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                        LA CORTE COSTITUZIONALE
 composta dai signori:
  Presidente: prof. Giuliano VASSALLI;
  Giudici:  prof.  Francesco  GUIZZI,  prof.  Cesare  MIRABELLI, prof.
 Fernando SANTOSUOSSO, avv. Massimo VARI, dott. Cesare RUPERTO,  dott.
 Riccardo  CHIEPPA,  prof. Valerio ONIDA, prof. Carlo MEZZANOTTE, avv.
 Fernanda CONTRI,  prof.  Guido  NEPPI  MODONA,  prof.  Piero  Alberto
 CAPOTOSTI,
  prof. Annibale MARINI;

 ha pronunciato la seguente
                                Sentenza
 nei  giudizi  di  legittimita'  costituzionale  degli artt. 12, primo
 comma, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 e  21  della  legge  27  luglio
 1978,  n.  392  (Disciplina  delle  locazioni  di  immobili  urbani),
 promossi con due ordinanze emesse, entrambe, il  13  marzo  1999  dal
 pretore di Como, l'una nel procedimento civile tra Gianfranco Anfossi
 e  l'Immobiliare  Lattis  s.a.s.,  iscritta  al  n.  227 del registro
 ordinanze 1999, l'altra nel procedimento civile tra Armando Anfossi e
 l'Immobiliare  Lattis  s.a.s.,  iscritta  al  n.  228  del   registro
 ordinanze  1999, pubblicate, entrambe, nella Gazzetta Ufficiale della
 Repubblica n. 17, prima serie speciale, dell'anno 1999.
   Visti gli atti di  intervento  del  Presidente  del  Consiglio  dei
 Ministri;
   Udito  nella  camera  di  consiglio  del 27 ottobre 1999 il giudice
 relatore Cesare Mirabelli.
                           Ritenuto in fatto
   1. -  Con due ordinanze di identico contenuto emesse entrambe il 13
 marzo 1999 nel corso di altrettanti giudizi promossi  dal  conduttore
 di un immobile ad uso abitativo sito nel comune di Campione d'Italia,
 il  quale  chiedeva  l'accertamento  del  canone  di locazione dovuto
 secondo   i   criteri  di  determinazione  dell'equo  canone    e  la
 restituzione delle somme pagate in eccedenza il pretore  di  Como  ha
 sollevato questioni di legittimita'  costituzionale:
     a)  in  riferimento  all'art. 3, primo comma, della Costituzione,
 dell'art. 14, primo  comma,  della  legge  27  luglio  1978,  n.  392
 (Disciplina  delle  locazioni di immobili urbani), nella parte in cui
 non prevede un costo base (o un criterio di calcolo del  costo  base)
 differenziato  per  gli immobili situati nel territorio del comune di
 Campione d'Italia;
     b) in riferimento all'art. 42, secondo comma, della Costituzione,
 degli artt. 12, primo comma, 13, 14, 15, 16, 17,  18,  19,  20  e  21
 della   stessa  legge  n.  392  del  1978,  che  nel  loro  complesso
 disciplinano  gli  elementi  che   concorrono   alla   determinazione
 dell'equo   canone,   nella  parte  in  cui  tali  disposizioni  sono
 applicabili anche alla locazione  di  immobili  siti  nel  comune  di
 Campione d'Italia.
   Il  giudice  rimettente rileva che e' incontroverso tra le parti in
 giudizio che il rapporto di locazione sia  soggetto  alla  disciplina
 stabilita  dalla  legge  n.  392  del  1978 e che il conduttore abbia
 versato un corrispettivo superiore a  quello  determinato  secondo  i
 criteri di calcolo dell'equo canone.
   L'applicazione  di tali criteri agli immobili situati nel comune di
 Campione  d'Italia  sarebbe,  ad  avviso  del  pretore  di  Como,  in
 contrasto con il principio costituzionale di eguaglianza, giacche' il
 costo  base  di  costruzione  degli  immobili  ultimati entro il 1975
 (fissato dall'art. 14 della legge 392 del  1978  in  lire  250.000  a
 metro  quadrato  per  gli  immobili siti nelle regioni del nord e del
 centro) terrebbe conto di  fattori  finanziari  propri  dell'economia
 nazionale  italiana,  mentre  nel  comune  di  Campione  d'Italia  le
 retribuzioni ed i prezzi  di  merci  ed  opere  sono  corrisposti  in
 franchi  svizzeri  ed  anche  i  costi  di costruzione degli immobili
 sarebbero allineati a quelli dell'economia elvetica.
   Inoltre, ad  avviso  del  giudice  rimettente,  l'applicazione  nel
 comune   di   Campione  d'Italia  del  sistema  di  predeterminazione
 normativa  del  corrispettivo  delle  locazioni  abitative  nel   suo
 complesso  (artt.   12, primo comma, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 e
 21 della legge n. 392 del 1978) sarebbe in contrasto con le  garanzie
 assicurate  dalla  Costituzione  alla  proprieta'  privata  (art. 42,
 secondo comma, Cost.), giacche' il presupposto sociale  ed  economico
 di  tali  regole,  giustificate  dalla  tensione  abitativa  e  dallo
 squilibrio  del  mercato  degli  alloggi  a  livello  nazionale,  non
 ricorrerebbe  per il territorio di Campione d'Italia, la cui economia
 e' legata a quella elvetica.
   2. - In  entrambi  i  giudizi  e'  intervenuto  il  Presidente  del
 Consiglio   dei  Ministri,  rappresentato  e  difeso  dall'Avvocatura
 generale dello Stato, chiedendo che  le  questioni  siano  dichiarate
 inammissibili o infondate nel merito.
   Ad  avviso  dell'Avvocatura  i dubbi di legittimita' costituzionale
 muovono  dal  presupposto  che  l'economia  del  comune  di  Campione
 d'Italia  sia  diversa  da  quella  del restante territorio italiano.
 Questa sarebbe una mera affermazione di principio, mentre non sarebbe
 stata considerata in alcun modo la concreta situazione di reddito del
 conduttore.
   Inoltre  si  chiederebbe  un  intervento  additivo,  in una materia
 oggetto di scelta discrezionale del  legislatore,  all'interno  della
 quale  sono possibili diverse soluzioni, che bilancino, come ha fatto
 la legge n. 392 del 1978, i molteplici interessi, in un  contesto  di
 grave situazione dell'edilizia abitativa a livello nazionale.
                         Considerato in diritto
   1.  -    Le  questioni  di  legittimita'  costituzionale  investono
 l'applicabilita', agli immobili siti nel comune di Campione d'Italia,
 delle  norme  che  disciplinano  la  determinazione  del  canone   di
 locazione di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione.
   Il  pretore di Como ritiene che l'art. 14, primo comma, della legge
 27 luglio 1978,  n.  392  (Disciplina  delle  locazioni  di  immobili
 urbani),  stabilendo  il costo base a metro quadrato per gli immobili
 adibiti ad  uso  di  abitazione  al  quale,  applicando  coefficienti
 correttivi,  e' correlato il valore locativo, sia in contrasto con il
 principio costituzionale di eguaglianza (art. 3, primo comma,  Cost.)
 nella  parte in cui non stabilisce un costo base differenziato per il
 comune di Campione d'Italia, nel quale,  a  causa  della  particolare
 collocazione geografica e del conseguente contesto economico, i costi
 di costruzione sarebbero superiori a quelli delle altre localita'.
   I dubbi di legittimita' costituzionale investono anche il complesso
 delle  norme  che impongono l'equo canone e ne stabiliscono i criteri
 di calcolo (art. 12, primo comma, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 e 21
 della stessa legge n. 392 del 1978). Di tali norme  viene  denunciato
 il contrasto con la garanzia assicurata al godimento della proprieta'
 privata  (art.  42, secondo comma, Cost.), giacche' il controllo ed i
 limiti posti dal legislatore ai canoni di locazione, sul  presupposto
 della   grave  situazione  abitativa  a  livello  nazionale,  non  si
 giustificherebbero  per  il  comune  di  Campione  d'Italia,  la  cui
 economia sarebbe legata a quella della Confederazione elvetica.
   2.  - I due giudizi sono evidentemente connessi, giacche' investono
 le  stesse  disposizioni  in  riferimento   ai   medesimi   parametri
 costituzionali,  e possono essere riuniti per essere decisi con unica
 sentenza.
   3. - L'eccezione di inammissibilita',  prospettata  dall'Avvocatura
 dello Stato, non puo' essere accolta.
   Il  giudice  rimettente ha motivato la rilevanza delle questioni di
 legittimita' costituzionale per  la  decisione  che  e'  chiamato  ad
 emettere,  essendo  incontroverso  tra  le  parti che al contratto di
 locazione oggetto del giudizio  trova  applicazione  il  criterio  di
 determinazione   del   canone   stabilito   dalle   norme  della  cui
 legittimita' costituzionale, appunto, si dubita.
   4. - Nel merito le questioni non sono fondate.
   La disciplina delle locazioni  di  immobili  urbani  dettata  dalla
 legge  n.  392  del  1978  prevede (nei comuni ai quali, tenuto conto
 della popolazione residente,  essa  si  applica)  che  il  canone  di
 locazione  non possa superare una percentuale (il 3,85 per cento) del
 valore  locativo  dell'immobile,  determinato   in   relazione   alla
 superficie  convenzionale dell'abitazione ed al suo costo unitario di
 produzione; quest'ultimo non e' ancorato al costo  effettivo,  bensi'
 al  costo  base  fissato  dal legislatore (art. 14), moltiplicato per
 coefficienti correttivi, essi pure predeterminati.
   Il sistema di calcolo dell'equo canone e' dunque basato su elementi
 fissi,  stabiliti  in  modo  uniforme  e  generale, e non gia' per le
 singole  localita'.  In  particolare  il  costo  base  di  produzione
 dell'immobile   ha   carattere   convenzionale   e   non  corrisponde
 necessariamente ne' al valore di mercato ne' al  costo  effettivo  di
 costruzione,   che  possono  di  fatto  variare  in  ragione  sia  di
 molteplici condizioni ambientali ed economiche, tra le quali  possono
 rientrare  anche  il livello di reddito e la situazione abitativa che
 caratterizza il comune  di  Campione  d'Italia,  sia  delle  concrete
 caratteristiche costruttive.
   Per  rispondere ad una esigenza generale il legislatore ha, dunque,
 dettato una disciplina che tiene complessivamente conto  della  grave
 situazione   abitativa  a  livello  nazionale,  stabilendo  limiti  e
 controlli, i quali sono  frutto  di  un  discrezionale  bilanciamento
 degli  interessi  coinvolti  (sentenza  n.  1028 del 1988). In questo
 contesto  anche la uniforme determinazione del  costo  di  produzione
 degli immobili, per grandi aree geografiche, trova  giustificazione.
   Il  pretore  di  Como non pone in discussione questa disciplina, di
 per se' rigida, che e' stata gia' altre volte sottoposta  a  verifica
 di  legittimita'  costituzionale  anche  in  riferimento ai parametri
 indicati dal giudice rimettente (sentenza n. 1028 del 1988; ordinanze
 n. 1084 e n. 1048 del 1988 e n. 132 del 1994); ritiene,  invece,  che
 le  stesse regole non possano trovare applicazione agli immobili siti
 nel  comune  di  Campione  d'Italia,  in  ragione   della   specifica
 situazione  di  tale localita', per la quale si dovrebbe tenere conto
 del diverso e maggiore costo delle costruzioni. Questa prospettazione
 tenderebbe in definitiva a considerare necessaria  l'attribuzione  di
 uno  specifico  rilievo  ad  ogni  situazione delle singole localita'
 nelle quali condizioni economiche ed abitative  si  discostino  dalla
 situazione  media nazionale.  Ma questo sarebbe in contraddizione con
 il  tipo  di  strumento  adottato  dal  legislatore   che,   per   la
 determinazione   del   canone  massimo  di  locazione,  ha  preso  in
 considerazione parametri fissi stabiliti dalla stessa norma. Il costo
 base degli immobili, fissato dall'art. 14  della  legge  n.  392  del
 1978,  costituisce  appunto  uno degli elementi che caratterizza tale
 sistema e che, proprio per la sua generalizzata  determinazione,  non
 rispecchia la concreta ed effettiva situazione di ciascuna localita'.
   La  scelta  di  dettare  una  regola comune e di adottare parametri
 uniformi per la  determinazione  dell'equo  canone  non  puo'  essere
 considerata  in  se'  lesiva  del  principio di eguaglianza. Cio' non
 esclude, tuttavia, che il legislatore possa introdurre  deroghe  alla
 regola  generale,  se sorrette da una ragionevole giustificazione. In
 altri  settori,  essenzialmente  a  fini  fiscali  e   valutari,   la
 particolare condizione del comune di Campione d'Italia e' stata presa
 in  considerazione  e specificamente disciplinata dal legislatore. Ma
 cio'  non  vale  a  far  considerare  costituzionalmente  dovuta  una
 disciplina  legislativa  speciale  che adotti solo per quel comune un
 diverso criterio di determinazione del  costo  base  degli  immobili,
 adeguato  al costo effettivo, o che assuma diversi criteri di calcolo
 dell'equo canone, non accolti per il restante territorio nazionale.
   5. - Neppure  sussiste  la  denunciata  violazione  della  garanzia
 costituzionale  accordata  alla  proprieta' privata (art. 42, secondo
 comma, Cost.).   Ancora una volta non  e'  posto  in  discussione  il
 bilanciamento dei diversi interessi nel settore abitativo operato dal
 legislatore  e  che e' stato gia' oggetto di verifica di legittimita'
 costituzionale  anche  con  riferimento  a tale parametro (da ultimo,
 ordinanza n. 132 del 1994), ma la applicazione  a  Campione  d'Italia
 della disciplina comune.
   A  questo  proposito  valgono  le considerazioni gia' in precedenza
 espresse, alle quali e' da aggiungere che i  contratti  di  locazione
 sottoposti  al giudizio del pretore di Como erano stati stipulati nel
 1993, quando  il  regime  dell'equo  canone  poteva  essere  superato
 dall'accordo  delle  parti  che  intendessero derogare, a determinate
 condizioni, alla disciplina stabilita dalla legge  n.  392  del  1978
 proprio per la determinazione del canone (art. 11, comma 2, del d.-l.
 11  luglio 1992, n. 333, convertito, con modificazioni, nella legge 8
 agosto 1992, n. 359), sicche' all'operativita'  della  determinazione
 legale  del  canone di locazione, e dei limiti che essa comporta, non
 e' estranea la scelta che discende da un atto di  privata  autonomia,
 nel quale si e' espresso il libero godimento della proprieta'.

                           Per questi motivi
                        LA CORTE COSTITUZIONALE
   Riuniti   i   giudizi,   dichiara   non  fondate  le  questioni  di
 legittimita' costituzionale dell'art. 14, primo comma, della legge 27
 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di immobili  urbani),
 in  riferimento  all'art. 3, primo comma, della Costituzione, e degli
 artt. 12, primo comma, 13, 14, 15, 16, 17, 18,  19,  20  e  21  della
 legge  27  luglio  1978,  n. 392, in riferimento all'art. 42, secondo
 comma, della Costituzione, sollevate  dal  pretore  di  Como  con  le
 ordinanze indicate in epigrafe.
   Cosi'  deciso  in  Roma,  nella  sede  della  Corte costituzionale,
 Palazzo della Consulta, il 9 febbraio 2000.
                        Il Presidente: Vassalli
                        Il redattore: Mirabelli
                       Il cancelliere: Fruscella
   Depositata in cancelleria il 15 febbraio 2000.
                       Il cancelliere: Fruscella
 00C0169