MINISTERO DEI LAVORI PUBBLICI

CIRCOLARE 16 gennaio 1995, n. 28 

  Decreto ministeriale  5  agosto  1994:  determinazione  dei  limiti
massimi   di  costo  per  gli  interventi  di  edilizia  residenziale
sovvenzionata e di edilizia residenziale agevolata.
(GU n.104 del 6-5-1995)
 
 Vigente al: 6-5-1995  
 

  1. La nuova articolazione dei massimali.
  Con  decreto  ministeriale 5 agosto 1994 (pubblicato nella Gazzetta
Ufficiale n. 194 del 20 agosto  1994)  sono  stati  fissati  i  nuovi
limiti  massimi  di  costo  da osservare negli interventi di edilizia
residenziale  sovvenzionata  e  agevolata.  Rispetto  ai   precedenti
decreti  numeri  61  e 62 del 26 aprile 1991, quello attuale contiene
una serie di sostanziali modifiche e integrazioni, impostate in  modo
da  attribuire  alle  regioni  e  alle  province autonome di Trento e
Bolzano  un  piu'  ampio  margine  per   la   determinazione   e   la
differenziazione territoriale dell'incidenza delle diverse componenti
di  costo,  in  funzione  dei  rispettivi indirizzi, delle condizioni
localizzative e geomorfologiche  delle  aree  o  della  ubicazione  e
condizioni specifiche degli immobili da recuperare.
  Le  innovazioni piu' salienti introdotte dal decreto possono essere
cosi' riepilogate:
   1) i nuovi limiti di costo sono unificati per la  sovvenzionata  e
per  l'agevolata,  e  pertanto  sono compresi in un solo decreto, con
l'unica   differenza   dell'aggiunta   dell'aliquota   IVA   per   la
sovvenzionata.  Essi  fanno  riferimento  ad uno standard qualitativo
corrente,  determinato   in   rapporto   a   condizioni   minime   di
accettabilita'  sulla  base di norme vigenti o di nuova formulazione.
Il tutto come meglio  regolato  nell'ambito  delle  regioni  e  delle
province autonome;
   2)  sia  per  la  nuova  edificazione,  che  per gli interventi di
recupero, si e' provveduto ad articolare il costo, da  riferire  alla
superficie  complessiva  (S.C.)  definita all'articolo 6 del decreto,
nei seguenti elementi:
     a) costo base di realizzazione tecnica:
     C.B.N. per la nuova edificazione;
     C.B.P. per il recupero primario;
     C.B.S. per il recupero secondario;
     C.B.M. per la manutenzione straordinaria;
     b) differenziale di  costo,  connesso  alla  possibile  qualita'
aggiuntiva   dell'intervento   (ad   eccezione  degli  interventi  di
manutenzione straordinaria);
     c) oneri complementari;
     d)   I.V.A.,   limitatamente   agli   interventi   di   edilizia
sovvenzionata.
   3) nell'ambito di tale articolazione il decreto prevede:
     a)  una  fascia  di variabilita' dei costi base di realizzazione
tecnica per metro quadrato di superficie complessiva  (S.C.)  che  le
regioni  e le province autonome potranno determinare, correlandoli ad
elementi quali le caratteristiche demografiche  dei  comuni  dove  si
ubicheranno   gli   interventi,   le   condizioni   localizzative   e
geomorfologiche delle aree, ecc. (articoli 1, 2, 3 e 5):
     C.B.N. da L. 800.000 a L. 1.050.000;
     C.B.P. da L. 480.000 a L. 630.000;
     C.B.S. da L. 310.000 a L. 350.000;
     C.B.M da L. 350.000 a L. 390.000;
     b)  l'indicazione,  per  la  nuova  edificazione,  il   recupero
primario   e   il   recupero   secondario,   delle  possibili  scelte
qualitative,   piu'   avanti    dettagliatamente    illustrate,    in
corrispondenza  delle quali puo' essere ammessa una maggiorazione del
costo base non superiore al 15% (articoli 1.2, 2.2 e 3.2):
     dotazione di polizze assicurative (cogente);
     adozione  di  un  piano  di  qualita'  e/o  di  un  programma di
manutenzione;
     miglioramento del comfort ambientale;
     c) la conferma, per il recupero primario, il recupero secondario
e la manutenzione straordinaria, dei costi  per  condizioni  tecniche
aggiuntive riscontrabili nei casi seguenti (articoli 2.3, 3.3 e 5.2):
     altezza  virtuale  maggiore o uguale a 4,5 ml oppure rapporto mq
lordo/mq netto maggiore di 1,2;
     demolizioni  di  superfetazioni,   limitatamente   al   recupero
primario;
     particolari   difficolta'  di  attrezzatura  di  cantiere  e  di
trasporto materiali;
     demolizioni e dismissioni di utenze in caso di  ristrutturazione
edilizia ed urbanistica, limitatamente al recupero primario;
     particolari  situazioni  la  cui  determinazione  qualitativa  e
quantitativa e' demandata alle regioni e alle  province  autonome  di
Trento e Bolzano;
     d)  l'indicazione  degli  addendi  che  costituiscono  gli oneri
complementari (articoli 1.3, 2.4, 3.4 e 5.3):
     spese tecniche  e  generali  (progettazione,  direzione  lavori,
gestione dell'appalto, collaudi e verifiche tecniche, ecc.);
     prospezioni geognostiche e, ove necessario, archeologiche per la
nuova  edificazione;  rilievi  e indagini preliminari per il recupero
primario;
     accantonamento per imprevisti;
     acquisizione area e urbanizzazioni per  la  nuova  edificazione;
urbanizzazioni per il recupero primario;
     condizioni   aggiuntive,   connesse   alla  realizzazione  degli
interventi e  relative  ad  oneri  complementari  alla  realizzazione
tecnica,   la   cui  determinazione  qualitativa  e  quantitativa  e'
demandata alle regioni e alle province autonome di Trento e Bolzano;
   4)  viene   introdotto   il   costo   di   realizzazione   tecnica
dell'intervento,   costituito  dalla  somma  del  costo  base  e  del
differenziale di qualita' e, per gli interventi di recupero  primario
e   secondario   e  di  manutenzione  straordinaria,  dei  costi  per
condizioni tecniche aggiuntive, da contenere entro un limite massimo,
come appresso specificato (penultimo comma articoli 1, 2, 3 e 5):
    C.R.N. per la  nuova  edificazione,  nel  limite  massimo  di  L.
1.200.000;
    C.R.P.  per  il  recupero  primario,  nel  limite  massimo  di L.
880.000;
    C.R.S. per il recupero  secondario,  nel  limite  massimo  di  L.
470.000;
    C.R.M.  per  la manutenzione straordinaria, nel limite massimo di
L. 480.000;
   5)  si  e'  precisato  che  il  costo  totale  dell'intervento  e'
costituito (ultimo comma articoli 1, 2, 3 e 5):
    per  la nuova edificazione (C.T.N.) dalla somma del costo base di
realizzazione tecnica (C.B.N.), del  differenziale  per  la  qualita'
aggiuntiva e degli oneri complementari;
    per  il  recupero  primario (C.T.P.) e secondario (C.T.S.), dalla
somma del costo  base  di  realizzazione  tecnica  (C.B.P.  e  C.B.S.
rispettivamente),  del  differenziale per la qualita' aggiuntiva, dei
costi per condizioni tecniche aggiuntive e degli oneri complementari;
   6) si e' stabilito che, fermo restando il limite massimo del costo
di realizzazione tecnica di cui al precedente punto 4),  puo'  essere
riconosciuto un ammontare degli oneri complementari tale che il costo
totale  dell'intervento  a  mq  di  SC  non  ecceda il limite massimo
appresso specificato (ultimo comma articoli 1, 2, 3 e 5):
    C.T.N. per la nuova edificazione, entro il limite massimo  di  L.
1.700.000;
    C.T.P.  per  il  recupero primario, entro il limite massimo di L.
1.270.000;
    C.T.S. per il recupero secondario, entro il limite massimo di  L.
600.000;
    C.T.M. per la manutenzione straordinaria, entro il limite massimo
di L. 620.000;
   7)  si  e'  stabilito  che,  nel caso di acquisto dell'edificio da
recuperare, il costo totale del recupero (C.T.R.)  dato  dalla  somma
del  costo di acquisto e dei costi di recupero primario e secondario,
o di solo recupero primario,  o  di  solo  recupero  secondario,  non
superi il limite di L. 2.030.000 al mq di S.C. (art. 4);
   8)  si sono confermati i criteri di determinazione delle superfici
complessive (Sc)  in  funzione  delle  superfici  utili  (Su),  delle
superfici non residenziali (Snr) e delle superfici dei parcheggi (Sp)
di  cui  ai precedenti decreti n. 61 e n. 62 del 26 aprile 1991 (art.
6):
    Snr Q = 45% di Su;
    Sp Q = 45% di Su, derogabile  per  organismi  abitativi  composti
prevalentemente da alloggi con
Su Q 60 mq;
    per la nuova edificazione: Sc = Su + 60%(Snr+Sp);
    per il recupero primario: Sc = Su+Snr+Sp;
    per il recupero secondario: Sc = Su + 70%
(Snr+Sp, in questo caso di pertinenza del solo alloggio).
  E'  stata introdotta, infine, la seguente definizione di superficie
complessiva per gli interventi di recupero su edifici da acquisire:
    per il recupero e l'acquisto: Sc = Su+Snr+Sp;
   9) compete alle regioni e  alle  province  autonome  di  Trento  e
Bolzano  la  determinazione del costo base di realizzazione tecnica e
delle altre maggiorazioni di  cui  alle  lettere  b),  c)  e  d)  del
precedente punto 3) nonche' la facolta' (art. 7):
     a)  di autorizzare, dandone notizia al Segretariato generale del
CER, deroghe di massimali di costo totali motivate da maggiori  costi
dell'area,  degli  oneri  di  urbanizzazione  o di acquisizione degli
immobili,  con   possibilita'   di   accantonamento,   in   fase   di
programmazione degli interventi, delle prevedibili risorse necessarie
a tale fine;
     b)  di  individuare,  sulla  base  delle  specifiche  situazioni
territoriali, costi totali di  intervento  inferiori  o  superiori  a
quelli  previsti  dal decreto in oggetto, ferme restando le quantita'
fisiche da realizzare secondo il programma regionale nel rispetto dei
massimali stabiliti dal decreto suddetto;
   10)  i  costi definiti dalle regioni e dalle province autonome con
l'applicazione dei nuovi massimali  possono  essere  applicati  dagli
enti  appaltanti,  in  alternativa  a  quelli  stabiliti  con decreto
ministeriale 26 aprile 1991, n. 61, anche agli interventi di edilizia
sovvenzionata finanziati con delibere precedenti alla  delibera  CIPE
21 dicembre 1993, come modificata in data 16 marzo 1994, e non ancora
appaltati,  sempre  che sia verificata la copertura finanziaria degli
eventuali oneri conseguenti (art. 8);
   11) e'  prevista  la  facolta'  delle  regioni  e  delle  province
autonome    di   Trento   e   Bolzano   di   provvedere   annualmente
all'aggiornamento dei limiti di costo di realizzazione tecnica  degli
interventi  da esse definiti, sulla base della variazione dell'indice
ISTAT di costruzione di un fabbricato residenziale  fra  il  mese  di
giugno  1994  ed  il  mese  di giugno di ciascun anno successivo, con
decorrenza dal mese successivo alla data  di  comunicazione  di  tale
variazione  da  parte  del Segretario generale del CER; il limite del
costo totale dell'intervento  puo'  essere  incrementato  del  valore
assoluto  dell'importo  di  aggiornamento  del costo di realizzazione
tecnica.
2. Il costo base di realizzazione tecnica.
  Per quanto concerne gli interventi di nuova edificazione, il  costo
base di realizzazione tecnica (C.B.N.), introdotto dal nuovo decreto,
sostituisce  il costo di costruzione (C.C.) dei precedenti decreti n.
61 e n. 62 del 26 aprile 1991, che risultava disaggregato  nel  costo
di  elevazione  (C.E.) e negli ulteriori addendi riguardanti il costo
di:
   fondazioni;
   sistemazioni esterne;
   allacciamenti.
  Cio' consente alle regioni ed alle province autonome di  effettuare
le  proprie  determinazioni  in  modo  piu'  rispondente alle singole
situazioni territoriali e agli indirizzi che intendono  adottare.  Ai
crescenti  spazi  per una valutazione in sede di programmazione degli
interventi,  si  accompagna,  peraltro,  il  rispetto  delle   stesse
finalita'   che   nella   precedente   impostazione  si  perseguivano
attraverso la disaggregazione del costo di costruzione negli  addendi
sopra riportati:
    a)  la  garanzia di uno standard qualitativo della elevazione non
condizionato dall'onere delle fondazioni, delle sistemazioni  esterne
e degli allacciamenti;
    b)  la specificazione di una incidenza del costo delle fondazioni
compatibile  con  un  limite  massimo  che  costituisca  criterio  di
valutazione della idoneita' tecnica dell'area;
    c)  l'impegno  di  una  quota  del  finanziamento  necessaria  ad
assicurare  una  congrua  sistemazione  degli  spazi   esterni,   con
particolare  riferimento  al  verde  attrezzato,  per  conseguire una
qualita' residenziale in  grado  di  incidere  anche  sulla  qualita'
urbana;
    d)  l'impegno di ulteriore quota del finanziamento per assicurare
l'allacciamento  delle  reti  fognarie  e  di  distribuzione  idrica,
elettrica,  telefonica e del gas alle reti di urbanizzazione primaria
del settore urbano interessato.
3. Il differenziale di qualita'.
  Il  differenziale  di  costo, introdotto dal nuovo decreto per ogni
tipologia di intervento, costituisce un incentivo atto a promuove nel
settore dell'edilizia  residenziale  sovvenzionata  e  agevolata,  un
miglioramento qualitativo rispondente ad esigenze essenziali, quali:
   una garanzia per l'utente, attraverso polizze assicurative postume
decennali,  nei  riguardi  del  rischio  di  difetti,  danni o rovina
dell'opera;
   una riduzione del rischio  di  difetti  e  dei  conseguenti  oneri
differiti   ed   una   maggior  garanzia  di  durabilita'  dell'opera
direttamente attraverso l'adozione di  un  "piano  di  qualita'"  del
singolo intervento;
   una   diminuzione   dei  costi  di  manutenzione  e  gestione,  da
realizzare  attraverso  un  incremento  di  qualita'   basato   sulla
durabilita'  di  materiali e componenti e sulla manutenibilita' degli
impianti, integrato da specifici manuali d'uso e manutenzione;
   un miglioramento di quegli aspetti del comfort ambientale, quali i
requisiti acustici  e  igrotermici,  che  direttamente  incidono  sul
benessere fisico e psichico dei destinatari.
  Rispetto   all'impostazione  dei  precedenti  decreti,  sono  state
eliminate  quelle  maggiorazioni  (risparmio  energetico,   tipologie
onerose, sismicita') che hanno evidenziato il persistere di oggettive
difficolta'  sul  versante  della verifica della finalizzazione e del
controllo dell'effettiva  onerosita'.  Nella  nuova  impostazione  si
riconoscono, invece, differenziali di costo per scelte che consentono
sia   di  incentivare  miglioramenti  qualitativi  che  attengono  al
soddisfacimento di esigenze essenziali di ordine ambientale,  sia  di
conseguire maggiori benefici in materia di economia di manutenzione e
gestione.  E'  demandata  a  puntuali  indicazioni  delle  regioni  e
province autonome di Trento e Bolzano l'esplicitazione dei  contenuti
di  tali  aspetti  qualitativi  e delle modalita' attraverso le quali
documentare l'ottenimento  di  benefici  concretamente  verificabili.
Tali  indicazioni dovranno innanzitutto risultare coerenti, a livello
generale, anche con i criteri di massima deducibili dalle  "Linee  di
inquadramento   della  normativa  tecnica  nazionale  per  l'edilizia
residenziale (NTN)", formulate nel decreto del  Ministro  dei  lavori
pubblici 18 gennaio 1988.
  Al  fine  di  fornire ulteriori punti di riferimento per l'adozione
delle  indicazioni  applicative  richieste  per  la  concessione  del
differenziale    di   costo   connesso   alla   qualita'   aggiuntiva
dell'intervento,  e'  prevista  l'adozione  da  parte  del   CER   di
specifiche  iniziative - in coerenza con il compito di "promuovere la
diffusione dell'informazione relativa al processo normativo", ad esso
assegnato  dall'art.  6,  comma  5,  del  citato  decreto  -  per  un
approfondimento  di  quegli  aspetti  ricavabili  sia  dai  programmi
sperimentali sia dalle normative tecniche  regionali  gia'  adottate,
che   potrebbero   costituire  un  utile  punto  di  riferimento  per
l'adozione  delle  indicazioni   preliminari   all'applicazione   del
differenziale    di   costo   connesso   alla   qualita'   aggiuntiva
dell'intervento.
3.1. La polizza assicurativa.
  Il decreto precisa  innanzitutto  che  il  differenziale  di  costo
connesso   alla   qualita'  aggiuntiva  dell'intervento  puo'  essere
riconosciuto nel caso di "impegno da parte dell'operatore a stipulare
una polizza assicurativa postuma decennale o  di  maggior  durata,  a
garanzia  dei  rischi  di  ricostruzione  negli  anni successivi alla
ultimazione dello stesso". La dotazione di una  polizza  assicurativa
e'   anzi   considerata   una  condizione  imprenscindibile  per  gli
interventi di nuova edificazione,  nonche'  di  recupero  primario  e
secondario.
  Il    compito   di   fornire   piu'   precise   indicazioni   sulle
caratteristiche delle polizze,  sui  loro  contenuti  e  sull'entita'
della maggiorazione che la loro stipula puo' comportare in termini di
massimale  di  costo spetta alle regioni ed alle province autonome di
Trento e Bolzano. Per quanto concerne il recupero secondario,  e'  da
precisare  che  la  polizza  richiesta  andra'  accolta con accezione
estensiva e potra' coprire i rischi  speciali  derivanti  da  singole
componenti  dell'opera,  con  particolare riferimento a quelle per le
quali sia previsto un rifacimento totale (ad esempio dei rivestimenti
e delle pavimentazioni).
  La scelta di imporre l'obbligatorieta' della polizza  decennale  e'
stata determinata dalle seguenti esigenze:
   ridurre  i  rischi  e  l'entita' dei costi differiti causati dalla
comparsa di patologie, successivamente al  completamento  dell'opera,
con il conseguente contenimento del costo globale degli interventi;
   incrementare     la     qualita'     mediante     una    crescente
responsabilizzazione  degli  operatori   o   una   piu'   sistematica
attuazione delle verifiche;
   ridurre  le  situazioni  di  contenzioso in cui viene a ritrovarsi
spesso l'utente finale.
  A livello territoriale, e' auspicabile che si  assumano  iniziative
finalizzate  ad  uniformare  il comportamento degli operatori e degli
assicuratori  e  a  garantire  la  perseguibilita'  degli   obiettivi
dichiarati.
  Anche  alla  luce  di  esperienze-pilota  sviluppate  o in corso di
svolgimento, gli aspetti su  cui  si  deve  concentrare  l'attenzione
attengono a:
   i rischi da considerare coperti dalla polizza assicurativa;
   le logiche di quantificazione e di aggiornamento dei premi;
   le modalita' e i tempi di liquidazione degli indennizzi;
   il  sistema  delle  verifiche,  dei  controlli e delle garanzie da
porsi.
   Costituiscono elementi  di  maggior  apprezzamento,  ai  fini  del
decreto sui costi, le previsioni di maggiore durata della polizza, di
inclusione  fra  l'oggetto  -  eventualmente assicurabile con polizza
separata - dei danni da difettosa impermeabilizzazione, da difetto di
messa in  opera  o  dei  materiali  di  pavimentazioni,  rivestimenti
ceramici  interni  ed  esterni  e  intonaci, nonche' dell'inclusione,
all'interno   della   polizza    postuma,    dell'assicurazione    di
responsabilita'  civile  dell'assicurato  verso  terzi in relazione a
sinistri e al mancato godimento dell'opera assicurata.
  Costituisce un ulteriore elemento di apprezzamento  la  stipula  di
una  polizza  CAR - vale a dire di una copertura che riguarda la fase
di  costruzione  delle  opere  e  garantisce  tutti  i  rischi  della
costruzione,  da  qualsiasi  causa  determinati  -  con previsione di
stipula della postuma decennale, che - coprendo i danni  che  l'opera
puo'  subire  nei  dieci anni successivi alla sua ultimazione - viene
normalmente perfezionata al compimento dell'opera.
  E' inoltre da sottolineare che nell'ambito di alcune  delle  citate
iniziative  sperimentali  si  e'  cercato  di  precisare  con maggior
dettaglio  i  rischi  contemplati  e  le  situazioni  escluse   dalla
garanzia.
  Se  si  vogliono  piu'  incisivamente  perseguire  gli obiettivi di
qualita'  richiamati,  l'assicurato  deve,  in  altre  parole,   aver
garantito  che,  per  la  durata  decennale  della  polizza, si abbia
permanenza  delle   prestazioni   originarie   offerte   dall'oggetto
assicurato,  entro  limiti  di variabilita' predeterminati e comunque
tali da non compromettere la normale fruibilita' dell'oggetto stesso.
  In base a tale considerazione, la problematica in questione tende a
superare lo stretto ambito  degli  elementi  tecnici  assicurati  per
toccare  quello  delle "prestazioni" da garantire con continuita' nel
tempo. Implicazione diretta di tale scelta e' quella di  dettagliare,
nelle  prescrizioni  tecniche  o negli atti di collaudo, i livelli di
specifica  ritenuti  ammissibili  anche  a  medio  e  lungo  termine,
superando l'attuale differenziazione tra parti dell'opera destinate a
lunga durata e parti a media e breve durata.
  Poiche'  la  permanenza  dei  livelli  prestazionali  richiesti  e'
funzione della sistematicita' degli interventi manutentivi, dei quali
certo  non   puo'   accollarsi   la   responsabilita'   la   societa'
assicuratrice,  e'  auspicabile  che  venga  predisposto un "piano di
manutenzione" la cui corretta applicazione da  parte  dell'assicurato
e/o  dell'operatore  potrebbe  essere  inclusa  tra le condizioni per
garantire la copertura assicurativa.
3.2. Il  piano  di  qualita'  per  l'intervento  e  il  programma  di
manutenzione.
  Ad  elevare  la qualita' media dell'intervento e' finalizzata anche
la possibilita' dell'adozione di un piano di qualita'  specifico  per
ciascun  intervento, richiesta al fine di incrementare la durabilita'
dell'opera mediante la prevenzione di errori e difetti. Sulla base di
quanto sara' meglio specificato a livello  territoriale,  tale  piano
deve  esplicitare,  per  ogni  specifico intervento, gli obiettivi di
qualita' da conseguire, le responsabilita' relative alle varie  fasi,
le  procedure  e  le  istruzioni  di  lavoro,  i  programmi di prove,
controlli e collaudi e le modalita' di revisione e modifica.
  Il piano di qualita' contribuisce, dunque, a definire un sistema di
controllo in corso d'opera  basato  sulla  prevenzione  globale,  che
inizia    sin   dalla   fase   di   progettazione,   non   implicando
necessariamente che l'impresa si sia dotata di un sistema interno  di
qualita', certificato in base alle norme internazionali.
  Si  auspica  che  la verifica tecnica dei progetti venga effettuata
eseguendo un controllo puntuale degli elaborati in base  a  liste  di
riscontro.  Queste  ultime  dovrebbero  orientarsi  a  principi-guida
autoimposti  o  segnalati  dall'amministrazione   appaltante   quali:
aspetti  tecnici  specifici, favorevole rapporto costi/benefici, vita
media dell'opera, costi di gestione, ecc. Il progetto e' da  valutare
in   funzione  del  grado  di  soddisfacimento  degli  obiettivi  del
committente,  oltre  che  del  riscontro   della   diffusione   delle
informazioni tra i vari progettisti.
  In  taluni  casi piu' complessi puo' essere effettuata una verifica
indipendente del  progetto  mediante  un'analisi  critica  della  sua
funzionalita'   o   una   progettazione   alternativa  delle  singole
componenti.
  Nel decreto e' prevista, inoltre, la possibilita' dell'adozione  di
un  programma  di  manutenzione.  Tale  strumento  e'  da  intendersi
generatore di differenziale di costo soltanto qualora  non  sia  gia'
previsto  come  obbligatorio in sede di progetto esecutivo sulla base
di altre disposizioni legislative.
  La  redazione  di  un  piano di manutenzione dell'opera e delle sue
parti  e'  finalizzata  a  garantire  la  razionale   manutenibilita'
dell'opera in modo da prevenire cadute di prestazione e da ridurre il
fabbisogno finanziario di interventi nella fase gestionale.
  L'accettazione  del  programma di manutenzione in sede di offerta e
di  contratto  deve  essere  operata  in  base  a  una  verifica   di
conformita'   dello   stesso  rispetto  a  dei  "criteri  guida",  da
specificare da parte delle regioni  e  delle  province  autonome.  Il
rispetto delle condizioni poste a base dello stesso e' controllato in
sede di collaudo.
3.3. Il comfort ambientale.
  Maggiorazioni  di  costo  sono  riconosciute  nel  decreto anche in
relazione al miglioramento delle condizioni di  comfort  acustico  ed
igrotermico che - pur se non ancora regolate da una normativa tecnica
nazionale  - tendono ad acquisire importanza, a causa del progressivo
incremento delle fonti di inquinamento.
  Vanno, in particolare, considerati  tra  i  fattori  di  incremento
della qualita' degli alloggi quelli attinenti:
   l'isolamento acustico ai rumori interni aerei e di calpestio;
   l'isolamento   acustico   ai   rumori  esterni,  limitatamente  ad
interventi in zone di rumore pari o superiori alla zona 2 secondo  il
decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri 1 marzo 1991;
   la  controllabilita'  e  la  regolabilita'  del  tasso di ricambio
d'aria con continuita' negli spazi degli alloggi, attraverso  sistemi
di ventilazione meccanica.
  Le regioni e le province autonome che non hanno ancora varato delle
norme specifiche devono stabilire i livelli di qualita' supplementare
per  ciascuno degli aspetti suddetti, individuando metodi e strumenti
per la conduzione di verifiche su progetto da parte degli  operatori;
devono fissarne, inoltre, con riferimento alle norme UNI/EN, i metodi
di  verifica  in opera da condursi da parte di laboratori esterni con
il criterio del sondaggio casuale.
4. Gli oneri complementari.
  Il costo di un intervento dipende non solo  dal  costo-base  e  dal
diverso  livello  qualitativo  che si intende assicurare, ma anche da
ulteriori, fondamentali fattori di costo difficilmente  parametrabili
a  livello  centrale,  che  in buona parte dipendono dalla maggiore o
minore efficienza  delle  procedure  che  caratterizzano  i  processi
attuativi.  Sulla  base  di  tale  consapevolezza,  nel decreto ci si
limita ad indicare le voci che rientrano tra gli oneri  complementari
- variabili in base al tipo di intervento - senza fissare dei limiti,
ne'  vincolanti  ne' indicativi, di incidenza percentuale massima per
ognuna di queste voci rispetto al costo di realizzazione tecnica; non
viene inoltre fissata un'incidenza percentuale massima sul  costo  di
realizzazione  tecnica  entro  la  quale  contenere la sommatoria dei
singoli addendi.
  Ulteriori  margini  di  elasticita'  nella   programmazione   degli
interventi  a  livello  locale  vengono  riconosciuti  attraverso "la
determinazione quantitativa e qualitativa", demandata alle regioni  e
alle  province  autonome,  di  condizioni  aggiuntive  connesse  alla
localizzazione degli interventi e  relative  ad  oneri  complementari
alla  realizzazione  tecnica.  Per quanto concerne in particolare gli
oneri  complementari alla realizzazione tecnica, in tale voce possono
anche essere previsti i costi derivanti:
   dall'eventuale formulazione del piano di qualita' e del  programma
di  manutenzione,  quando  questi  risultino  a  carico  del soggetto
attuatore;
   dall'espletamento di un'attivita' particolare  di  rilevamento  ed
elaborazione  di  dati conoscitivi (monitoraggio) sulla realizzazione
degli interventi,  specificatamente  prevista  e  disciplinata  dalle
regioni  o  dalle  province  autonome,  imputando  la quota parte che
risulti a carico del soggetto attuatore.
    Roma, 16 gennaio 1995
                                 Il Ministro - Presidente del C.E.R.
                                               RADICE