di pregiudicare la possibilita' di far valere il diritto di riscatto, vanificando la protezione dell'interesse del conduttore cui e' ordinato, secondo l'art. 38 della legge n. 392/1978, il diritto di prelazione. Il giudizio della Corte si basa sulle considerazioni seguenti. 2.1. - Il diritto di riscatto rappresenta l'unica efficace forma di tutela del diritto di prelazione, che la violazione dell'obbligo del locatore, preveduto dall'art. 38, primo comma, abbia impedito trovasse realizzazione. Solo attraverso il diritto di riscatto possono trovare soddisfazione sia l'interesse del conduttore sia la ragione di pubblico interesse che ne giustifica la protezione. La tutela risarcitoria, che si ritenesse esperibile, mancherebbe di realizzare il risultato della riunione della titolarita' dell'impresa e della proprieta' dell'immobile in cui l'azienda e' esercitata. 2.2. - L'art. 38, terzo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, dispone che il conduttore debba esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, che il locatore e' tenuto a notificargli a norma del primo comma dello stesso articolo. La ragionevolezza del dimensionamento del termine di esercizio del diritto di riscatto, in connessione con la sua decorrenza dalla trascrizione, va vista in rapporto all'onere di diligenza che esso impone al conduttore, per far si' che il tempo che gli residui per l'esercizio del diritto di riscatto non sia inferiore a quello, di cui la legge, ritiene egli debba disporre per potersi determinare all'esercizio del diritto di prelazione. La ragionevolezza di dimenzionamento d'un termine, dato decorrere da una circostanza che venga svolgendosi fuori dalla sfera del soggetto che deve ossevarlo, va riguardato anche in rapporto alla possibilita' che la circostanza entri nella sfera di conoscenza effettiva del soggetto, non solo in base al suo attivarsi per accertarla, ma in ragione del normale svolgimento del rapporto giuridico in cui si inserisce il diritto che si tratta di far valere. Giacche' il trasferimento della proprieta' del bene locato comporta la successione dell'acquirente nel rapporto di locazione (art. 1602 del cod. civ.), e' pensabile che, nella ricerca del punto di incontro tra le contrapposte esigenze di protezione dell'interesse del conduttore e di certezza del commercio immobiliare, si sia considerato che la conoscibilita' del trasferimento si realizzi nella generalita' dei casi come normale conseguenza della successione dell'acquirente al locatore e dell'esercizio da parte del primo dei diritti inerenti al rapporto. Le controversie venute all'esame della Corte appaiono smentire questa valutazione, rivelandosi non infrequente il caso che alla mancata comunicazione dell'intenzione di vendere da parte del locatore faccia seguito un comportamento volto ad occultare il trasferimento od addirittura a farlo apparire come non avvenuto. Non va poi sottaciuto che, inserendosi la disposizione di un contesto normativo che non consente di dare rilievo, in materia di decadenza, a circostanza che ne impediscano o sospendano il maturarsi (art. 2964 del cod. civ.), un siffatto atteggiamento resta privo di rilevanza in rapporto all'esercizio del diritto di riscatto. Si perviene alla constatazione che l'unico mezzo, idoneo a preservare il conduttore dal rischio di veder frustrato il diritto all'acquisto del bene locato in concessione con la dichiarazione, resti un'ispezione dei registri immobiliri da rinnovarsi per tutta la durata del raporto per non meno di tre volte nell'arco dell'anno. 2.3. - Il termine per l'esercizio del diritto di riscatto e' stato previsto decorra dalla trascrizione del contratto. La trascrizione del contratto, che deve essere eseguita secondo il disposto dell'art. 2659 del cod. civ, il cui dettato va integrato con quello dell'art. 2665 del cod. civ., non e' necessario si attui mediante indicazione del prezzo cui l'immobile e' stato trasferito, giacche' per la validita' della trascrizione e' sufficiente risulti dal relativo registro il diritto sul bene di cui l'atto comporta il trasferimento e la natura del negozio per effeto del quale il trasferimento si e' prodotto. Ne emerge che l'ancoraggio del decorso del termine alla trascrizione del contratto comporta per il conduttore, il rapporto alla situazione in cui sarebbe posto dall'adempimento dell'obbligo del locatore ed in funzione dell'esercizio del diritto di riscatto, un ulteriore onere di accertamento. 2.4. - Le esigenze di sicurezza del commercio immobiliare non rendono logicamente necessario assumere a dies a quo del termine di decadenza la trascrizione del contratto. Queste esigenze giustificano logicamente una disciplina che, sancisca l'inopponibilita' ai terzi della trascrizione della domanda o della dichiarazione di riscatto se eseguita dopo un certo termine dalla trascrizione della vendita e se successiva alla trascrizione del proprio acquisto da parte di aventi causa dall'acquirente dal locatore, sulla falsariga di quanto previsto dall'art. 2653, n. 3, del cod. civ. In base alle stesse esigenze non appare potersi giustificare, in rapporto ai parametri costituzionali avanti indicati, che la trascrizione funga da dies a quo nei rapporti tra conduttore e acquirente. L'esigenza di evitare che l'acquisto dal locatore resti indeterminatamente soggetto a risolversi per effetto dell'esercizio del diritto di riscatto, si presta infatti ad essere piu' equilibratamente tutelata accollando all'acquirente un onere di comunicazione verso il conduttore, al cui assolvimento ricollegare il decorso del termine di esercizio del diritto di riscatto. L'ipotizzabilita' di soluzioni diverse da quella prescelta dal legislatore, capaci ci salvaguardare altre rilevanti esigenze e di non esporre a sacrificio l'interesse del conduttore, sembra autorizzare il dubbio che l'attuale regolamentazione si fondi su una soluzione del problema non conforme a Costituzione. 2.5. - Avviandosi a concludere, la Corte osserva che, a sostegno della costituzionalita' della norma e per ritenere che essa non renda estremamente difficile la realizzazione del diritto di prelazione attraverso il riscatto, non possa farsi utile appello, insieme, al principio dell'onere di vigilare a tutela del proprio diritto ed alla agevole conoscibilita' del trasferimento attraverso l'ispezione dei registri immobiliari. Invero, quando sia mancata la comunicazione del locatore tende a mancare anche la possibilita' di apprendere del trasferimento attraverso il comportamento delle parti nell'ambito dell'esecuzione del rapporto di locazione. La conservazione del diritto di riscatto viene a risultare affidata ad un onere di informazione, altrimenti estraneo allo svolgimento del rapporto di locazione (ed al riguardo v'e' da considerare quanto e' stato osservato nella sentenza 18 febbraio 1988, n. 185, della Corte costituzionale), onere che e' la stessa necessita' di continuo rinnovo unita alla consapevolezza d'una sua probabile inutilita' a rendere in pratica inosservabile. I tratti della situazione regolata dalla disposizione che s'e' venuti esaminando la rendono - ad avviso di questa Corte - diversa da quella considerata dalla sentenza 17 marzo 1988, n. 311, della Corte costituzionale e a fondere i dubbi sulla sua legittimita' sembrano somministrare argomento le considerazioni che la stessa Corte costituzionale e' venuta sviluppando nella successione delle sentenze 22 novembre 1962, n. 93, 30 maggio 1977, n. 95, e 27 novembre 1980, n. 151, attraverso le quali e' pervenuta a ritenere costituzionalmente illegittima la disposizione dettata dall'art. 18, primo comma, legge fallimentare.
P. Q. M. Visto l'art. 23 della legge 11 marzo 1953, n. 87; Dichiara rilevante e non manifestamente infondata la questine di legittimita' costituzionale dell'art. 39, primo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, in riferimento agli artt. 3 e 24 della Costituzione; Dispone l'immediata trasmissione degli atti alla Corte costituzionale; Sospende il giudizio; Ordina che, a cura della cancelleria la presente ordinanza sia notificata alla parti in causa, al procuratore generale presso questa Corte, nonche' al Presidnte del Consiglio dei Ministri e comunicata ai Presidenti delle due Camere del Parlamento. Cosi' deciso nella camera di consiglio della terza sezione civile della suprema Corte di cassazione il 31 marzo 1989. Il presidente: (firma illeggibile) 90C0104