Ai comuni
Alle direzioni regionali delle
entrate
e, per conoscenza:
All'Associazione nazionale dei
comuni italiani (ANCI)
A) CHI DEVE ESEGUIRE IL VERSAMENTO (Soggetto passivo).
Obbligato ad effettuare il versamento dell'imposta e' il
proprietario di fabbricati, aree fabbricabili o terreni agricoli siti
nel territorio dello Stato i quali non siano, ovviamente, esclusi
dall'ambito di applicazione dell'imposta oppure, ai sensi
dell'articolo 7 del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504,
esenti dall'imposta medesima.
Soltanto qualora sull'immobile soggetto a tassazione risulti
costituito un diritto reale di usufrutto, uso od abitazione, sia per
effetto di atto tra vivi che a seguito di successione, obbligato al
versamento e' unicamente il titolare di detto diritto reale di
godimento, restando quindi il cosiddetto nudo proprietario
completamente estraneo al prelievo fiscale. Si sottolinea che il
diritto di uso od abitazione, che determina l'insorgere
dell'obbligazione tributaria, e' un diritto reale di godimento ed e'
quindi ben diverso dal diritto di servirsi dell'immobile sulla base
di un contratto di locazione od affitto ovvero di comodato; il
locatario, l'affittuario, il comodatario non hanno alcun obbligo agli
effetti dell'ICI.
Si ricorda che e' un diritto reale di abitazione quello spettante
al coniuge superstite ai sensi dell'art. 540 del codice civile ed al
coniuge separato convenzionalmente o per sentenza, nonche' quello del
socio della cooperativa edilizia (non a proprieta' indivisa)
sull'alloggio assegnatogli, ancorche' in via provvisoria, e quello
dell'assegnatario dell'alloggio di edilizia residenziale pubblica
concessogli in locazione con patto di futura vendita e riscatto
(vedasi, in proposito, anche la circolare n. 35 del 26/11/93,
riportata in "Appendice/1").
In caso di contitolarita' dei predetti diritti sul medesimo
immobile (ad esempio: comproprieta'; cousufrutto; proprieta' piena
per una quota e usufrutto per la restante quota) ciascun contitolare
e' obbligato ad effettuare distintamente il versamento dell'imposta
limitatamente alla parte corrispondente alla propria quota di
titolarita'.
Attenzione (esclusioni, esenzioni e casi particolari).
a) Per alcune cause di esclusione dall'applicazione dell'imposta:
vedasi la circolare n. 9 del 14 giugno 1993, riportata in
"Appendice/2", relativamente ai terreni, diversi da quelli
edificabili, inutilizzati od adibiti ad attivita' non agricole; la
circolare n. 172/E del 14 giugno 1995, riportata in "Appendice/3",
relativamente al suolo sottostante al fabbricato realizzato a
seguito di costituzione di diritto di superficie.
b) Per le cause di esenzione dall'imposta vedasi: l'articolo 7 del
decreto legislativo istitutivo dell'ICI 30 dicembre 1992, n. 504,
riportato in "Appendice/4", nonche', relativamente ai terreni
agricoli ricadenti in aree montane o di collina, l'elenco allegato
alla predetta circolare n. 9 del 14/6/93, pubblicato nel
supplemento ordinario alla Gazzetta Ufficiale n. 141 del
18/6/1993, successivamente integrato con l'inserimento anche del
comune di Santa Maria la Carita' - parzialmente delimitato - e del
comune di Aglientu.
c) Per la definizione di fabbricato, area fabbricabile e terreno
agricolo, vedasi: "Appendice/5".
d) Per le modalita' di tassazione in caso di utilizzazione
edificatoria delle aree, vedasi "Appendice/6".
e) Per le modalita' di tassazione in caso di costituzione del diritto
di superficie, vedasi "Appendice/3".
B) COME SI DETERMINA L'IMPOSTA
L'imposta dovuta per l'anno 1996 e' determinata applicando al
valore del fabbricato, dell'area fabbricabile o del terreno agricolo
(cosiddetta base imponibile) l'aliquota vigente per tale anno nel
comune nell'ambito del cui territorio e' sito l'immobile soggetto a
tassazione. Nel caso, invero di scarsa frequenza, in cui il medesimo
immobile sia ubicato sul territorio di piu' comuni, si assume come se
esso fosse sito interamente nel comune sul cui territorio ricade la
prevalenza della sua superficie (per talune fattispecie, vedasi
risoluzione n. 53/E del 9 aprile 1996 riportata in "Appendice 7").
Per conoscere l'aliquota, la quale non puo' comunque essere
inferiore al 4 per mille ne' superiore al 7 per mille, nonche' per
conoscere se il comune ha deliberato la maggiore detrazione per
l'abitazione principale ed i corrispondenti requisiti richiesti (di
cui sara' trattato in prosieguo) il contribuente dovra' interpellare
il comune competente.
AVVERTENZA: Per le aliquote vedasi la successiva lettera F).
a) Il valore dei fabbricati e' costituito dall'intera rendita
catastale moltiplicata:
- per 100, se si tratta di fabbricati classificati nei gruppi
catastali A (abitazioni), B (collegi, convitti, ecc.) e C
(magazzini, depositi, laboratori, ecc.), con esclusione delle
categorie A/10 e C/1;
- per 50, se si tratta di fabbricati classificati nel gruppo
catastale D (opifici, alberghi, teatri, banche, ecc.) e nella
categoria A/10 (uffici e studi privati);
- per 34, se si tratta di fabbricati classificati nella categoria
C/1 (negozi e botteghe).
Se il fabbricato e' sfornito di rendita ovvero se la rendita a suo
tempo attribuita non e' piu' adeguata in quanto sono intervenute
variazioni strutturali o di destinazione permanenti, anche se dovute
ad accorpamenti di piu' unita' immobiliari, il contribuente dovra'
far riferimento alla categoria ed alla rendita attribuite a
fabbricati similari. In proposito si ricorda che agli effetti
dell'ICI e' prevista una particolare procedura per cui si provvedera'
successivamente alla riliquidazione dell'imposta sulla base della
rendita effettiva attribuita dall'ufficio tecnico erariale con
conseguente recupero della maggiore imposta dovuta o rimborso delle
somme versate in eccedenza, unitamente agli interessi, senza
irrogazione di sanzioni ma con applicazione di una maggiorazione (20
per cento) laddove la predetta rendita attribuita dall'ufficio
tecnico erariale superi di oltre il 30 per cento quella utilizzata
dal contribuente.
Le rendite da assumere per l'anno 1996 sono quelle determinate a
seguito della revisione generale disposta con il decreto del Ministro
delle finanze del 20 gennaio 1990, eccezion fatta per i comuni che
hanno avuto modifiche degli estimi e di cui si dira' qui di seguito.
Si avverte che ai fini ICI le predette moltiplicazioni vanno
operate sulla rendita catastale e non sul reddito, per cui non hanno
alcuna rilevanza ne' gli aumenti o riduzioni di rendita previsti agli
effetti dell'applicazione dell'imposizione sul reddito ne' il reddito
effettivo. Cosi', ad esempio, se la rendita catastale di una
abitazione e' di 2.000.000 il valore sul quale applicare l'aliquota
ICI per determinare l'imposta dovuta sara' sempre di 200.000.000 sia
che si tratti di dimora abituale del contribuente, sia che si tratti
di unita' immobiliare tenuta a disposizione, sia che si tratti di
abitazione sfitta, sia che si tratti di abitazione locata (si ricorda
che i fabbricati sono soggetti ad ICI indipendentemente dalla loro
destinazione ed indipendentemente dal fatto che siano utilizzati o
meno).
Attenzione (modifiche agli estimi).
In alcuni comuni (all'incirca 1.400) sono variate, generalmente in
diminuzione, le tariffe d'estimo e, conseguentemente, le rendite (si
ricorda che la rendita dei fabbricati appartenenti ai gruppi
catastali A, B, C, e' data dalla tariffa d'estimo moltiplicata per la
consistenza dell'immobile e, cioe', per il numero dei vani catastali
in caso di abitazione o uffici; per i metri cubi, in caso di
fabbricati appartenenti al gruppo B; per i metri quadrati, in caso di
fabbricati appartenenti al gruppo C). Le variazioni possono aver
riguardato tutte le zone censuarie del comune e tutte le categorie e
classi catastali oppure soltanto talune zone o categorie o classi.
Per i fabbricati che hanno avuto siffatta variazione di rendita,
il valore, agli effetti dell'ICI dovuta per l'anno 1996, deve essere
determinato sulla base della rendita variata.
Ovviamente, per i fabbricati ubicati in comuni diversi da quelli
interessati alle variazioni, nonche' per i fabbricati ubicati nei
comuni che hanno avuto le variazioni ma siti in zone censuarie oppure
appartenenti a categorie o classi che non hanno avuto modifiche, la
rendita da assumere per la determinazione del valore rimane quella
derivante dalla revisione generale disposta con il predetto decreto
del Ministro delle finanze del 20 gennaio 1990.
I comuni che hanno avuto le variazioni delle tariffe d'estimo, con
la individuazione delle zone censuarie e delle categorie e classi
interessate, nonche' con la determinazione dei nuovi estimi, sono
indicati nel decreto legislativo 28 dicembre 1993, n. 568 e
successive modificazioni.
Per agevolare il contribuente il Ministero delle finanze ha
pubblicato un "FAI DA TE" intitolato "Le variazioni delle tariffe
d'estimo - Guida al calcolo delle nuove rendite dei fabbricati"
consultabile presso le direzioni regionali delle entrate e gli uffici
tecnici erariali e gli uffici tributari dei comuni.
Conclusivamente, le rendite vigenti per il 1996 sono uguali a quelle
in vigore per l'anno 1995.
- Fabbricati di interesse storico o artistico.
Per i fabbricati di interesse storico o artistico ai sensi
dell'articolo 3 della legge 1 giugno 1939, n. 1089, e successive
modificazioni, si assume la rendita determinata mediante
l'applicazione della tariffa d'estimo di minore ammontare tra quelle
previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale e' sito
il fabbricato.
Tale rendita, per poter quantificare il valore, va moltiplicata
per 100, anche se il fabbricato catastalmente e' classificato nella
categoria A/10 o C/1 oppure nel gruppo D. Cio', in quanto con il
sistema suddetto di determinazione della rendita, il fabbricato e'
stato assimilato ad una abitazione.
- Fabbricati appartenenti alle imprese.
Fanno eccezione agli illustrati criteri di determinazione del
valore sulla base della rendita catastale, sia essa effettiva che
presunta, i fabbricati interamente posseduti da imprese e
distintamente contabilizzati, classificabili nel gruppo catastale D e
sforniti di rendita catastale. Per tali fabbricati il valore e'
determinato sulla base dei costi di acquisizione ed incrementativi
contabilizzati, attualizzati mediante l'applicazione di determinati
coefficienti.
In ordine a siffatti fabbricati si forniscono le seguenti
precisazioni:
1) il criterio di determinazione del valore sulla base dei costi
contabilizzati si applica anche nel caso in cui il fabbricato
posseduto dall'impresa, classificabile nel gruppo D e sfornito di
rendita, sia di interesse storico o artistico ai sensi
dell'articolo 3 della legge 1/6/39, n. 1089, e successive
modificazioni. Cio', essenzialmente, nella considerazione che la
disposizione agevolativa, di cui si e' fatto sopra cenno,
presuppone che per la determinazione del valore debba farsi
riferimento alla rendita; per i fabbricati delle imprese,
classificabili nel gruppo D e senza rendita, la legge stabilisce
invece un sistema di determinazione del valore che prescinde
completamente dalla rendita catastale;
2) i coefficienti di attualizzazione dei valori contabilizzati, agli
effetti della quantificazione dell'ICI dovuta per l'anno 1996,
sono stati aggiornati con il decreto del Ministro delle finanze
del 2 maggio 1996, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 109
dell'11 maggio 1996;
3) per i fabbricati ai quali sia stata attribuita la rendita nel
corso dell'anno 1995, od anni precedenti, il valore sul quale
calcolare l'ICI dovuta per l'anno 1996 e' dato dalla
capitalizzazione della rendita (rendita catastale moltiplicata per
50);
4) per i fabbricati ai quali sia attribuita la rendita nel corso
dell'anno 1996, il valore sul quale calcolare l'ICI dovuta per
l'anno 1996 continua ad essere quello ottenuto attraverso
l'attualizzazione dei costi contabilizzati;
5) i costi incrementativi aggiuntivi a quello di acquisizione,
contabilizzati nel corso dell'anno 1995, influiscono
sull'ammontare del valore soltanto a decorrere dall'ICI dovuta per
l'anno 1996;
6) i costi incrementativi aggiuntivi a quello di acquisizione,
contabilizzati nel corso dell'anno 1996, non influiscono
sull'ammontare del valore sul quale calcolare l'ICI dovuta per
l'anno 1996;
7) per l'applicazione dei coefficienti di attualizzazione bisogna
assumere quello relativo all'anno nel corso del quale il costo di
acquisizione od i costi incrementativi sono stati contabilizzati.
b) IL valore delle aree fabbricabili e' costituito dal valore venale
in comune commercio determinato avendo riguardo alla zona
territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilita', alla
destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di
adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi
medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe
caratteristiche.
c) IL valore dei terreni agricoli e' costituito dal reddito
dominicale moltiplicato per 75. Il reddito dominicale da assumere
per l'anno 1996 e' quello derivante dall'applicazione delle
tariffe d'estimo approvate con decreto ministeriale 7 febbraio
1984 e che hanno avuto effetto a decorrere dal primo gennaio 1988.
C) PERIODO DI POSSESSO
Una volta determinata l'imposta annua (applicando l'aliquota al
valore intero dell'immobile soggetto a tassazione, ovverosia
all'intera rendita catastale o reddito dominicale capitalizzati con i
summenzionati moltiplicatori, oppure al valore venale dell'area
fabbricabile, oppure al valore contabile di taluni fabbricati di
impresa) siffatto ammontare deve essere ragguagliato - oltre che alla
quota di titolarita', come gia' anticipato sub A) - al periodo di
possesso.
L'ICI (che e' un'imposta annuale) e' dovuta, infatti,
proporzionalmente ai mesi dell'anno solare durante i quali si e'
protratta la titolarita' dei diritti reali indicati alla precedente
lettera A); il mese nel quale la titolarita' si e' protratta solo in
parte e' computato per intero in capo al soggetto che ha posseduto
per almeno 15 giorni, mentre non e' computato in capo al soggetto che
ha posseduto per meno di 15 giorni.
La quantificazione dell'imposta in ragione di mesi va effettuata
anche con riferimento alla situazione oggettiva dell'immobile.
Conseguentemente, se le caratteristiche strutturali o d'uso cambiano
nel corso del mese, bisogna assumere come protraentisi per l'intero
mese quei caratteri distintivi agli effetti dell'ICI che si sono
prolungati per maggior tempo nel corso del mese stesso.
Cio' stante, l'imposta da versare per il corrente anno 1996
dovra' essere quantificata dal contribuente sulla base dell'evolversi
della situazione di possesso e delle caratteristiche dell'immobile
nel corso dello stesso anno 1996.
Valgano, in proposito, i seguenti esempi:
1) Un fabbricato acquistato il 10 marzo 1996 ed il cui possesso si
protragga per la restante parte dell'anno stesso. L'imposta,
calcolata su base annua, deve essere versata dall'acquirente nella
misura ragguagliata ai 10 mesi di suo possesso a titolo di
proprieta';
2) Un fabbricato posseduto alla data del primo gennaio 1996 il quale
sia venduto il successivo 20 agosto. L'imposta, calcolata su base
annua, deve essere versata dal venditore nella misura ragguagliata
agli 8 mesi di suo possesso a titolo di proprieta';
3) Un fabbricato adibito ad abitazione principale del contribuente
soltanto per i primi 5 mesi dell'anno 1996 (precisamente fino al
20 maggio) e destinato alla locazione per il restante periodo
dell'anno medesimo. La detrazione, di cui sara' trattato in
prosieguo, dovra' essere ragguagliata ai 5 mesi durante i quali si
e' verificata la destinazione a dimora abituale;
4) Un edificio in corso di costruzione al primo gennaio 1996 ed
ultimato alla fine di settembre dello stesso anno. L'imposta annua
calcolata sul valore venale in comune commercio dell'area
interessata alla edificazione dovra' essere ragguagliata ai 9 mesi
in cui l'immobile ha avuto siffatta caratteristica, mentre
l'imposta annua calcolata sul valore dell'edificio dovra' essere
ragguagliata a 3 mesi.
Da quanto sopra detto emerge, altresi', che non puo' esistere
alcun collegamento fra l'imposta da versare per l'anno 1996 e la
dichiarazione ICI da presentare nel 1996 per l'anno 1995. La prima,
infatti, e' dovuta in base all'evolversi della situazione nel corso
dell'anno 1996, mentre la seconda, nei casi in cui deve essere
presentata, si riferisce all'evolversi della situazione nel corso
dell'anno 1995.
D) VERSAMENTO IN DUE RATE
L'ICI va versata in due rate, delle quali la prima e' in acconto e
la seconda e' a saldo. La prima rata, da versare nel periodo dall'1
al 30 giugno 1996, e' pari al 90 per cento dell'imposta relativa al
primo semestre del 1996; la seconda, da versare dall'1 al 20 dicembre
1996, e' a saldo dell'imposta relativa all'intero anno 1996.
Per la prima rata, quindi, il contribuente deve verificare la
propria situazione imponibile in relazione alla prima meta' dell'anno
1996, ragguagliare l'imposta, calcolata su base annua, alla quota ed
ai mesi di possesso in tale primo semestre e versarne il 90 per cento
a titolo di acconto dell'imposta dovuta per l'intero anno.
Per la seconda rata, il contribuente deve verificare la propria
situazione imponibile in relazione all'intero anno 1996, ragguagliare
l'imposta, calcolata su base annua, alla quota ed ai mesi di possesso
nel corso dell'intero anno 1996 e versarla, previa deduzione di
quanto eventualmente gia' corrisposto come acconto.
Si ipotizzi il caso di maggior frequenza, in cui la situazione di
possesso e la qualificazione dell'immobile non cambi nel corso
dell'anno: ad esempio, un fabbricato censito in catasto in categoria
A/2 e con una rendita pari a 2.000.000, di proprieta' di un
determinato contribuente per l'intero primo semestre del 1996,
ubicato in un comune sul cui territorio vige per tale anno l'aliquota
del 6 per mille. La prima rata da versare sara' pari a lire 540.000
(2.000.000 x 100 = 200.000.000; 200.000.000 x aliquota 6 per mille =
imposta su base annua di lire 1.200.000; 1.200.000 : 12 = imposta di
100.000 lire al mese; 100.000 x 6 mesi di possesso = 600.000; 600.000
al 90% = 540.000). Protraendosi la situazione di possesso, con le
medesime caratteristiche impositive, anche nel corso del restante
periodo dell'anno, la seconda rata da versare a saldo sara' pari a
lire 660.000 (imposta su base annua di lire 1.200.000 : 12 = imposta
di 100.000 lire al mese; 100.000 x 12 mesi di possesso = 1.200.000;
1.200.000 - 540.000 gia' versate = 660.000).
Per il caso illustrato sub punto 1) della precedente lettera C),
ipotizzando che si tratti di un ufficio censito in catasto nella
categoria A/10 e con una rendita pari a 6.000.000, sito in comune nel
quale l'aliquota vigente e' del 5 per mille, la prima rata da versare
sara' pari a lire 450.000 (6.000.000 x 50 = 300.000.000 di valore;
300.000.000 x aliquota 5 per mille = imposta su base annua di lire
1.500.000; 1.500.000 : 12 = imposta di 125.000 lire al mese; 125.000
x 4 mesi di possesso nel corso del primo semestre = 500.000; 500.000
al 90% = 450.000). La seconda rata da versare a saldo sara' pari a
lire 800.000 (imposta su base annua di lire 1.500.000 : 12 - imposta
di 125.000 lire al mese; 125.000 x 10 mesi di possesso nel corso
dell'anno 1996 = 1.250.000; 1.250.000 - 450.000 gia' versate =
800.000).
Per il caso illustrato sub punto 2) della precedente lettera C),
ipotizzando che si tratti di un negozio censito nella categoria C/1 e
con una rendita pari a 10.000.000, ubicato in un comune con
l'aliquota del 4 per mille, la prima rata da versare sara' pari a
lire 612.000 (10.000.000 x 34 = 340.000.000 di valore; 340.000.000 x
aliquota 4 per mille = imposta su base annua di lire 1.360.000;
1.360.000 : 12 = imposta di 113.333 lire al mese; 113.333 x 6 mesi di
possesso nel corso del primo semestre = 679.998; 679.998 al 90% =
611.998). La seconda rata da versare a saldo sara' pari a lire
295.000 (imposta su base annua di lire 1.360.000 : 12 = imposta di
113.333 lire al mese; 113.333 x 8 mesi di possesso nel corso
dell'anno 1996 = 906.664; 906.664 - 612.000 gia' versate = 294.664).
Per il caso illustrato sub punto 3) della precedente lettera C),
ipotizzando che la rendita sia pari a 1.800.000, che l'abitazione sia
ubicata in un comune con l'aliquota del 6 per mille e che tale comune
non si sia avvalso della facolta' di aumentare la detrazione per
l'abitazione principale, la prima rata da versare sara' pari a lire
418.000 (1.800.000 X 100 = 180.000.000 di valore; 180.000.000 x
aliquota 6 per mille = imposta su base annua di lire 1.080.000;
1.080.000 : 12 = imposta di 90.000 lire al mese; 90.000 x 6 mesi di
possesso nel corso del primo semestre = 540.000; 540.000 - 75.000 che
rappresentano la parte di detrazione spettante per 5 mesi = 465.000;
465.000 al 90% = 418.500). La seconda rata da versare a saldo sara'
pari a lire 587.000 (imposta su base annua di lire 1.080.000 : 12 =
imposta di 90.000 lire al mese; 90.000 x 12 mesi di possesso =
1.080.000; 1.080.000 - 75.000 di detrazione spettante = 1.005.000;
1.005.000 - 418.000 gia' versate = 587.000).
Per il caso illustrato sub punto 4) della precedente lettera C),
ipotizzando che il valore dell'area edificabile, sia nel territorio
di un comune con aliquota del 5 per mille, sia pari a un miliardo, la
prima rata da versare sara' pari a lire 2.250.000 (un miliardo x
aliquota 5 per mille = imposta su base annua di L. 5.000.000;
5.000.000 : 12 = imposta di 416.666 al mese; 416.666 x 6 mesi di
possesso dell'immobile come area fabbricabile = 2.500.000; 2.500.000
al 90% = 2.250.000). La seconda rata da versare a saldo, ipotizzando
che il valore dell'edificio, calcolato attraverso la capitalizzazione
delle rendite catastali delle singole unita' immobiliari che lo
compongono, sia di 20 miliardi, sara' pari a Lire 26.500.000 (416.666
x 9 mesi di possesso dell'immobile come area fabbricabile = 3.750.000
lire di imposta relativa all'area. 20 miliardi x aliquota 5 per mille
= 100 milioni di imposta su base annua per l'edificio, ovverosia
8.333.333 al mese; 8.333.333 x 3 mesi di possesso dell'immobile come
edificio = 25.000.000. Per cui 3.750.000 + 25.000.000 = 28.750.000;
28.750.000 - 2.250.000 gia' versate = 26.500.000).
Attenzione (versamento in unica soluzione)
Il versamento dell'imposta dovuta per l'intero anno '96 puo'
essere effettuato, anziche' in due rate, in unica soluzione nel mese
di giugno 1996.
Le persone fisiche non residenti nel territorio dello Stato
possono avvalersi dell'ulteriore facolta' di effettuare il versamento
dell'imposta dovuta per l'intero anno 1996 in unica soluzione nel
periodo dall'1 al 20 dicembre 1996.
E) ABITAZIONE PRINCIPALE
Per l'unita' immobiliare adibita a dimora abituale del
contribuente (anche se unico dimorante) che la possieda a titolo di
proprieta' ovvero di diritto reale di usufrutto, uso od abitazione,
spetta una detrazione dall'imposta dovuta per l'unita' medesima pari
a lire 180.000 annue da rapportare ai mesi durante i quali sussiste
siffatta destinazione. Condizione essenziale affinche' possa spettare
tale detrazione e', quindi, che ci sia identita' tra soggetto
obbligato al pagamento dell' ICI per l'unita' immobiliare e soggetto
dimorante abitualmente nell'unita' immobiliare medesima; pertanto la
detrazione non compete per l'unita' immobiliare data in locazione,
ancorche' il proprietario a sua volta dimori in una diversa casa come
locatario, ne' per l'unita' immobiliare concessa dal proprietario in
uso gratuito ad un proprio familiare.
La detrazione - oltre che rapportata come sopra detto, ai mesi di
destinazione - deve essere suddivisa, in caso di piu' contribuenti
dimoranti, in parti uguali tra loro.
La detrazione, inoltre, compete fino a concorrenza dell'ICI
relativa all'abitazione principale, gravante sul contribuente che vi
dimora, senza possibilita' di portare l'eventuale parte di detrazione
eccedente l'ICI gravante su un soggetto passivo dimorante in aumento
della parte di detrazione spettante ad altro soggetto passivo
anch'esso dimorante.
A migliore illustrazione di quanto sopra detto valgano i seguenti
esempi, ipotizzando che l'imposta su base annua dovuta per
l'abitazione principale, al lordo della detrazione, sia pari a lire
1.800.000.
Esempio n. 1
Abitazione di proprieta' di un solo soggetto che vi dimora
abitualmente per l'intero anno 1996.
In tal caso, l'imposta da versare per l'intero anno sara' pari a
lire 1.620.000. Per la prima rata d'acconto dovranno essere versate
lire 729.000 (90% di 810.000); per la seconda rata, a saldo, dovranno
essere versate lire 891.000 (1.620.000 - 729.000).
Esempio n. 2
Abitazione di proprieta' di due coniugi (il marito e' proprietario
per l'80%; la moglie, per il 20%) entrambi dimoranti per l'intero
anno 1996.
In tal caso, l'imposta da versare per l'intero anno da parte del
marito sara' pari a lire 1.350.000 (80% di 1.800.000 = 1.440.000;
1.440.000 - 90.000 = 1.350.000) mentre quella da versare da parte
della moglie sara' pari a lire 270.000 (20% di 1.800.000 = 360.000;
360.000 - 90.000 = 270.000). Per la prima rata d'acconto il marito
versera' lire 607.000 (1.350.000 : 2 = 675.000; 675.000 al 90% =
607.500) mentre la moglie, distintamente, versera' lire 121.000
(270.000 : 2 = 135.000; 135.000 al 90% = 121.500); per la seconda
rata, a saldo, il marito versera' lire 743.000 (1.350.000 - 607.000)
mentre la moglie versera' lire 149.000 (270.000 - 121.000).
Esempio n. 3
Abitazione di proprieta' di 3 fratelli (il fratello A e'
proprietario per il 50%; il fratello B, per il 46%; il fratello C,
per il 4%) dei quali soltanto i fratelli B e C vi dimorano per
l'intero anno 1996.
In tal caso, l'imposta da versare per l'intero anno sara' di: lire
900.000, da parte di A (50% di 1.800.000 = 900.000; ad A non compete
la detrazione in quanto non dimorante) lire 738.000, da parte di B
(46% di 1.800.000 = 828.000; 828.000 - 90.000 = 738.000) lire zero,
da parte di C (4% di 1.800.000 = 72.000; 72.000 - 72.000 = zero). Per
la prima rata d'acconto: A versera' lire 405.000 (450.000 al 90%); B
versera' 332.000 (738.000 : 2 = 369.000; 369.000 al 90% = 332.000); C
non versera' nulla. Per la seconda rata, a saldo: A versera' lire
495.000 (900.000 - 405.000); B versera' lire 406.000 (738.000 -
332.000); C non versera' nulla.
Esempio n. 4
Abitazione acquistata il 10 marzo 1996 da due coniugi (dal marito,
per l'80%; dalla moglie, per il 20%) entrambi ivi dimoranti
dall'acquisto e per il restante periodo dell'anno 1996.
In tal caso, l'imposta da versare per l'intero anno da parte del
marito sara' pari a lire 1.125.000 (80% di 1.800.000 = 1.440.000;
1.440.000 x 10/12 = 1.200.000; 1.200.000 - 75.000, che sono pari a
10/12 di 90.000, = 1.125.000) mentre quella da versare da parte della
moglie sara' pari a lire 225.000 (20% di 1.800.000 = 360.000; 360.000
x 10/12 = 300.000; 300.000 - 75.000 = 225.000). Per la prima rata
d'acconto il marito versera' lire 405.000 (1.440.000 : 12 = 120.000
al mese; 120.000 x 4 mesi di possesso nel 1 semestre = 480.000;
480.000 - 30.000 che rappresenta la parte di detrazione aspettante al
marito per i 4 mesi di dimora abituale = 450.000; 450.000 al 90% =
405.000) mentre la moglie versera' lire 81.000 (360.000 : 12 = 30.000
al mese; 30.000 x 4 = 120.000; 120.000 - 30.000 = 90.000; 90.000 al
90% = 81.000). Per la seconda rata, a saldo, il marito versera' lire
720.000 (1.125.000 - 405.000), mentre la moglie versera' lire 144.000
(225.000 - 81.000).
Si ricorda che per i cittadini italiani non residenti nel
territorio dello Stato si considera direttamente adibita ad
abitazione principale l'unita' immobiliare posseduta a titolo di
proprieta' o di usufrutto in Italia, a condizione che non risulti
locata.
Si evidenzia, infine, che la detrazione in discorso trova
applicazione anche per ogni unita' immobiliare, appartenente alle
cooperative edilizie a proprieta' indivisa, adibita ad abitazione
principale del socio assegnatario, entro il limite, ovviamente,
dell'ammontare dell'imposta gravante su ciascuna unita'.
Attenzione (maggiore detrazione abitazione principale).
E' stato attribuito al comune il potere di stabilire, con delibera
adottata, dal proprio Consiglio, per le abitazioni principali site
sul suo territorio, un aumento della predetta detrazione in relazione
a particolari situazioni di carattere sociale. La detrazione
complessiva non puo', comunque, eccedere le lire 300.000 annue.
Ovviamente, se il comune non ha adottato per l'anno 1996 alcuna
delibera in proposito nei prescritti termini, oppure per i casi in
cui non sussistono le condizioni richieste in delibera per poter
beneficiare della maggiore detrazione, si applica la normale
detrazione di 180.000 lire.
Per conoscere se e' stata deliberata la maggiore detrazione e
quali sono i requisiti richiesti per poterne beneficiare, il
contribuente dovra' interpellare il comune competente.
F) ALIQUOTE
E' stata attribuita al comune la facolta' di rendere operanti sul
proprio territorio due aliquote ICI. L'una, ordinaria, (comunque non
eccedente il 6 per mille, oppure il 7 per mille laddove sussistano
straordinarie esigenze di bilancio); l'altra, ridotta rispetto a
quella ordinaria (comunque non inferiore al 4 per mille), da
applicare sul valore dell'abitazione principale, intesa nel senso di
dimora abituale del contribuente che la possiede, a condizione che il
contribuente medesimo abbia la residenza anagrafica nello stesso
comune ove abitualmente dimora.
La stessa agevolazione si rende applicabile per le abitazioni
utilizzate dai soci di cooperative edilizie a proprieta' indivisa
come loro dimora abituale purche', anche per essi, sussista la
predetta condizione della identita' di comune di dimora e di
residenza anagrafica.
Si chiarisce che:
1) in caso di variazione della residenza anagrafica nel corso
dell'anno di imposizione per il quale e' stata deliberata dal
comune l'aliquota ridotta, tale aliquota si applica limitatamente
ai mesi durante i quali c'e' stata siffatta residenza, assumendo
come intero il mese in cui la residenza medesima si e' protratta
per almeno 15 giorni;
2) in caso di contitolarita' di possesso dell'abitazione principale,
l'aliquota ridotta deve essere applicata sulla quota di valore
spettante al possessore che dimora ed ha la residenza anagrafica
nel comune che ha deliberato la riduzione.
Per il problema dell'applicabilita o meno dell'aliquota ridotta
alle pertinenze dell'abitazione principale del soggetto residente,
vedasi la risoluzione n. 318/E del 14 dicembre 1995 riportata in
"Appendice/8".
Ovviamente se il comune non ha deliberato l'aliquota ridotta, si
applica l'aliquota ordinaria anche alle abitazioni principali dei
residenti.
Per conoscere se il comune ha deliberato l'aliquota ridotta per
l'anno 1996 e quale e' la sua misura, il contribuente deve
interpellare il comune competente.
G) MODALITA' DI VERSAMENTO E DI COMPILAZIONE.
Il versamento dell'ICI deve essere effettuato mediante l'apposito
modulo, gia' utilizzato per versare l'ICI relativa agli anni
precedenti e di cui e' riprodotta qui di seguito la parte dedicata al
" certificato di accreditamento ". I moduli, con caratteri in colore
rosso, sono in distribuzione gratuita presso gli uffici postali, gli
sportelli dei concessionari della riscossione e delle banche
convenzionate con i concessionari medesimi. Inoltre, essi vengono
anche inviati, a cura dei concessionari, al domicilio dei
contribuenti noti per aver gia' versato l'ICI.
Per i fabbricanti che hanno perso il carattere di ruralita', ai
sensi dell'art. 9 del decreto legge 30 dicembre 1993, n. 557 (legge
di conversione 26 febbraio 1994, n. 133), il versamento dell'ICI 1996
va effettuato utilizzando, come per gli altri immobili, il predetto
modulo di colore rosso e non piu', quindi, il bollettino di colore
verde; quest'ultimo deve essere adoperato soltanto se si intende
versare, per i precitati fabbricati ex rurali, tardivamente l'ICI
relativa all'anno 1994.
Va precisato che nel caso in cui l'imposta risulti dovuta per piu'
immobili ubicati nello stesso comune il contribuente e' tenuto ad
effettuare un unico versamento, e quindi ad utilizzare un solo
modulo, per l'imposta complessivamente dovuta. Nel caso, invece, in
cui gli immobili siano ubicati in comuni diversi il contribuente
dovra' fare separati versamenti per ogni comune.
In caso di contitolarita' devono essere effettuati tanti
versamenti quanti sono i contitolari, ciascuno dei quali versa per la
propria quota. Per le parti comuni dell'edificio (ad esempio:
alloggio del portiere ) il versamento puo' essere effettuato
dall'amministratore del condominio a nome del condominio stesso.
Il versamento deve essere eseguito sul conto corrente postale del
concessionario competente, e cioe' di quello nella cui circoscrizione
provinciale e' compreso il comune ove sono ubicati gli immobili,
oppure presso gli sportelli del predetto concessionario. Il
contribuente per effettuare il versamento, puo' avvalersi delle
aziende di credito convenzionate con i concessionari, fermo restando,
in tal caso che la prova del pagamento e la determinazione del giorno
in cui esso e' stato eseguito sono date dal timbro per quietanza
esposto dal concessionario ovvero dal bollo dell'ufficio postale.
Il contribuente deve conservare la " ricevuta di versamento "
debitamente quietanzata.
Il modulo e' di formato unico ed e' utilizzabile indifferentemente
sia presso gli uffici postali che presso gli sportelli dei
concessionari e delle aziende di credito convenzionate.
----> Vedere MODELLO a Pag. 38 della G.U. <----
Si avverte che non si fa luogo al versamento se l'imposta da
versare e' uguale od inferiore a lire quattromila.
Se l'importo da versare supera le quattromila lire, il versamento
deve essere fatto per l'intero ammontare dovuto.
Valga, in proposito, il seguente esempio: imposta dovuta per
l'intero anno e' pari a lire 10.000; in sede di acconto bisognerebbe
versare lire 4.000 (90% di 5.000 = 4.500 che diventano 4.000 per
effetto dell'arrotondamento); il versamento dell'acconto non deve
essere effettuato; in sede di saldo bisognera' versare lire 10.000
(imposta dovuta per l'intero anno meno l'acconto che e' pari a
zero).
Il modulo va compilato in ogni sua parte, sia sulla " ricevuta di
versamento " che sul " certificato di accreditamento " (si ricorda
che nella presente circolare viene riprodotta solo la parte del
modulo dedicata al " certificato di accreditamento "), attenendosi
alle " modalita' di compilazione " riportate sul retro del modulo.
In particolare si richiama l'attenzione sui seguenti punti:
1) il " comune di ubicazione degli immobili " non puo' che essere uno
soltanto;
2) gli importi da indicare come riferiti a: " terreni agricoli " "
aree fabbricabili " " abitazione principale " " altri fabbricati "
rappresentano una suddivisione dell'importo complessivamente
versato. Pertanto la somma degli importi riferiti a queste quattro
categorie di immobili deve corrispondere all'importo che il
contribuente ha complessivamente versato; e' possibile un piccolo
scostamento (intorno alle 500 lire) dovuto al fatto che i singoli
importi sono indicati senza arrotondamenti mentre l'importo
complessivamente versato e' arrotondato alle mille lire;
3) i predetti importi devono essere indicati anche nel caso in cui il
versamento eseguito si riferisca ad una soltanto delle quattro
categorie di immobili sovraenunciate. Cosi', ad esempio, se sono
versate 30.000 lire e siffatto importo riguarda solo l'abitazione
principale, lo stesso importo, non arrotondato, deve ugualmente
essere indicato nelle caselline corrispondenti alla voce "
abitazione principale "; ovviamente, in tal caso, le caselline
relative alle altre tre categorie di immobili devono essere
lasciate in bianco;
4) il " numero dei fabbricanti " deve riferirsi alle unita'
immobiliari per le quali viene effettuato il versamento, ivi
compresa l'abitazione principale, che sono iscritte o devono
essere iscritte nel catasto edilizio urbano con attribuzione di
una autonoma rendita catastale. Pertanto concorre alla formazione
di tale numero anche la cantina o il garage cui sia stata
attribuita o, in caso di non ancora avvenuta iscrizione in
catasto, sia attribuibile un' autonoma rendita catastale;
5) l'importo riferito all'abitazione principale, da indicare nelle
apposite caselline, e' quello effettivamente versato per tale
abitazione e, quindi, al netto della detrazione cosi' come e'
stata calcolata dal contribuente;
6) l'importo da indicare come " detrazione per l'abitazione
principale " nelle apposite caselline e' quello che il
contribuente si e' calcolato per quantificare l'imposta da lui
versata per l'abitazione principale. L'ammontare della detrazione
non va indicato se non e' versato alcun importo per l'abitazione
principale (ad esempio nel caso in cui l'ammontare della
detrazione e' uguale od eccede l'imposta lorda gravante
sull'abitazione medesima);
7) se il versamento e' effettuato in unica soluzione, vanno barrate
entrambe le caselle, quella per l'acconto e quella per il saldo.
O O O
Si ricorda che in caso di maggiori versamenti effettuati per
annualita' precedenti non e' consentito procedere alla compensazione
con le somme da versare per l'anno 1996; l'ICI o la maggiore ICI
indebitamente versata potra' essere recuperata mediante domanda di
rimborso.
La pubblicazione della presente circolare nella Gazzetta Ufficiale
della Repubblica tiene luogo della distribuzione agli Organi in
indirizzo e della diffusione ai soggetti interessati.
Il direttore generale del dipartimento delle entrate: ROXAS
APPENDICI ALLE ISTRUZIONI DEL MINISTERO DELLE FINANZE PER IL
VERSAMENTO DELL'ICI DOVUTA PER L'ANNO 1996.
"Appendice/1"
Circolare del Ministero delle Finanze n. 35 del 26 novembre 1993
concernente gli alloggi di edilizia residenziale pubblica di
proprieta' dello Stato.
In relazione a quesiti posti da varie Intendenze di finanza, la
scrivente (nel ribadire che gli alloggi di edilizia residenziale
pubblica di proprieta' dello Stato non possono farsi rientrare
nell'ambito di applicazione della norma di esenzione dall'ICI recata
dalla lettera a) comma 1 dell'art. 7 del Decreto Legislativo n. 504
del 30 dicembre 1992 e che soggetto passivo, agli effetti di tale
imposta, e' lo Stato anche nel caso in cui gli alloggi ad esso
appartenenti siano affidati in gestione agli istituti autonomi per le
case popolari) esprime l'avviso che, qualora siffatti alloggi siano
concessi in locazione con patto di futura vendita e riscatto,
soggetto passivo dell'imposta comunale sugli immobili e' non piu' lo
Stato proprietario bensi' l'assegnatario.
Indubbiamente ci si trova, nella fattispecie, in presenza di un
procedimento negoziale molto articolato caratterizzato, nelle sue
fasi essenziali, dall'assegnazione dell'alloggio in locazione con
pattuizione di futura vendita, dal pagamento rateale del canone in
conto prezzo da parte dell'inquilino promissario e, infine, dal
perfezionamento dell'operazione con la stipulazione dell'atto che
sancisce il trasferimento della proprieta' dal locatore-promittente
all'assegnatario.
Pur non potendo, civilisticamente, essere qualificato diritto di
proprieta' quello radicato in capo all'assegnatario nel corso del
periodo antecedente al pagamento dell'ultima rata di prezzo,
tuttavia, sotto il profilo tributario, siffatto diritto puo' essere
assimilato al diritto reale di abitazione, pertanto, degradando il
diritto dello Stato a quello di nuda proprieta', soggetto obbligato
al pagamento dell'ICI, quale titolare del predetto diritto reale di
abitazione, e' soltanto l'assegnatario fin dal momento della
concessione in locazione con patto di futura vendita e riscatto
ovvero fin dalla data di entrata in vigore dell'ICI, se successiva al
detto momento.
D'altro canto il complesso delle disposizioni fiscali vigenti,
particolarmente in materia di imposte sui redditi, di IVA e di INVIM,
denota l'esistenza nel sistema del diritto tributario di un principio
di carattere generale, giustificato dalle peculiari esigenze e
finalita' del sistema stesso, in forza del quale le locazioni con
patto di futura vendita e riscatto e le vendite con riserva della
proprieta' vanno considerate, ai fini impositivi, come atti
immediatamente traslativi del dominio.
Ovviamente non sono interessati alla problematica in discorso gli
alloggi di edilizia residenziale pubblica concessi in locazione
semplice, essendo in tal caso il locatario completamente estraneo al
rapporto ICI ne' quelli assegnati in proprieta' con pagamento rateale
del prezzo e con garanzia ipotecaria, verificandosi in tal caso
immediatamente il trasferimento della proprieta' piena.
Quanto sopra esposto e' utile per risolvere anche l'ulteriore,
particolare fattispecie prospettata, concernente le abitazioni per i
lavoratori agricoli dipendenti costruite ai sensi della Legge n. 1676
del 30 dicembre 1960 ed assegnati a riscatto; anche in tal caso
soggetto passivo ICI e' l'assegnatario.
"Appendice/2"
Circolare del Ministero delle Finanze n. 9 del 14 giugno 1993,
concernente l'esenzione per i terreni agricoli ricadenti in aree
montane o di collina delimitate ai sensi dell'art. 15 della Legge 27
dicembre 1977 n. 984.
Nell'elenco allegato alla presente circolare, predisposto sulla
base dei dati forniti dal Ministero dell'agricoltura e delle foreste,
sono indicati i comuni, suddivisi per provincia di appartenenza, sul
cui territorio i terreni agricoli sono esenti dall'imposta comunale
sugli immobili (ICI) ai sensi dell'art. 7, lettera h), del Decreto
Legislativo 30 dicembre 1992, n. 504.
Se accanto all'indicazione del comune non e' riportata alcuna
annotazione, significa che l'esenzione opera sull'intero territorio
comunale.
Se, invece, e' riportata l'annotazione parzialmente delimitato,
sintetizzata con la sigla "PD", significa che l'esenzione opera
limitatamente ad una parte del territorio comunale, all'uopo, per
l'esatta individuazione delle zone agevolate occorre rivolgersi agli
uffici regionali competenti ovvero ai locali uffici SCAU (Servizio
Contributi Agricoli Unificati).
Per i comuni compresi nei territori delle province autonome di
Trento e Bolzano e della regione Friuli Venezia Giulia sono fatte
salve eventuali leggi di dette province o regione che delimitino le
zone agricole svantaggiate in modo diverso da quello risultante
dall'allegato elenco.
Attenzione
Si sottolinea che all'elenco non sono interessati i terreni che
possiedono le caratteristiche di area fabbricabile, come definita
dalla lettera b) dell'art. 2 del decreto legislativo n. 504/1992,
atteso che tali terreni, indipendentemente dal loro utilizzo e dalle
modalita' dell'utilizzo medesimo, devono essere tassati non come
terreni agricoli bensi' come aree edificabili. L'unica eccezione e'
data, come disposto nel secondo periodo della predetta lettera b),
dai terreni di proprieta' di coltivatori diretti o di imprenditori
agricoli a titolo principale i quali siano dagli stessi proprietari
condotti e sui quali persista l'utilizzazione agro-silvo-pastorale
mediante l'esercizio di attivita' dirette alla coltivazione del
fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura ed all'allevamento di
animali, tali terreni, non potendo essere considerati aree
fabbricabili per definizione legislativa, conservano comunque,
sussistendo le cennate condizioni, il carattere di terreno agricolo
e, quindi, per essi puo' operare l'esenzione originata dalla loro
ubicazione in comuni compresi nell'elenco allegato.
Non sono, altresi', interessati all'elenco i terreni, diversi
dalle aree fabbricabili, sui quali non vengano esercitate le
attivita' agricole intese nel senso civilistico (art. 2135 del Codice
Civile) di attivita' dirette alla coltivazione del fondo, alla
silvicoltura, all'allevamento del bestiame ed alle connesse
operazioni di trasformazione o alienazione dei prodotti agricoli
rientranti nell'esercizio normale dell'agricoltura: appartengono a
questo primo gruppo i terreni normalmente inutilizzati (cosiddetti
terreni "incolti") e quelli, non pertinenziali di fabbricati,
utilizzati per attivita' diverse da quelle agricole (ad esempio:
attivita' industriali che non diano luogo pero' ad utilizzazioni
edificatorie perche' in tal caso il terreno sul quale si sta
realizzando la costruzione sarebbe comunque considerato area
fabbricabile).
Non sono, parimenti, interessati all'elenco i terreni, sempre
diversi dalle aree fabbricabili, sui quali le attivita' agricole sono
esercitate in forma non imprenditoriale: appartengono a questo
secondo gruppo i piccoli appezzamenti di terreno (cosiddetti
"orticelli") coltivati occasionalmente senza strutture
organizzative.
I descritti terreni, del primo e secondo gruppo, non avendo il
carattere di aerea fabbricabile ne' quello di terreno agricolo
secondo la definizione datane dalla lettera c) dell'art. 2 del
Decreto Legislativo n. 604/ 1992 restano oggettivamente al di fuori
del campo di applicazione dell'ICI per cui non si pone il problema
della esenzione.
"Appendice/3"
Circolare del Ministero delle Finanze n. 172 del 14 giugno 1995,
concernente il diritto di superficie.
Si fa riferimento ad alcune decisioni con le quali talune
commissioni tributarie di primo grado hanno ritenuto che la
soggettivita' passiva ICI per i fabbricati realizzati dalle
cooperative edilizie su suoli loro concessi in superficie dal comune
resti radicata in testa al comune stesso con conseguente esclusione
dal campo di applicazione dell'imposta dei predetti fabbricati
laddove, come generalmente accade, il suolo concesso in superficie
insista sul territorio del comune concedente.
Al riguardo la Scrivente ribadisce la propria posizione assunta
con la circolare n. 4 del 9 giugno 1993, che qui di seguito si
trascrive.
"Sono pervenuti vari quesiti intesi a conoscere quale sia il
trattamento ai fini ICI nel caso di costituzione del diritto di
superficie e nel caso di concessione di aree comunali per la
costruzione di case di tipo economico e popolare.
Al riguardo occorre premettere che per effetto della costituzione
del diritto di superficie la proprieta' della costruzione rimane
distinta e separata rispetto alla proprieta' del suolo sottostante
alla costruzione medesima.
Cio' stante, si ipotizzi che il soggetto A, proprietario del
suolo, abbia concesso al soggetto B il diritto di superficie sul
proprio suolo.
Durante il periodo che va dalla data di costituzione del diritto
di superficie fino alla data di ultimazione della costruzione, e
quindi anche nel corso dei lavori di costruzione, la base imponibile
ICI e' costituita soltanto dal valore venale in comune commercio del
suolo sul quale si sta costruendo, il quale e' considerato comunque
area fabbricabile; il soggetto passivo ICI, ovverosia colui che e'
obbligato alla presentazione della dichiarazione ed al versamento
dell'imposta, e' per detto periodo, il soggetto A, proprietario del
suolo, il quale puo' rivalersi sul soggetto B dell'imposta pagata.
Nel periodo successivo, che inizia a decorrere dalla data di
ultimazione dei lavori di costruzione, la base imponibile ICI e'
costituita dal valore del fabbricato; il soggetto passivo ICI, a
decorrere da tale data, e' il soggetto B quale proprietario del
fabbricato. A decorrere dalla data stessa il soggetto A, proprietario
del suolo sottostante alla costruzione realizzata, non e' piu'
soggetto passivo ICI per tale suolo in quanto trattasi di immobile
non avente le caratteristiche ne' di area edificabile ne' di terreno
adibito all'esercizio di attivita' agricole e, quindi, al di fuori
del campo di applicazione dell'ICI.
Gli stessi criteri sovraenunciati vanno seguiti nel caso in cui il
Comune concede, sulle aree di cui e' proprietario, a terzi (
normalmente, cooperative edilizie ) il diritto di realizzare la
costruzione di case di tipo economico e popolare, stante che nella
fattispecie viene a configurarsi la costituzione di un diritto di
superficie il quale normalmente ha una durata di 60 oppure 99 anni.
Pertanto, a decorrere dalla data di ultimazione dei lavori di
costruzione il soggetto passivo ICI sul valore del fabbricato e' la
cooperativa, la quale e' proprietaria del fabbricato stesso.
Nella fase antecedente (che va dalla data della concessione fino al
momento della ultimazione dei lavori di costruzione) il Comune, che
dovrebbe essere soggetto all'ICI sul valore dell'area concessa in
quanto proprietario della stessa, normalmente non lo e' stante che
nella generalita' dei casi si tratta di aree ubicate interamente o
prevalentemente sul territorio del Comune concedente, per cui non
avendo il Comune pagato l'imposta non puo', ovviamente, rivalersi
sulla cooperativa (si ricorda che, ai sensi del comma 1 dell'art. 4
del Decreto Legislativo n. 504/1992, l'ICI non si applica per gli
immobili di cui il Comune e' proprietario quando la loro superficie
insiste interamente o prevalentemente sul suo territorio)."
Oltre alle argomentazioni svolte in tale circolare, si puntualizza
quanto segue, a fondamento dell'assunto secondo il quale soggetto
obbligato al pagamento dell'ICI sul valore del fabbricato, realizzato
su terreno altrui a seguito di concessione del diritto di superficie,
e' la societa' cooperativa, in quanto proprietaria del fabbricato
stesso, ovvero il socio assegnatario, in quanto titolare di un
diritto reale di abitazione.
La soggettivita' passiva ICI e' esaustivamente stabilita nel primo
comma dell'art. 3 del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504.
In tale comma e' affermato il principio generale secondo il quale
soggetto passivo ICI e' il proprietario dell'immobile oggetto della
tassazione. Solo eccezionalmente, qualora sia costituito
sull'immobile il diritto reale di usufrutto, uso od abitazione, la
soggettivita' passiva si trasferisce sul titolare di siffatto diritto
reale.
Il secondo comma dell'art. 3 non fa che ribadire il predetto
principio, per cui in presenza di diritti reali diversi
dall'usufrutto, uso od abitazione (quali il diritto di superficie e
di enfiteusi) soggetto passivo ICI rimane pur sempre il proprietario.
La ragione d'essere della norma sta nel fatto che, in tali casi, il
legislatore ha voluto riconoscere al proprietario il potere di
rivalersi dell'ICI su lui gravante.
Ai sensi del comma 1, lettera a), dell'art. 2 e del comma 6
dell'art. 5 del decreto legislativo n. 504/1992, a decorrere dalla
data di ultimazione dei lavori di costruzione (ovvero, se
antecedente, a decorrere dalla data di utilizzo) l'oggetto della
tassazione ICI e' rappresentato dal fabbricato; eppertanto al
pagamento dell'ICI per il fabbricato stesso e' il suo proprietario
ovvero il soggetto che su di esso abbia il diritto reale di
usufrutto, uso od abitazione. Ora, non puo' esserci alcun dubbio che
la cooperativa edilizia sia proprietaria del fabbricato realizzato
sul suolo concesso in superficie dal comune (il diritto di
superficie, ai sensi del codice civile, comporta che la proprieta'
della costruzione rimane distinta e separata dalla proprieta' del
suolo sottostante alla costruzione medesima).
Il secondo comma dell'art. 3, nei riflessi del diritto di
superficie, e' destinato ad operare, quindi, limitatamente al periodo
in cui l'oggetto della tassazione ICI e' rappresentato dal suolo, per
cui obbligato al pagamento dell'imposta su di esso e' il suo
proprietario. E' destinato ad operare, cioe' dalla data di
costituzione del diritto di superficie fino alla data di ultimazione
dei lavori di costruzione (si ricorda che, ai sensi del comma 6
dell'art. 5 precitato, in caso di utilizzazione edificatoria
dell'area, a decorrere dalla data di inizio dei lavori di costruzione
e fino alla loro ultimazione l'oggetto ICI e' rappresentato soltanto
dal suolo).
Ne' puo' avere alcun pregio l'osservazione della commissione
tributaria secondo la quale il tenore letterale del secondo comma
dell'art. 3 condurrebbe a radicare la soggettivita' passiva ICI sul
concedente il diritto di superficie, anche relativamente alla
costruzione realizzata. Infatti, detto secondo comma si riferisce
testualmente all'immobile concesso in superficie. E l'immobile
concesso in superficie non e' certamente la costruzione che sara'
realizzata (fra l'altro, nessuno puo' concedere diritti su cose non
ancora esistenti e non sue); l'immobile concesso in superficie non
puo' che essere solo ed esclusivamente il suolo, come del resto,
esplicitamente detto nelle leggi sull'edilizia residenziale pubblica,
laddove si parla di concessione del diritto di superficie sulle "
aree " di proprieta' comunale.
Nel secondo comma piu' volte citato e' stata usata la parola
"immobile" e non quella specifica di "suolo" in quanto le fattispecie
regolamentate dal comma comprendono anche la locazione finanziaria,
la quale puo' riguardare pure i fabbricati.
Parimenti non puo' avere alcun pregio l'osservazione della
commissione, secondo la quale (accedendo, alla scadenza del diritto
di superficie, la proprieta' della costruzione alla proprieta' del
suolo) non puo' essere soggetto passivo ICI il titolare di un diritto
di proprieta' "a termine".
Anche il diritto reale di usufrutto, uso od abitazione ha durata
limitata e non puo' certamente esserci alcun dubbio che, in costanza
di siffatto diritto reale, soggetto passivo ICI e' l'usufruttuario.
"Appendice/4 "
Articolo 7 del Decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504,
concernente le esenzioni dall'ICI
1. Sono esenti dall'imposta:
a) gli immobili posseduti dallo Stato, dalle regioni, dalle
provincie, nonche' dai comuni, se diversi da quelli indicati
nell'ultimo periodo del comma 1 dell'articolo 4, dalle
comunita' montane dai consorzi fra detti enti, dalle unita'
sanitarie locali, dalle istituzioni sanitarie pubbliche
autonome di cui all'articolo 41 della Legge 23 dicembre 1978,
n. 833, dalle camere di commercio, industria, artigianato ed
agricoltura, destinati esclusivamente ai compiti istituzionali;
b) i fabbricati classificati o classificabili nelle categorie
catastali da E/1 a E/9;
c) i fabbricati con destinazione ad usi culturali di cui
all'articolo 5 bis del Decreto del Presidente della Repubblica
29 settembre 1973, n. 601, e successivamente modificazioni;
d) i fabbricati destinati esclusivamente all'esercizio del culto,
purche' compatibile con le disposizioni degli articoli 8 e 19
della Costituzione, e le loro pertinenze;
e) i fabbricati di proprieta' della Santa Sede indicati negli
articoli 13, 14, 15 e 16 del Trattato Lateranense, sottoscritto
l'11 febbraio 1929 e reso esecutivo con Legge 27 maggio 1929,
n. 810;
f) i fabbricati appartenenti agli Stati esteri e alle
organizzazionali per i quali e' prevista l'esenzione
dell'imposta locale sul reddito in base ad accordi
internazionali resi esecutivi in Italia;
g) i fabbricati che, dichiarati inagibili o inabitabili, sono
stati recuperati al fine di essere destinati alle attivita'
assistenziali di cui alla Legge 5 febbraio 1992, n. 104,
limitatamente al periodo in cui sono adibiti direttamente allo
svolgimento delle attivita' predette;
h) i terreni agricoli ricadenti in aree montane o di collina
delimitate ai sensi dell'articolo 15 della Legge 27 dicembre
1977, n. 984;
i) gli immobili utilizzati dai soggetti di cui all'articolo 87,
comma 1, lettera c), del testo unico delle imposte sui redditi
- approvato con Decreto del Presidente della Repubblica 22
dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni, destinati
esclusivamente allo svolgimento di attivita' assistenziali,
previdenziali, sanitarie, didattiche, ricettive, culturali,
ricreative e sportive, nonche' delle attivita' di cui
all'articolo 16, lettera a), della Legge 20 maggio 1985, n.
222.
2. L'esenzione spetta per il periodo dell'anno durante il quale
sussistono le condizioni prescritte.
" Appendice/5 "
DEFINIZIONE DI FABBRICATO, AREA FABBRICABILE E TERRENO AGRICOLO.
Agli effetti dell'ICI, si intende:
- per fabbricato, la singola unita' immobiliare iscritta o che
deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano
(e quindi anche, distintamente, la "
abitazione", la " cantina ", il " garage ") cui
sia stata attribuita o sia attribuibile
un'autonoma rendita catastale;
- per area fabbricabile l'area utilizzabile a scopo edificatorio
in base agli strumenti urbanistici generali o
attuativi oppure in base alle possibilita'
effettive di edificazione determinate secondo i
criteri previsti agli effetti dell'indennita' di
espropriazione per pubblica utilita',
considerandosi tuttavia non fabbricabili i
terreni, di proprieta' di coltivatori diretti o
di imprenditori agricoli a titolo principale, i
quali siano dagli stessi proprietari condotti e
sui quali persista l'utilizzazione agro - silvo
- pastorale mediante l'esercizio di attivita'
dirette alla coltivazione del fondo, alla
silvicoltura, alla funghicoltura ed
all'allevamento di animali;
- per terreno agricolo, il terreno, diverso dall'area
fabbricabile, utilizzato per l'esercizio delle
attivita' agricole (vedasi, in proposito, anche
la circolare n. 9 del 14 giugno 1993, riportata
in " Appendice/2");
"Appendice/6"
MODALITA' DI TASSAZIONE IN CASO DI UTILIZZAZIONE EDIFICATORIA DELLE
AREE
In caso di edificazione su area "vergine", dalla data di inizio
dei lavori di costruzione fino ala momento di ultimazione degli
stessi (ovvero fino al momento in cui il fabbricato e' comunque
utilizzato, qualora siffatto momento di utilizzo sia antecedente a
quello della ultimazione dei lavori di costruzione) la base
imponibile ICI e' data solo dal valore dell'area, da qualificare agli
effetti impositivi comunque come fabbricabile indipendentemente dalla
sussistenza o meno del requisito dell'edificabilita', senza
computare, quindi, il valore del fabbricato in corso d'opera,
similmente, in caso di demolizione di fabbricato e ricostruzione
sull'area di risulta oppure in caso di recupero edilizio ai sensi
dell'articolo 31, comma 1, lettere c, d, e, della legge 5 agosto
1978, n. 457, dalla data di inizio dei lavori di demolizione oppure
di recupero fino al momento di ultimazione dei lavori di
ricostruzione oppure di recupero (ovvero, se antecedente fino al
momento dell'utilizzo) la base imponibile ICI e' data solo dal valore
dell'area senza computare quindi il valore del fabbricato che si sta
demolendo e ricostruendo oppure recuperando.
Ovviamente, a partire dalla data di ultimazione dei lavori di
costruzione, ricostruzione o recupero (ovvero, se antecedente, dalla
data in cui il fabbricato costruito o recuperato e' comunque
utilizzato) la base imponibile ICI e' data dal valore del fabbricato.
"Appendice 7"
RISOLUZIONE DEL MINISTERO DELLE FINANZE N. 53/E DEL 9 APRILE 1996,
CONCERNENTE UN FABBRICATO A VALORE CONTABILE SITO SUL TERRITORIO DI
DUE COMUNI.
Come precisato da codesto comune e dalla societa' AGIP Petroli con
la nota n. 113/T del 2.4.1996, nella fattispecie si tratta di una
raffineria interamente di proprieta' della predetta societa', la cui
superficie si estende per circa il 30 per cento sul territorio di
codesto comune e per circa il 70 per cento sul territorio del comune
di Sannazzaro de' Burgondi.
La raffineria in questione, stando ai criteri catastali fatti
propri dalla legge sull'ICI (vedasi articolo 2, lettera a, del
decreto legislativo 30.12.1992, n. 504), e' un fabbricato e
precisamente, come rappresentato dalla AGIP Petroli nella predetta
nota 113/T, un fabbricato interamente appartenente ad impresa (la SpA
AGIP Petroli), sfornito di rendita catastale e classificabile nel
gruppo catastale D, per cui, sempre come riferito con succitata nota
n. 113/T, ad esso e' stato finora attributo, agli effetti della
tassazione ICI, un valore contabile ai sensi del comma 3
dell'articolo 5 del decreto legislativo n. 504/1992.
In tale situazione, stante la inscindibilita' dei costi di
acquisizione ed incrementativi che vanno a confluire nel valore
contabilmente determinato, la raffineria in discorso non puo' che
essere considerata come unico fabbricato. Pertanto, ai sensi del
primo periodo del comma 1 dell'articolo 4 del decreto legislativo n.
504/1992, l'ICI su di essa raffineria gravante va corrisposta
integralmente al Comune di Sannazzaro de' Burgondi, sul cui
territorio insiste la prevalenza della superficie della raffineria
medesima.
Va da se che qualora, eventualmente, fossero attribuite nel futuro
alla raffineria due separate rendite catastali l'una per la parte
insistente sul territorio di codesto comune e l'altra per la parte
sita sul territorio del comune di Sannazzaro de' Burgondi, si sarebbe
in presenza di due distinti fabbricati, con la conseguenza che, a
decorrere dall'anno successivo a quello nel corso del quale e'
intervenuta l'attribuzione delle rendite, si dovrebbe assumere per
ognuno di essi fabbricati un autonomo valore catastale sul quale
calcolare l'imposta da versare al comune sul cui territorio si
troverebbe cosi ad insistere interamente la superficie del singolo
fabbricato.
Qualora, invece, fosse attribuita alla raffineria un'unica rendita
catastale si continuerebbe ad essere in presenza di un solo
fabbricato per cui la situazione, sotto profilo della individuazione
del comune cui spetta il potere impositivo, rimarrebbe uguale a
quella attuale.
"Appendice/8"
RISOLUZIONE DEL MINISTERO DELLE FINANZE N. 318/E DEL 14 DICEMBRE
1995, CONCERNENTE L'ALIQUOTA RIDOTTA PER LE PERTINENZE
DELL'ABITAZIONE PRINCIPALE DEL SOGGETTO RESIDENTE
In relazione a quesiti pervenuti, questo Ministero esprime
l'avviso che l'aliquota ridotta, eventualmente deliberata dal comune
per le abitazioni principali dei soggetti residenti, agli effetti
dell'imposta comunale sugli immobili (ICI), non si estende ai box,
autorimesse, posti auto, soffitte, cantine, anche se destinati a
servizio delle abitazioni principali medesime. Per tali fabbricati si
applica, pertanto, l'aliquota ordinaria.
Cio' nella considerazione che la casa di abitazione costituisce un
fabbricato a se' stante (autonomo e separato rispetto agli altri
fabbricati costituiti dal box, dall'autorimessa, dalla soffitta,
eccetera) e che le norme disciplinanti l'ICI fanno riferimento, sia
agli effetti dell'aliquota ridotta che ai fini della detrazione,
esclusivamente all'unita' immobiliare-abitazione principale e non
anche ad altri fabbricati ad essa pertinenziali.
Una conferma indiretta della suesposta tesi si rinviene anche
nella disciplina dell'agevolazione riconosciuta nell'abitazione
principale, ai fini delle imposte erariali sul reddito, con
l'articolo 15 della legge 24.12.1993, n. 537, laddove, per poter
ricomprendere i suddetti fabbricati pertinenziali nel beneficio della
deduzione dell'importo di un milione di lire, lo si e' stabilito
espressamente, prevedendo anche particolari ed imprescindibili
condizioni di asservimento.
Si puo' ammettere l'estensione dell'aliquota ridotta al box,
autorimessa, posto auto, soffitta o cantina, qualora risulti che
taluno di tali fabbricati sia accatastato insieme alla casa di
abitazione, con conseguente attribuzione da parte del catasto di un
unico ammontare di rendita catastale. Cio' in considerazione della
unitarieta' ed inscindibilita' della rendita comprendente in tal caso
sia l'abitazione che una o piu' sue pertinenze.