BANCA D'ITALIA

COMUNICATO

Garanzie integrative per il credito fondiario
(GU n.76 del 2-4-2005)

    Le  Istruzioni  di  vigilanza  in  materia  di  credito fondiario
(Titolo V,  Cap.  1,  sez.  II)  stabiliscono  che  le banche possono
concedere  finanziamenti  della  specie per un ammontare massimo pari
all'80  per  cento del valore dei beni immobili ipotecati o del costo
delle opere da eseguire sugli stessi.
    Tale  limite  di  finanziabilita' puo' essere elevato fino al 100
per cento in presenza di garanzie integrative offerte dal cliente. Le
medesime  istruzioni  identificano  espressamente alcune tipologie di
garanzie  integrative  utilizzabili  a tale fine (1), riservando alla
Banca d'Italia la possibilita' di indicarne di ulteriori (2).
    In   argomento  sono  pervenuti  alcuni  quesiti  concernenti  in
particolare:
      a) le caratteristiche minime che le garanzie integrative devono
possedere   per   poter   incrementare   al   100%   il   limite   di
finanziabilita';
      b) la  possibilita'  di  estendere  il  novero  delle  garanzie
integrative  anche  a  quelle  che  non  sono offerte dal cliente (ad
esempio,  contratto  della  banca  con  una  compagnia assicurativa a
garanzia dell'eventuale inadempimento del mutuatario).
    Sotto  il  profilo  a), le garanzie integrative devono consentire
alle  banche  finanziatrici  un  effettivo  beneficio  in  termini di
contenimento  del rischio di credito, con conseguente possibilita' di
ridurre il livello di copertura della garanzia ipotecaria.
    A  tale  fine, si fa presente che le garanzie devono presentare i
requisiti   previsti   dall'attuale   normativa   di   vigilanza  sul
coefficiente  di  solvibilita'  (Titolo  IV,  Capitolo  2,  sez.  II,
paragrafo   2.4)   nonche'  quelle  indicate  nella  nuova  normativa
prudenziale internazionale.
    Alla luce di tali disposizioni, le garanzie devono:
      essere  direttamente  riferibili  alla  singola  operazione  di
finanziamento;
      coprire   esplicitamente   le  perdite  derivanti  dal  mancato
pagamento del debitore per la quota fissata contrattualmente;
      prevedere   che   il  loro  utilizzo  non  sia  in  alcun  modo
condizionato   contrattualmente  al  verificarsi  di  eventi  diversi
dall'inadempimento del debitore;
      non essere revocabili dal garante;
      essere  escutibili  tempestivamente  e a ¬ęprima richiesta¬Ľ. Non
sono  pertanto  idonee  le  garanzie  integrative  che  prevedono  il
pagamento  alla  banca  solo  al  termine  delle  procedure esecutive
(quindi dopo la vendita dell'immobile) o che consentono al garante di
opporre il beneficio della preventiva escussione del debitore (3).
    Relativamente  al  punto  b),  avuta  presente  l'esigenza che la
garanzia  consenta  un'effettiva riduzione del rischio di credito, si
significa  che,  al  fine di elevare l'ammontare dei finanziamenti di
credito  fondiario  al 100% del valore degli immobili ipotecati o del
costo  delle opere da eseguire sugli stessi, potranno essere ritenute
idonee  anche  le  garanzie che non sono offerte dal cliente, purche'
presentino le caratteristiche di cui al punto a).
    Le nuove disposizioni saranno pubblicate nella Gazzetta Ufficiale
della Repubblica italiana.
    (1) Le   garanzie   integrative  possono  essere  costituite  da:
fideiussioni   bancarie,   polizze   fideiussorie   di  compagnie  di
assicurazione, garanzia rilasciata da fondi pubblici di garanzia o da
consorzi e cooperative di garanzia fidi, cessioni di crediti verso lo
Stato,  cessioni di annualita' o di contributi a carico dello Stato o
di enti pubblici, pegno su titoli di Stato.
    (2) Il  rispetto  del  limite  di  finanziabilita'  rileva  anche
nell'ambito  della  normativa  prudenziale, in quanto rappresenta una
delle   condizioni   previste   dalle  Istruzioni  di  vigilanza  per
l'attribuzione della migliore ponderazione del 50% alle operazioni di
credito  garantite  da  ipoteca su immobili residenziali (cfr. Titolo
IV, Cap. 2, sez. II, paragrafo 3.1).
    (3)  Puo'  essere  invece  considerata  coerente con il requisito
della  tempestivita'  una  modalita'  di  escussione  della  garanzia
integrativa  che  preveda  un  pagamento  in  acconto dopo un periodo
definito  (comunque  non  superiore  a  due  anni)  dal primo mancato
pagamento  del  debitore  e  che  preveda, al termine delle procedure
esecutive, un conguaglio sulla base di quanto effettivamente e' stato
recuperato dalla banca.