Le Istruzioni di vigilanza in materia di credito fondiario
(Titolo V, Cap. 1, sez. II) stabiliscono che le banche possono
concedere finanziamenti della specie per un ammontare massimo pari
all'80 per cento del valore dei beni immobili ipotecati o del costo
delle opere da eseguire sugli stessi.
Tale limite di finanziabilita' puo' essere elevato fino al 100
per cento in presenza di garanzie integrative offerte dal cliente. Le
medesime istruzioni identificano espressamente alcune tipologie di
garanzie integrative utilizzabili a tale fine (1), riservando alla
Banca d'Italia la possibilita' di indicarne di ulteriori (2).
In argomento sono pervenuti alcuni quesiti concernenti in
particolare:
a) le caratteristiche minime che le garanzie integrative devono
possedere per poter incrementare al 100% il limite di
finanziabilita';
b) la possibilita' di estendere il novero delle garanzie
integrative anche a quelle che non sono offerte dal cliente (ad
esempio, contratto della banca con una compagnia assicurativa a
garanzia dell'eventuale inadempimento del mutuatario).
Sotto il profilo a), le garanzie integrative devono consentire
alle banche finanziatrici un effettivo beneficio in termini di
contenimento del rischio di credito, con conseguente possibilita' di
ridurre il livello di copertura della garanzia ipotecaria.
A tale fine, si fa presente che le garanzie devono presentare i
requisiti previsti dall'attuale normativa di vigilanza sul
coefficiente di solvibilita' (Titolo IV, Capitolo 2, sez. II,
paragrafo 2.4) nonche' quelle indicate nella nuova normativa
prudenziale internazionale.
Alla luce di tali disposizioni, le garanzie devono:
essere direttamente riferibili alla singola operazione di
finanziamento;
coprire esplicitamente le perdite derivanti dal mancato
pagamento del debitore per la quota fissata contrattualmente;
prevedere che il loro utilizzo non sia in alcun modo
condizionato contrattualmente al verificarsi di eventi diversi
dall'inadempimento del debitore;
non essere revocabili dal garante;
essere escutibili tempestivamente e a «prima richiesta». Non
sono pertanto idonee le garanzie integrative che prevedono il
pagamento alla banca solo al termine delle procedure esecutive
(quindi dopo la vendita dell'immobile) o che consentono al garante di
opporre il beneficio della preventiva escussione del debitore (3).
Relativamente al punto b), avuta presente l'esigenza che la
garanzia consenta un'effettiva riduzione del rischio di credito, si
significa che, al fine di elevare l'ammontare dei finanziamenti di
credito fondiario al 100% del valore degli immobili ipotecati o del
costo delle opere da eseguire sugli stessi, potranno essere ritenute
idonee anche le garanzie che non sono offerte dal cliente, purche'
presentino le caratteristiche di cui al punto a).
Le nuove disposizioni saranno pubblicate nella Gazzetta Ufficiale
della Repubblica italiana.
(1) Le garanzie integrative possono essere costituite da:
fideiussioni bancarie, polizze fideiussorie di compagnie di
assicurazione, garanzia rilasciata da fondi pubblici di garanzia o da
consorzi e cooperative di garanzia fidi, cessioni di crediti verso lo
Stato, cessioni di annualita' o di contributi a carico dello Stato o
di enti pubblici, pegno su titoli di Stato.
(2) Il rispetto del limite di finanziabilita' rileva anche
nell'ambito della normativa prudenziale, in quanto rappresenta una
delle condizioni previste dalle Istruzioni di vigilanza per
l'attribuzione della migliore ponderazione del 50% alle operazioni di
credito garantite da ipoteca su immobili residenziali (cfr. Titolo
IV, Cap. 2, sez. II, paragrafo 3.1).
(3) Puo' essere invece considerata coerente con il requisito
della tempestivita' una modalita' di escussione della garanzia
integrativa che preveda un pagamento in acconto dopo un periodo
definito (comunque non superiore a due anni) dal primo mancato
pagamento del debitore e che preveda, al termine delle procedure
esecutive, un conguaglio sulla base di quanto effettivamente e' stato
recuperato dalla banca.