N. 294 SENTENZA 4 - 13 luglio 1994
Giudizio di legittimita' costituzionale in via incidentale. Locazione - Immobili urbani - Regolamentazione della locazione di immobile e non anche dell'affitto di azienda alberghiera - Diversita' strutturale e funzionale fra i due rapporti giuridici (cfr. ordinanza della Corte n. 384/1988 e sentenza n. 108/1986) - Autonomia formale dei rispettivi istituti giuridici - Non fondatezza. (Legge 27 luglio 1978, n. 392, art. 27, terzo comma). (Cost., art. 3).(GU n.32 del 3-8-1994 )
LA CORTE COSTITUZIONALE composta dai signori: Presidente: prof. Gabriele PESCATORE; Giudici: avv. Ugo SPAGNOLI, prof. Antonio BALDASSARRE, avv. Mauro FERRI, prof. Luigi MENGONI, prof. Enzo CHELI, dott. Renato GRANTA, prof. Giuliano VASSALLI, prof. Francesco GUIZZI, prof. Cesare MIRABELLI, prof. Fernando SANTOSUOSSO, avv. Massimo VARI, dott. Cesare RUPERTO;
ha pronunciato la seguente SENTENZA nel giudizio di legittimita' costituzionale dell'art. 27, terzo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani), promosso con ordinanza emessa il 16 marzo 1992 dalla Corte di appello di Venezia nel procedimento civile vertente tra Togni Ruggero e Andreis Giacomina ed altri, iscritta al n. 99 del registro ordinanze 1994 e pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica n. 12, prima serie speciale, dell'anno 1994; Udito nella camera di consiglio dell'8 giugno 1994 il Giudice relatore Cesare Ruperto; Ritenuto in fatto La Corte d'appello di Venezia, nel corso del procedimento civile vertente tra Togni Ruggero e Andreis Giacomina, con ordinanza emessa il 16 marzo 1992, ha sollevato, in riferimento all'art. 3 della Costituzione, questione di legittimita' costituzionale dell'art. 27, terzo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani), nella parte in cui regolamenta solo la locazione di immobile e non anche l'affitto di azienda alberghiera. Oggetto del giudizio a quo e' la risoluzione di un contratto di affitto di azienda stipulato tra il Togni e Ramazzotti Caterina ved. Andreis, Giacomina, Giampaolo e Gabriella Andreis, in relazione al quale gli Andreis avevano inviato formale disdetta al Togni. Quest'ultimo, con citazione notificata il 7 ottobre 1985, conveniva i medesimi Andreis dinanzi al Tribunale di Verona, chiedendo che "venisse dichiarata la sussistenza di un contratto di locazione di immobile ad uso non abitativo, precisamente alberghiero, con conseguente diritto a continuare nella detenzione dello stesso fino alle scadenze di cui all'art. 27 della legge n. 392 del 1978". In subordine, il Togni chiedeva la declaratoria di non manifesta infondatezza della questione di legittimita' costituzionale degli artt. 27, 38 e 40, della legge n. 392 del 1978 in riferimento all'art. 3 della Costituzione, per il fatto che dette norme prevedono solo la locazione di immobili, ancorche' attrezzati ad uso alberghiero, e non anche l'affitto di azienda. Le domande venivano disattese dal Tribunale, mentre la Corte d'Appello riteneva rilevante e non manifestamente infondata la questione di legittimita' costituzionale, sollevata nei termini sopra riportati, riproposta dal Togni. Il giudice a quo, ribadita la distinzione tra la "locazione di im- mobile attrezzato" e l'affitto di azienda, sottolinea che in quest'ultimo - a differenza di quanto accade nella prima - l'immobile non viene in considerazione nella sua individualita' giuridica, ma solo come uno dei beni che costituiscono il complesso aziendale, in un rapporto di complementarita' ed interdipendenza con gli altri elementi organizzati dall'imprenditore per un fine produttivo. A parere del giudice rimettente, pero', i due istituti, pur essendo suscettibili sul piano concettuale ed astratto di una distinzione tecnica, presentano elementi di sostanziale identita', "cosicche' la reale differenza tra le due fattispecie sarebbe talmente inconsistente da far dubitare della sua effettiva sussistenza". Poiche', infatti - rileva la Corte d'appello di Venezia - nel complesso dei beni, coordinati al fine dell'esercizio dell'azienda alberghiera, l'immobile dotato delle necessarie attrezzature assume di norma una posizione di grandissimo rilievo, al punto che, da solo, costituisce elemento sufficiente alla sussistenza di un organismo aziendale, ne deriva che la locazione di un "immobile attrezzato" non si differenzia, nella sostanza, rispetto all'affitto di azienda alberghiera e che l'art. 27, disciplinando solo la locazione di immobile, introduce una disparita' di trattamento, che, per essere riferita a situazioni obiettivamente omogenee, appare arbitraria e contraria al principio di eguaglianza. Considerato in diritto 1. - La Corte d'appello di Venezia ha sollevato, in riferimento all'art. 3 della Costituzione, questione di legittimita' costituzionale dell'art. 27, terzo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, nella parte in cui, stabilendo che "la durata della locazione non puo' essere inferiore a nove anni se l'immobile, anche se ammobiliato, e' adibito ad attivita' alberghiere", esclude dal proprio a'mbito di applicabilita' l'ipotesi di affitto di azienda destinata ad identiche attivita', cosi' da determinare - in violazione del principio di eguaglianza formale di cui all'art. 3 della Costituzione - trattamenti giuridici diversi per situazioni sostanzialmente omogenee. 2. - La questione non e' fondata. Che la locazione di immobile, anche se "attrezzato", e l'affitto di azienda siano rapporti giuridici non assimilabili costituisce ius receptum, condiviso dallo stesso giudice rimettente. Ed invero la giurisprudenza ha sempre affermato che nell'affitto d'azienda l'immobile viene in considerazione non nella sua individualita' giuridica ma come uno dei beni che costituiscono il complesso aziendale, in un rapporto di complementarita' e interdipendenza con gli altri elementi organizzati dall'imprenditore per un fine produttivo; mentre nella locazione di immobile, questo, anche se caratterizzato dal fatto che il suo godimento deve avvenire per un uso determinato, costituisce l'oggetto esclusivo o quanto meno principale del contratto, con la conseguenza che le eventuali attrezzature di cui l'immobile fosse dotato costituiscono elementi accessori rispetto all'immobile stesso, considerato nella sua autonoma consistenza. 3. - Sul presupposto di siffatta diversita' strutturale e funzionale fra i due rapporti poggia il riconoscimento, gia' espresso da questa Corte (Ordinanza n. 384/1988), della legittimita' costituzionale di trattamenti normativi correlativamente differenziati, in guisa da risultare coerenti con le reciproche peculiarita' delle situazioni poste a raffronto. A cio' aggiungasi che l'art. 1, comma 9-septies, del decreto-legge 7 febbraio 1985, n. 12 (recante disposizioni in favore delle aree ad alta tensione abitativa), convertito, con modificazioni, nella legge 5 aprile 1985, n. 118, ha poi contribuito a dissipare i dubbi da piu' parti precedentemente espressi in ordine a un'asserita irragionevole disparita' di trattamento dei due rapporti in esame. Il legislatore del 1985, infatti, con lo stabilire che "si ha locazione di immobile e non affitto di azienda, in tutti i casi in cui l'attivita' alberghiera sia stata iniziata dal conduttore", e' intervenuto al fine di "eliminare le incertezze ermeneutiche relative al criterio discriminatore" fra i due tipi contrattuali (v. sentenza n. 108/1986), non assoggettabili, per eterogeneita', a identica disciplina. Rimane in tal modo escluso che si possa recepire, ai fini di cui alla norma impugnata, una nozione puramente statica dell'azienda, in virtu' della quale la giurisprudenza era pervenuta piu' volte ad escludere dal regime vincolistico il rapporto avente ad oggetto un immobile cosi' attrezzato da formare con gli elementi accessori un complesso coordinato allo scopo produttivo d'un servizio alberghiero, anche se realizzabile solo in tempi successivi alla conclusione del contratto. E' quindi divenuta possibile (e netta), attraverso la previsione d'una presunzione juris et de jure, la sola alternativa fra locazione d'un immobile comunque attrezzato ed affitto di un'azienda intesa rigorosamente nella sua nozione dinamica: cosi' restando relegata nell'a'mbito della prima, quella dubbia figura di opificio industriale non ancora gestito dal concedente, che dottrina e giurisprudenza avevano elaborato ai fini di cui sopra. 4. - Orbene, una volta stabilita la reciproca autonomia formale di determinati istituti giuridici e la loro distinguibilita' sotto il profilo sia strutturale che funzionale, l'affinita' dei medesimi non impone affatto un identico trattamento normativo di tutti gli svolgimenti e le implicazioni dei rapporti ad essi, rispettivamente, riconducibili. Ne' il richiamo ad esigenze comuni (come gia' e' stato precisato con le sentenze nn. 68 del 1983, 73 del 1979 e 209/1975) e' premessa idonea per inferirne che ogni differenza di regolamentazione incidente sul soddisfacimento di tali esigenze si risolva in una violazione dell'art. 3 della Costituzione: a tal fine richiedendosi, per contro, la sussistenza di una palese irrazionalita' delle divergenti discipline confrontate. Vizio, dal quale resta immune la disposizione censurata. Anzi puo' dirsi che della non estensibilita' di essa all'affitto di azienda si rinviene ragionevole giustificazione nell'esigenza di evitare, con la protrazione coattiva del rapporto, lo sfruttamento dell'azienda in danno del proprietario ed eventualmente della produzione nazionale, come del resto la Corte di cassazione ha ripetutamente rilevato. Una maggiore duttilita' nella disciplina della durata costituisce difatti strumento indispensabile per scongiurare l'eventualita' che il coacervo dei beni aziendali resti troppo a lungo vincolato ad un affittuario, il quale potrebbe non dare sufficienti garanzie di idonea gestione, con danno sia all'impresa sia all'economia turistica locale. E poiche' non e' certamente secondario l'interesse pubblico che a quest'ultima si ricollega, nel conflitto fra siffatto interesse e quello dell'affittuario alla continuazione del rapporto appare dunque giustificata la scelta fatta dal legislatore di accordare preferenza al primo, rendendo l'affitto d'azienda insensibile a quegli stessi vincoli di durata che riguardano il caso in cui oggetto del rapporto sia non un complesso organizzato di beni ma un immobile in se' e per se' considerato.
PER QUESTI MOTIVI LA CORTE COSTITUZIONALE Dichiara non fondata la questione di legittimita' costituzionale dell'art. 27, terzo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni degli immobili urbani), sollevata in riferimento all'art. 3 della Costituzione dalla Corte di Appello di Venezia con l'ordinanza di cui in epigrafe. Cosi' deciso in Roma, nella sede della Corte costituzionale, Palazzo della Consulta, 4 luglio 1994. Il Presidente: PESCATORE Il redattore: RUPERTO Il cancelliere: DI PAOLA Depositata in cancelleria il 13 luglio 1994. Il direttore della cancelleria: DI PAOLA 94C0915